扬州市邗江区人民政府蒋王街道办事处四联村村民委员会与江苏新能源广告传媒有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省扬州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏10民终372号

上诉人（原审被告）:江苏新能源广告传媒有限公司,住所地在扬州市孙庄路13号楼。

法定代表人：尹子荣，总经理。

委托诉讼代理人：沈延海，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：俞云豹，江苏盛祥律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:扬州市邗江区人民政府***道办事处四联村村民委员会,住所地在扬州市邗江区***道办事处四联村。

负责人：姜巨圣，村民委员会主任。

委托诉讼代理人：谭正霞，江苏谭陈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何卫青，江苏谭陈律师事务所律师。

上诉人江苏新能源广告传媒有限公司(以下简称广告传媒公司)因与被上诉人扬州市邗江区人民政府***道办事处四联村村民委员会（以下简称四联村）租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2016)苏1003民初8753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人广告传媒公司上诉请求：依法撤销原判，发回重审；一、二审诉讼费由四联村负担。事实和理由：一、原审判决认定涉案土地租赁合同合法有效错误。四联村在诉讼中多次自认本案涉及的土地已被征用，该土地的使用权已不属四联村，四联村当然不享有土地的收益权。涉案土地权属属于案外第三人，双方签订的租赁合同至多属于效力待定，未经权利人追认，合同无效。

二、四联村行使的是合同法定解除全额，期未向广告传媒公司履行催告义务，不享有合同解除权。广告传媒公司认为至今未交租金的原因之一，是合同未经权利人追认，合同是否有效及能否按合同约定使用租赁场地不能确定。广告传媒公司的行为不构成根本违约，至多属迟延履行主要债务。四联村未能提供其履行催告义务的证据，不应享有合同解除权。

三、一审法院对广告传媒公司提出四联村主张给付租金的请求超过一年诉讼时效的抗辩，没有进行审判，所作判决存在漏审漏判的事实，二审应当对本案发回重审。

四联村当庭辩称：一审判决事实清楚，证据充分，应予维持。广告传媒公司与四联村签订的土地租赁合同是在相关单位、人员全部在场的情况下签订的，不存在案外人对该土地主张权利的情况。在一审诉讼过程中当地政府***道办事处对该土地使用权仍然属于所在村委会出具了书面说明，足以说明当地政府和建设部门均确认这块土地的出租权和使用权为四联村。广告传媒公司不履行支付租金的义务没有任何法律依据。

原告四联村一审提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的租赁合同；二、判令被告拆除广告牌、归还土地、恢复原状；3、判令被告支付拖欠的截至2016年9月19日的租金35000元，并支付从2016年9月20日起至实际归还土地之前按年租金15000元计算的土地占用费。事实和理由：2013年9月20日，原、被告签订广告设置用地租赁合同，约定原告将江六高速南侧四联村胡庄组范围内的土地租赁给被告设置户外广告牌，年租赁费为15000元。合同签订后，被告在该土地上设置广告牌，但仅支付租金10000元，截至2016年9月19日，已经拖欠租金35000元未付，原告多次向被告催要，被告均不予理睬。

被告广告传媒公司辩称：原、被告签订租赁合同属实，但讼争土地所有权不属于原告所有，原告无权收取租金，土地使用权的权属应当由不动产登记部门证明，原告未能提供权属证书证明其享有土地使用权。合同约定的租金给付时间不明确，原告行使的是法定合同解除权，但原告的起诉已经超过一年的诉讼时效。

一审认定事实如下：2013年9月20日，原告四联村（甲方）与被告广告传媒公司（乙方）签订广告设置用地租赁合同，约定甲方将江六高速南侧四联村胡庄组范围内的土地租赁给乙方设置户外广告牌，租赁期限从合同签订之日起15年，土地租赁费用为15000元（包含青苗补偿、土地租赁），费用支付方式为以广告牌落成之日算起，每年的当日支付全年土地租赁费用。如乙方单方毁约或不按合同约定支付租金，乙方应给甲方违约赔偿；如甲方单方毁约或不按合同约定擅自将此范围点位租赁给其他单位或个人设置任何广告形式，甲方应给乙方违约赔偿。

2013年9月22日，被告向扬州市邗江区***道办出具承诺书：“我公司因业务需要拟在318国道与宁通高速G40蒋王和新集出入口西北角设置高炮一座，并与所在村签订了租用协议，因广告牌在贵镇所在地，故我公司申请贵镇能够给予批准为感！如果政府规划或上级部门要求拆除，我方无条件服从，自行拆除，不要求任何经济补偿！”

2016年12月5日，扬州市邗江区人民政府***道办事处出具情况说明：“现扬州市邗江区***道辖区内新3**国道南侧、古潮河北侧四联村杭圩组土地上建广告牌处的土地，该土地使用权属四联村村民委员会所有。”

被告自2013年9月开始在江六高速南侧扬州市邗江区人民政府***道办事处四联村胡庄组范围内的土地上设置广告牌，已向原告支付租金10000元。

一审认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，被告应按照合同约定的期限支付租金。被告自2013年9月开始使用涉案土地设置广告牌，目前为止仅支付租金10000元，被告迟延履行主要债务致使不能实现合同目的，现原告要求解除合同，并由被告自行拆除广告牌，符合法律规定，依法予以支持。被告主张原告行使解除权已超过一年的诉讼时效，对此，一审认为，被告至今仍占用涉案土地设置广告牌，违约行为仍在持续，故原告的起诉未超过诉讼时效。被告还应支付自2013年9月20日起至2016年9月19日止的土地租赁费45000元，扣除已付1万元，原告主张被告支付拖欠的租金35000元，符合法律规定，予以支持。如被告不及时拆除广告牌，还应支付实际占用期间的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告四联村与被告广告传媒公司之间的广告设置用地租赁合同；二、被告广告传媒公司应于本判决生效之日起三十日内拆除位于江六高速南侧扬州市邗江区人民政府***道办事处四联村胡庄组范围内的土地上设置的广告牌，并将所承租的土地返还原告四联村；三、被告广告传媒公司应于本判决生效之日起十日内向原告四联村支付租金（自2013年9月20日起至2016年9月19日止，所欠租金为35000元，自2016年9月20日起至实际返还所租赁土地之日止，按年租金15000元的标准计算）。案件受理费756元，减半收取378元，由被告广告传媒公司负担。

经审理查明，一审判决认定本案基本事实无出入。

二审中，双方当事人均未提供新的证据。

本案二审的争议焦点为：一、四联村是否具有签订涉案合同的主体资格；二、如何确认涉案合同的效力；三、广告传媒公司对四联村主张租金的请求，以超过诉讼时效为由提的出抗辩是否成立。

本院认为，关于广告传媒公司上诉理由一：根据已查明的事实和涉案合同约定的内容，可以认定合同所涉四联村胡庄组的土地占有人为四联村，广告传媒公司在签订合同时对此事实应已知晓。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第245条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。由此可见，在我国的物权法中不仅保护所有权，对占有同样给予保护。物权法上占有制度的功能之一，就是通过对占有的保护，从而维护社会财产秩序和社会安定。本案中，四联村虽然在诉讼中陈述涉案土地已被相关单位征收，但其占有是一种事实状态。尽管四联村对其申明的有权占有的事实未能提供证据证明，然而它是基于占有的意思而对涉案土地所形成的实际控制，是该土地的最初占有人，且亦无对该物权实施法律上的处分行为，不构成无处分权的人处分他人财产的情形。法律直接对占有的事实提供法律保护，维持占有的事实状态，仅需占有人证明其原本存在占有的事实，并不追问其该种占有是否具有正当权源及其占有背后有无本权的存在。据此，广告传媒公司基于四联村对涉案土地占有的事实状态而与之签订租赁合同，主体适格，意思表示真实，不违反法律和社会公共利益，合同自成立时生效，对双方具有法律约束力。

物权法第243条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。通过对该法条内容的分析，对权利人负有返还原物及其孳息义务的是占有人，无论其是善意占有还是恶意占有。在广告传媒公司与四联村租赁合同关系中而产生的有关不动产的使用、收益、违约责任等，应按照双方合同的约定处理。即使广告传媒公司认为的涉案土地存在有案外权利人，与本案并非同一法律关系，不在本案的审查范围之中。事实上，从本案合同的整个履行过程来看，并无案外权利人向广告传媒公司与四联村双方或其中一方提出过权利主张。

关于广告传媒公司上诉理由二：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法第226条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。涉案合同中，双方约定租金支付方式为“以广告牌落成之日算起，每年的当日支付全年土地租赁费用。”该支付期限虽约定不明确，但合同约定了租赁期限为15年。对照上述法律规定，广告传媒公司应当在租赁期间每届满一年时向四联村支付租金。合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现四联村在本案诉讼中提出，因广告传媒公司拖欠租金，其经多次催要，广告传媒公司均不予理睬，故要求解除双方之间的租赁合同等主张。本案已经查明的事实表明，广告传媒公司在签订合同以后，并未能按照约定的时间、金额、方式向四联村全面履行支付租金的义务，根据对其上述第一点理由的分析，其所称至今不向四联村支付租金的理由，显然不具正当性。结合广告传媒公司的支付能力、到期租金的数额以及合同实际履行的事实等因素，广告传媒公司的行为符合在出租人四联村要求支付租金的合理期限内迟延支付和逾期不支付的情形，已然构成根本违约，依法四联村可以要求解除合同，承租人广告传媒公司不能只享受合同权利，而不履行合同义务，有违诚信原则，其应承担违反支付租金义务的法律后果。

虽然合同法第94条、第96条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但是，上述合同法第226条、第227条和94条、96条，分属于合同法分则部分的特别规定与合同法总则部分的一般规定。根据法律适用特别法优于一般法的原则，本案应当优先适用合同法分则的规定，因而现四联村提起诉讼，要求解除合同，依法毋需向广告传媒公司履行催告义务。

关于广告传媒公司上诉理由三：《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。具体到本案中，认定广告传媒公司欠付四联村租金的主要合同依据是双方当事人签订《广告设置用地租赁合同》，该合同约定的租期是15年，且处于履行状态，合同项下的租金给付之债仍然存续。在同一租赁合同项下，虽然合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效，各期租金的诉讼时效可一并计算。本案双方签订长达15年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信，四联村没有在每年当期租金履行期限界至时即时向公告传媒公司主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的信任合作关系，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。但双方租赁合同履行期至本案诉讼之时尚未届满，按照公平原则及诚实信用原则，对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求债务人依约履行支付义务。广告传媒公司主张四联村提起本案诉讼已经超过诉讼时效，法律依据不足，不予支持，对此原审法院判决已给予了回应和评判。

通过以上分析，对于本案双方当事人二审争议的焦点问题，可以得出明确的结论：一、涉案土地占有人四联村具有签订《广告设置用地租赁合同》的主体资格；二、涉案合同合法有效，对双方具有法律约束力；三、广告传媒公司以超过诉讼时效为由，对四联村主张租金提出的抗辩理由，法律依据不足，不能成立。

综上所述，广告传媒公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定本案基本事实查清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉、维持原判。

二审案件受理费756元，由江苏新能源广告传媒有限公司负担（已交）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　宦广堂

审　判　员　　邱世国

代理审判员　　郝佳佳

二〇一七年六月十六日

书　记　员　　陈　诚