华域建筑设计有限公司与抚顺某某房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

辽宁省抚顺市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）辽04执异202号

案外人：赵娟，女，1964年5月20日出生，满族，住抚顺市新抚区永安台街道永安路1××8号楼1单元101号。

委托诉讼代理人：李明珠，女，1996年10月30日出生，满族，住抚顺市新抚区永安台街道永安路1××8号楼1单元101号。

申请执行人：华域建筑设计有限公司（曾用名：沈阳市华域建筑设计有限公司），住所地：沈阳市湖南区学城路18-10号（301）。

法定代表人：陆春生，该公司执行董事。

被执行人：抚顺**房地产开发有限公司，住所地：清原镇新村街。

法定代表人：王统江，该公司执行董事兼总经理。

在本院执行申请执行人华域建筑设计有限公司（以下简称“华域公司”）与被执行人抚顺**房地产开发有限公司（以下简称“**公司”）建设工程设计合同纠纷仲裁裁决案中，案外人赵娟对本院查封的位于富甲之邦小区7号楼非住宅1跃2层1号、非住宅1跃2层3号、非住宅1跃2层5号、非住宅1跃2层6号四套房产主张权利，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

案外人赵娟称，请求解除（2020）辽0403执保133号执行裁定对富甲之邦7号楼非住宅1跃2层1号、非住宅1跃2层3号、非住宅1跃2层5号、非住宅1跃2层6号四套房产的查封。事实和理由：2013年12月18日起，赵娟与**公司约定购买**公司开发的九套商品房，并从即日起至2014年4月25日，陆续向**公司指定的账户汇入购房款共计14766800元。2014年5月5日，赵娟与**公司签订了九套房屋的《抚顺市商品房买卖合同》，约定已经支付的购房款作为首付款，剩余购房款向银行申请贷款，2014年6月10日，**公司向赵娟出具了购房发票。后因该房产手续欠缺无法办理银行贷款，双方经协商，退还三套房产，并将应当退还的款项先行抵顶剩余六套房产的剩余购房款。经过核算，**公司于2019年5月10日退还赵娟人民币160900元，至此，双方关于购买六套商品房的价款全部结清。该六套房产为东洲区东洲北街富甲之邦小区7号楼非住宅1跃2层1号、非住宅1跃2层2号、非住宅1跃2层3号、非住宅1跃2层4号、非住宅1跃2层5号、非住宅1跃2层6号。案涉四套房产即包含在上述六套房产之中。**公司于2020年3月5日向园区所在的物业公司出具了案涉房产的接房通知书，且赵娟已在法院查封之前合法占有案涉房产，赵娟曾多次向**公司申请办理过户登记，因**公司手续不全一直无法办理。2019年8月29日，沈阳仲裁委员会作出［2019］沈仲裁字第19116号裁决书，仲裁裁决发生法律效力后申请执行人华域公司向抚顺中院申请执行。2020年6月2日，抚顺市中级人民法院作出（2020）辽04执13号执行裁定，裁定查封执行人**公司名下四处案涉房产。2021年6月18日，案外人赵娟向抚顺中院依法提出执行异议之诉。2021年12月21日，抚顺中院作出（2021）辽04民初5××9号判决，不得执行位于富甲之邦小区抚顺市××街××号楼××层××号××号××号××号房产。华域公司并未提出上诉，该判决于2022年1月5日生效。综上所述，（2020）辽0403执保133号裁定查封案涉四套房产损害了赵娟的合法权益，恳请法院终止对该四套房产的查封、保全等强制执行措施。

本院查明，华域公司与**公司建设工程设计合同纠纷一案，华域公司向沈阳仲裁委员会申请仲裁，案号［2020］沈仲裁字第20180号。在仲裁过程中，2020年8月26日，华域公司向沈阳仲裁委员会申请财产保全，请求对**公司名下账户资金及等价财产进行保全。2020年8月31日，沈阳仲裁委员会将保全申请书、［2020］沈仲裁字第20180号财产保全函提交抚顺市东洲区人民法院。2020年10月14日，抚顺市东洲区人民法院作出（2020）辽0403财保5号民事裁定，查封**公司名下账户资金150万元或等价财产。抚顺市东洲区人民法院以（2020）辽0403执保133号案件立案执行。2020年11月12日，抚顺市东洲区人民法院作出（2020）辽0403执保133号协助执行通知书，查封**公司名下十处房产。其中，包含案外人赵娟主张权利的辽（2018）抚顺市不动产第0××3号（东洲区东洲北街7号楼非住宅1跃2层1号）、辽（2018）抚顺市不动产第0××6号（东洲区东洲北街7号楼非住宅1跃2层3号）、辽（2018）抚顺市不动产第0××0号（东洲区东洲北街7号楼非住宅1跃2层5号）、辽（2018）抚顺市不动产第0××7号（东洲区东洲北街7号楼非住宅1跃2层6号）四套房产。

2020年12月9日，沈阳仲裁委员会作出［2020］沈仲裁字第20180号裁决书，裁决：“（一）被申请人抚顺**房地产开发有限公司于收到本裁决后十日内向申请人沈阳市华域建筑设计有限公司支付设计费803850.95元；（二）被申请人抚顺**房地产开发有限公司于收到本裁决十日内向申请人沈阳市华域建筑设计有限公司以803850.95元为基数，承担自2016年12月29日执裁决确认的给付之日止，按2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的违约金；（三）本案仲裁费25722元（已由申请人全额预交），全部由被申请人抚顺**房地产开发有限公司承担。被申请人抚顺**房地产开发有限公司于收到本裁决后十日内向申请人沈阳市华域建筑设计有限公司支付。如被申请人抚顺**房地产开发有限公司未能按照本裁决指定期限履行金钱给付义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”裁决发生法律效力后，2021年1月5日，华域公司向本院申请执行。本院立案执行，案号为（2021）辽04执××9号。2021年6月2日，本院作出（2021）辽04执××9号执行裁定，终结该案的本次执行程序。

另查明，2014年5月5日，赵娟（买受人）与**公司（出卖人）签订《抚顺市商品房买卖合同》九份。约定：赵娟购买**公司的位于抚顺市东洲区××街××号楼富甲之邦（Ｂ区）的商品房九处，分别为：1、【非住宅1跃2层1号】，建筑面积237.19平方米，单价7000元／平方米，总价款1660330元，付款方式为首付830330元已付，其余83万元办理商业按揭贷款；2、【非住宅1跃2层2号】，建筑面积237.19平方米，单价7000元／平方米，总价款1660330元，付款方式为首付830330元已付，其余83万元办理商业按揭贷款；3、【非住宅1跃2层3号】，建筑面积237.19平方米，单价7000元／平方米，总价款1660330元，付款方式为首付830330元已付，其余83万元办理商业按揭贷款；4、【非住宅1跃2层4号】，建筑面积237.19平方米，单价7000元／平方米，总价款1660330元，付款方式为首付830330元已付，其余83万元办理商业按揭贷款；5、【非住宅1跃2层5号】，建筑面积237.19平方米，单价7000元／平方米，总价款1660330元，付款方式为首付830330元已付，其余83万元办理商业按揭贷款；6、【非住宅1跃2层6号】，建筑面积274.64平方米，单价7000元／平方米，总价款1922480元，付款方式为首付962480元已付，其余96万元办理商业按揭贷款；7、【非住宅1跃2层7号】，建筑面积270.56平方米，单价7000元／平方米，总价款1893920元，付款方式为首付953920元已付，其余94万元办理商业按揭贷款；8、【非住宅1跃2层××8号】，建筑面积245.96平方米，单价7000元／平方米，总价款1721720元，付款方式为首付871720元已付，其余85万元办理商业按揭贷款；9、【非住宅1跃2层××9号】，建筑面积289.57平方米，单价7000元／平方米，总价款2026990元，付款方式为首付1026990元已付，其余100万元办理商业按揭贷款。

2013年12月18日，赵娟向**公司工作人员张志强账户转款10,000,000元，银行交易明细备注为“房款”。**公司通用记账凭证显示，2013年12月18日入账10,000,000元。当日，**公司向赵娟的丈夫李久魁出具9张专用收款收据，分别为5#-1#门市1,000,000元、5#-2#门市1,000,000元、5#-3#门市1,000,000元、5#-4#门市1,000,000元、5#-5#门市1,000,000元、5#-6#门市1,000,000元、5#-7#门市1,000,000元、5#-8#门市1,500,000元、5#-9#门市1,500,000元。2014年1月28、1月29日，赵娟向**公司工作人员张志强账户分别转款300,000元、700,000元。**公司通用记账凭证显示，2014年1月28日入账1,000,000元。2014年1月28日，**公司向赵娟的丈夫李久魁出具1张事由为“房款”的1,000,000元专用收款收据。2014年3月11日，赵娟向**公司工作人员张志强账户转款1,000,000元。**公司通用记账凭证显示，2014年3月12日入账1,000,000元。2014年3月11日，**公司向赵娟的丈夫李久魁出具1张事由为“房款”的1,000,000元专用收款收据。2014年3月27日，赵娟向**公司工作人员张志强账户转款1,000,000元。**公司通用记账凭证显示，2014年3月30日入账1,000,000元。2014年3月27日，**公司向赵娟的丈夫李久魁出具1张事由为“房款9套”的1,000,000元专用收款收据。2014年4月25日，赵娟向**公司工作人员张志强账户转款1,766,800元，**公司通用记账凭证显示，2014年4月29日入账1,766,800元。2014年4月25日，**公司向赵娟的丈夫李久魁出具1张事由为“房款”的1,766,800元专用收款收据。以上转款共计14,766,800元。2014年4月29日，**公司向赵娟丈夫李久魁出具9张专用收款收据，分别为：事由为“门市房款5#-1门市237.19”的830,330元收据、事由为“门市房款5#-2门市237.19”的830,330元收据、事由为“5#-3门市237.19”的830,330元收据、事由为“5#-5门市237.19”的830,330元收据为“5#-4门市237.19”的830,330元收据、为“5#-4门市237.19”的830,330元收据、事由为“5#-5门市237.19”的830,330元收据、事由为“5#-6门市274.64”的962,480元收据、事由为“5#-7门市270.56”的953,920元收据、事由为“5#-8#门市245.96”的871,720元收据、事由为“5#-9#门市289.57”的1,026,990元收据。2014年6月10日，**公司向赵娟出具六张销售不动产统一发票，金额分别为1,660,330元（贷款金额830,000元，预缴金额830,330元）、1,660,330元（贷款金额830,000元，预缴金额830,330元）、1,660,330元（贷款金额830,000元，预缴金额830,330元）、1,660,330元（贷款金额830,000元，预缴金额830,330元）、1,660,330元（贷款金额830,000元，预缴金额830,330元）、1,922,480元（贷款金额960,000元，预缴金额962,480元）。

2019年5月10日，**公司工作人员向赵娟转账160900元，交易用途为“退房款”，同时，**公司向赵娟出具金额为160900元的收款收据，事由为“退原李久魁、赵娟门市房款”。赵娟自述其与**公司口头约定以单价10000元／平方米的价格购买**公司的门市房，其先行向**公司支付房款，并与**公司签订了9套房产的商品房买卖合同。因赵娟想要办理银行贷款，当时银行对房产的估价为单价7000元／平方米，故双方按照银行的相关要求，以单价7000元／平方米的价格签订的商品房买卖合同，**公司按照合同约定为赵娟开具销售不动产统一发票。后因无法办理银行贷款，故双方协商赵娟向**公司退还3套房产（非住宅1跃2层7号、××8号、××9号），只购买6套（非住宅1跃2层1号-6号），用支付的14766800元抵顶6套房产的房款，经双方核算，6套门市房总面积为1460.59平方米，单价为10000元／平方米，总房款为14605900元，赵娟向**公司已经支付购房款14766800元，赵娟多付购房款160900元，**公司向赵娟返还多付的购房款160900元。核算后，6套门市的价格分别为1号门市2371900元、2号门市2371900元、3号门市2371900元、4号门市2371900元、5号门市2371900元、6号门市2746400元。合同签订后赵娟多次向**公司申请办理过户登记，但因**公司手续不全一直无法办理。赵娟再次要求办理登记手续时，发现案涉房产被法院查封。

再查，华域公司与**公司建设工程设计合同纠纷另案，华域公司向沈阳仲裁委员会申请仲裁。2019年8月29日，沈阳仲裁委员会作出［2019］沈仲裁字第19116号裁决书，裁决：“（一）被申请人抚顺**房地产开发有限公司向申请人沈阳市华域建筑设计有限公司支付设计费2032714.00元；（二）被申请人抚顺**房地产开发有限公司向申请人沈阳市华域建筑设计有限公司支付以2032714.00元为基数，自2016年8月11日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%向申请人支付违约金；（三）本案仲裁费35098元（申请人已预交），由被申请人抚顺**房地产开发有限公司承担32290元；申请人沈阳市华域建筑设计有限公司承担2808元。”仲裁裁决发生法律效力后，华域公司向本院申请执行。2020年6月2日，本院作出（2020）辽04执131号执行裁定，裁定查封被执行人名下辽（2018）抚顺市不动产第0××3号（东洲区东洲北街7号楼非住宅1跃2层1号）、辽（2018）抚顺市不动产第0××6号（东洲区东洲北街7号楼非住宅1跃2层3号）、辽（2018）抚顺市不动产第0××0号（东洲区东洲北街7号楼非住宅1跃2层5号）、辽（2018）抚顺市不动产第0××7号（东洲区东洲北街7号楼非住宅1跃2层6号）和辽（2018）抚顺市不动产第0××7号（东洲区东洲北街7号楼非住宅1跃2层××8号）五套房产。2021年1月6日，案外人赵娟对本院查封被执行人**公司名下上述四套房屋主张权利，向本院提出执行异议。2021年5月27日，本院作出（2021）辽04执异63号执行裁定，驳回案外人赵娟的异议请求。赵娟不服，提起执行异议之诉。2021年12月21日，本院作出（2021）辽04民初5××9号民事判决，判决：“一、不得执行位于富甲之邦小区抚顺市××街××号楼××层××号××号××号××号房产。二、驳回原告赵娟的其他诉讼请求。本院（2021）辽04执异63号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。”该判决已经发生法律效力。2022年9月3日，本院作出（2020）辽04执131号执行裁定，解除位于东洲区××街××号楼××层××号××号××号××号房产的查封。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条规定：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”本案中，赵娟作为案外人，对本院查封的案涉房产主张权利，请求排除执行。该异议属于案外人执行异议，应当适用上述规定进行审查。

本案争议的焦点是原告赵娟是否对执行标的抚顺市东洲区××街××号楼富甲之邦（Ｂ区）非住宅1跃2层1号、3号、5号、6号四套房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，赵娟与**公司于2014年5月5日签订了已经备案的案涉4套房产的《抚顺市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，合法有效。合同签订日期在案涉房产查封日期2020年11月12日之前，应当认定为在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。**公司于2020年3月5日向园区所在的物业公司出具案涉房产的接房通知书、赵娟向外出租房产及缴纳电费的事实证明赵娟已在法院查封之前合法占有案涉房产。

关于房产的价款。赵娟与**公司进行磋商购买房产，从2013年12月18日开始向**公司支付房款，共计14,766,800元。其中2013年12月18日转账的10,000,000元银行流水明细备注为“房款”，**公司的财务入账及为赵娟（包括其丈夫李久魁）出具的收款收据上收款事由也为“门市房”等事项，故本院对赵娟所述支付的14,766,800元为购房款的事实予以认可。结合赵娟向本院提交的商品房买卖合同、**公司于2014年4月29日为赵娟丈夫李久魁开具的9张收款收据、2014年6月10日为赵娟出具的6张销售不动产统一发票以及**公司于2019年5月10日将剩余房款160,900元转账给赵娟，**公司重新为赵娟出具的落款仍为2014年4月29日的6张收款收据等证据，可以认定赵娟欲以银行贷款的方式向**公司购买9套商品房，后双方协商一致，赵娟用已经向**公司支付的14,766,800元购买包含案涉4套房产在内的6套房产，其余3套退还**公司，**公司将剩余购房款退还赵娟表明双方于2019年5月10日就6套房产价款达成一致。综合上述事实，本院认为赵娟向**公司支付房款与购买房产之间具有盖度盖然性，本院对赵娟已经支付包含案涉4套房产在内的6套房产的全部房款予以确认。赵娟要求**公司办理过户登记手续，因开发商手续不全而一直无法办理，故案涉4套房产无法办理过户登记不是赵娟的自身原因。综上，赵娟作为案外人对案涉4套房产享有足以排除强制执行的民事权益，本院对异议请求予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：

中止对位于富甲之邦小区抚顺市××街××号楼××层××号××号××号××号房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审判长　　谢鑫

审判员　　潘力

审判员　　郭爽

二〇二二年十二月二十七日

书记员　　马旸