内蒙古某某设有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）内06民终2004号 上诉人（原审被告、申请执行人）：内蒙古***设有限公司，住所地XX。 法定代表人：***，公司经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古蔚起律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：**，男，XX年X月X日出生，蒙古族，现住XX。 委托诉讼代理人：***，内蒙古***师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，内蒙古***师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司，住所地XX。 法定代表人：***，公司执行董事。 上诉人内蒙古***设有限公司因与被上诉人**、原审第三人呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2022）内0602民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 内蒙古***设有限公司上诉请求：撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2022）内0602民初13号民事判决，并依法改判驳回**的全部诉讼请求或发回重审；本案上诉费由被上诉人及第三人承担。事实和理由：一、案涉房屋一直登记在呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司名下，被上诉人**并非案涉房屋的权利人。二、第三人欠付土地出让金、未取得房屋预售许可证，**与第三人签订的《商品房买卖合同》无效；被上诉人**提交的两份《商品房买卖合同》，不能作为定案依据。一审法院认定在查封之前被上诉人与第三人签订房屋买卖合同错误。理由如下：首先，被上诉人**提交的两份《商品房买卖合同》的格式及约定条款大不相同，不符合正常的交易习惯；其次，两份合同落款中“**”的签名字体完全不同，明显不是同一人所签，所以该两份合同不排除呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司为逃避执行而串通被上诉人伪造的合理怀疑；第三，合同中对逾期付款及逾期交房等关键性条款等均未作出约定，不符合常理。第四，该商品房买卖合同中约定的房屋单价明显低于当时的市场价格；第五，上诉人房号不确定、不明确。三、**支付房款的证据不足。被上诉人仅提供了一支不动产销售发票证明其支付了房款，并没有提供给呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司交付房款的证据，且一审法院对购房款是否符合合同签订时的市场价值，尚未查明，房产单价不符合市场交易时的市场价值。四、**占有使用房屋的证据不足。**只提供了近两年单一的水电费票据，并不具有连续性，且票据出具时间大多都是在案涉房屋查封之后，无法证明其一直居住、使用。五、案涉房屋不能过户的原因在于 **本身。被上诉人在购买案涉房屋时没有尽到合理审查的义务；被上诉人及第三人在本案一审及另案庭审中均称“2019年呼和浩特市政府出台了政策，案涉房屋可以办证、网签”，而案涉房屋是在2020年5、6月份才被东胜区法院查封，说明案涉房屋在法院查封之前近一年多的时间是符合网签过户条件的，但**也并未与第三人办理网签变更手续，故案涉房屋未能办理网签过户应当归咎于**自身原因，其未能举证其通过诉讼或仲裁方式维护自己的权益，存在过错。 **辩称，一、一审法院适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。本案买受人对登记在被执行人呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的四项情形能够排除执行。二、一审法院认定事实清楚，依法驳回上诉，维持原判。2004年5月20日，**与呼和浩特市昌盛房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，**一次性以现金方式支付了本案案涉房屋的购房款45079.5元，第三人呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司向**出具了收取购房款的收据，**购买金峰市场9号楼1层18号房屋。2004年11月18日，呼和浩特市标准房产测绘所出具《房屋面积测绘成果报告书》中的一层分户图中明确记载原“178房屋”测绘后的房号为“2014号房屋”。**多次要求第三人呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司为其办理房本，但开发商一直因客观原因未能给**办理房本。直至2019年呼和浩特市政府下发通知要解决呼和浩特市不动产办证难的问题，第三人呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司、**响应政府 号召，提前准备相关办证资料。开发商将**的购房款收据收回，为其开具了不动产销售发票，同时将**签订的原金峰市场9号楼1层17号8屋的《商品房买卖合同》交回，第三人呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司为**使用更正后的金峰市场9号楼1层2014号房屋重新出具了购买案涉房屋的《商品房销售合同》，因商品房买卖合同关系的建立是2004年5月20日，故新更换的《商品房销售合同》的签订时间仍然沿用原《商品房买卖合同》的签订时间2004年5月20日，符合正常的交易习惯。且**与第三人呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司更换合同和开具发票的时间为2019年9月19日，而查封时间为2020年6月18日，签订的《商品房销售合同》及不动产增值税发票时间均在人民法院查封之前。**已提供2019年的水电暖发票，证实查封前已占有使用房屋，已达到证明力，一审法院认定事实清楚。根据2020年12月30日东胜区人民法院作出的（2020）内0602民初4241号生效民事判决书第7页认定事实第四项、第8页本院认为“至今未办理产权手续系涉案房屋所在的整个金峰市场项目客观历史遗留问题未解决所致，原告没有过错”，案涉房屋未办理过户登记非买受人原因导致。故一审法院认定未办理过户非原告过错是认定事实清楚、适用法律正确。呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司未到庭，也未提交书面答辩状。另，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条并非效力性强制性规定，本案不存在为取得预售许可证的情形，**与第三人签订的房屋买卖合同合法有效。只是因历史遗漏原因造成的房屋不能办理过户手续。亦不存在低于当时市场价购买的事实。综上，上诉人的上诉请求不 能成立，应予驳回。 **向一审法院起诉请求：1.不得执行呼和浩特市玉泉区金峰市场9号1层2014号房屋（房屋价值约146600元）；2.判令内蒙古***设有限公司承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2004年5月20日，**（乙方）与呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，房屋坐落于呼和浩特市玉泉区××路××市场××号楼××层××号房屋，面积36.65平方米，每平方米1230元，原告一次性付清购房款45079.5元。2004年11月18日，呼和浩特市标准房产测绘所出具了《房屋面积测绘成果报告书》及房屋分层分户测算图后，原告与第三人昌盛公司更换合同，原合同交回，再次签订《商品房销售合同》，将原合同房号18号按照测绘报告房号更正房号为2014号，双方沿用以前2004年5月20日签订日期。2019年9月19日，**就该房屋交纳不动产房屋销售税45079.5元，**于2019年12月至今实际占有使用本案争议房屋，期间**缴纳过该房屋的供热、电费、水费。案涉房屋所在的金峰市场项目至今因配套费用等问题未向个人办理不动产登记手续。 内蒙古***设有限公司变更登记前名称为：鄂尔多斯市**装饰工程有限责任公司（下称**公司）。2019年4月1日作出（2018）内0602民初3968号民事判决，判决昌盛公司偿还**公司投资款及利息。判决生效后昌盛公司未按照判决内容履行相应义务，**公司申请强制执行，2020年6月16日法院作出（2019）内0602执2685号执行裁定书，查封了昌盛公司名下呼和浩特市玉泉区××路××市场××号楼××层××（不动产权证 号：呼房权证玉泉区字第2××3）房产，法院的查封为首查封。2021年12月10日，法院对原告**提出的执行异议作出（2021）内0602执异575号执行裁定书，裁定驳回了**的异议请求，**不服该裁定提起本案诉讼。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，关于**对于涉案房产享有的权利能否对抗人民法院的强制执行，即**对登记在内蒙古呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司名下坐落于内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区××路××市场××号楼××层××号房屋是否享有权利，该权利是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在法院查封前**与内蒙古呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，**支付了涉案房屋不动产税，房屋由**占有使用至今未办理产权手续系涉案房屋所在的整个金峰市场项目客观历史遗留问题未解决所致，**对该房屋享有物权期待权，故对**停止执行的请求予以支持。内蒙古***设有限公司申请执行本案房屋亦是行使其申请执行的权利，对**要求内蒙古***设有限公司承担案件受理费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：停止对位于呼和浩特市玉泉区××路××市场××号楼××层××（不动产权证号：呼房权证玉泉区字第2××3）房产的执行。案件受理费3232元，由呼和浩特市 昌盛房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是**对呼和浩特市玉泉区××路××市场××号楼××层××号房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于房屋买卖合同，2004年5月20日，**（乙方）与呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》；2019年9月19日，**就该房屋交纳不动产房屋销售税45079.5元，同日，双方就上述买卖房屋事宜再次签订《商品房销售合同》，将签订时间倒写于“2004年5月20日”。关于款项的支付，综合全案证据**主张以现金方式支付房款符合当时的交易状态； 关于占有使用，**提供的水电暖票据等发生时间均在查封之前，在无相反证据推翻上述证据的情况下，一审判决认定**在查封之前已经占有房屋，具有事实依据。关于办理过户登记的过错，包括案涉房屋在内的呼和浩特市玉泉区金峰市场项目因历史遗留原因未解决，不能办理产权过户登记手续，该原因不能归 咎于**。综上，**请求排除妨害的诉请符合上述二十八条的四项要件，一审判决认定**享有排除执行的民事权益具有法律依据，应予维持。内蒙古***设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3232元，由内蒙古***设有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　乌**审判员***审判员雷格更 二〇二二年十一月四日 法官助理　于　强　国　书　记　员　阿　斯　汗