****与研究出版社有限责任公司与北京外研讯飞教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京01民终3800号

上诉人（原审原告）：****与研究出版社有限责任公司，住所地北京市海淀区西三环北路19号外研社大厦南楼。

法定代表人：徐建忠，社长。

委托诉讼代理人：冯海姣，该公司法务。

委托诉讼代理人：王春艳，北京市汉卓律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京外研讯飞教育科技有限公司，住所地北京市海淀区西北旺东路10号院东区5号楼3层307-1、307-2。

法定代表人：刘庆峰，董事长。

委托诉讼代理人：艾宏，北京市正见永申律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏艺，北京市正见永申律师事务所实习律师。

上诉人****与研究出版社有限责任公司（以下简称外研社）因与被上诉人北京外研讯飞教育科技有限公司（以下简称讯飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

外研社上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我公司的诉讼请求。事实与理由：1.我公司和讯飞公司存在租赁合同关系，租赁合同已经实际履行，而且双方就租赁房屋入住时间、租金标准、支付方式达成了一致；2.我公司同意讯飞公司缓交租金，不能否认双方之间存在租赁合同关系；3.《无偿使用证明》仅仅是讯飞公司成立时提交工商机关的场所使用证明，而且并没有无偿提供办公场地的内容，该证明与涉案房屋亦没有任何关系；4.《无偿使用证明》时间为2014年6月，而双方签署本案北外国际大厦租赁合同时间在2017年7月，如果我们双方确实曾达成我公司无偿提供办公场所的约定，那么在2017年7月我公司要求讯飞公司支付租金时，其必然会第一时间提出房屋是无偿使用，不会就租赁合同细节进一步协商。

讯飞公司辩称，同意一审法院判决。1.外研社和我公司从未订立租赁合同，不应当适用《合同法》第37条；2.外研社不具备向我公司转租涉案房屋的合法权利；3.外研社提交的房屋租赁合同及其补充协议前后矛盾，不具备真实性；4.外研社声称同意我公司缓交租金，没有任何事实依据；5.外研社无权提起本案诉讼。

外研社向一审法院起诉请求：1.判令讯飞公司支付租金6617880.92元；2.判令讯飞公司支付服务费945411.56元；3.判令讯飞公司支付资金损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算从2015年11月1日开始计算至实际给付之日止；4.由讯飞公司承担公证费1900元；5.由讯飞公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2013年11月28日，外研社（甲方）与安徽科大讯飞信息科技股份有限公司（乙方）达成《投资合作协议》，约定：双方同意共同投资设立北京外研讯飞教育科技有限公司，住所地为北京市海淀区西三环北路19号；甲方以货币3840万元人民币，占注册资本的60%，甲方承诺其将持有公司60%的股权，其中10%的股权未来将用于转让给双方一致同意确定的战略资源方；乙方以货币出资2560万元人民币，占注册资本的40%。2014年6月30日，讯飞公司成立，营业期限自2014年6月30日至2044年6月29日，住所地为北京市海淀区西北旺东路10号院东区5号楼3层307-1、307-2，法定代表人刘庆峰。

北京外国语大学国际大厦位于北京市海淀区西三环北路19号，房屋权属归北京外国语大学所有，房屋设计规划为综合教学楼，现实际使用用途为办公，房屋产权证尚在办理中。外研社主张北京外国语大学委托北京北外科技园有限公司（以下简称北外科技园公司）负责北外国际大厦对外出租事宜，北外科技园公司与外研社签订《房屋租赁合同》，将北外国际大厦7层出租给外研社，外研社另将其中部分房屋转租给讯飞公司。庭审中，外研社主张讯飞公司于2014年11月1日至2017年12月11日承租北外国际大厦七层726-740号的偶数号房间和749-769的奇数号房间；于2016年7月22日至2017年12月11日承租737-747的奇数号房间（以下简称涉案房屋）。讯飞公司认可上述期间内实际使用了涉案房屋，于2017年12月11日搬离涉案场地，但表示外研社不具有涉案房屋出租权，且双方之间并不存在租赁关系。

外研社就其主张对涉案房屋享有出租权向法院提交如下证据：

1、北京外国语大学情况说明一份，内容为“北京外国语大学是北外国际大厦的产权人，截至目前一直委托全资子公司北外科技园公司负责北外国际大厦的对外出租事宜，包括但不限于以北外科技园公司名义签署相关合同。”

2、2015年2月28日，北外科技园公司（甲方）与外研社（乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定：“外研社承租北外国际大厦7层楼房，租期自2015年3月1日至2016年2月29日。月租金726697.97元，年租金8720375.6元。物业管理费每平米每日8元。付款方式为每季度支付一次，本合同的第一个计租期的租金及物业管理费总计2452605.64元由乙方在收到甲方入住通知后5个工作日内向甲方支付。特殊约定：双方协商一致，乙方通过已向北京外国语大学上缴的5000万利润充抵所租写字间共计15年（自2015年3月1日至2030年2月28日）的租金，具体租金充抵方式见附件。本合同签署后，乙方无需向甲方另行支付租金。”2016年2月28日，北外科技园公司（甲方）与外研社（乙方）续签《房屋租赁合同》，租期自2016年3月1日至2019年2月28日。2017年2月27日，北外科技园公司（甲方）与外研社（乙方）另行签订《房屋租赁合同》，租期为2017年3月1日至2030年2月28日。

3、北外科技园公司出具情况说明一份，内容为“我公司知悉并同意外研社自2014年-2017年将北外国际大厦七层的部分房间转租给讯飞公司。”

讯飞公司对上述证据的真实性均不予认可，讯飞公司称外研社主张双方之间租赁起始时间为2014年11月1日，但根据上述租赁合同，外研社与北外科技园公司的租赁起始时间为2015年3月1日，且外研社未实际向北外科技园公司支付租金，无法证明外研社与北外科技园公司之间存在真实的租赁关系。

外研社就其主张与讯飞公司之间存在租赁关系，向法院提交外研社针对双方之间电子邮件往来所做的《公证书》，证明双方就租用涉案房屋事宜进行了协商，就租赁细节达成了一致意见。

其中，2017年8月，外研社向讯飞公司发送《外研创客空间入住企业服务协议书》、《外研创客场地使用协议书》，并请讯飞公司对协议进行审核。其中，《外研创客空间入住企业服务协议书》内容：“甲方为创客空间国际文化大厦（北京）有限公司、乙方为讯飞公司，为给位于北外国际大厦7层外研创客空间入住企业提供良好的办公环境和成长环境，协助企业健康成长，经甲乙双方平等友好协商，签订本协议。服务周期自2014年11月1日至2017年10月31日。服务内容、1、甲方负责外研创客空间的日常管理及相关配套服务，负责为乙方办理入驻和撤离外研创客空间的相关手续。2、甲方负责在外研创客空间内提供公共秘书服务，包括为乙方提供来访客人接待服务。3、甲方负责与北外国际大厦物业沟通联系，自乙方正式入住外研创客空间之日起提供以下服务与设施设备，水、电、照明、空调、电梯、卫生间及其他必要的设施设备。4、甲方负责外研创客空间公共区域及设施设备的日常维修保养。5、甲方负责外研创客空间的消防系统及公共区域的保安、清洁。6、甲方为乙方提供在甲方新媒体平台宣传的服务，宣传内容须经过甲方审核通过方可发布。服务费用、1、甲方向乙方收取本协议第二条约定的服务内容的服务费用，收取标准为按面积计，每平方米每日服务费单价为1元。2、乙方在外研创客空间所租场地面积为959.1平方米，每月服务费29173元，每年服务费350072元。费用支付、1、本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付从2014年11月1日至2017年9月30日期间累计35个月的应付服务费，共计1021055元。2、从2017年10月1日开始，乙方所租场地的服务费，于本季度向甲方支付一次。3、本协议约定的服务费支付时间内，乙方未及时足额支付服务费的，甲方有权要求乙方缴纳当期应缴费总额日千分之三的滞纳金，乙方滞纳期最长不得超过15日，如逾期不交，甲方有权终止本协议。4、甲方收款账户为创客空间国际文化发展（北京）有限公司。……”《外研创客场地使用协议书》内容为：“甲方为****与研究出版社有限责任公司北京分公司，乙方为讯飞公司。甲方是外研创客空间场地的经营管理方，拥有北外国际大厦七层商业用房出租权。租赁场地、甲方向乙方提供北外国际大厦七层外研创客空间737-769奇数号房间、726-740偶数号房间作办公室之用，确认租赁面积为959.1平米。使用期限、自2014年11月1日至2017年10月31日，租期为三年。场地费用、每平方米每日场地使用费7元，乙方每月场地使用费共计204208元、每年场地费2450501元。支付方式、1、本合同签订之日后5个工作日内，乙方应向甲方支付2014年11月1日至2017年9月30日累计35个月的应付场地使用费7147280元。2、从2017年10月1日起，乙方所租场地的使用费，于本季度向甲方支付一次。3、本协议约定的服务费支付时间内，乙方未及时足额支付服务费的，甲方有权要求乙方缴纳当期应缴费总额日千分之三的滞纳金，乙方滞纳期最长不得超过15日，如逾期不交，甲方有权终止本协议。……”

2017年9月29日，讯飞公司向外研社回复邮件，内容为“不好意思关于合同协调了这么久。关于我们的入住时间确认为七层西侧为2014年11月1日无误，南侧朝阳三间的使用开始时间为2016年7月22日。另外此合同我们公司已经初步审核通过，最终签订还需要提供整个大楼的产权证书及验收合格使用证明。”外研社公司主张双方虽未签订书面租赁合同，但上述邮件可以证明双方之间存在租赁关系，讯飞公司对邮件中的租赁费用等重要条款均未提出异议，应按照约定支付相应费用。讯飞公司对此不予认可，称公司员工回复“公司总部已经初步审核通过”不能视为讯飞公司作出同意外研社所发合同草案的意思表示，讯飞公司员工所指总部即外研社和科大讯飞公司两大股东，实际是两大股东之间的争议。外研社另表示在双方邮件沟通中，外研社曾计划以外研社北京分公司名义与讯飞公司签订租赁合同；以创客空间北京公司名义与讯飞公司签订服务合同，但因讯飞公司最终没有签订此两份合同，所以本案的租赁合同关系还应该是外研社与讯飞公司之间的事实租赁合同关系。

讯飞公司不认可双方之间存在租赁关系，主张使用涉案房屋是基于公司两大股东在设立公司之初所达成的承诺，即外研社为讯飞公司免费提供北京办公场所，另一股东科大讯飞公司免费提供天津、安徽办公场所。讯飞公司就其主张向法院提交外研社于2014年6月2日出具的《无偿使用证明》，内容为“北京市海淀区西三环北路19号外研宾馆3302、3303、3304、3305，面积为400平方米。为北京外国语大学供我公司使用，我公司现将此处房产无偿提供给我公司投资的企业讯飞公司使用。无偿使用期限为2014年6月2日至2018年6月1日。”外研社对该证明的真实性无异议，但主张称该证明是用于讯飞公司办理工商注册登记使用。

庭审中，经询，外研社对直至2017年才向讯飞公司索要租金一事解释称因双方关系一直不错，讯飞公司成立之初比较困难，因此才迟延索要租金。另经询，对于将房屋出租给讯飞公司之时是否约定了租金标准，外研社称双方约定租金按照每天每平米7元标准、服务费按照每天每平米1元标准。讯飞公司称双方从未约定租金标准，外研社就其主张未向法院充分举证。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于外研社与讯飞公司之间是否存在租赁合同关系。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任。外研社主张双方之间存在租赁关系，仅向法院提交了2017年双方邮件往来为证，但仅凭该邮件内容不能充分证明外研社与讯飞公司之间自2014年起至2017年之间存在租赁合同关系的事实。另从场地使用及租金支付情况来看，讯飞公司自2014年开始入驻租赁场地，而外研社直至2017年才向讯飞公司主张租金，亦明显有悖常理。关于讯飞公司使用租赁房屋之事实，讯飞公司解释称使用涉案房屋系基于公司股东之间达成的免费提供办公场地的承诺，并对此向法院提交外研社盖章确认的《无偿使用证明》予以佐证，外研社虽然对证明目的不予认可，但未能提交相应反证，法院有理由相信讯飞公司对使用房屋一事作出了合理说明。综上，外研社所主张的租金、服务费及资金损失均是基于双方存有租赁合同关系事实，但外研社不能提供充分的证据证明其与讯飞公司之间存在租赁合同关系的事实。故外研社要求讯飞公司支付租金、服务费及资金损失、公证费损失的主张，法院均难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告****与研究出版社有限责任公司的全部诉讼请求。

一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。本案的争议焦点在于外研社和讯飞公司之间是否成立事实上的房屋租赁合同关系。外研社提交其与讯飞公司在2017年7月至2018年9月期间的往来邮件，证明双方就书面租赁合同进行沟通，其已经履行交付房屋的义务，讯飞公司接受并实际使用，故双方之间租赁合同关系已经成立，对于外研社该项上诉理由本院不予采信，理由如下：其一，外研社交付房屋，讯飞公司实际使用该房屋，但无法因此推定双方达成了房屋租赁的意思表示；其二，外研社在2017年之后与讯飞公司沟通租赁事宜，不能倒推认定双方在2014年11月1日即成立租赁合同关系。对于讯飞公司提交的外研社于2014年6月2日出具的《无偿使用证明》，其上明确载明外研社将房屋无偿提供给讯飞公司使用，使用期限为四年，外研社虽称该证明上所载的房屋位于外研宾馆，而并非讯飞公司使用的北外国际大厦，且该证明是用于工商注册，但是外研社在2014年11月后仅将北外国际大厦部分房屋交付讯飞公司使用，该证明可以进一步佐证双方就涉案房屋的使用并不存在租赁的意思表示。综合本案的证据，无法认定外研社与讯飞公司之间成立事实上的租赁合同关系。

综上所述，外研社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70908元，由****与研究出版社有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　磊

审 判 员　　赵　蕾

审 判 员　　朱文君

二〇二〇年六月八日

法官助理　　李　正

法官助理　　武　旋

书 记 员　　杨梓薇