某某与江苏通州四建集团有限公司等执行异议之与一审民事判决书

北京市大兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0115民初852号 原告：**，女，1988年4月12日生，汉族，中国农业银行股份有限公司员工，现住北京市朝阳区。 被告：江苏通州四建集团有限公司，住所地江苏省通州市石港镇米市桥西路8号。 法定代表人：***，总经理兼董事。 委托诉讼代理人：**，北京天达共和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京天达共和律师事务所实习律师。 被告：北京众美房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区隆盛大街4号院1号楼4层6**404。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：于军，女，北京众美房地产开发有限公司员工。 原告**诉被告江苏通州四建集团有限公司（以下简称江苏四建公司）、被告北京众美房地产开发有限公司（以下简称北京众美公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**，被告江苏四建公司的委托诉讼代理人**、***，被告北京众美公司的委托诉讼代理人于军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：请求贵院对（2021）京0115民初1635号案件中查封的位于北京市大兴区隆丰大街4号院1幢-4层6**402号房屋（以下简称涉案房屋）解除查封。事实与理由：2021年3月15日，贵院经江苏四建公司申请做出（2021）京0115民初1635之1号民事裁定书，对登记在被执行人名下位于北京市大兴区隆丰大街4号院1幢-4层6**402号的房屋予以查封。**认为该查封有误，向法院提出执行异议，因提供的转账记录未标明对方户名，被裁定驳回，现已补充新证据，请求对该房产予以解除查封并确权过户。**于2015年参加众美MIMO公馆（涉案房屋所在小区）的优惠预售，于2015年9月24日现金支付定金5万元，于2015年10月8日刷卡支付剩余房款53万元，并于2016年12月30日与北京众美公司签订了《北京市商品房预售合同》，房屋建筑面积共62.38平方米，其中套内建筑面积42.28平方米，总价58万元。由于北京市于2017年3月发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商业类项目限制自然人购买，故针对该房产未能够完成网签合同的办理，但**已付清全部房款，并于2017年8月30日办理收房手续，实际合法占有、使用涉案房屋至今，故应当认定涉案房屋属于**财产。综上所述，**认为，在贵院查封涉案房屋前，**已经与被执行人北京众美公司签订了《北京市商品房预售合同》，并付清全部房产购买款项，实际合法占有、使用涉案房产多年，且并非**未办理过户登记，该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，足以认定**的权利能够排除贵院对上述房产的查封。故提起诉讼。 江苏四建公司辩称，不同意**的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，**在查封之前需签订书面合同、合法占有不动产、支付全部价款、非因本人原因未办理过户。但本案中，**提交的北京市商品房预售合同记载的时间2016年12月30日，其提交的购房款记录是2015年10月，间隔1年多，且该笔交易记录的交易对手不是北京众美公司，金额与预售合同金额不符。其提交的证据不能证明已支付全部价款，不能证明向第三方支付的53万元是购房款。本案**提交的商品房预售合同记载的签订时间，距离北京市新政出台时间间隔3个月，**未及时督促北京众美公司办理网签导致未能办理过户手续，对于涉案房屋不能及时过户存在过错。新政出台后，作为自然人不能向北京众美公司购买房屋，也应寻找其他途径解决问题，**明知不能过户到其名下也没有积极找寻解决途径，对不能过户存在过错。涉案房屋是办公用房，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，所以**不具备排除执行的权利。 北京众美公司辩称，同意**的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江苏四建公司、北京众美公司、河北众美房地产开发集团有限公司（以下简称河北众美公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2021）京0115民初1635之1号民事裁定书，经江苏四建公司保全申请，本院于2021年3月25日查封涉案房屋，查封时房屋登记在北京众美公司名下。案外人**就此提出异议，本院于2021年10月13日作出（2021）京0115执异929号执行裁定书，裁定驳回**的异议请求。 2016年12月30日，**（买受人）与北京众美公司（出卖人）签订北京市商品房预售合同，由**购买位于北京市大兴区众美雅苑项目中1幢4层6**402号房屋，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。建筑面积62.38平方米，套内面积42.28平方米，按照套内面积计算，每平方米9298元，总价58万元，买受人采取一次性付款方式付款，出卖人应在2017年8月31日前向买受人交付该商品房…… 2016年9月30日，北京众美公司向**出具收据，载明收到**交来购房款58万元，**向法庭解释称，2015年9月24日，通过现金支付定金5万元，北京众美公司向其开具定金收据，后2015年10月8日向北京众美公司指定的账户转账支付53万元，随即将5万元定金收据交还北京众美公司，北京众美公司出具总价58万元的购房款收据。北京众美公司对上述情况认可，并出具说明函，载明业主**于2015年参与我司众美MIMO公馆项目定制活动，优惠认购4层6**402号房产，于2015年9月24日以现金形式支付定金5万元，于2015年10月8日刷卡支付剩余房款53万元，合计58万元，由于众美MIMO公馆项目当时未取得预售证，因此收款方为我司的关联公司众美投资（北京）有限公司。预售证取得后，众美投资（北京）有限公司已将上述房款转给我司，我司于2016年12月30日与业主**签署了商品房预售合同，并开具房款收据，我司销售人员未及时办理网签，北京三一七新政出台后限制自然人购买商业类项目，导致该房屋无法过户，业主**已于2017年办理收房并入住。 针对上述情况，江苏四建公司主张北京众美公司作为本案被执行人，存在转移财产的情况，另案中，存在配合其他当事人倒签合同的情况，在没有其他证据佐证的情况下，对于**提交的证据不认可，银行流水对手信息不是北京众美公司，金额与房款价格不一致，不能证明属于房款。 **主张2015年参加众美MIMO公馆优惠预购活动，以优惠价格购买涉案房屋，2015年时电子支付并不像现在这么普遍，于2015年9月24日通过现金付款5万元定金，等确定购买之后2015年10月8日刷卡支付剩余房款，支付给了众美投资（北京）有限公司，共计58万元。支付时咨询了销售人员，销售人员解释称房屋是优惠预售，暂时还没有预售许可证，所以是关联公司众美投资（北京）有限公司代收房款。2016年房屋取得预售许可证具备正式销售条件，2016年12月30日正式签署了商品房预售合同，合同是真实的，**作为公职人员没有动机和立场配合北京众美公司转移财产，因为对接销售人员的原因没有及时办理网签，后出台了新政，限制自然人购买商住房，所以不属于**个人过错导致无法过户。2017年8月收到北京众美公司发出的入住通知书，2017年8月30日正式理了收房手续，房屋系精装修交付，交付后一直是**居住至2019年，后来由**的父母居住至今，并提交生活缴费凭证佐证。虽然房屋性质是办公用途，但周围邻居大多数都是居住使用的。在新政后，没有要求退款，是因为**的目的就是购房用于居住，不想要求退款。2015年时，**不具备北京市购房资质，考虑购买商办类住房用于居住。就江苏四建公司所述的合同金额与实际付款金额不符一事，当时确实缴纳了5万元现金，北京众美公司出具收据，后支付53万元时，将定金收据收回，并开具了总房款的收据，如果如江苏四建公司所述，**是配合北京众美公司转移财产，双方可以将合同金额开成53万元。 经询问，**称购买涉案房屋后，其取得北京市购房资质，在北京再次购买一套房屋用于居住。就为何一直没有办理网签问题，**解释称**已经向销售人员提供了办理网签的材料，因为销售人员的原因没有通知**去办理，至新政出台，中间还有一个春节，**一直有催促，但就是没有办理完。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然江苏四建公司对**已经签订书面合同并支付购房款存在质疑，认为可能存在与北京众美公司串通转移财产的行为，但就此并未举证，**就其房屋购买情况、款项支付情况已经做了合理说明，本院对江苏四建公司的抗辩意见不予采信。本案中，根据**提交的转账记录、收据及北京众美公司出具的说明函，本院对**在房屋查封之前已经与北京众美公司签订书面购房合同，支付全部购房款予以采信，此外结合**提交的缴费凭证，本院对其主张的已经合法占有涉案房屋予以采信。就房屋未能办理过户登记，**是否存在过错问题，**于2016年12月30日签署书面合同，而北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台时间为2017年3月26日，间隔不到三个月的时间，**主张中间有春节等情况，在督促了销售人员的情况下，未能及时办理，后因新政出台，导致无法办理网签进而办理过户，其购买房屋时间与新政出台时间间隔较短，北京众美公司亦认可系其销售人员原因导致未能及时办理网签手续，综合考虑案件的实际情况，**就房屋未能办理过户手续并不存在过错。综上，本院认定**作为案外人提出的异议请求成立，对其要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求予以支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 解除（2021）京0115民初1635号民事案件中对位于北京市大兴区隆丰大街4号院1幢-4层6**402号房屋的查封。 案件受理费70元，由江苏通州四建集团有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　薛　慧 二〇二二年十一月二日 书　记　员　　***