某某、中国第四冶金建设有限责任公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

安徽省淮南市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）皖04执异77号 异议人（案外人）：***,女,汉族,1982年6月9日生,住广东省东菀市。 申请执行人：中国第四冶金建设有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号,统一社会信用代码913606811601131007。 法定代表人:***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，***圣律师事务所律师。 被执行人：太和县三建置业有限公司,住所地安徽省阜阳市太和县建设路（北侧）16号，统一社会信用代码91341222152060678D。 法定代表人:***，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行中国第四冶金建设有限责任公司（以下简称第四冶金公司）与太和县三建置业有限公司（以下简称太和三建置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***于2021年3月26日对执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人***称，2015年5月7日,***与太和三建置业公司签订了合同编号:1505070015号《商品房买卖合同》,购买了太和县××号楼××户,约定总房款405915元。***按照合同约定于2015年5月7日前一次性付清全部房款。2016年1月30日太和三建置业公司将涉案房屋实际交付给***,***与其家人装修后实际入住涉案房屋至今。2019年6月4日,淮南市中级人民法院下达了（2018）皖04执57号协助执行书,查封了太和三建置业公司名下的太和县望和新城项目4号楼1924户房屋。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,异议人对涉案享有房屋的权利更值得优先、特别保护。本案中,涉案房屋在人民法院2019年6月4日查封之前,***已与太和三建置业公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》,并按合同约定付清全部购房款,且涉案房屋在查封之前已实际占有使用,非因自身房屋未能办理过户手续。故太和三建置业公司应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故***申请淮南市中级人民法院停止其位于安徽省太和县××号楼××户房屋的执行，请求人民法院依法支持所请。 第四冶金公司、太和三建置业公司未提交书面意见。 经查，***的丈夫高飞于2013年2月18日与太和三建置业公司签订《商品房内部认购协议》，约定认购案涉太和县望和新城项目第9幢19层1901房，房屋总价为382428元。***于2015年5月7日与太和三建置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉太和县望和新城项目4号楼东1924房，房屋总价为405915元，***应于2015年5月7日付清全部房款，太和三建置业公司应于2015年10月31日前将商品房交付***使用。2015年5月7日，太和三建置业公司开具了金额为405925元的收据一张，收款事由为房款。2016年1月30日，望和新城物业服务中心与***签订《望和新城前期物业管理服务协议》，约定对案涉望和新城4号楼1901室的业主和物业使用人提供服务。太和县三建物业管理有限公司分别于2016年1月30日和2021年3月25日开具了两张收据，收款事由为物业费。望和新城物业服务中心于2021年3月21日出具的居住证明载明“兹证明***（身份证42092219********）居住本小区9**1901室与4号楼1924室，为同一住处。房屋已经水电均通，符合入住条件，交付业主，已于2017年7月9日已实际入住该房屋。特此证明！”2019年4月4日年，淮南市中级人民法院作出的（2018）皖04执57号协助执行通知书，查封了太和三建置业公司名下望和新城项目4号楼1924房，查封期限为2019年4月4日-2022年4月3日。 ***为证明其异议成立，提交了《商品房内部认购协议》、《望和新城前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、收据、银行转账凭证、居住证明等材料。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据***提交的证据，可以证明其在本院查封太和县望和新城项目4号楼1924房屋前，已与太和三建置业公司签订了《商品房买卖合同》，***已支付全部房款，***实际占有使用了案涉房屋，且无证据证明***因自身原因未办理房屋过户手续。故***本案中的异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对太和县××号楼××房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　李　侠 二〇二二年九月二十八日 法官助理　*** 书 记 员　朱　坤 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。