深圳市南北园艺有限公司、深圳市园林集团有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民事案件判决书

（2019）粤03民终29251号

上诉人深圳市南北园艺有限公司（以下简称南北园艺公司）因与被上诉人深圳市园林集团有限公司（以下简称园林公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初11399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

南北园艺公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、园林公司立即退还南北园艺公司保证金532431元，并从2016年5月4日起到退还保证金之日止以532431元为基数按照6%的年利率支付利息。事实和理由：一、一审判决认定南北园艺公司违反《湖滨花木园租赁合同》第八条约定的基本事实不清。1、《湖滨花木园租赁合同》第八条“合同终止的约定”包括了4项，其中第2项约定：“合同期满后，……南北园艺公司应于合同终止后十五日内迁离湖滨花木园……南北园艺公司逾期不迁离或不返还花木园，园林公司有权不予退还保证金并可以要求南北园艺公司赔偿……”。该约定的目的是为保证园林公司在南北园艺公司不续租时，能够及时无妨碍地将涉案租赁物出租给他人实现其合法权益，适用该项的条件是《湖滨花木园租赁合同》正常履行并实际全面履行，现双方没有实际履行合同期限，因此，《湖滨花木园租赁合同》第八条第2项的不予退还保证金的适用条件不成就，从而不能适用。2、《湖滨花木园租赁合同》履行届满约定的时间为2016年4月30日，而双方实际终止履行的期限是2016年4月25日，双方对此并无异议且经一审判决确认，出现提前终止履行合同是因为园林公司与政府签订的涉案土地到期后不能续签土地使用合同，或者导致合同不能继续履行，属于《湖滨花木园租赁合同》第八条“合同终止的约定”第4项约定的“其他原因”导致合同不能继续履行，在此情形下，南北园艺公司只能无条件接受。因此，本案应当适用《湖滨花木园租赁合同》第八条第4项的约定，即“在租赁期内……非园林公司的其他原因导致湖滨花木园被提前收回或导致合同不能继续履行的，南北园艺公司应当无条件服从，由此造成的经济损失双方互不承担责任。园林公司应当在5个工作日内无条件退还南北园艺公司支付的全部免息保证金……。”南北园艺公司是否违约不构成园林公司是否退还涉案保证金的抗辩理由，无论如何，园林公司应当在5个工作日内退还保证金，园林公司不在5个工作日即2016年5月4日前将涉案保证金退还给南北园艺公司，已构成违约，园林公司应当承担立即退还保证金及逾期利息的违约责任。由于双方没有对逾期利率进行约定，按照年利率6%计算园林公司占有资金的利息，公平合法。二、一审判决认定南北园艺公司“……应当按照约定及时支付租金……至少于2016年7月23日18时前，都未能搬离、清空固定建筑物及附着物内的办公、生活等相关物品，严重侵害了园林公司的权益……构成违约”的基本事实证据不足。1、园林公司极力否定在合同终止后同意将当月实际发生的租金从保证金中扣除的事实是不诚信的行为，即便如此，也不能证明南北园艺公司违约。根据《湖滨花木园租赁合同》第五条保证金约定：“……在合同期满终止后，如南北园艺公司存在拖欠付租金或未结清相关费用之情形，园林公司可以从该保证金中扣除，不足部分由南北园艺公司另行支付。”即在保证金足以抵扣当月实际发生的租金时，园林公司从保证金中扣除当月租金既是其权利更是其义务，在合同不能预定终止时间而终止的情形下，园林公司抵扣行为更多的是义务，否则，会让恶意行为从中受益，不符合民法一般原理。2、罗湖区规划土地监察局于2017年7月16日发送南北园艺公司的《告知书》是告知南北园艺公司对自己权利处置的最后期限是2017年7月23日18时前，一审判决据此就认定南北园艺公司未搬离、清空等的基本事实证据不足。三、一审程序违法。因为案情复杂，权利义务争议较大，一审法院按照普通程序审理本案，却由独任法官审理；一审没有辩论程序，剥夺了南北园艺公司的辩论权；一审判决是2019年6月15日审结，送达民事判决书给南北园艺公司的时间是2019年9月12日。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。

园林公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。正如一审判决所述，结合各项证据，南北园艺公司与园林公司均在一审庭审中认可：1、由于园林公司对于湖滨花木园的土地使用期至2016年4月25日届满，故南北园艺公司与园林公司一致同意将2015年签订的《湖滨花木园租赁合同》的租期届满日调整为2016年4月25日，而并非园林公司的单方行为。2、至少于2017年7月23日18时前，南北园艺公司未能迁离湖滨花木园，深圳市罗湖区土地规划监察局分别于2016年11月9日、2017年3月30日、2017年4月11日及2017年7月6日向南北园艺公司发送的催促搬离湖滨花木园的《告知书》和《温馨提示》亦可印证此事实。二、《湖滨花木园租赁合同》第八条第2项约定系双方为限制南北园艺公司在租期届满后仍非法占用涉案土地所设，南北园艺公司于期满后仍非法占有湖滨花木园，已构成违约。《湖滨花木园租赁合同》第八条第2项已明确，园林公司有权不予退还保证金并可要求南北园艺公司承担由此所造成的直接损失与间接损失的条件是“南北园艺公司逾期不迁离或不返还湖滨花木园”，而非南北园艺公司臆测的“涉案合同正常履行并实际全面履行”。更何况，租期届满日调整为2016年4月25日系双方在平等协商的基础上达成的一致意思表示，从法律上讲属于合同内容的部分变更，该变更并不影响合同的正常履行。故，因南北园艺公司违反《湖滨花木园租赁合同》第八条第2项约定，园林公司有权要求南北园艺公司承担相应的违约责任。三、本案不存在因不可抗力或政府政策等因素导致湖滨花木园被提前收回的情形，租期届满日的调整系双方协商一致的意思表示，并非园林公司的单方行为，不符合《湖滨花木园租赁合同》第八条第4项的约定。再者，南北园艺公司未支付2016年4月租金是不可争辩的事实，根据《湖滨花木园租赁合同》第七条第1项的约定，园林公司亦有权没收保证金。《湖滨花木园租赁合同》第八条第4项约定是为了解决在《湖滨花木园租赁合同》履行期间，因政府政策导致湖滨花木园早于《深圳市临时用地合同书》深地临合字（2014-660011号）约定的期限被提前收回时，产生的各项商业损失分担问题所设，本质上是为了应对行政强制力对《湖滨花木园租赁合同》的影响。而本案中，双方为了不违反《深圳市临时用地合同书》，根据湖滨花木园临时用地正常到期日对《湖滨花木园租赁合同》租期届满日进行的调整，系单纯的民事行为，不符合《湖滨花木园租赁合同》第八条第4项的约定。更何况，且不论《湖滨花木园租赁合同》第八条第4项的规定，南北园艺公司拖欠园林公司2016年4月租金、逾期未搬离湖滨花木园等违约行为系既定事实，南北园艺公司没有任何理由回避相应的违约责任。园林公司补充答辩称：1、《湖滨花木园租赁合同》第八条第4项约定的情况是，在租赁期内如因不可抗力城市规划建设、政府征用或非甲方的其他原因导致湖滨花木园被提前收回，或导致合同不能履行的，而不是南北园艺公司所称的“园林公司与政府签订的涉案土地到期后不能续签土地使用合同，或者导致合同不能继续履行”。另外强调一下，涉案合同系双方协商一致变更履行期限为2016年4月25日，之后涉案合同正常履行完毕，而非提前终止履行。2、罗湖区规划土地监察局发送南北园艺公司的告知书，恰好可以证明南北园艺公司于2017年7月23日18时之前还未搬离湖滨花木园，南北园艺公司已违约。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

南北园艺公司向一审法院起诉请求：1、园林公司立即退还南北园艺公司押金532431元；2.判决园林公司从2016年5月4日起退还押金之日止以532431元为基数按照6%的年利率支付利息。

一审法院认定事实：一、南北园艺公司、园林公司于2010年4月15日签订了《湖滨花木园租赁合同》，南北园艺公司租赁园林公司的涉案场地湖滨花木园用于经营花木，同时约定由南北园艺公司向园林公司缴纳保证金650000元，南北园艺公司缴纳保证金后，园林公司出具“收到押金65万元”的《收款收据》。为方便省事，双方在之后续签合同均以此押金作为后合同押金。2015年4月27日，南北园艺公司、园林公司续签最后一份《湖滨花木园租赁合同》，约定涉案场地租赁期限自2015年5月1日起到2016年4月30日止，月租金141083元，每月10日前南北园艺公司应当付清当月租金。同时约定，园林公司一次性支付650000元给南北园艺公司作为履行合同保证金，本合同履行期间南北园艺公司不能将保证金折抵租金或因租赁而产生的其他费用。在合同期满终止后，如南北园艺公司存在欠付租金或未结清相关费用之情形，园林公司可从该保证金进行扣除，不足部分由南北园艺公司另行支付。另，违约责任约定：“1、南北园艺公司应按照合同约定履行支付租金的义务；如南北园艺公司逾期超过30日，按日向园林公司支付应缴纳款项千分之二的滞纳金；如逾期超过30日，则园林公司有权没收南北园艺公司缴纳的保证金并可随时终止合同。”合同第八条“终止的约定”第2项约定：“本合同期满后，双方没有达成新的租赁协议的，南北园艺公司应于合同终止后十五日内迁离湖滨花木园，并将保持签合同交接时现状的花木园内建筑物、附属物返还园林公司，南北园艺公司临时搭建不动产南北园艺公司可以拆走，若南北园艺公司不需要则归园林公司所有……南北园艺公司逾期不迁离或不返还湖滨花木园，园林公司有权不予退还保证金并可以要求南北园艺公司赔偿由此所造成的直接及间接损失。”第3项约定：“本合同期满终止后，园林公司在南北园艺公司缴清相关费用且南北园艺公司承诺任何债权债务与湖滨花木园无关后五个工作日内，将保证金不计利息退还给南北园艺公司。”二、合同签订后，南北园艺公司按照园林公司的指示将每月租金交付给园林公司委托人深圳市亘安实业有限公司直到2016年3月。由于园林公司与深圳规土委第一直属管理局签订的深地临合字（2014-660011号）《深圳市临时用地合同书》约定涉案合同的土地使用期为2016年4月25日届满，故南北园艺公司、园林公司均同意2016年4月25日《湖滨花木园租赁合同》终止。三、南北园艺公司、园林公司均确认：2016年11月9日深圳市罗湖区规划土地监察局出具《温馨提示》：“南北园艺花木园及各租户，……为避免承租方蒙受不必要的损失，请南北园艺花木园及各租户于2016年11月25日前，清空所有临时建筑物内的花木等相关物品，并将其全部搬离出沙湾路北侧临时用地的区域。如逾期不能搬离，我局将依法拆除……”。2017年3月30日及4月11日、7月6日深圳市罗湖区规划土地监察局连续两次出具《告知书》给南北园艺花木园，要求其限期搬离出沙湾路北侧临时用地的区域，逾期不能搬离，产生损失及相关法律后果由南北园艺公司承担。2017年7月6日深圳市罗湖区规划土地监察局第三次出具《告知书》给南北园艺花木园称：“该局对地块的荫棚及附着物进行彻底拆除，为避免贵公司蒙受不必要的损失，请贵公司于2017年7月23日18时前，清空所有固定建筑物及附着物内的办公、生活等相关物品和设施……”。四、南北园艺公司主张《湖滨花木园租赁合同》终止后，园林公司同意从押金中扣除2016年4月份的租金，扣除尚欠的约140000元租金后，押金还剩余532431元，但园林公司未按约定的合同终止后5日之内将押金退还给南北园艺公司。园林公司对此不予认可，园林公司主张因南北园艺公司没有如期支付租金，也未如期搬离涉案地块，根据合同约定，园林公司有权没收保证金。另外在合同到期之前，园林公司已经向南北园艺公司通知要求拆除并进行移交，但南北园艺公司没有进行。南北园艺公司则主张依照合同第八条第2项约定，南北园艺公司方临时搭建不动产，南北园艺公司方可以拆走，若南北园艺公司方不需要则归园林公司方所有。庭审中，南北园艺公司代理人主张，南北园艺公司地块荫棚、附着物及地块上的固定建筑物的拆除费用高于建筑物本身的价值。

一审法院认为，本案属于土地租赁合同纠纷。南北园艺公司与园林公司签订《湖滨花木园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应严格依约履行。南北园艺公司、园林公司均同意合同于2016年4月25日终止后，南北园艺公司应当按照约定及时支付租金，并按照合同第八条约定于合同终止后十五日内迁离湖滨花木园，即使南北园艺公司不拆除荫棚、附着物及地块上的固定建筑物，也应及时迁离，并向园林公司办理相关的交接手续，但是证据显示，至少于2017年7月23日18时前，南北园艺公司都未能搬离、清空固定建筑物及附着物内的办公、生活等相关物品，严重侵害了园林公司的权益，南北园艺公司的行为显然构成违约。依照合同约定，园林公司有权不返还保证金，故对南北园艺公司的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回深圳市南北园艺有限公司的诉讼请求。案件受理费4562元、保全费3182元（深圳市南北园艺有限公司已预交），由深圳市南北园艺有限公司负担。

本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。双方签订的《湖滨花木园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。 本案的二审争议焦点为园林公司是否应退还南北园艺公司保证金。南北园艺公司主张其已全面履行了缴纳租金的合同义务，园林公司应根据《湖滨花木园租赁合同》约定第八条第4项的约定退还保证金；园林公司则主张南北园艺公司未按合同约定及时支付租金，且在《湖滨花木园租赁合同》期满后非法占有湖滨花木园，已构成违约，园林公司有权依照《湖滨花木园租赁合同》第七条第1项、第八条第2项不予退还保证金。对此，本院具体分析如下： 一、南北园艺公司于一审庭审中陈述：“由于园林公司与深圳规土委第一直属管理局签订的深地临合字（2014-660011号）《深圳市临时用地合同书》约定涉案合同的土地使用期为2016年4月25日届满，南北园艺公司、园林公司均同意2016年4月25日合同终止。”园林公司对南北园艺公司的陈述予以确认。可见，双方就《湖滨花木园租赁合同》约定的租赁期限协商一致，变更为自2015年5月1日至2016年4月25日。 二、南北园艺公司主张双方在《湖滨花木园租赁合同》约定从保证金中抵扣租金，故其不存在拖欠2016年4月租金的违约情形。对此本院认为，《湖滨花木园租赁合同》第五条明确约定：“……本合同履行期间，南北园艺公司不能将保证金折抵为租金或因租赁而产生的其他费用；在合同期满终止后，如南北园艺公司存在欠付租金或未结清相关费用之情形，园林公司可从该保证金进行扣除，不足部分由南北园艺公司另行支付”。可见，在保证金中扣除租金的适用条件为合同期满终止后南北园艺公司存在欠付租金情形，故南北园艺公司关于不存在拖欠租金的主张，明显与其主张适用的约定相矛盾，南北园艺公司该主张依据不足，本院不予采信。南北园艺公司还主张园林公司同意其延后结算租金，但并未提交任何证据予以证明，该主张缺乏事实依据，本院亦不予采信。根据《湖滨花木园租赁合同》的约定，南北园艺公司应于每月的10日前付清当月租金，但南北园艺公司未按照约定支付2016年4月租金，已构成违约。 三、南北园艺公司主张湖滨花木园土地到期提前终止履行合同，属《湖滨花木园租赁合同》第八条第4项约定的“其他原因”导致合同不能继续履行，但根据上述认定，双方对租赁期限协商一致变更，并不符合《湖滨花木园租赁合同》第八条第4项约定的“在租赁期内，如因……其他原因导致湖滨花木园被提前收回或导致合同不能继续履行的……”情形，南北园艺公司该主张依据不足，本院不予采信。南北园艺公司以此为由主张园林公司无条件退还保证金，依据不足，本院不予支持。 四、《湖滨花木园租赁合同》于2016年4月25日合同期限届满，南北园艺公司应按照《湖滨花木园租赁合同》第八条第2项的约定，在合同终止后十五日内迁离湖滨花木园，但深圳市罗湖区规划土地监察局连续出具的《告知书》及深圳市罗湖区规划土地监察局出具的《行政处罚决定书》均显示，南北园艺公司迟至2017年7月16日仍未搬离、清空固定建筑物及附着物内的办公、生活等相关物品，构成违约。南北园艺公司于二审期间主张其未搬离系因履行受委托的管理职责所需，仅剩余高管未搬离，故不属于违约情形，并提交《关于湖滨花木园委托管理的通知》及《授权委托书》予以证明。对此本院认为，该两份证据虽显示园林公司委托南北园艺公司代表园林公司进行过渡期管理，但既不足以推翻深圳市规划土地监察局出具《告知书》所显示南北园艺公司未搬离湖滨花木园的事实，亦无法证实南北园艺公司仅剩授权的高管未搬离湖滨花木园，故南北园艺公司该主张依据不足，本院不予采信。 综上，南北园艺公司未按约定及时支付租金，亦未按照合同约定于合同终止后十五日内迁离湖滨花木园，严重侵害了园林公司的权益，构成违约。园林公司依照合同约定，不予返还保证金，并未违反双方约定和法律规定，本院予以采信。南北园艺公司关于返还保证金532431元的主张不成立，本院不予支持。 此外，南北园艺公司主张一审存在独任审理、剥夺辩论权及送达迟延的违反法定程序情形，但其签名确认的一审庭审笔录显示，南北园艺公司发表辩论意见为“与起诉及庭审意见一致”，不存在剥夺辩论权的情形，且无证据证明一审存在严重违反法定程序的情形，南北园艺公司该主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，南北园艺公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

本院二审期间，南北园艺公司提交以下证据：证据1、《关于湖滨花木园委托管理的通知》，拟证明园林公司委托南北园艺公司代表园林公司在该场地未移交国土部门前，对湖滨花木园实施过渡期管理，从而佐证南北园艺公司没有迁离的高管仅仅是为了履行管理职责所需，不属于违约情形。证据2、园林公司授权唐富国、周锦娜、张宏三个高管协调土地续期事项的《授权委托书》，拟证明南北园艺公司的高管没有迁离是在处理园林公司的事务。园林公司质证认为：1、对证据1的合法性、证明内容均有异议，该证据不符合新的证据的法定情形，且《关于湖滨花木园委托管理的通知》的出具时间为2016年11月17日，南北园艺公司早已违约。2、对证据2的证明内容有异议，该《授权委托书》出具时间为2017年3月16日，即便该委托书是真实的，也不影响南北园艺公司违约的事实。3、园林公司出具这两份文书，主要是因为南北园艺公司在租期届满后迟迟不搬离湖滨花木园，导致国土部门要求园林公司请南北园艺公司配合办理土地搬移的一些工作，并且根据国土部门出具的告知函、温馨提示等可知，南北园艺公司有大量的临时建筑、公司财产等未搬离，而不仅仅是南北园艺公司提到的高管。 本院认定，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9124元，由上诉人深圳市南北园艺有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　黄国辉 审判员　　李小丽 审判员　　徐雪莹

书记员　　肖丹婷