***、***等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省淮南市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）皖04执异59号

异议人(案外人):***,男,汉族,1991年7月2日生,住

安徽省太和县城关镇先锋路8号楼118室。

异议人(案外人):***,女,汉族,1989年11月9日生,

住安徽省太和县。

申请执行人：中国第四冶金建设有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号,统一社会信用代913606811601131007。

法定代表人:林铁生，该公司董事长。

委托诉讼代理人：宋争豪，安徽儒圣律师事务所律师。

被执行人：太和县三建置业有限公司,住所地安徽省阜阳市太和县建设路（北侧）16号，统一社会信用代码91341222152060678D。

法定代表人:车小青，该公司执行懂事兼总经理。

本院在执行中国第四冶金建设有限责任公司（以下简称第四冶金公司）与太和县三建置业有限公司（以下简称太和三建置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***、***于2021年3月26日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人***、***称，2016年***、***与太和三建置业有限公司签订《商品房内部认购协议》,并支付房屋购房定金100000元。2017年4月18日***、***与太和县三建置业有限公司签订合同编号1704180055号的《商品房买卖合同》,购买了太和县××号楼××层××户的房屋,合同约定总房款441828元,经补充协议确认实际购房款为444456元。***、***于合同签订当天付清全部购房款,太和三建置业有限公司于2020年7月2日为***、***出具正式购房发票,并交齐购房契税。合同签订后太和三建置业有限公司将涉案房屋实际交付给***、***,2018年11月7日,***、***与其家人装修后实际入住涉案房屋至今。但因中国第四冶金建设有限责任公司申请执行太和三建置业有限公司建设工程施工合同纠纷案,淮南市中级人民法院于2019年6月4日下达了（2018）皖04执57号协助执行书,查封了太和三建置业有限公司名下的太和县望和新城项目5号楼30层3007户房屋,导致***、***至今不能办理房屋过户登记手续。***、***认为,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,***、***对涉案房屋享有的权利更值得优先、特别保护。本案中,涉案房屋在人民法院查封之前,太和三建置业有限公司已与***、***签订了合法有效的《商品房买卖合同》,并按合同约定付清全部购房款,且涉案房屋在查封之前***、***已实际占有使用,非因自身房屋未能办理过户手续。故***、***符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定,申请淮南市中级人民法院停止对安徽省太和县××道××路××号楼××层××房产的执行。

第四冶金公司、太和三建置业公司未提交书面意见。

本院查明，***于2014年5月25日与太和三建置业公司签订《商品房内部认购协议》，约定认购案涉太和县望和新城项目第23幢30层3007房，房屋总价为423612元，***自签订认购协议时向太和三建置业公司支付认购定金133612元。***、***于2017年4月18日与太和三建置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉太和县望和新城项目5号楼30层3007号房，房屋总价为441828元，为共同共有，随后***付清全部房款。2017年7月2日，太和三建置业公司开具了金额为444456元（价税合计）的增值税普通发票一张，备注望和新城住宅5号楼3007。太和三建置业公司应按照合同约定于2017年12月31日前将商品房交付***、***使用。后《商品房买卖合同》补充协议书确认实际购房款为444456元。2018年11月7日，***与望和新城物业服务中心就案涉望和新城5号楼3007室签订了《物业服务合同》。2021年3月21日，望和新城物业服务中心出具的居住证明载明：“兹证明***（身份证34122219********）居住本小区23单元3007室与5号楼3007室，为同一住处。房屋已经水电均通，符合入住条件，交付业主。已于2018年11月7日实际入住该房屋。”2019年，淮南市中级人民法院作出的（2018）皖04执57号协助执行通知书，查封了太和三建置业公司名下望和新城5号楼30层3007户房屋，查封期限为三年，自2019年至2022年。

***、***为证明其异议成立，提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、增值税普通发票、居住证明等材料。

本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据***、***提交的证据，可以证明其在本院查封太和县××号楼××层××户房屋前，已与太和三建置业公司签订了《商品房买卖合同》，***、***已支付全部房款，并实际占有使用了案涉房屋，且无证据证明系***、***自身原因未办理房屋过户手续。故***、***异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对太和县××号楼××层××户房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　桂华雷

审 判 员　王雪霞

审 判 员　李　侠

二〇二二年九月二十七日

法官助理　陈　笛

书 记 员　高幼平

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。