临沂市某某安装工程有限责任公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终260号 上诉人（原审被告、反诉原告）：临沂市**安装工程有限责任公司，住所地临沂市罗庄区罗庄街道***与双龙路交汇处。 法定代表人：李毅，经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1962年9月28日出生，汉族，住沂南县。 委托诉讼代理人：***，沂南依汶法律服务所法律工作者。 原审被告：***，男，1955年12月20日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 上诉人临沂市**安装工程有限责任公司（以下称**安装公司）因与被上诉人***及原审被告***房屋买卖合同纠纷一案，不服沂南县人民法院（2019）鲁1321民初2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**安装公司的委托诉讼代理人***、被上诉人***的委托诉讼代理人***、原审被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **安装公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人要求被上诉人支付违约金的反诉请求：2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审驳回上诉人的反诉请求没有法律依据。一审法院认定上诉人和被上诉人于2006年6月8日签订的住宅楼销售合同为真实意思表示，合法有效，在此前提下，双方合同约定的付款方式和逾期付款的责任也是符合法律规定的，上诉人的反诉主张理应得到法律支持。被上诉人应向上诉人支付逾期付款的违约金65840元(欠款额每月1%)。二、一审认定被上诉人未按时支付余款是行使抗辩权错误。合同约定被上诉人共分三批履行付款义务，除第一次按约定付款外，其余批次均没有按约定付款，构成违约后又在此后一定期限内继续履行付款义务，直至2014年12月10日才付清全部房款。如被上诉人是履行抗辩权，则在上诉人不能为其办理权属登记前就不再继 续付款，且也不可能在合同约定各期付款期限内分次履行抗辩权，也不可能在没有上诉人的明确履行义务的承诺下，又放弃抗辩权继续履行付款。三、本案涉案房屋上诉人在2006年8月就交付被上诉人居住，且约定分期付款期间，被上诉人除了按约定偿付房屋价款外并没有其他合同负担，也不用履行其他义务。财务成本和资金压力全在上诉人一边。即便上诉人存在逾期办证的情形也对被上诉人不产生实质的经济损失，在被上诉人居住的十几年时间里，即便按出租收益计算，被上诉人也应支付违约金，以体现合同的公平原则。另此期间，上诉人多次电话催促被上诉人解决合同遗留问题，以利于上诉人尽快办理房产登记，但被上诉人迟迟不予理会，这说明被上诉人对于合同约定应承担的违约责任是明知的，只是以种种理由逃避承担违约是真。 ***辩称，一、一审基于房屋买卖合同的买受人正当行使不安履行抗辩权，没有支付上诉人的反诉请求，也没有支持被上诉人的追究上诉人逾期办证的违约责任，并无不妥。上诉人逾期办证1919天，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，日万分之四计算，违约金达92879.6元。二、至2007年12月份，被上诉人通过当地房管部门咨询，上诉人不具有房地产开发资质，不能对社会出售，不能签订备案合同，达不到办证的基本条件。被上诉人行使不安履行抗辩权，通知上诉人暂时中止履行尾款的义务，待上诉人具备办证条件或提供适当担保时，恢复履行。然而，作为出卖人没有提供适当担保。直至2018年9月11日后，沂南县政府解决了办理产权手续。三、合同约定，由建设方办理房产证，而上诉人不能办理房产证，构成违约。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 ***述称，同上诉人的上诉意见。另***履行的系职务行为，根据房地产开发的相关规定，作为自然人不能办理产登记。 ***向一审法院起诉请求：1.判令被告限期给予原告办理房屋权属证书，并承担违约责任；2.被告承担本案的诉讼费用。 **安装公司向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人承担违约责任，向反诉人支付违约金65840元；2.反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：沂南县方正安装工程有限公司于2004年建成住宅楼两座，部分出售给公司职工，部分对社会出售。2007年3月21日，***与沂南县方正安装工程有限公司签订《住宅楼销售合同》，***以121000元的价格购买位于沂南县城团山路方正小区2号楼东单元二层东户楼房一套。***于2007年3月19日交付了首付款40000元,2013年11月30日支付房款30000元，2014年12月10日支付房款52000元。2006年12月，由沂南县方正安装工程有限公司申请，沂南县人民政府为该两座楼房颁发了大产权房产证。由于沂南县方正安装工程有限公司没有房地产开发资质，不能对社会销售楼房，同时又不符合集资建房有关政策规定，因此，无法对楼房大产权进行分户，不能签订购房备案合同，达不到颁发房产证的基本条件。故***至此仍未支付房款余款。2008年4月17日，沂南县方正安装工程有限公司股东变更为***一人独资。2009年10月19日，***与***签订股权转让协议，约定：一、甲方（即***）将其在沂南县方正安装工程有限公司的股权叁佰万元依法转让给乙方（即***）；二、甲方依法将股权转让给乙方后，其转让之前在沂南县方正安装工程有限公司经营所产生的资产、风险、债权、债务由甲方承担，转让之后经营所产生的资产、风险、债权、债务由乙方承担；乙方遵守和执行公司章程。20日，进行了公司董事和股东变更；27日，将公司名称变更为临沂市**安装工程有限责任公司。随后,公司又对法定代表人、股东以及经营范围等诸事项作过变更。庭审中，***认可2009年10月19日前的权利义务由原公司即沂南县方正安装工程有限公司承担，其本人是原公司的独资股东、法定代表人，仍持有原公司公章。 又查明，2018年2月6日，沂南县召开信访工作联席会议，会议以“沂信联纪[2018]1号文件”颁发了会议纪要，决定：给予方正小区购房户办理产权手续，由建设方与购房户到县房管局签订备案合同，缴纳契税等相关税费后，由县国土局为各购房户办理分户不动产登记证书。 一审法院认为，合法的民事法律行为受法律保护。***与沂南县方正安装工程有限公司签订了《住宅楼销售合同》，并支付了价款，取得了该房产相关的权利义务。在沂南县人民政府许可方正小区各购房户办理分户不动产登记证书后，被告应当积极履行自己的职责，配合各购房户办理好分户不动产登记证书。沂南县方正安装工程有限公司作为该楼房的建设者和支配者，有义务配合做好分户不动产登记证书的申领工作。尽管沂南县方正安装工程有限公司在其工商登记上发生了变化，自2009年10月27日，名称变更为临沂市**安装工程有限责任公司，但是，作为个人独资公司股东的***，未对公司进行清算，将公司转让处置，并且又不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任；**安装公司按照约定，对沂南县方正安装工程有限公司经营所产生的资产、风险、债权、债务等不承担责任。故***要求**安装公司承担责任的诉求，不予支持。对于**安装公司要求***支付违约金的反诉请求，***已经付清了房款，且***未及时为***办理房屋产权登记等相关手续，***未按时支付余款是行使的不安履行抗辩权，故对***的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和物权法》第十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决：一、***自判决生效后十日内完成协助***办理方正小区分户不动产登记证书事宜；二、驳回***对临沂市**安装工程有限责任公司的诉讼请求；三、驳回临沂市**安装工程有限责任公司的反诉请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由***负担；反诉费1450元，减半收取计725元，由临沂市**安装工程有限责任公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。 关于上诉人主张的违约金是否支持的问题。根据双方合同约定，被上诉人***应于2007年3月19前付清4万元，于2007年12月31日前付清4万元，剩余部分于2008年12月31日前全部付清。而被上诉人***除第一次按约定付款外，其余批次均没有按约定付款，直至2014年12月10日才付清全部房款，显然构成违约。但是，《住宅楼销售合同》第四条约定“所购住宅楼于2006年8月30日竣工，该住宅楼达到交付使用条件后，出卖人通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《使用说明书》，统一按规定办理房屋产权证。”而涉案房屋竣工后，双方当事人均认可在签订合同时对房屋进行了交付。而出卖人沂南县方正安装工程有限公司没有房地产开发资质，不能对社会销售楼房，同时又不符合集资建房有关政策规定，因此，无法对楼房大产权进行分户，不能签订购房备案合同，达不到颁发房产证的基本条件。直至2018年2月6日，沂南县召开信访工作联席会议，会议以“沂信联纪[2018]1号文件”颁发了会议纪要，决定：给予方正小区购房户办理产权手续，由建设方与购房户到县房管局签订备案合同，缴纳契税等相关税费后，由县国土局为各购房户办理分户不动产登记证书。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据查明的事实，涉案房屋未能办理房产证的原因在于上诉人，因双方未约定违约金，亦应按规定支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审衡量双方当事人的违约程度及违约事实，均未认定违约金并无不当，本院予以支持。 综上所述，**安装公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人临沂市**安装工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二〇年三月十九日 书记员　　**彤