艺烁国际空间设计（北京）有限公司与北京草场地科技发展中心一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0105民初14101号

原告：艺烁国际空间设计（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：姜红雨，总经理。

委托诉讼代理人：王宇，北京慧策律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张旭艳，女，1982年8月4日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。

被告：北京草场地科技发展中心，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：孙连刚，总经理。

委托诉讼代理人：云龙，内蒙古卓能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白乌英嘎，内蒙古卓能律师事务所律师。

原告艺烁国际空间设计（北京）有限公司（以下称原告）与被告北京草场地科技发展中心（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王宇、张旭艳，被告的委托诉讼代理人云龙、白乌英嘎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出的诉讼请求：判令被告支付原告违约金及补偿款178333.33元、装修款673847.2元，共计852180.53元。事实与理由：被告（以下简称甲方）与原告（以下简称乙方）于2018年11月签订3份《房屋租赁合同》，包含1、2、3层的租赁协议，房租缴纳方式，保证金及违约条款。租赁期间，甲方对该租赁房屋进行装修，共花费673847.2元。因某村委会2020年7月31日出具拆迁通知，乙方并未按约定提前告知甲方，造成甲方损失，且导致租赁协议不能继续履行。为维护甲方合法权益，故诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求！

被告辩称：被告无合同5.7约定的违约情形，不应支付违约金，根据5.7条约定，原被告解除合同是不可抗力，不是被告自身原因，不应承担7.2条约定。政府拆迁属于不可抗力。自原被告签订终止合同后，原告已经将装修设施等搬走，不存在装修损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年，原告（承租方，乙方）和被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于某46号的房屋及其设施400平米（以下称46号二层）在双方自愿的状态下租给乙方作为办公使用。租赁期为2年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止。2018年11月1日至2019年10月31日的租金为33万元，2019年11月1日至2020年10月31日的租金为33万元。乙方在承租期限内，对上述房屋有完整的使用权，甲方不得干涉乙方正常的经营。如遇市政规划建设必须搬迁，或不可抗力事项造成本协议不能继续履行时，甲方应提前两个月以书面形式通知乙方。甲方退还乙方未使用的房屋租金及2个月的房屋押金，合同自行终止。甲乙双方互不承担违约责任。如非以上或不可抗力的原因甲方终止合同，则赔偿乙方两个月的租金作违约金，并退还乙方未使用的房屋租金及2个月的房屋押金并赔偿乙方实际装修及经营损失。

2020年，原告（承租方，乙方）和被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将46号二层房屋出租给乙方使用。约定租赁期自2020年11月1日起至2022年1月1日止，租赁期内的租金为33万元。乙方在承租期限内，对上述房屋有完整的使用权，甲方不得干涉乙方正常的经营。如遇市政规划建设必须搬迁，或不可抗力事项造成本协议不能继续履行时，甲方应提前两个月以书面形式通知乙方。甲方退还乙方未使用的房屋租金及2个月的房屋押金，合同自行终止。甲乙双方互不承担违约责任。如非以上或不可抗力的原因甲方终止合同，则赔偿乙方两个月的租金作违约金，并退还乙方未使用的房屋租金及2个月的房屋押金并赔偿乙方实际装修及经营损失。

2020年4月16日，原告（承租方，乙方）和被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于某46号300平方米的房屋及设施（以下称46号三层房屋）出租给乙方使用，租赁期为2年，自2020年8月1日起至2022年7月31日止，双方约定租赁期内的租金为22万元，押金5万元，总计27万元。乙方在承租期限内，对上述房屋有完整的使用权，甲方不得干涉乙方正常的经营。如遇市政规划建设必须搬迁，或不可抗力事项造成本协议不能继续履行时，甲方应提前两个月以书面形式通知乙方。甲方退还乙方未使用的房屋租金及房屋押金，合同自行终止。甲乙双方互不承担违约责任。如非以上或不可抗力的原因甲方终止合同，则赔偿乙方两个月的租金作违约金，并退还乙方未使用的房屋租金及2个月的房屋押金并赔偿乙方实际装修及经营损失。

上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋二层、三层。原告称2020年因为市政规划，某村委会要求其搬迁。目前涉案房屋已经被拆除。现被告已经退还原告押金和剩余租金。

经询问，原告表示其认为合同有效。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依照《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，集体土地建设应当符合土地利用总体规划、城乡规划。现46号房屋未取得建设工程规划许可，原告和被告签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，应属无效。

在审理合同纠纷中，对于违反法律强制性规定或公序良俗的合同，属于绝对的当然的无效，法院有权予以干预，在当事人不主张合同无效的情况下，法院可以依职权进行审查。故本院依职权认定合同无效，并在判决主文中予以确认，以赋予合同无效认定相应的既判力。原告要求支付违约金的诉讼请求及其他诉讼请求系以合同有效为前提条件，故本案中难以支持。对于合同无效的法律后果，双方当事人可另行解决。

综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十四条、第八十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、原告艺烁国际空间设计（北京）有限公司和被告北京草场地科技发展中心就位于某46号的房屋及其设施签订的《房屋租赁合同》无效；

二、驳回原告艺烁国际空间设计（北京）有限公司的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告艺烁国际空间设计（北京）有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　吴娜

二〇二二年三月一日

书记员　　唐哲