福州市延兴工程检测有限公司、福建闽广建装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽01民终10447号

上诉人（原审被告）:福建闽广建装饰工程有限公司，住所地福建省福州市台江区洋中街道工业路71号庭芳苑4#楼1层09店面。

法定代表人：公伟锁，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：黄斌，福建鼎飞律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：福建省延兴工程技术有限公司（原名福州市延兴工程检测有限公司），住所地福建省福州市仓山区建新镇红江路1号金山工业集中区浦上工业园A区60#楼厂房第一、三层。

法定代表人：余尔桂，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：檀文明，北京中银（福州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：游杰，北京中银（福州）律师事务所律师。

上诉人福建闽广建装饰工程有限公司（以下简称“闽广建公司”）因与被上诉人福建省延兴工程技术有限公司（以下简称“延兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

闽广建公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回延兴公司的诉讼请求。事实和理由：一、案涉《租赁合同》租赁期限至2021年5月31日，但根据闽广建公司提交的聊天记录，延兴公司自2020年6月起就不断要求闽广建公司与其签订解除合同协议，之后要求闽广建公司必须在2020年7月30日前搬离案涉房屋，延兴公司提前解除合同，已构成违约，应按照《租赁合同》第九条第1款约定，向闽广建公司赔偿两个月租金的违约金43718元，一审判决遗漏该事实且未将相应金额予以扣减，属认定事实不清。二、案涉《租赁合同》因延兴公司的违约行为而解除，延兴公司应向闽广建公司退还押金34975元，一审判决遗漏该事实且未予以扣减，认定事实不清。三、2020年初新冠肺炎疫情爆发后，闽广建公司受疫情影响无法正常生产经营，收入几乎为零，还要支付人工成本等，且案外人福建中能发展有限公司在疫情期间已就案涉厂房租金给予延兴公司减免优惠，延兴公司依法也应当减免闽广建公司部分租金5276.3元。四、闽广建公司受疫情影响举步维艰，非恶意欠租，且延兴公司在正常收取租金的情况下又获得了案外人福建中能发展有限公司的租金减免，一审判决认定的违约金超出了延兴公司的实际损失，请求依法予以免除。

延兴公司辩称，1.闽广建公司自2020年3月开始存在逾期支付租金、水电费、管理费的违约行为，延兴公司在多次催缴无果后有权解除合同。闽广建公司主张延兴公司提前解约，但实际上是闽广建公司拒不支付租金且未与延兴公司协商擅自搬离，延兴公司基于双方合作多年希望通过协商方式解决。2.闽广建公司确有押金留存于延兴公司处，请法院依法处理。3.2020年疫情期间，政府出台的相关政策系鼓励出租人适当减免承租人的租金，并非强制要求，是否减免租金仍需双方协商。4.一审判决闽广建支付违约金3782.9元并未过高。

延兴公司向一审法院起诉请求：1.解除诉争双方签订的《租赁合同》；2.闽广建公司向延兴公司支付房租、管理费、水电费共计98786.84元；3.闽广建公司向延兴公司支付滞纳金4939.34元；4.闽广建公司向延兴公司支付违约金43718元；5.本案的诉讼费、保全费等因诉讼产生的费用均由闽广建公司承担。

一审法院认定事实：2017年2月，延兴公司（甲方）与闽广建公司（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将坐落在福州市仓山区建新镇金洲北路20号金山工业区3#楼二层出租给闽广建公司使用；二层建筑面积为664.5㎡，一层公共楼道公摊面积35㎡，合计699.5㎡；租赁时间2017年2月26日至2021年5月31日；每月每平方建筑面积租金25元，月租金协议价为17487.5元，第四年开始租金按约定租金标准上浮15%-25%，具体上浮比例由双方另行书面协商确认；乙方须在每月21日至30日内，按月以转账方式向甲方支付次月租金；合同签订后一个月内，乙方需向甲方一次性支付租赁押金（两个月租金标准）34975元，第一个月租金17487.5元，合计52462.5元；租赁期间使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话通讯费等费用由乙方承担，甲方按乙方所承租区域内实际使用的水量每月向乙方代收上月度水费，水费以3元/吨计（若遇国家有关部门提高电费或水费价格，以书面通知为准，按提高后的价格计），乙方将上月度水费与下月度租金一起按月以转账方式转入甲方指定收款账户；甲方按乙方所承租区域内实际使用的电量每月向乙方代收上月度电费，电费以1.08元/度计（若遇国家有关部门提高电费或水费价格，以书面通知为准，按提高后的价格计），乙方将上月度电费与下月度租金一起按月以转账方式转入甲方指定收款账户；租赁期间，乙方应按月交纳管理费，每月每平方米管理费为1元，合计每月管理费为699.5元；乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金（违约金），并有权终止租赁协议；乙方逾期支付租金超过三十日或者逾期支付水、电、煤气、电话通讯、管理费等费用超过三十日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物并要求乙方承担违约责任；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方两个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方两个月租金。合同签订后，延兴公司依约将案涉厂房交付给闽广建公司使用，闽广建公司向延兴公司支付押金34975元，并支付租金、管理费至2020年3月25日。

一审庭审中，延兴公司、闽广建公司均确认闽广建公司已于2020年7月30日搬离案涉厂房。

一审法院认为，闽广建公司签收本案起诉状副本前，讼争合同的履行期限已届满，延兴公司要求解除讼争合同，一审法院不予支持。延兴公司、闽广建公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。鉴于闽广建公司已于2020年7月30日搬离租赁厂房，闽广建公司应向延兴公司支付2020年3月26日至2020年7月30日的租金、管理费。延兴公司未提供证据证明延兴公司、闽广建公司已另行书面协商确认租金上浮比例，视为没有上浮，按原租金标准计算，闽广建公司应向延兴公司支付2020年3月26日至2020年7月30日的租金72748元（17487.5元/月×4.16月）、管理费2909.9元（699.5元/月×4.16月）。闽广建公司未依约按期支付租金及相关费用，延兴公司有权要求闽广建公司支付迟延履行违约金，闽广建公司应按合同约定向延兴公司支付迟延履行违约金3782.9元［（72748元+2909.9元）×0.05］。延兴公司所提交的证据无法证明租赁期间闽广建公司实际的用水、用电量，故延兴公司要求闽广建公司支付水电费的诉讼请求，一审法院不予支持。延兴公司所提供的证据无法证明是闽广建公司要求提前退租，故对延兴公司要求闽广建公司支付违约金43718元，一审法院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建闽广建装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州市延兴工程检测有限公司租金72748元；二、福建闽广建装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州市延兴工程检测有限公司管理费2909.9元；三、福建闽广建装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州市延兴工程检测有限公司违约金3782.9元；四、驳回福州市延兴工程检测有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3798元，由福州市延兴工程检测有限公司负担2012元，福建闽广建装饰工程有限公司负担1786元。

二审中，闽广建公司向本院提交微信聊天记录、解除合同协议书，拟证明延兴公司自2020年6月起不断要求解除案涉协议，并要求闽广建公司于2020年7月30日前搬离案涉厂房，延兴公司的行为构成违约，应向闽广建公司支付违约金。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，闽广建公司提交的上述材料均不足以证明其主张，本院不予采纳。

根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2021年10月29日，福州市延兴工程检测有限公司变更名称为福建省延兴工程技术有限公司。

本院认为，二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案延兴公司与闽广建公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。案涉合同租赁时间至2021年5月31日届满，闽广建公司作为承租人仅支付租金、管理费至2020年3月25日，鉴于双方均确认闽广建公司已于2020年7月30日搬离案涉厂房，一审法院判令闽广建公司向延兴公司支付2020年3月26日至2020年7月30日的租金、管理费，符合客观实际，本院予以维持。闽广建公司拖欠上述期间的租金、管理费超过一个月，构成违约，根据案涉合同第八条第5款约定，延兴公司有权增收5%滞纳金，一审法院据此判令闽广建公司支付迟延履行违约金3782.9元，与合同约定相符，本院予以认同。闽广建公司主张延兴公司自2020年6月起提前要求解除合同，构成违约，但未提供充分证据证明存在上述事实，故对其该项主张，本院不予采信。一审期间，闽广建公司未就押金退还问题提起反诉，一审法院对此未予处理，并无不当。此外，闽广建公司基于疫情主张减免租金，对此，本院认为，闽广建公司已实际支付租金至2020年3月，而3月份起新冠疫情在国内形势已逐渐好转，且闽广建公司未能就案外人福建中能发展有限公司就案涉租赁物给予延兴公司减免优惠进行充分举证，故对闽广建公司的该项主张，本院亦不予支持。

综上，闽广建公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3798元，由福建闽广建装饰工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　吴筱洲

审 判 员　陈雁兰

审 判 员　符海燕

二〇二一年十二月三十日

法官助理　龚　蓉

书 记 员　林冠君