浙江龙腾输送设备有限公司
浙江龙腾输送设备有限公司与杭州德雅包装有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）浙0110民初7466号
原告：浙江龙腾输送设备有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道仁良路289号1幢。
法定代表人：许立，总经理。
委托代理人：盛军华、刘庭峰，北京中银（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州德雅包装有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇云华路11号2、3、4、5幢。
法定代表人：蒋招启。
委托代理人：水丽欢，浙江诺力亚律师事务所律师。
原告浙江龙腾输送设备有限公司（以下简称原告）与被告杭州德雅包装有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理，依法由审判员程小菲适用简易程序独任审判，于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人盛军华，被告的委托代理人水丽欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年2月至2017年2月期间剩余租金100000元、2020年2月23日至8月22日期间租金差额31500元，并支付自2016年2月23日起至付清之日止按年利率6%分段计算的逾期付款利息损失100000元；2、判令被告补足2016年2月至2020年2月共四期履约保证金800000元；3、判令被告支付2020年至2021年年度履约保证金200000元；4、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即支付2020年2月23日至8月22日期间租金差额31500元，并支付自2016年2月23日起至付清日止分段计算的逾期付款利息损失100000元；2、判令被告补足2016年2月至2020年2月共履约保证金800000元；3、判令被告支付2020年至2021年年度履约保证金200000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月20日，杭州龙腾输送机械有限公司（2018年12月5日名称变更为浙江龙腾输送设备有限公司）与被告签订《厂房租赁协议》，被告承租余杭区瓶窑镇云华路11号厂房，其中约定“四、费用支付：1、本协议中的租赁厂房，租金为人民币壹佰贰拾万元/年。2、租赁期间，租金隔年递增，在前一租期租金基础上递增5%，甲方每年度提供租赁费发票给乙方。3、第一周期年租赁费用于本协议生效后三日内支付，日后租赁费用每6个月支付一次，先付费，后使用，费用支付期满提前1个月预付下一租期费用，逾期支付，将收取相应滞纳金，逾期一个月不予支付租金，将罚没履约保证金”，“五、履约保证：1、承租方应于本合同签订之前，向出租方支付租赁履约保证金人民币20万元整，租赁履约保证金将于本协议生效后三日内向出租方一次性支付完毕……”，“八、本合同一式四份，甲、乙双方各持两份，自双方签字之日起生效”。合同履行过程中，被告多次存在未按《厂房租赁协议》约定支付租金、履约保证金的违约行为，逾期天数暂算至2020年5月27日，具体见下表：
应付时间
应付金额（万）
实付时间
实付金额（万）
逾期金额（万）
逾期天数（天）
2016.2.23
120
20
2016.4.29
10
140
66
2016.6.3
70
130
100
2016.9.29
30
60
216
2016.10.28
30
30
245
2017.1.23
60
2017.3.15
60
60
52
2017.7.23
60
2017.9.8
60
60
45
2018.1.23
63
2018.3.14
63
63
50
2018.7.23
63
2019.9.26
63
63
63
2019.1.23
63
2019.3.29
63
63
66
2019.7.23
63
2019.10.8
63
63
75
2020.1.23
661500
2020.2.25
63
661500
32
0
31500
92
根据合同约定及被告逾期次数、逾期金额、逾期期限等，原告有权依被告支付租金期限及逾期违约情形，连续罚没履约保证金。
原告就《厂房租赁协议书》履行、违约及要求罚没履约保证金、补足履约保证金、补充相关合同条款等事项，先后于2017年12月21日、2018年1月3日、2020年2月26日、2020年4月20日向被告寄发《律师函》，并通过电话及面谈的方式告知被告存在逾期支付租金和履约保证金等违约行为、原告有权罚没保证金并要求被告重新支付合同约定金额的履约保证金、为保证合同履行要求补充合同条款等内容及要求。被告对上述函告置之不理，直至2020年4月原告负责人及委托律师上门沟通后，2020年4月28日才以《回复函》形式回复，认为“至今未拖欠贵公司租金，无权罚没本公司已缴纳的履约保证金等”。被告故意混淆“逾期支付租金”与“拖欠租金”概念，无视双方合同约定，现经催告履行无果，原告特诉至法院。
被告答辩称：根据协议第二条约定：租赁期限为10年，即从2016年2月20日至2026年3月30日止（前40天甲方承诺送给乙方装修搬迁时间，不计租金），因此应从2016年4月1日起开始计租。
关于租金的支付情况见下表：
租赁年度
支付金额（万）
款项性质
支付时间
2016.4.1-2017.3.30
10
保证金
2016.4.29
70
租金、保证金
2016.6.3
30
租金
2019.9.29
30
租金
2016.10.28
租赁年度
租金支付年度
金额（万）
支付时间
2017.4.1-2018.3.30
2017.4.1-2017.9.30
60
2017.3.15
2017.10.1-2018.3.30
60
2017.9.8
2018.4.1-2019.3.30
2018.4.1-2018.9.30
63
2018.3.14
2018.10.1-2019.3.30
63
2018.9.26
2019.4.1-2020.3.30
2019.4.1-2019.9.30
63
2019.3.29
2019.10.1-2020.3.30
63
2019.10.8
2020.4.1-2021.3.30
2020.4.1-2020.9.30
63
2020.2.25
根据被告支付租金情况，2016年4月至2020年4月的租金被告已经全额支付完毕，虽然2016年4月至2017年4月的租金没有按照协议约定期限支付，但是被告并未存在拖欠的情况，均在租赁年度内支付完毕。2016年租金支付时间未按协议约定支付，是因为2016年被告厂房发生了严重的火灾，所以从良渚搬到了原告出租的厂房，由于火灾，导致被告需要面临厂房重新装修、继续投入生产、员工安置等，产生巨大的损失和费用，因此被告与原告之前的负责人肖艳口头商量第一年租金分四次支付，且2016年度，原告从未向被告催讨过履约保证金，应该已经超过诉讼时效。关于2020年4月至2020年9月的租金因被告未考虑递增的情况，我方认可还差31500元未支付，并同意支付。关于2016年2月23日起至付清日止分段计算的逾期付款利息损失100000元于法无据。关于2017年4月至2020年9月的租金，被告已经支付完毕，且均在租赁年度开始前支付，并不存在逾期支付的情况，因此原告要求被告支付履约保证金800000元于法无据，关于200000元的履约保证金是保证整个10年的租赁年度的履约情况，被告已经支付了200000元，原告无权要求被告再支付2020年至2021年的履约的保证金。
本院经审理认定：2016年2月20日，杭州龙腾输送机械有限公司（以下简称龙腾输送机械公司）与被告签订《厂房租赁协议书》，约定：龙腾输送机械公司将位于杭州市余杭区瓶窑镇云华路11号的厂房租赁给被告，租赁期限为10年，即从2016年2月20日起至2026年3月30日止（前40天龙腾输送机械公司承诺送给被告装修搬迁时间，不计租金）。在双方签字盖章生效，且足额支付了首期租金及履约保证金后，出租方将房屋按现状交付承租方。租金为壹佰贰拾万元/年，租金隔年递增，在前一租期租金基础上递增5%，龙腾输送机械公司每年度提供全额租赁费发票给被告。第一周期年租赁费于协议签订后三日内支付，日后租赁费用每6个月支付一次，先付费，后使用，费用支付期满提前1个月预付下一租期费用，逾期支付，将收取相应滞纳金，逾期一个月不予支付租金，将罚没履约保证金。承租方应于合同签订之前，向出租方支付租赁履约保证金20万元，租赁履约保证金将于本协议生效后三日内向出租方一次性支付完毕。租赁期限届满，在承租方已向出租方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向出租方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后1个月内，出租方将向承租方无条件返还租赁履约保证金。协议对其他事项亦作了相关约定。
合同签订后，被告支付款项情况见下表：
支付时间
金额
二〇一六年四月二十九日
10万
二〇一六年六月三日
70万
二〇一六年九月二十九日
30万
二〇一六年十月二十八日
30万
二〇一七年三月十五日
60万
二〇一七年九月八日
60万
二〇一八年三月十四日
63万
二〇一八年九月二十六日
63万
二〇一九年三月二十九日
63万
二〇一九年十月八日
63万
二〇二〇年二月二十五日
63万
2018年8月3日，北京中银（杭州）律师事务所律师盛军华制作并向被告发送《律师函》，函告：本所接受龙腾输送机械公司就《厂房租赁协议》履行一事，已于2017年12月21日向贵公司发《律师函》，现再次致函合同履行过程中，被告未按协议约定支付租金，按逾期次数及期限，龙腾公司有权罚没履约保证金，请被告在收函后三日内重新支付履约保证金，在后期合同履行过程中增加合同条款“逾期一个月未足额支付，将罚没履约保证金，且甲方有权解除合同”。2020年4月20日，北京中银（杭州）律师事务所律师盛军华再次制作并向被告发送《律师函》，函告：要求罚没履约保证金，请被告在收函后三日内支付未足额的三期履约保证金，并重新支付2020年度的履约保证金。同时要求增加合同条款“逾期一个月未足额支付，将罚没履约保证金，且甲方有权解除合同”。2020年4月28日，被告回函给原告：被告未拖欠租金，未违反协议约定，原告无权罚没履约保证金，原告亦无权单方变更或补充原合同，该变更对被告不产生效力。
另查明，杭州龙腾输送机械有限公司于2018年12月变更名称为浙江龙腾输送设备有限公司。2016年2月2日，池李枝向龙腾输送机械公司转账交付100000元，备注为房租。同年6月7日，龙腾输送机械公司转账退还池李枝100000元，备注退房租押金。2016年1月26日，被告位于余杭区的仓库发生火灾。原告为本案诉讼支出财产保全申请费5000元。
庭审中，原告陈述：原告在合同签订当天即交付房屋，2017年12月原告曾向被告发送《律师函》。被告陈述：被告于2016年3月搬入案涉厂房，池李枝系被告的会计，2018年8月及2020年4月的《律师函》被告均已收到。
本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁协议书》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。协议约定，租赁期限从2016年2月20日至2026年3月30日，前40天承诺送给被告装修搬迁时间，不计租金。第一周期年租赁费于协议生效后三日内支付，日后租赁费用每6个月支付一次，先付费，后使用，费用支付期满提前1个月预付下一租期费用。根据该约定，2016年4月1日至2017年3月31日的租金应于2016年2月23日前支付，2017年4月1日至2017年9月30日的租金应于2017年3月1日前支付，2017年10月1日至2018年3月31日的租金应于2017年9月1日前支付，此后以此类推，每半年支付一次，于每年的3月1日及9月1日前各支付半年度租金。按照被告的付款时间，其延付租金情况见下表：
应付时间
应付金额（万元）
实付时间
实付金额（万元）
逾期金额（万元）
逾期时间（天）
2016.2.23
140（其中20万为保证金）
2016.4.29
10
140
66
2016.6.3
70
130
101
2016.9.29
30
60
219
2016.10.28
30
30
248
2017.3.1
60
2017.3.15
60
60
14
2017.9.1
60
2017.9.8
60
60
7
2018.3.1
63
2018.3.14
63
63
13
2018.9.1
63
2018.9.26
63
63
25
2019.3.1
63
2019.3.29
63
63
28
2019.9.1
63
2019.10.8
63
63
37
2020.3.1
66.15
2020.2.25
63
3.15
原告存在延付租金情形，应按照合同约定支付滞纳金，原告主张按照年利率6%计算逾期付款利息损失，未超出法律规定的标准，本院予以支持。对于原告要求没收履约保证金，并要求被告补足四期履约保证金800000元及2020年至2021年履约保证金的诉讼请求，本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”据此可见，在当事人交付的各类履约保证金没有明确其属于“定金”，也没有确定定金惩罚条款的情况下，不能认定其属于定金。本案中，被告除了第一年度租金延迟较长时间支付外，后续租金延付时间均较短，逾期付款利息可以弥补原告的实际损失。第一年度租金应于2016年2月23日前支付，按照合同约定延付租金超过一个月的，原告可以没收履约保证金，但原告迟至2020年提起诉讼，被告抗辩称已经超过诉讼时效，原告虽然于2018年及2020年发送过《律师函》要求没收履约保证金，但并未明确没收履约保证金系针对被告2016年未按约支付租金的行为，且落款时间为2020年4月20日的《律师函》中要求没收履约保证金并要求被告支付三期履约保证金，按照原告的意见被告八期租金均逾期一个月以上支付，故对于被告的抗辩意见，本院予以采纳。综上，对原告要求没收履约保证金并要求被告补足800000元履约保证金及再行支付2020年至2021年度履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州德雅包装有限公司支付原告浙江龙腾输送设备有限公司租金31500元，限于本判决生效后十日内付清；
二、被告杭州德雅包装有限公司支付原告浙江龙腾输送设备有限公司逾期付款利息损失83791元及自2020年5月28日起至实际付清之日止的利息（以31500元为基数，年利率6%计算），限于本判决生效后十日内付清；
三、驳回原告浙江龙腾输送设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7492元，由原告浙江龙腾输送设备有限公司负担6789元，由被告杭州德雅包装有限公司负担703元，财产保全申请费5000元，由被告杭州德雅包装有限公司负担。
原告浙江龙腾输送设备有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州德雅包装有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员程小菲
二〇二〇年八月五日
书记员沈燕青
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