中国中建设计研究院有限公司青海分公司、中国中建设计研究院有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

青海省西宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）青01民终4237号 上诉人（原审被告）：中国中建设计研究院有限公司青海分公司，营业场所：青海省西宁市城东区建国路15号1125室。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 上诉人（原审被告）：中国中建设计研究院有限公司，住所：北京市海淀区三里河路15号中建大厦A座6层。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，中国中建设计研究院有限公司青海分公司员工。 被上诉人（原审原告）：中融联合农业科技有限公司，住所：青海省西宁市城东区建国路15号1123室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李占财，青海言度律师事务所律师。 上诉人中国中建设计研究院有限公司青海分公司（以下简称中建青海分公司）、中国中建设计研究院有限公司（以下简称中建公司）因与被上诉人中融联合农业科技有限公司（以下简称中融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2023）青0102民初5052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年11月1日立案后，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 中建青海分公司、中建公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项，本案一、二审诉讼费由中融公司承担。事实和理由：1．一审认定的房屋租金731507.89元金额有误，应予以撤销。中建青海分公司为服务业小微企业，可通过国家市场监督管理部门公布的小微企业库查询证实。中建青海分公司与中融公司之间签订有房屋租赁协议，自2020年10月1日开始生效，直至解除，房屋租赁协议符合政府发布的疫情相关政策文件中减免房租的条件，应予支持。根据《青海省人民政府印发关于采取有效措施全力推动复工复产补充规定的通知》（青政（2020）19号）第3条规定：在疫情防控期间，中小微企业和个体工商户，凡是租用非国有产权房产、场地、设备的，各类商会、协会和当地政府要发挥组织引导作用，鼓励引导出租方积极响应党中央关于同舟共济、共度时艰的号召，发扬同甘共苦、大爱无疆的精神，执行疫情防控期间为承租户免除租金政策。以及《西宁市人民政府关于印发西宁市应对新冠肺炎疫情支持中小微企业发展和推动重大项目开复工政策措施的通知》（**（2020）7号）第十四条规定及《青海省人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持中小微企业发展和推动重大项目开复工政策措施的通知》（青政（2020）15号）第16条规定：中小微企业生产经营租用其他经营用房的，鼓励业主减免企业租金。2．一审认定的违约金70556.79元金额有误，应予以撤销。中建青海分公司不应承担因未按约定支付租金而产生的违约金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。又根据青海省西宁市中级人民法院作出的（2023）青01民终2384号民事判决书中对于服务业小微企业各个体工商户房租租金进行了减免，并免除了违约金。综上，一审法院判令中建青海分公司、中建公司支付中融公司房屋租金731507.89元及违约金70556.79元认定错误。二审中，中建青海分公司、中建公司明确主张减免8至9个月租金共计243835.96元。 中融公司辩称，1．中建青海分公司、中建公司的上诉理由不能成立，应依法驳回。一审法院认定的房屋租金731507.89元以及违约金70556.79元，是中建青海分公司与中融公司于2023年6月9日双方达成还款协议中确认的数额和应承担的违约责任。此时，所谓疫情已过大半年，已与疫情无关。双方达成的协议合法有效，应当严格依约履行。2023年6月9日，双方达成还款协议，经对帐确认截止2023年4月30日中建青海分公司尚欠中融公司租金人民币731507.89元；2020年10月1日至2023年4月30日，拖欠物业费共计13905元；拖欠采暖费41493.3元（27912.8元＋代缴13580.5元），合计786906.19元。并且约定中建青海分公司有约定的逾期付款行为，中融公司有权立即解除租赁合同，中建青海分公司还需按照之前租赁合同的约定承担当年房租总额10％的违约金。2．中建青海分公司、中建公司所引用的规定、通知以及指导意见等，与本案事实均不相符，不应适用于本案。案涉租金及所应承担的责任是疫情过后大半年双方协商确认的，西宁市中级人民法院（2023）青01民终2384号案件与本案所涉房屋产权性质、所涉行业均不同，无法进行比较。中建青海分公司、中建公司的上诉理由不能成立，应当依法驳回上诉，维持原判。 中融公司向一审法院起诉请求：1．判令解除中融公司与中建青海分公司之间的《房屋租赁合同》，中建青海分公司立即腾退房屋；2．判令中建青海分公司、中建公司向中融公司支付未付租金731507.89元；3．判令中建青海分公司、中建公司向中融公司支付物业费17589元；4．判令中建青海分公司、中建公司向中融公司支付采暖费41493.3元；5．判令中建青海分公司、中建公司向中融公司支付违约金70556.79元；6．判令中建青海分公司、中建公司向中融公司支付因实现债权产生的律师费25000元；以上合计886146.98元；7．案件诉讼费用由中建青海分公司、中建公司承担。 一审法院认定事实：2020年10月1日，中融公司（甲方）与中建青海分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定中建青海分公司承租中融公司位于建国路5号和谐家园8号楼3***9层，房号为3091共壹套，面积为95.4㎡；租赁期为一年，自2020年10月1日至2021年9月30日，房屋租金第一年每平方米每月租金35元，合同签订之日乙方需向甲方一次性支付房屋租金40068元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定中建青海分公司承租中融公司位于建国路5号和谐家园8号楼3***10层，房号为3101-3108共捌套，面积总计649.74㎡，租赁期限为一年，自2020年10月1日至2021年9月30日，房屋租金第一年每平方米每月租金35元，合同签订之日乙方需向甲方一次性支付房屋租金272890.8元。2021年10月1日，双方续签《房屋租赁合同》，合同约定中建青海分公司承租中融公司位于建国路5号和谐家园8号楼3***10层，房号为3101-3108共捌套，面积总计649.74㎡，租赁期限为一年，自2021年10月1日至2022年9月30日，房屋租金第一年每平方米每月租金35元，合同签订之日乙方需向甲方一次性支付房屋租金272890.8元。 2023年6月9日，中融公司与中建青海分公司签订《协议》，达成如下协议：一、甲、乙双方经对账，确认截止2023年4月30日中建青海分公司尚欠租金人民币731507.89元；2020年10月1日至2023年4月30日，拖欠的物业费共计13905元；拖欠采暖费41493.3元（27912.8元＋代缴13580.5元），合计786906.19元。二、甲方同意乙方继续租赁房屋，期限为：2023年6月12日至9月15日，租房房间号为3101、3103、3105、3106、3107、3108，不再承租3102和3104室，租金为49000元，2023年6月19日前，乙方一次性付清租金为49000元，期间的物业费由乙方承担。三、2023年5月4日至2023年6月12日期间，房屋的相关费用由甲方自行承担；乙方停业期间的损失也由乙方自行承担。……五、乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除租赁合同，乙方还需按照之前租赁合同的约定承担当年房租总额10％的违约金：1.2023年6月19日前不能一次性付清自2023年6月12日至9月15日租金肆万玖仟元整（49000元）的；2.2023年6月30日前不付租金73150.79元（731507.89元的10％）的；3.2023年7月15日前不付租金146301.58元（731507.89元的20％）的；4.2023年8月15日前不付租金219452.37元（731507.89元的30％）的，以及物业费13905元和采暖费41493.3元；5.2023年9月15日前不付剩余租金292603.16元（731507.89元的40％）的。……七、中建青海分公司未按约定付款的，应同时承担下列责任：（1）承担当年房租总额10％的违约金；（2）甲方因实现债权产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费等）由乙方承担。 2023年7月4日，因中建青海分公司未按《协议》付款，中融公司向中建青海分公司送达催款通知，要求中建青海分公司接到本通知7日内付清拖欠的款项，否则，中融公司将依据《还款协议》《房屋租赁合同》解除租赁合同，并且要求中建青海分公司承担违约金，以及中融公司因实现债权产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费等）。现中融公司诉称中建青海分公司至今未支付上述费用，遂酿成本诉。 另查，2023年6月12日至9月15日期间的租金，双方已结清。 一审法院认为，中融公司与中建青海分公司签订《房屋租赁合同》《协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，理应诚信履行。中融公司已按合同约定将适租房屋提供给中建青海分公司使用，中建青海分公司理应按约支付租金，但其长期拖欠租金未足额支付，在双方达成《协议》后也未按期支付，构成违约。双方在《房屋租赁合同》租赁期限到期后未续签书面合同，中建青海分公司继续承租使用，形成了不定期租赁合同，现双方同意解除合同，予以准许。关于中融公司主张的房屋租金731507.89元、物业费17589元、采暖费41493.3元，中建青海分公司均不持异议，予以支持。关于中融公司主张的违约金70556.79元，双方《协议》内约定：“中建青海分公司未按约定付款的，应同时承担下列责任：（1）承担当年房租总额10％的违约金”，现中建青海分公司已欠付租金731507.89元，中融公司以272890.8元×10％×2年＋272890.8元×10％÷12个月×7个月的计付方式主张违约金70556.79元，未超出合同约定，予以支持。关于中融公司主张的律师费25000元，双方《协议》内约定：“中建青海分公司未按约定付款的，应同时承担下列责任：……（2）甲方因实现债权产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费等）由乙方承担”，故对中融公司的该项诉请，予以支持。中建青海分公司提出2023年5月4日至2023年6月9日，中融公司擅自封了其公司40多天的门，对其生产经营活动有影响，所以对于中融公司主张的第5-7项诉讼请求，请求法院酌情考虑的抗辩意见，与双方《协议》内“2023年5月4日至2023年6月12日期间，房屋的相关费用由甲方自行承担；乙方停业期间的损失也由乙方自行承担”的约定不符，不予采信。另外，双方应以解决纠纷为目的，尽快查验房屋办理交接手续，以防止损失再次扩大。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条第一款、第二款、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条、第一百四十五条之规定，判决：一、解除中融公司与中建青海分公司之间的不定期房屋租赁合同，中建青海分公司于判决生效后十日内腾退房屋；二、中建青海分公司、中建公司于判决生效后十日内向中融公司支付房屋租金731507.89元；三、中建青海分公司、中建公司于判决生效后十日内向中融公司支付物业费17589元；四、中建青海分公司、中建公司于判决生效后十日内向中融公司支付采暖费41493.3元；五、中建青海分公司、中建公司于判决生效后十日内向中融公司支付违约金70556.79元；六、中建青海分公司、中建公司于判决生效后十日内向中融公司支付律师费25000元；以上合计886146.98元。案件受理费12662元，减半收取计6331元，由中建青海分公司、中建公司承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明，一审法院查明事实属实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1．一审判决中建青海分公司、中建公司向中融公司支付房屋租金731507.89元数额是否正确、应否减免；2．中建青海分公司、中建公司是否应向中融公司支付违约金70556.79元。 本院认为，根据中融公司与中建青海分公司于2023年6月9日签订的《协议》内容，即“一、甲、乙双方经对账，确认截止2023年4月30日乙方（中建青海分公司）尚欠甲方（中融公司）租金人民币731507.89元。．。．。．”及“七、乙方（中建青海分公司）未按约定付款的，应同时承担下列责任：（1）承担当年房租总额10％的违约金。．。．。．”，应当视为中融公司与中建青海分公司对截至2023年4月30日应付租金数额的确认以及违约金的约定。该协议是双方真实意思表示，中建青海分公司、中建公司及中融公司均应依约履行。现中建青海分公司、中建公司主张应根据政府发布的疫情相关政策文件减免8至9个月租金共计243835.96元的上诉请求，既与中建青海分公司、中融公司签订的《协议》内容不符，又与中建青海分公司、中建公司一审答辩时“对欠付的房屋租金731507.89元并无异议”的陈述相悖，中建青海分公司、中建公司上诉请求减免租金的事实及法律依据不足，本院不予采纳。一审法院按照双方《协议》约定，判令中建青海分公司、中建公司向中融公司支付房屋租金731507.89元及违约金70556.79元并无不当，二审予以确认。 综上所述，中建青海分公司、中建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11821元，由上诉人中国中建设计研究院有限公司青海分公司、中国中建设计研究院有限公司负担，中国中建设计研究院有限公司青海分公司预交的二审案件受理费841元予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 员　易淑娇 二〇二四年一月二十九日 法官助理　朱鑫垚 书 记 员　陈　鹏