某某、深圳市南北园艺有限公司（以下或简称南北园艺公司）租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤03民终7291号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，汉族，1973年8月28日出生，身份证住址：深圳市罗湖区，

委托诉讼代理人：曾贇恒，广东深展律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方剑鹏，广东深展律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市南北园艺有限公司（以下或简称南北园艺公司），住所地：深圳市罗湖区沙湾公路9号花木园内办公楼2楼，统一社会信用代码：914403002794109542。

法定代表人：唐富国。

委托诉讼代理人：陈东文，北京市中银（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李显煜，男，汉族，1966年1月19日出生，住所地：广东省深圳市福田区，

上诉人***因与被上诉人深圳市南北园艺有限公司租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初19670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、依法撤销一审判决中二、三、四、五判项，并依改判或发回重审；2、依法判令南北园艺公司赔偿***搬迁损失人民币48650元及其利息（自2016年10月5日计算至实际清偿之日）；3、依法判令南北园艺公司赔偿***装修损失人民币306600元；4、依法判令南北园艺公司赔偿***出租新场地押金损失人民50000元及其利息（自2016年10月11日计算至实际清偿之日）；5、依法判令南北园艺公司承担本案一、二审的诉讼费。

事实和理由：一、《内部承包协议书》实际为租赁合同，一审法院将租赁法律关系错误认定为承包关系，并判令《内部承包协议》为有效合同，属于事实认定错误。(1)《内部承包协议书》应当认定为租赁关系，而并非承包关系***并非南北园艺公司的员工，***亦无以南北园艺公司名义进行任何活动，双方之间亦无任何的业务合作。相反《内部承包协议书》中明确约定了租赁场所、租赁面积、租金的交付数额及交付期限等内容，故《内部承包协议》名为承包合同，但实际应认定为租赁合同。一审法院将租赁合同错当承包合同纠纷处理，属于认定事实错误。(2)租赁场所并无获得任何的产权证明或建设工程规划许可，应当认定为无效合同。从《内部承包协议书》第二条可以得知，租赁场所涉及室内299平方米（展厅、厨房、厕所），室外空地579平方米。***认为，上述租赁场所并无办理任何的房地产权证，亦无获得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条的规定，应将涉案合同认定为无效合同。

二、一审法院依据无效合同的约定，免除南北园艺公司对***的装修赔偿义务，适用法律错误。一审法院认定，依据《内部承包协议书》之约定，南北园艺公司不应当赔偿***的装修投入损失。***认为，《内部承包协议书》为无效合同，其中的条款应当认定为无效条款，一审法院依据无效条款，判令免除南北园艺公司赔偿义务，缺乏事实与法律依据。南北园艺公司应当按照现行法律规定，按照过错程度对***的装修投入进行赔偿。

三、南北园艺公司得知行政机关必将收回租赁场所并拆除一切临时建筑物的情况下，仍将租赁场所出租与***，应当对***的装修费用进行全额赔偿。在一审过程中，南北园艺公司答辩声称，涉案土地属于深圳市园林集团有限公司向土地管理部门租赁的，租期到从2005年开始，至2016年4月30日止。***认为，根据《深圳市城市管理条例》第49条，临时用地的使用期限为两年，最长不得超过三年，期满后应当拆除一切临时建筑物、构筑物的规定（该条例自1998年5月15日开始实施），且不论南北园艺公司是否向法庭进行了虚假陈述，至少从南北园艺公司的答辩就可以得知，被上诉就非常清楚到2016年4月30日止，其就不可能再获得涉案租赁场所的使用权，且必须拆除一切临时建筑物，在这种情况下南北园艺公司依然故意隐瞒事实，与***签订了租赁协议，并收取了租赁保证金。基于南北园艺公司故意隐瞒上述事实，直接导致***对租赁场所进行了大量的装饰装修投入而产生巨额损失，故南北园艺公司应基于其自身的严重过错，对***的装修投入进行全额赔偿。

四、一审法院就南北园艺公司是否履行委托行为、南北园艺公司有无权限收取租金、收取租赁保证金、南北园艺公司是否具有出租租赁场所的权属来源、等关键性事实问题均未调查。(1)一审法院并无调查南北园艺公司是否履行委托行为。南北园艺公司在一审过程中，提交了一份由深圳市园林集团有限公司出具的关于《湖滨花木园委托管理的通知》，其中载明园林集团公司委托南北园艺公司，实施过渡期管理（即，将租赁场所移交移交国土部门前的管理），而南北园艺公司在一审庭审中也声称，涉案租赁场所是深圳市园林集团有限公司交由其管理的。本案中，一审法院竟然没有对南北园艺公司是否履行委托行为，其委托权限、委托期间具体如何约定等核心问题进行调查。***认为，南北园艺公司是否履行委托行为，直接影响南北园艺公司是否适格被告，园林集团是否应当作为共同被告的核心问题，故一审法院存在认定事实不清之情形。(2)一审法院并无调查南北园艺公司是否具有收取租赁保证金、租金的权利。假设，南北园艺公司声称其接受园林集团的委托为事实，那么一审法院判决***向南北园艺公司支付承包金、垃圾处理费的判决就是错误的，因为委托行为所产生的法律后果，不应当由委托人享有。故一审法院，未调查南北园艺公司的行为有无超越代理权限，其是否有权与***签订协议等核心问题的情况下，就判令***向南北园艺公司支付相关费用，属于认定事实不清。(3)一审法院并无调查南北园艺公司出租租赁场所的权属来源。根据现行法律、法规，临时土地属于国家所有，任何人禁止出租、收益。依据上述规定，***认为，南北园艺公司是无权将涉案租赁场所出租与***并以此谋利的。更何况南北园艺公司并无提交其有权出租的权属来源，亦无提交其委托人园林集团的权属来源。***认为，一审法院在事实如此不清的情况下，判令南北园艺公司有权收取涉案租赁场所之租金，无疑是助长了违法份子，擅自占用国家土地“圈地收钱”的歪风邪气，于法不符，于理难容。

综上，原审法院认定事实错误，严重损害了***的合法权益。为维护***的合法权益，依法向贵院提出上诉，请求贵院依法判决。

***于二审审理中补充内容如下：一审案件中一审法院并无核实南北园艺公司是否有权将社恩权属进行出租，即判令***向南北园艺公司缴纳租金属于认定事实错误。***认为如果南北园艺公司无权出租场所，不仅不应当获得租金，还应当将收取的租金退还给***。另外，在2016年9月20日，罗湖区东湖街道规划土地监察队已在租赁场所张贴了《告知书》，要求***在2016年10月31日前搬离租赁场所。而***在2016年10月5日也委托了搬迁公司搬离了租赁场所。故一审法院判令***向南北园艺公司支付租金的情况属于认定事实错误。

南北园艺公司辩称，1、关于***称2016年10月5日已经搬离的事实与一审庭审时质证意见不相符。南北园艺公司有新证据证明***全部将公司物品搬离时间为2017年3月22日。2、***在一审起诉时是以欺诈要求撤销***与南北园艺公司之间的协议，而现在***上诉时又要求确认双方之间的协议为无效，显然二审上诉已经改变了***在一审时提出的要求撤销的诉讼请求。不属于二审所审理的范围。3、涉案地块其实是原属深圳市园林集团经营管理的场所。深圳市园林集团公司原为国有企业，在国有企业改制的情况下南北园艺公司的股东作为园林集团的老员工是按照国有企业改制的政策安排，这是一种安排改制员工后续出入的安置方法。因此深圳市园林集团有限公司与南北园艺公司之间签署的《内部承包协议》是由于国有企业改制的历史因素所造成的。至于与一般的土地租赁关系是有本质的区别的。南北园艺公司深圳市南北园艺有限公司作为该涉案土地的实际承包人，在有历史因素的情况下由于承包期限到了之后涉及的土地为国有土地，那么在国土部门和园林集团做好正式交接之前南北园艺公司与园林集团的承包关系至今仍然有效。同事一审开庭之后的2017年2月16日深圳市园林集团有限公司继续授权给南北园艺公司，实际经营管理该涉案的土地及相关物业。并且南北园艺公司至今仍然向深圳市园林集团缴纳承包土地管理金。因此南北园艺公司与园林集团的内部承包关系至今仍然存在。4、对于***要求赔偿搬迁费、装修费和新场地押金等损失的问题：***没有任何事实和法律依据。首先，搬迁费由于南北园艺公司和***之间的第一份承包协议已经全部履行完毕，而且搬迁费的产生是由于还在经营期限内，只是讲将其部分花木搬离，并没有实际的搬迁。对其他办公物品并没有搬迁。因此该项损失并没有实际发生。至于装修费的损失南北园艺公司坚持一审的答辩意见。装修损失即使有也是发生在第一次签订合同期间和第一次合同期间已经完全履行完毕。该损失假如是真实存在的，也因为合同已经履行完毕不存在搬迁损失费的实际发生。5、对于新场地押金损失问题：由于属于押金性质，依照规定可以退还，因此不属于损失的项目范围。综上所述，南北园艺公司认为应当依法驳回***的上诉请求，维持一审判决。

***向一审法院起诉请求：1、依法撤销***与南北园艺公司于2016年8月12日签订的内部承包协议书；2、依法判令南北园艺公司向***返还承包保证金人民币60000元及其利息1486.25元（自2016年5月1日暂计至2016年11月21日）；3、依法判令南北园艺公司赔偿***因承包协议被撤销所受到的搬迁损失人民币48650元及其利息1222.74元，（自2016年10月5日计算至2017年4月30日）；4、依法判令南北园艺公司赔偿***因承包协议被撤销所受到的装修损失人民币306600元；5、依法判令南北园艺公司赔偿***因承包协议被撤销所受到的新场地出租押金损失人民币50000元及其利息1214.38元；6、本案的律师费、受理费、保全费由南北园艺公司承担。

南北园艺公司向一审法院反诉请求：1、判决***向南北园艺公司支付2016年7月18日至2016年12月31日期间拖欠的花木场地承包管理费、垃圾处理费、电费、水费共计人民币97922.88元（暂计至2016年12月31日，最终计至***实际搬离涉案场地之日止)及上述拖欠费用的利息，按照年利率6%计算，自所欠费用实际发生之日起至实际清偿之日止；2、本案的反诉费由***承担。

一审法院认定事实：一、2015年9月6日，***（承包方、乙方）与南北园艺公司（发包方、甲方）签订《内部承包协议书》，约定合同承包期限自2015年9月3日起至2016年4月30日止，若园林集团未签订新的合同，本合同继续有效，直至新合同签订止；乙方承包甲方深圳市罗湖区沙湾路九号花木园内大棚D5区总面积878平方米，其中展厅面积207平方米使用权，厨房、厕所面积92平方米使用权，空地面积579平方米使用权，合计人民币2万元整，每月水电费按实际计收。垃圾处理及其他服务费878元；乙方须于每月的5日前将当月的承包管理金、服务费与上月的水电费一次性付清给甲方；本协议书签订后五天内，乙方须一次性支付三个月承包管理金人民币6万元给甲方作为履行协议书的保证金；本协议书履行期间，乙方不能将保证金折抵为承包管理金或因承包而产生的其他费用，如乙方逾期交纳月承包管理金，甲方有权暂停乙方的水电供应及使用，如逾期交纳月承包管理金30日内，乙方除应补交所欠承包管理金外还应按日向甲方支付应缴纳款项千分之二的滞纳金，如逾期超过30日，甲方有权解除本协议，乙方除补交其所欠承包管理金、水电费、服务费外，乙方所交保证金不退还，协议期满终止后，如乙方存在欠付承包管理金或未结清相关费用至情形，甲方可从该保证金进行扣除，不足部分由乙方另行支付，如乙方未与甲方协商提前终止协议，即视为违约，乙方所交保证金不得退还，并赔偿由此造成的一切损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，***开始使用上述土地及建筑物。

2015年9月12日，***向南北园艺公司缴纳了承包保证金人民币60000元。

二、2016年4月30日合同到期后，***继续使用涉案的土地及建筑物。***于2016年4月25日缴纳了2016年4月17日-5月17日的承包管理金人民币2万元、垃圾处理费及其他服务费人民币878元，2016年3月的水电费；于2016年5月24日缴纳了2016年5月17日-6月17日的承包管理金人民币2万元、垃圾处理费及其他服务费人民币878元，2016年4月的水电费；于2016年7月25日缴纳了2016年6月17日-7月17日的承包管理金人民币2万元、垃圾处理费及其他服务费人民币878元，2016年5月的水电费；于2016年7月25日缴纳了2016年7月17日-8月17日的承包管理金人民币2万元、垃圾处理费及其他服务费人民币878元，2016年6月的水电费。

2016年8月11日，南北园艺公司的工作人员与***联系，要求***交纳7月18日-8月17日的租金，***回复要先继合约再缴租，南北园艺公司回复下午上班时间可以办理续签合同，***同意过来。

2016年8月12日，***（承包方、乙方）与南北园艺公司（发包方、甲方）签订《内部承包协议书》，约定合同承包期限自2016年5月1日起至2017年4月30日止，在此承包经营期间，若遇政府或有关部门收回此地，双方均无条件服从，双方互不负任何赔偿责任。

三、2016年9月20日，深圳市罗湖区东湖街道规划土地监察队向南北园艺花木园各租户发出告知书，载明：根据《深圳市临时用地合同书》（深地临合字（2016-660011）号）文件规定，深圳市园林集团有限公司与深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局签订的关于沙湾路北侧南北园艺花木园临时用地合同已于2016年4月25日到期，规划国土部门有权要求承租方完成临时用地范围内临时建筑物拆除和场地清理工作，并收回土地使用权，要求各租户于2016年10月31日前厘清租赁合同关系，明确合同责任义务，尽快寻找合适场地，清点物品进行搬迁。

四、***未向南北园艺公司交纳自2016年7月份起的水电费及自2016年8月18日起的承包管理金、垃圾处理费及其他服务费。

自庭审之日，***未将涉案的土地及建筑物交还给南北园艺公司。

五、2014年5月8日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（甲方）与深圳市园林集团有限公司（乙方）签订《深圳市临时用地合同书》（深地临合字（2014-660011）号），约定罗湖区沙湾路北侧湖滨花木园临时用地租给乙方临时使用，土地用途为苗圃用地，使用期限24个月，从2014年4月26日起至2016年4月25日止。

一审法院认为，***、南北园艺公司于2016年8月12日签订的《内部承包协议书》是***、南北园艺公司的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法有效，各方均应依约履行。***主张南北园艺公司在签订合同时谎称已和园林集团签订了新的合同，存在欺诈。原审法院认为***提交的证据无法证明南北园艺公司在签订合同时作了虚假陈述，根据已查明事实，***、南北园艺公司双方在合同中约定“若园林集团未签订新的合同，本合同继续有效，直至新合同签订止”，庭审中***、南北园艺公司双方均明确该新的合同即是指园林集团与国土部门签订的新的临时用地合同，原审法院认为***在2015年9月6日签订第一份《内部承包协议书》时对《深圳市临时用地合同书》的期限是清楚的，且在2016年8月12日的《内部承包协议书》中约定“在此承包经营期间，若遇政府或有关部门收回此地，双方均无条件服从，双方互不负任何赔偿责任”，故原审法院认为***提出的南北园艺公司存在欺诈并要求撤销该合同的主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。

关于***要求南北园艺公司退还承包保证金人民币60000元及利息的诉讼请求，原审法院认为由于原临时用地合同已于2016年4月25日到期，至庭审之日尚未签订新的临时用地合同，深圳市罗湖区东湖街道规划土地监察队要求南北园艺公司搬迁，故南北园艺公司提出不再履行合同，要求***退还承包保证金的请求符合法律规定，原审法院予以支持。***要求南北园艺公司支付承包保证金的利息的诉讼请求，原审法院认为合同对此并无约定，故***要求支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。

关于***要求南北园艺公司赔偿搬迁损失人民币48650元及利息、装修损失人民币306600元、出租押金损失人民币50000元及利息的诉讼请求，原审法院认为合同约定“在此承包经营期间，若遇政府或有关部门收回此地，双方均无条件服从，双方互不负任何赔偿责任”，且上述费用均属于***正常商业经营活动支出，***作为具有完全民事行为能力的商业经营者，应充分考虑经营中面临的各种商业风险并承担其后果，***的该项诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。

***要求南北园艺公司支付律师费等的诉讼请求，原审法院认为我国并未实行律师强制代理制度，律师费并非行使诉讼权利的必须支出的费用，《内部承包协议书》亦未对律师费承担问题作出约定，因此***要求南北园艺公司支付律师费的诉讼请求，原审法院不予支持。

关于南北园艺公司要求***支付2016年8月18日至搬离之日的承包管理金和垃圾处理费及其他服务费的诉讼请求，原审法院认为***未向南北园艺公司返还涉案的场地，应按合同约定支付相关的承包管理金和垃圾处理费及其他服务费，对该项诉讼请求原审法院予以支持。

关于南北园艺公司要求***支付2016年7月18日至搬离之日的水电费的诉讼请求，原审法院认为关于2016年12月31日之后的水电费金额，***未向原审法院举证，原审法院不予支持，***可在相关事实产生后另行主张权利。

关于南北园艺公司要求***按照年利率6%支付拖欠的上述承包管理金和垃圾处理费及其他服务费、水电费的利息的诉讼请求，原审法院认为合同约定的滞纳金标准为每日千分之二，***要求的利息标准低于该约定，属于***对自身权利的处分，不违反法律法规的相关规定，原审法院予以认可。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定判决：一、南北园艺公司在本判决书生效之日起十日内向***退还承包保证金人民币60000元；二、***在本判决书生效之日起十日内向南北园艺公司支付2016年8月18日至12月31日的承包管理金人民币89032.26元、垃圾处理费及其他服务费人民币3908.52元，并按照年利率6%的标准逐月计付利息损失至实际给付之日；三、***在本判决书生效之日起十日内向南北园艺公司支付2016年7月18日至12月31日的水电费人民币4982元，并按照年利率6%的标准逐月计付利息损失至实际给付之日；四、***在本判决书生效之日起十日内向南北园艺公司按照每月人民币20000元的标准支付自2017年1月1日至实际返还房屋之日止的承包管理金；***在本判决书生效之日起十日内向南北园艺公司按照每月人民币878元的标准支付自2017年1月1日至实际返还房屋之日止的垃圾处理费及其他服务费；五、驳回***的其他诉讼请求；六、驳回南北园艺公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4200元，保全费人民币2866元，由***负担6171元，由南北园艺公司负担895元；案件反诉受理费人民币1143元，由***负担。

本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据南北艺公司一审提交的证据，涉案土地为深圳市园林（集团）公司的历史用地，用途为苗木种植，地上建筑物也属于深圳市园林（集团）公司所有，深圳市园林（集团）有限公司委托南北艺公司对涉案花木园进行管理。南北艺公司与***签订的《内部承包协议书》系南北艺公司将花木园内的大棚苗圃交***经营，***每月支付相关承包管理费、服务费的合同。涉案合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应全面履行。

双方当事人在2015年9月6日签订的《内部承包协议书》中约定，“若园林集团未签订新的合同，本合同继续有效，直到新合同签订为止”，又在2016年9月20日签订的《内部承包协议书》中约定，“若遇政府或有关部门收回此地，双方均无条件服从，互不负任何赔偿责任”，故***在签订上述合同时应当预料到涉案土地可能会有政府收回的情形，其称南北艺公司故意隐瞒相关事实的理由不成立。依据合同的约定，***因此不能继续使用涉案场所而产生的损失，应当由其自行承担。原审相关处理正确，本院予以维持。

关于***搬迁的时间，***二审主张其已于2016年10月5日搬离涉案场所。本院认为，***虽在原审中提交了签订于2016年10月5日的搬迁合同，但合同中约定搬迁时间由***确定，且***在2016年12月29日进行的原审庭审中表示，当时仍在搬离的过程之中，故原审判决将***应承担的承包管理金、水电费等计算至2016年12月31日止并无不当。至于之后的相关费用，南北艺公司可另寻途径主张。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8832元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　张　　　　睿

审判员　聂　　　　效

审判员　吴　 春　 泷

二〇一八年六月二十五日

书记员　廖冉冉(兼)

附录相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。