江苏通州四建集团有限公司非与执行审查执行裁定书

北京市大兴区人民法院 执 行 裁 定 书 (2023)京0115执异230号 案外人：北京众美德医口腔诊所有限责任公司，住所地北京市大兴区隆盛大街4号院1号楼北区130号。 法定代表人：***，执行董事兼经理。 委托代理人：***，北京市大道政通律师事务所律师。 申请执行人：江苏通州四建集团有限公司，住所地江苏省南通市通州区石港镇米市桥西路8号。 法定代表人：***，总经理兼董事。 委托代理人：**，北京天达共和律师事务所律师。 委托代理人：***，北京天达共和律师事务所律师。 被执行人：北京众美房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区隆盛大街4号院1号楼4层6**404。 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人江苏通州四建集团有限公司（以下简称通州四建公司）与被执行人北京众美房地产开发有限公司（以下简称北京众美公司）、河北众美房地产开发集团有限公司（以下简称河北众美公司）合同纠纷一案过程中，将被执行人北京众美公司名下位于北京市XXX号房屋（以下简称涉案房屋）予以查封，案外人北京众美德医口腔诊所有限责任公司（以下简称众美德医公司）对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 案外人众美德医公司诉称，2018年5月，众美德医公司实际控制人***自房攻略（北京）信息科技有限公司（以下简称房攻略公司）获知涉案房屋，经现场看房后决定购买。自2018年5月21日至2018年6月30日向开发商分14笔支付全部购房款共计240.932万元，期间还向房攻略公司支付服务费54.404万元。2018年6月29日，***与北京众美公司就购买涉案房屋事宜签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定涉案房屋预测建筑面积77.72平方米，套内面积72.61平方米，单价为33181.66元（按套内面积计算），总价为240.932万元，付款方式为一次性付款。2018年7月2日，***办理了收房手续。其后至今，在涉案房屋内经营众美德医公司。2019年3月7日，为按照北京市购房政策规定顺利办理网签手续，***以其担任法人、其妻子***100%持股的北京***医口腔诊所有限责任公司的名义由开发商启动现房网上签约并网签成功。但因开发商工作人员的失误，网签房屋单价错报为33541.97元/平方米，与合同约定不符，总价反而跟书面合同一致。因此***与开发商又于2019年5月4日申请注销网签，2019年5月24日办理注销完毕。***计划在涉案房屋重新注册公司并以该新公司名义办理网签，遂于2019年5月底在开发商的配合下正是提交了申请注册公司材料，于2019年6月3日注册成立了众美德医公司，***担任法定代表人，夫妻二人各持股50%，注册地为涉案房屋。2019年6月25日，开发商以众美德医公司作为买受人再次启动网签，但一直未办结。期间，***经常打电话催促开发商工作人员**尽快完成网签，但**以各种理由推脱，直至2021年3月房屋被法院查封。众美德医公司已于法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并一直合法占有使用该房屋，用于诊所经营，于2018年6月30日支付完毕全部购房款，因开发商原因迟迟未办理网签和备案。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行。 申请执行人通州四建公司辩称，不同意众美德医公司的异议请求。众美德医公司不具有提出本次执行异议的主体资格，众美德医公司并未与北京众美公司签订合法有效的买卖合同。本案查封涉案房屋前，众美德医公司不属于已就涉案房屋与北京众美公司签订合法有效的书面买卖合同的情形，不符合排除执行的条件。众美德医公司不属于已支付全部价款的情形，从主体、用途、金额、收款账户看无法证明众美德医公司提交的凭证系涉案房屋购房款。众美德医公司无法证明已在查封之前占有使用涉案房屋。众美德医公司对于涉案房屋未能办理过户登记存在过错。 本院查明，通州四建公司与北京众美公司、河北众美公司合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院作出的（2021）京0115民初1634号民事判决书生效后，通州四建公司向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2022）京0115执2555号。案件审理过程中，本院于2021年3月25日在大兴区不动产登记事务中心查封涉案房屋。涉案房屋产权证载明房屋所有权人为北京众美公司。 为了证明对涉案房屋拥有权利，众美德医公司提交了《北京市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《购房承诺书》、《补充协议》、房款支付流水、收据、《入住收楼记录》、《安全告知书》、《物业服务协议》等文件。其中合同和协议中房屋买受人、业主处由***签字，收据由***或***爱人***签字。《北京市商品房预售合同》载明：北京众美公司将位于北京市XXX号房屋出售给***，预测建筑面积77.72平方米，套内建筑面积72.61平方米，单价每平方米33181.66元，付款方式为一次性付款，商品房预售资金监管银行为工商银行，专用账户名称为北京众美房地产开发有限公司众美雅苑，账号为XXX，签署时间为2018年6月29日。房款支付流水自2018年5月31日至2018年6月8日共计14笔，多笔付款人为**、***、***，收款账户为北京众美公司其他账户，非合同约定账户。众美德医公司称***买房时不具备过户条件，但北京众美公司没有告知***，后来办理网签时才发现。众美德医公司是涉案房屋的实际使用人，公司股东为***及爱人***，所以本案以公司名义主张权利。购买房屋时因北京众美公司着急收款，***没有这么多钱所以从朋友处借款了。因北京众美公司当时已经有诉讼案件，所以房款转到了公司其他账户。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋买卖合同由***签署，众美德医公司亦主张购房款由***支付，房屋虽由众美德医公司使用，但众美德医公司并未提交与众美公司签订过合法有效的书面买卖合同，提交的证据不足以证明是涉案房屋的买受人，故对于众美德医公司主张停止对涉案房屋执行的异议请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人北京众美德医口腔诊所有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二三年四月十八日 书记员　　***