福州市延兴工程检测有限公司、福建闽广建装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省福州市仓山区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0104民初2065号

原告：福州市延兴工程检测有限公司，住所地：福州市仓山区建新镇红江路1号金山工业集中区浦上工业园A区60#厂房第一、三层。

法定代表人：余尔桂，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：檀文明，北京中银（福州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：游杰，北京中银（福州）律师事务所律师。

被告：福建闽广建装饰工程有限公司，住所地：福州市台江区洋中街道工业路71号庭芳苑4#楼1层09店面。

法定代表人：公伟锁，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：黄斌，福建鼎飞律师事务所律师。

原告福州市延兴工程检测有限公司与被告福建闽广建装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告福州市延兴工程检测有限公司的委托诉讼代理人游杰、被告福建闽广建装饰工程有限公司的委托诉讼代理人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告福州市延兴工程检测有限公司向本院提出诉讼请求：1．解除诉争双方签订的《租赁合同》；2．被告向原告支付房租、管理费、水电费共计98786.84元；3．被告向原告支付滞纳金4939.34元；4．被告向原告支付违约金43718元；5．本案的诉讼费、保全费等因诉讼产生的费用均由被告承担。事实和理由：被告因生意经营需要，提出向原告承租位于福州市仓山区××镇××路××＃楼××层××房，经双方协商一致于2017年2月签订《租赁合同》，约定租赁期间为2017年2月26日至2021年5月31日、月租金为17487.5元、月管理费为699.5元以及房屋租金变动等事项。《租赁合同》签订后，原告依约交付租赁物，被告通过原法定代表人姜桂菊（于2019年11月18日变更为公伟锁）直接将租金、管理费和水电费直接转账至原告的法定代表人余尔桂的银行账户上。2020年初，经双方协商一致，房屋租金按照《租赁合同》约定上浮25%，由17487.5元／月变更为21859元／月。被告按照变更后的月租金支付租金至2020年3月25日后便再无支付房屋租金、水电费、管理费，虽经原告多次催促，被告始终未履行合同义务。原告认为，诉讼双方签订的《租赁合同》合法有效，原告在合同履行过程中不存在过错，被告未按照约定支付租金等费用的行为已经违反合同约定及法律规定，严重损害原告的合法权益。

被告福建闽广建装饰工程有限公司辩称，一、被告无需支付延迟支付租金的违约金。二、即便被告需要向原告支付未付的租金，也应当相应扣除原告的未退押金、违约金、租金减免等合计83969.3元。原告提前终止《租赁合同》的行为已然构成违约，应当以两个月租金43718元为标准向被告支付违约金。案涉《租赁合同》已于2020年7月30日解除，原告尚有押金54561元未退还给被告。因新冠疫情影响，被告在2020年初开始无法正常营业，应当减免部分租金5276.3元。三、被告在合同存续期间已足额支付水电费及管理费，退一步而言，即便被告未足额支付水电费及管理费，水电费应当依据实际使用量及合同约定单价计算，管理费应当依照合同约定计算。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：原告提交了水电费缴费通知的原件核对，本院对其形式真实性予以确认；原告提交了《关于房产转让后相关手续办理的告知函》《租赁合同》《通知函》的原件核对，且与《不动产权证书》可相互印证，予以采信；被告未提交微信聊天记录的原件核对，本院不予采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年2月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将坐落在福州市仓山区建新镇金洲北路20号金山工业区3#楼二层出租给被告使用；二层建筑面积为664.5㎡，一层公共楼道公摊面积35㎡，合计699.5㎡；租赁时间2017年2月26日至2021年5月31日；每月每平方建筑面积租金25元，月租金协议价为17487.5元，第四年开始租金按约定租金标准上浮15%-25%，具体上浮比例由双方另行书面协商确认；乙方须在每月21日至30日内，按月以转账方式向甲方支付次月租金；合同签订后一个月内，乙方需向甲方一次性支付租赁押金（两个月租金标准）34975元，第一个月租金17487.5元，合计52462.5元；租赁期间使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话通讯费等费用由乙方承担，甲方按乙方所承租区域内实际使用的水量每月向乙方代收上月度水费，水费以3元/吨计（若遇国家有关部门提高电费或水费价格，以书面通知为准，按提高后的价格计），乙方将上月度水费与下月度租金一起按月以转账方式转入甲方指定收款账户；甲方按乙方所承租区域内实际使用的电量每月向乙方代收上月度电费，电费以1.08元/度计（若遇国家有关部门提高电费或水费价格，以书面通知为准，按提高后的价格计），乙方将上月度电费与下月度租金一起按月以转账方式转入甲方指定收款账户；租赁期间，乙方应按月交纳管理费，每月每平方米管理费为1元，合计每月管理费为699.5元；乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金（违约金），并有权终止租赁协议；乙方逾期支付租金超过三十日或者逾期支付水、电、煤气、电话通讯、管理费等费用超过三十日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物并要求乙方承担违约责任；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方两个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方两个月租金。合同签订后，原告依约将案涉厂房交付给被告使用，被告向原告支付押金34975元，并支付租金、管理费至2020年3月25日。

庭审中，原被告均确认被告已于2020年7月30日搬离案涉厂房。

本院认为，被告签收本案起诉状副本前，讼争合同的履行期限已届满，原告要求解除讼争合同，本院不予支持。原被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。鉴于被告已于2020年7月30日搬离租赁厂房，被告应向原告支付2020年3月26日至2020年7月30日的租金、管理费。原告未提供证据证明原被告已另行书面协商确认租金上浮比例，视为没有上浮，按原租金标准计算，被告应向原告支付2020年3月26日至2020年7月30日的租金72748元（17487.5元/月×4.16月）、管理费2909.9元（699.5元/月×4.16月）。被告未依约按期支付租金及相关费用，原告有权要求被告支付迟延履行违约金，被告应按合同约定向原告支付迟延履行违约金3782.9元［（72748元+2909.9元）×0.05］。原告所提交的证据无法证明租赁期间被告实际的用水、用电量，故原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。原告所提供的证据无法证明是被告要求提前退租，故对原告要求被告支付违约金43718元，本院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告福建闽广建装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福州市延兴工程检测有限公司租金72748元；

二、被告福建闽广建装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福州市延兴工程检测有限公司管理费2909.9元；

三、被告福建闽广建装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福州市延兴工程检测有限公司违约金3782.9元；

四、驳回原告福州市延兴工程检测有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3798元，由原告福州市延兴工程检测有限公司负担2012元，被告福建闽广建装饰工程有限公司负担1786元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审判员　　任小平

二〇二一年十一月一日

书记员　　陈捷昕

附一：本判决适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

附二：执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。