青岛顺纺纤维制品有限公司、青岛市育才物资有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁02民终12992号

上诉人（原审被告）：青岛顺纺纤维制品有限公司，住所地：山东省胶州市。

法定代表人：张静波，总经理。

被上诉人（原审原告）：青岛市育才物资有限公司，住所地：山东省胶州市，统一社会信用代码：91xx7M。

法定代表人：迟桂波，经理。

原审被告：张静波，男，1986年12月9日生，汉族，住江苏省常熟市。

上诉人青岛顺纺纤维制品有限公司因与被上诉人青岛市育才物资有限公司、原审被告张静波租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初10305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人青岛顺纺纤维制品有限公司上诉请求：1.依法撤销山东省胶州市人民法院(2019)鲁0281民初10305号民事判决，发回重审或依法改判；2.判令由青岛市育才物资有限公司承担本案一、二审的全部诉讼费及鉴定费。事实和理由：一审法院认定事实不清，鉴定意见部分：一审法院认为：“鉴定结论评估总值为895967元。因此对被告的该抗辩主张，不予采信。因此青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波应承担鉴定机构确认的评估总值895967元。”其，1.对于租赁期间是否曾经失火，青岛市育才物资有限公司申请的设备及屋顶熏黑原因在鉴定机构明确不具备鉴定资质，而青岛市育才物资有限公司未申请另行鉴定的情况下，一审法院仅凭青岛市育才物资有限公司单方申请的证人的陈述，而证人与青岛顺纺纤维制品有限公司之间是否存在劳动关系目前正在审理中，又无其他证据佐证，一审法院就认定存在失火的情况，并要求青岛顺纺纤维制品有限公司支付相关费用，不符合法律事实的判定标准。2.对于厂房屋顶凿孔的形成情况，青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波在庭审中提交了视频资料及卫星打印图片，旨在证明屋面凿孔在青岛顺纺纤维制品有限公司承租前已客观存在，与屋面状态无关。通过对比可以发现，涉案房屋不论横向（18个）还是纵向（7个）屋面上的透光孔均未发生任何位置、形态上的物理变化，由此可以反映出在承租期间，并未擅自开凿成孔，而是沿用原有孔洞。一审法院认为屋顶的不同之处，一方面是由于两张照片卫星拍摄的时间点的不同，光线偏差导致的阴影状态不同，另一方面是因为两张照片拍摄年份间隔7年有余，屋面部分经过长期风吹日晒自然会存在外观的改变。因此，对鉴定意见中的上述两项费用，青岛顺纺纤维制品有限公司不应当承担。使用费部分：青岛顺纺纤维制品有限公司在承租期已如期足额缴纳租金的情况下，遭到青岛市育才物资有限公司的干扰，严重影响到正常的生产经营，导致合同履行不能，青岛市育才物资有限公司就租赁合同解除存在重大过错；另外，涉案租赁合同明确约定，合同提前终止的由双方协商补偿事宜，而一审法院将合同解除之过错全部归责于青岛顺纺纤维制品有限公司，并且机械化的参照原租金标准计算使用费，明显违背了双方提前解除合同补偿原则的约定，也与事实不符。综上所述，一审法院认定事实不清，也未能考虑到实际情况进行裁判，应当依法查明事实后改判，以维护青岛顺纺纤维制品有限公司的合法权益。

被上诉人青岛市育才物资有限公司二审未答辩。

原审被告张静波二审未进行陈述。

青岛市育才物资有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令青岛顺纺纤维制品有限公司、张静波继续履行合同并支付厂房及设备租赁费共计1460000元；2.依法判令青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波赔偿设备损失暂定10000元（待鉴定评估后追加）；3.依法判令青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波厂房修复费暂定10000元（待鉴定评估后追加）；以上共计1480000元；4.诉讼费由青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波负担。在诉讼中，青岛市育才物资有限公司明确变更后的诉讼请求为：1.依法解除当事人双方之间的《厂房、设备租赁合同》，并向青岛市育才物资有限公司返还租赁厂房；2.依法判决青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波支付逾期房屋租赁费（自2019年10月1日起至2020年3月1日按年租金146万元计算）共计608333元；3.判令青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波赔偿青岛市育才物资有限公司各项损失共计895967元；以上两项诉讼请求共计1504300元；暂时按照原诉讼请求标的1480000元主张，其余部分保留诉权；另为鉴定支出鉴定费57000元。

一审法院认定事实：青岛顺纺纤维制品有限公司与青岛市育才物资有限公司双方签订《工业厂房、设备租赁合同》一份，合同约定，出租方为青岛市育才物资有限公司（甲方）、承租方为青岛顺纺纤维制品有限公司（乙方），就有关工业厂房、印染设备租赁事宜明确甲、乙双方承担的权利和责任，双方协商一致签订合同如下：一、出租厂房、设备情况(1)甲方出租给乙方的厂房坐落于青岛（胶州）xx工业园x路xx号，租赁面积约21000平方米。厂房类型为钢混水泥结构。(2)厂房内设备详见清单（附后）。二、厂房设备租赁期限1.厂房设备租赁自2016年10月01日起，至2024年9月30日止。租赁期八年。2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房及设备，乙方应如期归还。如乙方到期后需继续承租的或合同租赁满一年后提前终止的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲乙双方共同协商解决提前終止的补偿事宜。三、租金支付方式1.甲乙双方约定，（一）该厂房从2016年10月1日至2018年9月30日止每年租金为人民币100万元。（二）2018年10月1日至2019年9月30日止，厂房租金为人民币120万元。（三）2019年10月1日至2024年9月30日止，这5年内每年厂房租金在原来租金基础上增加6万元(2020年租金126万元，2021年租金132万元，2022年租金138万元，2023年租金144万元，2024年租金150万元)。以上价格为不含税价格，如乙方需开发票所产生的税费由乙方承担。2.机械设备租金，在八年租赁中每年租费为人民币20万元。(附设备明细清单一份)3.采用先付后租用形式，甲、乙双方于9月15日签订合同即生效。租费支付方式：在合同签订后支付当年租费50%，剩余租费在第二年2月份付清。以后每年厂房及设备租费一年支付二次，每年的9月份付一次，2月份付一次。四、其他费用租赁期间，乙方所用水电、天然气、电话通讯等经营过程中产生的所有费用由乙方自行缴纳，如有甲方代为缴纳的应在收到甲方收据或发票时，五日内付清。五、厂房及设备使用要求和维修责任。1.乙方应负责厂房及附属设施的维护、保养、并保证在合同终止时附属设施以正常使用状态返还给甲方。甲方对此有检查监督权。2.乙方对租用厂房及设备有正常使用及日常维护、维修之责任，对各种故障和危险应及时消除，以避免发生的隐患。3.乙方在租赁期限内应爱护厂房及附属设施、设备，乙方应负责维修，费用由乙方承担。4.租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，装修部分可移动部分乙方可拆除但不得损坏甲方主体结构。5.租赁期满后，甲方如继续出租该厂房设备时，乙方享有租赁优先权。……附设备清单一份，共3页，该清单上有张xx和迟xx的签字确认。

签订合同后，青岛顺纺纤维制品有限公司方即开始使用该厂房及设备。青岛顺纺纤维制品有限公司方2019年5月6日最后一次支付租金，数额为50万元，2019年9月底以前的租金已经支付完毕。原审庭审中，青岛市育才物资有限公司主张2019年6月份起，青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波多次在夜间将设备拉出厂房，其中就包括青岛市育才物资有限公司提交的设备清单中青岛顺纺纤维制品有限公司租赁青岛市育才物资有限公司的设备。青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波对此抗辩主张事实上青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波是准备将自己所有的设备运出去变现，双方就此产生了纠纷。青岛市育才物资有限公司认可在2019年8月21日接到海州区法院协助执行通知书后，被指定看管查封设备，基于法院指定的保管人义务，青岛市育才物资有限公司才不让任何人员包括青岛顺纺纤维制品有限公司的人员进入厂房。后来胶州法院因为另案也对厂房内的相关设备进行了查封。当事人双方均认可在2019年8月21日前，青岛市育才物资有限公司是将该厂房整体出租给青岛顺纺纤维制品有限公司使用，厂区内没有其他单位使用。现青岛顺纺纤维制品有限公司已经停产，设备停用。青岛顺纺纤维制品有限公司在2019年9月30日撤离。现因法院查封设备在厂房内，一直无法交接。2019年9月5日，青岛市育才物资有限公司诉至法院。对于青岛市育才物资有限公司主张的租赁设备，其在原审庭审中提交了合同附件设备清单，青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波不认可，经征询青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波，要求青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波提交其所持有的设备清单时，青岛顺纺纤维制品有限公司辩称因为当时承租青岛市育才物资有限公司的设备是张静波，张静波当时是青岛顺纺纤维制品有限公司的公司法人，青岛顺纺纤维制品有限公司进行了多次股权变更，实际控制人及法定代表人也有所变化，如果有当时的设备清单，目前也应在原法定代表人张静波处。关于设备清单，青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波方认为应当由青岛市育才物资有限公司进行进一步举证，要求其提供签字人张xx的身份情况及授权情况，青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波方不认可张xx是青岛顺纺纤维制品有限公司的会计。证人杜某在出庭作证时称自己是青岛顺纺纤维制品有限公司的办公室内勤，张xx是其同事。其提交的职工社会保险参保证明打印件中显示2018年6月至2019年8月杜某的参保单位为青岛顺纺纤维制品有限公司。对现封存在青岛市育才物资有限公司厂房内的设备，一审组织双方进行了确认，青岛顺纺纤维制品有限公司提交了设备清单，抗辩主张该查封设备均属青岛顺纺纤维制品有限公司所有，青岛市育才物资有限公司对其中的第13项江苏永通倒布机28V260设备3台及第33项烫光剪毛风机13台提出异议，青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波认可江苏永通倒布机28V260设备3台中2台新的是青岛顺纺纤维制品有限公司的，1台旧的是青岛市育才物资有限公司的，烫光剪毛风机13台是青岛顺纺纤维制品有限公司的。青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波提交的设备清单留存在卷宗内，但因上述设备均因另案已被法院查封，一审中对此不做审查认定。

一审中，法院组织当事人双方到现场进行了勘验，现场拍照并制作勘验笔录，青岛市育才物资有限公司主张厂区内损失需修复部位为：1.全部厂房正上方多处开凿的长方形口的修复；2.印染车间和烫染车间两个地下污水池的恢复及污水处理；3.污水处理系统西侧露天污水池池内污水的处理；4.定型车间发生火灾导致的房屋屋面防水层破坏的修复；5.厂房西南侧因青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波开凿屋顶及破坏厂房残留的建筑垃圾的处理；6.厂房东南侧青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波私自损坏的房屋墙体及屋顶的修复。青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波对青岛市育才物资有限公司主张的部位1全部厂房正上方多处开凿的长方形口抗辩不是青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波开凿的，是在2016年签订合同之前就已经存在的；对部位2印染车间和烫染车间两个地下污水池的恢复及污水处理无异议；对部位3污水处理系统西侧露天污水池池内污水的处理无异议；对部位4定型车间发生火灾导致的房屋屋面防水层破坏的修复有异议，没有发生过火灾，屋顶发黑是因为油烟熏染导致，因为该设备是青岛市育才物资有限公司的旧设备，密封性比较差；对部位5厂房西南侧因青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波开凿屋顶及破坏厂房残留的建筑垃圾的处理无异议；对部位6厂房东南侧青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波私自损坏的房屋墙体及屋顶的修复无异议。

根据青岛市育才物资有限公司的申请，一审法院依法委托山东金信价格事务所有限公司进行鉴定评估，价格评估意见书的报告编号为鲁金价评字[2020]JZF0303号，该价格评估意见书对委托评估的各项费用进行了价格评估，评估结果为：1.污水的处理费用价格为50000元；2.车间顶板维修工程（厂房屋顶凿孔修复、室内屋顶修复）评估价格为725966.94元；3.车间屋面防水维修工程（屋顶过火修复）评估价格为48511.5元；4.污水池修复工程（地下污水池修复）评估价格为45440.65元；5.墙体恢复（损坏墙体修复）评估价格为12165.5元；6.垃圾外运工程（建筑垃圾清理）评估价格为13882.68元；合计评估总值为895967元（取整）；人民币大写：捌拾玖万伍仟玖佰陆拾柒元整。青岛市育才物资有限公司为该次评估支出鉴定费57000元。对青岛市育才物资有限公司鉴定申请时要求对青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波私自变卖处理的机器设备损失进行的鉴定主张，价格评估意见书中注明：因设备没有现场，青岛顺纺纤维制品有限公司及张静波对青岛市育才物资有限公司提供的设备清单不予认可，不具备《价格评估操作规范要求》，青岛市育才物资有限公司应完善鉴定条件后中请补充鉴定。对青岛市育才物资有限公司要求的厂区内设备熏黑及屋顶熏黑原因的鉴定主张，价格评估意见书中注明：因鉴定机构不具备鉴定资质，该项不在作业范围。

一审法院认为，当事人签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。青岛市育才物资有限公司与青岛顺纺纤维制品有限公司是涉案租赁合同的双方当事人，张静波仅是青岛顺纺纤维制品有限公司的法定代表人，其行为应属职务行为，因此张静波在本案中不承担法律责任。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，当事人双方均同意解除合同，一审法院予以支持。因合同约定的厂房、设备租赁期自2016年10月01日起至2024年9月30日止，2019年9月30日以前的租金青岛顺纺纤维制品有限公司已经支付完毕，且青岛顺纺纤维制品有限公司也认可自2019年9月30日撤离厂区。因此一审法院确认解除合同的时间为2019年9月30日。根据当事人双方签订的租赁合同及相关法律规定，承租方应爱护租赁标的物及其附属设施，因承租方使用不当致使该租赁标的物及其附属设备损坏或发生故障的，承租方应承担赔偿责任。本案中，经一审法院现场勘验及依法委托，鉴定机构对受损租赁物进行了技术鉴定并出具了价格评估意见书。鉴定结论评估总值为895967元，其中对青岛顺纺纤维制品有限公司有异议的车间顶板维修工程（厂房屋顶凿孔修复、室内屋顶修复）及车间屋面防水维修工程（屋顶过火修复），因青岛市育才物资有限公司申请的证人杜某及辛某均证明青岛顺纺纤维制品有限公司曾在厂房屋顶凿孔及租赁期间曾发生失火的事实，同时结合青岛顺纺纤维制品有限公司当庭展示的视频资料及卫星打印图片，两个时间段该屋顶也有明显的不一致。因此对青岛顺纺纤维制品有限公司的该抗辩主张，一审法院不予采信。因此青岛顺纺纤维制品有限公司应承担鉴定机构确认的评估总值895967元。对青岛市育才物资有限公司主张的租金损失608333元，青岛市育才物资有限公司主张自2019年10月1日起至2020年3月1日按年租金1460000元计算，共计608333元，其余部分保留诉权。因虽然当事人之间的租赁合同从法律上确定自2019年9月30日解除，但因青岛顺纺纤维制品有限公司的原因，导致多家法院对青岛顺纺纤维制品有限公司存放在租赁厂房内的设备进行查封，青岛市育才物资有限公司亦被法院指定为查封物的保管人，导致涉案厂房一直被占用，无法进行交接，青岛市育才物资有限公司一直不能使用处置，厂房占用期间的损失亦属青岛顺纺纤维制品有限公司给青岛市育才物资有限公司造成的直接损失，因此该查封占用厂房期间的租赁费损失，应由青岛顺纺纤维制品有限公司承担。对青岛市育才物资有限公司的该部分诉讼请求，青岛市育才物资有限公司主张按照年租金1460000元计算，但根据当事人双方签订的租赁合同中约定的2020年租金为1260000元，因此青岛市育才物资有限公司主张的自2019年10月1日起至2020年3月1日期间的租赁损失按照年租金1260000元计算为宜，应为525000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，一审判决：一、解除青岛市育才物资有限公司与青岛顺纺纤维制品有限公司2016年9月7日签订的《工业厂房、设备租赁合同》；二、青岛顺纺纤维制品有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青岛市育才物资有限公司租赁物评估价值损失895967元；三、青岛顺纺纤维制品有限公司于判决生效之日起十日内赔偿青岛市育才物资有限公司自2019年10月1日起至2020年3月1日期间的租金损失525000元；四、驳回青岛市育才物资有限公司的其他诉讼请求；案件受理费18120元，由青岛市育才物资有限公司负担720元，由青岛顺纺纤维制品有限公司负担17400元；诉讼保全费5000元，由青岛顺纺纤维制品有限公司负担；鉴定评估费57000元，由青岛顺纺纤维制品有限公司负担。

经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于是否存在失火以及屋面凿孔的问题，青岛市育才物资有限公司就此提供了证据加以证明，处于证据优势的地位，青岛顺纺纤维制品有限公司虽不予认可但并未提出相应的反驳证据加以推翻，且针对房屋熏黑、多处空洞的现状，青岛顺纺纤维制品有限公司作为实际的使用人，并未作出合理的解释并相应的提供证据加以证明，故一审法院对青岛顺纺纤维制品有限公司的相关抗辩主张不予采信，并无不当。关于租赁合同解除后的房屋使用费问题，因系青岛顺纺纤维制品有限公司的原因导致其中的设备被查封，不能向青岛市育才物资有限公司腾还房屋，青岛顺纺纤维制品有限公司对此应当承担相应的责任，青岛顺纺纤维制品有限公司上诉主张应由青岛市育才物资有限公司分担，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，青岛顺纺纤维制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18120元，由上诉人青岛顺纺纤维制品有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　孙　琦

审判员　谷林平

审判员　于　梦

二〇二〇年十二月二十五日

法官助理 徐 鹏

书记员 祁 康