盐城市宏驰运输有限公司与盐城新时空运输有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏09民终1517号

上诉人（原审原告）：盐城市宏驰运输有限公司，住所地盐城市开放大道北路139号1幢108室。

法定代表人：洪根才，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王兆华，江苏力海律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：盐城新时空运输有限公司，住所地盐城市开放大道北路139号。

法定代表人：吴正华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。

原审第三人：盐城市电子设备厂有限公司，住所地盐城市开放大道北路139号。

法定代表人：程伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙万新，该公司经理。

委托诉讼代理人：钱荣山，江苏中茵海华律师事务所律师。

上诉人盐城市宏驰运输有限公司（以下简称宏驰公司）因与被上诉人盐城新时空运输有限公司（以下简称新时空公司）、原审第三人盐城市电子设备厂有限公司（以下简称电子设备厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

宏驰公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持宏驰的全部诉讼请求。事实和理由：1.宏驰公司及亭湖区城北通达信息咨询服务部（以下简称通达信息部）自2010年12月与新时空公司签订了场地出租协议书，新时空公司就将场地交付宏驰公司，该协议明确是对场地进行出租，并约定大棚由宏驰公司自行搭建。此后，宏驰公司搭建了600平方米左右的大棚和300平方米的活动板房，上述房屋一直由宏驰公司经营使用到2017年3月。2017年3月后，宏驰公司虽然未能正常经营使用上述房屋，但上述场地及房屋仍由宏驰公司控制，并作为车辆停放场地，一直到拆迁为止。后因新时空公司不同意支付宏驰公司拆迁补偿费用，宏驰公司向一审法院提起诉讼，宏驰公司申请证据保全，由一审法院对上述房屋进行了证据保全，新时空公司后对保全事项进行了书面确认，一审法院认为宏驰公司没有证据证明上述房屋系宏驰公司建设显然认定事实不当。宏驰公司在场地出租协议书到期后，仍然一直使用承租场地至2017年3月，期间因新时空公司不同意支付拆迁补偿，上述场地及房屋一直由宏驰公司占用。在2016年4月30日新时空公司书面告知宏驰公司租赁合同截止2015年6月8日，即场地出租协议书到期以后，双方一致同意按合同继续履行。虽然没有签订书面续租合同，租赁关系仍然持续，一审法院认为合同期满权利义务关系已经终止也不符合事实。2.宏驰公司在场地出租协议书期满后，一直使用及占有场地至诉讼时。电子设备厂提供的拆迁评估报告中，已包括宏驰搭建的房屋对应的评估价值，也证明宏驰公司一直使用上述场地及房屋的事实。根据合同法及相关司法解释的规定，合同期满承租人与出租人没有续签书面租赁合同，仍然继续使用的，出租人有权要求承租人按原约定支付租金的权利。对照相关规定，宏驰公司在合同期满后继续使用原场地，宏驰公司负有支付租金的义务，宏驰公司与新时空公司之间应当认定为不定期租赁关系。3.宏驰公司依据场地出租协议书的约定，在双方不定期租赁关系期间，因场地及房屋被拆迁而要求得到相应补偿具有合法依据。电子设备厂已经将包括宏驰公司搭建房屋的补偿费用已经支付给新时空公司的情况下，宏驰公司要求新时空公司支付相应补偿，于法有据。

新时空公司辩称：1.本案是租赁合同纠纷，宏驰公司应当对双方之间存在持续性租赁合同关系进行举证，一审中宏驰公司仅提供一份在2014年12月7日就已经到期的合同，不能证明双方存在持续性租赁合同关系。2.宏驰公司上诉状中也认可其在2017年3月以后未能正常经营使用案涉房屋，所以宏驰公司在使用租赁物期间并没有完全占有，存在托管情况。宏驰公司也认可收到新时空公司的书面告知书，确认租赁合同截止时间为2015年6月8日。3.宏驰公司主张钢结构大棚和活动板房的相关补偿费用，没有明确的计算依据。宏驰公司的诉请多次变更，第一次诉请金额为45万元，在没有任何计算标准情况下，又变更为25万元。说明宏驰公司对其实际损失的金额没有明确认知和相关证据，新时空公司在一审中提交了一份电子设备厂与新时空公司之间的相关赔偿费用清单，其中第三、四项“西厂区钢构大棚（西边）2015年投资”、“西厂区钢构大棚（东边）2015年投资”，相关赔偿清单中仅有该类型符合宏驰公司提出的钢结构大棚内容，但其中明确标注为2015年投资，宏驰公司主张的钢结构大棚是在合同签订初期2010年左右投资，该大棚并非宏驰公司所建。4.根据宏驰公司一审时提交的场地出租协议书第四条明确约定，“协议期间如遇城市整体改造或城市规划需要拆迁，由乙方与规划、拆迁部门直接交涉”，从该点可看出，双方签订的合同约定了拆迁补偿具体实施措施，是由宏驰公司自行向拆迁主管部门主张，而非由新时空公司进行补偿，新时空公司详细拆迁补偿明细中不包含宏驰公司所述内容。如宏驰公司认为有第三方侵害其财产所有权，应向第三方进行主张。请求驳回上诉，维持原判。

电子设备厂述称，根据合同相对性原则，电子设备厂未与宏驰公司签订租赁合同，与宏驰公司不存在租赁关系，宏驰公司将电子设备厂列为本案第三人不符合法律规定。电子设备厂与新时空公司之间的租赁关系已经得到解决，电子设备厂与新时空公司之间的租赁关系与电子设备厂无关。

宏驰公司向一审法院起诉请求：1、新时空公司立即支付宏驰公司补偿款25万元；2、本案的诉讼费用由新时空公司承担。

一审法院认定的事实：2004年，电子设备厂（甲方）与新时空公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于盐城市的场地出租给乙方使用，租赁期限为10年，第1-5年，年租金14万元，第6-7年，年租金15万元，第8-9年，年租金16万元，第10年为17万元。该协议特别约定：由于政府规划涉及到甲方场所，乙方应无条件服从接受退让，若政府补偿甲方，补偿中涉及到乙方的相关部分归乙方所有。

上述协议期满后，电子设备厂（甲方）与新时空公司（乙方）于2014年12月1日续签《租赁协议》，租期为2014年12月1日至2015年11月30日，年租金28万元。协议第7条约定：“租赁期结束后，租赁期内所建设的设施（水、电、卫所有房屋）产权归甲方所有，租赁方不得损坏拆除，活动板房部分按特殊情形第3条处理。以合同附件图片为准。”协议第10条对特殊情形作了约定：（1）由于政府规划涉及到甲方场地，提前3个月通知，乙方应无条件服从接受退让，退还乙方未到期的租金；（2）本合同生效后，乙方再建建筑物（固定投资）3年内，经甲方核实后，如遇政府拆迁时的补偿归乙方所有；3年后，所投资固定资产补偿归甲方所有，则不予乙方补偿；（3）目前在甲方场地上涉及活动板房如政府在合同签定之日起3年内拆迁及其他原因导致3年内租赁事宜发生变动，活动板房部分归乙方所有，除活动板房部分外一切无偿归甲方所有；3年后，场地上一切与建筑相关物品（含活动板房，具体见合同附件）无偿归甲方所有，乙方不得提异议（特别说明，以上相关物品不含3个大棚设施）。”

2010年12月，新时空公司（甲方）与案外人通达信息部（合同载明的乙方，承租人）签订一份《场地出租协议书》，甲方将上述承租的开放大道139号院内部分场地转租给乙方作为货运存放、中转使用、信息服务使用，约定租赁期限暂为四年，自2010年12月8日至2014年12月7日止，每年租金5万元，每年11月份一次性付清。该协议第四条约定：“协议期间如遇城市整体改造或城市规划需要搬迁的，由乙方与规划、拆迁部门直接交涉。甲方不得干涉，所有补偿大棚的费用乙方所有（其它补偿不在以内，乙方租用甲方的场地，搭建的大棚、其大棚由乙方自行搭建，其费用全部由乙方支出），甲方需提前三个月通知乙方。”案外人洪根才作为乙方代表签订该协议书，洪根才签名下方加盖了宏驰公司的印章。新时空公司未能提供该份《场地出租协议书》的原件，但认为该协议的对方当事人是通达信息部，并非宏驰公司，宏驰公司的印章是其私下自行加盖。

2015年11月，盐城市新洋经济区管理委员会因华尚生活广场建设项目需要，对搬迁范围内的房屋实施搬迁，电子设备厂所有的位于盐城市房屋在搬迁范围内。同年11月20日，电子设备厂与盐城市新洋经济区管理委员会签订《房屋搬迁补偿协议》，获得搬迁补偿费用。

2015年12月9日，电子设备厂向一审法院提起诉讼，要求解除与新时空公司的租赁协议，新时空公司提起反诉要求电子设备厂赔偿场地设施的费用。一审法院经审理于2016年12月27日作出（2015）亭民初字第3873号民事判决，判决电子设备厂补偿新时空公司2625002元。后新时空公司不服上诉，盐城市中级人民法院将该案发回重审。一审法院重新立案审理过程中，经一审法院主持调解，双方达成调解协议，一审法院依法作出（2017）苏0902民初第5166号民事调解书，调解协议内容为：电子设备厂支付新时空公司搬迁费30万元、补偿款216万元。

2018年1月4日，宏驰公司向一审法院提起诉讼，要求新时空公司支付补偿款45万元，后于同年6月28日撤回起诉，一审法院依法作出（2018）苏0902民初144号之三号民事裁定，准予撤诉。2019年1月25日，宏驰公司又将该案诉至一审法院，后经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法按其自动撤诉处理。2019年6月10日，宏驰公司提起本案诉讼，要求新时空公司支付补偿款25万元。

一审另查明：案外人洪根才系宏驰公司法定代表人，亦是通达信息部工商登记的经营者。本案审理过程中，通达信息部出具了《情况说明》，载明：“宏驰公司诉新时空公司房屋租赁合同纠纷一案，案涉场地出租协议书是以我服务部、宏驰公司与新时空公司签订的，由于我服务部的业主、宏驰公司的法定代表人均为洪根才，故因场地出租协议书所涉及的权利义务我服务部同意由宏驰公司向贵院主张，我服务部不再另行主张”。

（2018）苏0902民初144号案件审理过程中，宏驰公司申请证据保全，保全内容为电子设备厂内的50、52、53、54号房屋，宏驰公司认为该部分房屋系其自行建设。后因拆迁需要，一审法院要求宏驰公司、新时空公司及电子设备厂的对保全事项进行了签字确认，三方认可证据保全的内容为50、52、53、54号房屋，并确认了拆迁相应的面积及拆迁评估单价。但宏驰公司未有证据证明该部分房屋系其建设。

宏驰公司陈述其诉讼请求的组成为：上述50、52、53、54号房屋及装潢的评估价为231203.2元，加上适当的搬迁费用，合计25万元。

本案审理过程中，宏驰公司提供一份《告知函》复印件，内容为：“由于市政府新建工程需要，新时空停车场在公示的拆迁范围之内，政府要求停车场配合拆迁工作……二是告知，年内房屋租赁合同履约到期后就不再续签；三是明确，租赁合同的截止日期为2015年6月8日。”宏驰公司另提供一份收据复印件，记载的时间是2016年12月份，交款人为洪根才，金额为26000元，收款事由为2015年租金，该收据无新时空公司的章印。宏驰公司未能提供上述两份证据的原件，仅提供了手机拍摄的照片，致真实性无法核实，新时空公司亦不予认可。对收据上记载的26000元租金的支付方式，新时空公司称系通过转账方式支付，但在一审法院规定的举证期限内，宏驰公司未能提供相应的转账凭证。

一审法院认为：新时空公司认可案涉的《场地出租协议书》系与通达信息部签订，亦由通达信息部实际履行，宏驰公司法定代表人与通达信息部的经营者均为洪根才，现通达信息部出具《情况说明》同意由宏驰公司提起本案诉讼，故宏驰公司的主体资格并无不妥。

《场地出租协议书》约定的租赁期限届满后，双方未续签书面的租赁协议，双方亦未就承租人继续使用租赁物达成一致的口头协议，宏驰公司未能提供有效证据证实双方之间存在不定期的租赁关系，合同的权利义务已经终止，故宏驰公司依据租赁关系要求新时空公司给予其补偿没有事实及法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回宏驰公司的诉讼请求。案件受理费5050元，由宏驰公司负担。

本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。

另查明，一审法院（2018）苏0902民初144号案件中，宏驰公司提供的电子设备厂估价初步结果一览表中，宏驰公司主张的其搭建的彩钢瓦披棚补偿款分别为160552元、18242元、7630元、15383元，合计201807元。一审法院2018年1月31日对三方当事人的谈话笔录中，对三方争议证据固定的内容与该一览表内容一致。

二审中，宏驰公司、新时空公司均认可新时空公司向宏驰公司发出告知函，确认所签租赁合同截止日期为2015年6月8日，宏驰公司租金交纳至2015年6月。宏驰公司认为案涉场地和房屋其一直使用到2017年3月，2017年3月后宏驰公司工作地点搬离，但场地还在宏驰公司控制之中。

二审中，宏驰公司提供了洪根才与冯某签订的大棚制作协议及时任新时空公司负责人陈某出具的制作大棚的定金1万元收条，并提供证人冯某、王某到庭作证，证明宏驰公司添附钢结构大棚、活动板房的事实。

宏驰公司提供的定金收条得到新时空公司时任总经理陈某的认可。新时空公司对陈某的证词予以认可，但认为双方合同早已到期，并没有续签。对于冯某、王某的证言存在相互矛盾，且不能证明所搭建的活动板房及大棚为洪根才所有，新时空公司与电子设备厂赔偿金额中并不包含宏驰公司的相关内容。

本院认为，新时空公司与通达信息部2010年12月签订的《场地出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。因宏驰公司法定代表人与通达信息部的经营者均为洪根才，现通达信息部出具《情况说明》同意由宏驰公司提起本案诉讼，故可认定宏驰公司的原告主体资格适格。《场地出租协议书》约定，双方的租赁期应至2014年12月7日止，该租赁期限届满后，双方未续签书面的租赁协议。根据新时空公司发给宏驰公司的的告知函，双方均认可租赁合同的期限至2015年6月8日，且宏驰公司实际交纳场地租金也至该时间，故可以认定双方约定租赁期限展期至2015年6月8日。之后，因宏驰公司与新时空公司未再签订租赁协议，宏驰公司也一直占用涉案场地和房屋至2017年3月，新时空公司并未提出异议，也未提出与其解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应认定宏驰公司与新时空公司之间租赁期后的租赁为不定期租赁，原签订的租赁合同继续有效。根据《场地出租协议书》约定，协议期间如遇城市整体改造或城市规划需要搬迁的，由宏驰公司与规划、拆迁部门直接交涉，新时空公司不得干涉，所有补偿大棚的费用宏驰公司所有。案涉土地拆迁时仍在双方不定期租赁合同期内，故应当认定租赁协议期间宏驰公司所搭建的大棚的拆迁费用应由宏驰公司所得。因案涉房屋已被拆迁，宏驰公司并未与拆迁部分就其搭建的部分达成单独的补偿协议，电子设备厂已与拆迁人达成整体补偿协议，宏驰公司添附的部分应含在该整体补偿协议范围之内。而新时空公司也通过诉讼与电子设备厂达成了补偿协议，虽然新时空公司认为其与电子设备厂达成补偿协议时并不包含宏驰公司添附的部分，但因宏驰公司添附的钢结构部分包含在新时空公司拆迁补偿范围之内，而宏驰公司与电子设备厂之间并无租赁合同关系，故新时空公司在主张其拆迁补偿款时应当将该部分拆迁补偿一并列入其主张范围，宏驰公司也可依据租赁合同向新时空公司主张权利。本案中宏驰公司提供了电子设备厂估价初步结果一览表，证明其所添附设施的拆迁补偿费用包含在案涉拆迁补偿款范围，但该费用明细并未得到新时空公司认可，新时空公司与电子设备厂的拆迁补偿款也是通过调解解决，宏驰公司不能充分举证证明其添附部分在拆迁补偿款中具体的补偿金额。本院考虑到宏驰公司在租赁合同履行过程中确有钢结构、活动板房的实际添附，且已被实际拆迁，新时空公司就其承租的部分也已得到了相应的补偿，其中宏驰公司添附的部分新时空公司也应根据双方租赁协议的约定给予相应的补偿，故酌情以电子设备厂提供的估价初步结果一览表中添附部分的补偿款201807元为依据，由新时空公司向宏驰公司补偿10万元。

综上，宏驰公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初4215号民事判决；

二、盐城新时空运输有限公司于本判决生效之日起十日内给付盐城市宏驰运输有限公司拆迁补偿款10万元。

如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回盐城市宏驰运输有限公司的其余诉讼请求。

一审案件受理费5050元，由盐城市宏驰运输有限公司负担3030元，盐城新时空运输有限公司负担2020元；二审案件受理5050元，由盐城市宏驰运输有限公司负担3030元，盐城新时空运输有限公司负2020元。

本判决为终审判决。

审判长　陈　东

审判员　张晨阳

审判员　周　陇

二〇二〇年九月二十八日

书记员　刘　湘