江西某某数字经济技术有限公司与江西某某信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院 民事判决书 （2024）赣07民终4116号 上诉人（原审被告）：江西某某数字经济技术有限公司，住所地：江西省赣州市赣州蓉江新区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西某某信息技术有限公司，住所地：江西省赣州市赣州蓉江新区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，江西南芳律师事务所律师。 上诉人江西某某数字经济技术有限公司（以下简称“某甲公司”）因与被上诉人江西某某信息技术有限公司（以下简称“某乙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市经济技术开发区人民法院（2024）赣0791民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 某甲公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第三项、第四项、第五项、第六项，改判为上诉人无须向被上诉人支付租金、综合管理费、电梯使用费、违约金；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院违背双方签订合同系为吸引更多企业入驻、增加地方税收的真实意思表示，忽略上诉人未从中获益的公益行为及性质，在被上诉人获得诸多补贴且未专款专用于案涉项目的情形下，要求上诉人承担租金等义务，显失公平。根据被上诉人在一审中提交的《大数据产业园合作协议》及《赣南数据湖示范园入园协议》可知，被上诉人可获得的政策支持为：案涉厂房十年免租金及物业费之使用权、1916万元装修补贴。而具体到上诉人运营的大数据与人工智能某某项目（下称“某某项目”）,该项目可获得的支持为：一次性补贴50万元，运营补贴10年，每年补贴5万元，合计100万元。以上信息足以证明当地政府对赣州大数据产业园项目的政策支持，也证明了其宗旨并非以盈利为目的，而系为招商引资、吸引人才做铺垫，上诉人与被上诉人签订的协议真实意思也是如此。上诉人系遵循了该宗旨和真实意思表示，将从被上诉人处得到的租赁条件直接交予其他租赁企业，从中未有任何盈利行为，反观被上诉人，其在获得补贴如此巨额补贴的情形下，却向未有任何盈利的上诉人收取房屋所有人已免除的租金，明显有失公平。二、《大数据产业园合作协议》中并未明确被上诉人的权利范围，未明确其有收取租金的权利，故被上诉人主体不适格。根据《大数据产业园合作协议》，该协议中仅明确了项目公司有对案涉厂房的十年免租金、物业费之使用权，并负有装修、运营之义务，并未涉及租金收取之权利。根据该协议第二条第一项（Ｐ4）中明确“具体合作模式与内容另行签订运营协议”，该条款证明被上诉人运营方式及内容系另有协议明确约定，也即在本协议中并未明确其有收取租金之权利，而上诉人并未提供其他协议证明其权利来源，故其委托权利来源不明，索要租金主体不适格。三、案涉厂房的实际所有权人已免除上诉人之租金，被上诉人对此明知，故上诉人无须支付租金、综合管理费、电梯使用费、违约金。一审法院认定赣州某某置业有限公司出具《机构地址确认证明》系因市场监督管理局注册地址有格式用语的要求，目的为证明厂房无产权、使用权纠纷，系罔顾事实与法律，作出的偏向性认定，机构地址确认证明仅是对公司营业地址的确认，而该地址使用权的取得方式并未有强制规定，也不能有强制规定，而系应当根据事实进行申报，且“无偿使用”的表述与是否有产权或使用权纠纷也毫无关联。被上诉人在一审补充证据时，提交了其向厂房实际权人对机构地址确认的申请，即证明被上诉人对证明中明确上诉人无偿使用案涉厂房，也即无须支付租金这一事实系明知且认可的。一审法院强行否定被上诉人已认可的免于交付租金的承诺，明显有失偏颇。四、退一步说，即便判令上诉人承担租金，一审法院在判令上诉人交付租金的认定上，仍有多处不符合公平原则之认定，均应纠正。在事实认定篇幅中,该文字系被上诉人的主观表述，并非案件事实表述。关于装修期，装饰事宜未在合同中有约定，系因被上诉人享有装修补贴，负有装修义务，但事实上，被上诉人交付的空间仍须二次装修方可投入使用，上诉人系代被上诉人履行其应尽的义务，应当享有装修免租期。一审中，上诉人提交了《关于进一步做好2022年行政事业单位国有房屋租金减免工作的通知》，通知中明确中高风险地区6个月免租期之规定，一审法院却缩减为3个月，应当纠正。关于违约金，如前所述，被上诉人对案涉厂房享有十年免租及物业费的使用权，其享受装修补贴却未履行完毕装修义务，理应专款专用却克扣双创中心专项补贴，何来损失？由此，被上诉人诉求损失于法无据，不应支持。 某乙公司答辩称，一、我方与上诉人之间签订的《赣南数据湖示范园入园协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因此上诉人应当全面履行合同义务，向我方支付租金、综合管理费、电梯使用费、违约金等费用。二、上诉人明知我方享有对于案涉厂房的权属，并已经实际使用案涉厂房，且无其他权利人向上诉人主张权利，我方系本案适格的主体。出租人作为合同一方当事人，并非以所有权人为限，我方对于租赁物享有使用权及其所有从权利，对于该租赁物的使用并没有超出权属范围，因此我方系本案适格的主体。三、我方与上诉人双方签订的《赣南数据湖示范园入园协议》中并未对装修免租期进行约定，装修时间应当计算在租期之内。四、我方系赣南数据湖示范园用电账户的户主，上诉人的电费由我方直接承担，一审庭审中上诉人已经对于电费的数值表示认可，在我方与上诉人之间系实际发生且认可的债权债务关系，我方是否实际支付电费系我方与供电公司之间的法律关系，与本案并无直接关系，一审法院认定我方并未提供证据证实已缴纳电费，从而不支持我方该项诉请，系事实认定不清，应予纠正。 某乙公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付自拖欠之日起至搬离之日止的综管费、电梯使用费、电费等费用（暂计至2023年10月23日为1093488元及违约金328046.4元），后续综管费、电梯使用费、电费等费用按合同约定继续计算。具体有：租金从2021年7月1日起截止到2022年12月31日计算为882816元（每月22元／平方米，共2090平方米，第一年每月租金45980元，第二年每月24.2元／平方米，每月租金50578元，第三年每月26.62元／平方米，每月租金55635.8元）；综合管理费从2021年7月1日起截止到2023年12月31日计算为190608元（按季度收取每季度23816元）；电梯使用费从2021年7月1日起截止到2023年12月31日计算为50160元（按季度收取每季度6270元）；2023年10月至2023年12月电费欠缴4309.92元，上述合计1127893.92元，违约金按311590.13元计算。2.请求人民法院判令原、被告签订的《赣南数据湖示范园入园协议》于下判之日解除；3.请求人民法院判令被告承担该案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2021年6月29日，某甲公司作为承租方（乙方）与某乙公司作为出租方（甲方）签订《赣南数据湖示范园入园协议》（合同编号：ＧＬ****002）一份，合同约定：“……第一条、标的物情况：1.本合同租赁标的物坐落于赣州蓉江新区**号楼**楼整层。2.本合同租赁标的物总面积2090平方米。……第二条、租赁期限、用途：1.本合同租赁期：自2021年7月1日起至2026年6月30日止。……第三条、租金、押金及支付方式：1.租金标准：本合同标的物租金以本合同确认的租赁总面积（含公摊）按2021年每月22元／平方米计算，此后逐年按10%幅度增加（即下一年度租金在当年度租金基础上上浮10%，如2022年租金每月24.2元／平方米……以此类推）。乙方实付租金与方式应根据本协议要求，按乙方所完成的经营指标情况来据实执行。2.押金：乙方须于签订协议当日按首年3个月租金金额向甲方缴纳押金人民币（大写）壹拾叁万柒仟玖佰肆拾元整（小写：137940元）。甲方收取押金后向乙方开具收费凭证。租赁期内，除非甲方同意或本协议另有约定，押金不得冲抵任何费用，该押金在双方合同解除后依约履行完毕且乙方和甲方办理完成移交手续后的7个工作日内由甲方视乙方履约情况无息返还乙方；3.经营指标要求：（1）注册：入园协议签订之日起30天内，乙方应将签约主体注册在赣州蓉江新区**，并正式入园办公。如乙方逾期办理，除不享受优惠政策外，甲方还有权解除本入园协议，并没收押金。（2）入驻人员：乙方承诺实际现场办公人员应在50-100人，若签订协议后2个月未达到最低承诺人数，甲方有权缩减租赁面积或单方解除本入园协议。（3）应税营业收入：乙方自起租当年起，应达以下营收要求：2021年度（6月-12月）应税收入应在5000万元以上，此后应税营业收入逐年按20%幅度增加，即下一年度应税营业收入标准在当年度纳税总额标准上上浮20%，2021年度应税营业收入基数为10000万元，2022年度应税营业收入应在12000万元以上……以此类推，最低营业收入指标见下表，应税营业收入以国家税务总局江西省电子税务局导出的增值税纳税申报表为认定依据。按年度核定，2021年度，最低应税营业收入指标5000万元，2022年度，最低应税营业收入指标12000万元，2023年度，最低应税营业收入指标14400万元，2024年度，最低应税营业收入指标17280万元，2025年度，最低应税营业收入指标20736万元，2026年度，最低应税营业收入指标12441.6万元。应税营业收入指标按年度进行核定，若租赁期内乙方应税营业收入达不到承诺数额的60%，则甲方有权解除入园协议。……（4）纳税金额：乙方自起租当年起，应达以下纳税要求：2021年度（6-12月）纳税总额应在210万元以上，2022年度纳税总额应在605万元以上，此后纳税总额标准逐年按10%幅度增加（即下一年度纳税总额标准在当年度纳税总额标准上上浮10%，2022年度纳税总额基数为605万元，2023年度纳税总额则应在665.5万元以上……以此类推，最低纳税总额见下表）。纳税额以国家税务总局江西省电子税务局导出的增值税纳税申报表为认定依据。按年度核定，2021年度，最低纳税额总额指标210万元，2022年度，最低纳税额总额指标605万元，2023年度，最低纳税额总额指标665.5万元，2024年度，最低纳税额总额指标732.05万元，2025年度，最低纳税额总额指标805.26万元，2026年度，最低纳税额总额指标442.9万元。纳税指标按年度进行核定，若租赁期内乙方纳税金额达不到承诺数额的60%，则甲方有权解除入园协议。……4.租金减免政策：如乙方达到第三条第3项中所有的经营指标要求，甲方按本协议约定租金标准给予乙方协议起期内前三年免租金，第四及第五年租金减半（按第三条第1项标准执行）的优惠政策，若乙方未达到第3条第3项中所有的经营指标要求，则不享受租金优惠政策。5.租金及支付方式：租金按年度（自然年）进行计费及支付，采取先付后返方式，乙方须在下一年度开始的10日内向甲方缴清当年的租金，甲方在收到乙方租金后，应向乙方开具相关收费凭证。若乙方达到合同约定的租金减免条件，乙方应在下一年度开始的15日内以邮件形式告知甲方，并在下一年度开始的30日内向甲方提供相关证明文件，经甲方核查确认后，甲方全额退还已收租金，乙方向甲方开具相关收费凭证。……第四条、租赁期间，乙方应缴纳以下费用：1.综合管理费（含水费）：3.8元／平方米，按季收取，乙方应于入驻前支付当季度综合管理费，此后每季度最后一日前（含本日）一次性向甲方缴清下个季度的综合管理费，但不享受减免政策。2.电梯使用费：1元／平方米，按季收取，支付方式同综合管理费，但不享受减免政策。3.电费：甲方按实际读数加公摊电费收取乙方电费，费用按供电局标准电价，按季收取，电费不享受减免政策，甲方每季度向乙方出具上季度电费通知单，乙方应在收到通知起5日内向甲方支付电费。……第七条、转租、转借及合同主体：1.未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋转租或分租或转借给第三方……第十一条、协议的变更、解除与终止：1.经双方协商一致，可以变更或终止本协议。……3.下列情形之一的，甲方有权单方解除协议：……（2）未经甲方书面同意，乙方将承租房屋转租、分租、转借给第三方或改变承租房屋用途的；……第十二条、违约责任：1.迟延缴纳电费、综合管理费的违约责任：（1）乙方未按本协议规定之期限和数额缴付各期电费、综合管理费等款项的，每逾期一日应按到期未付金额之3‰支付逾期违约金，计至缴清之日止。……2.因乙方违约导致合同解除的（含提前退租等违约情况），乙方除向甲方支付拖欠的租金、电费、综合管理费、逾期违约金等费用外，还应按解约当时3个月房租标准向甲方支付违约金，乙方支付前述费用和违约金前，甲方有权不予退还押金。……”等内容。某乙公司在合同“甲方（签章）”处加盖公章确认，某甲公司在合同“乙方（签章）”处加盖公章确认。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。原告主张因被告未完成《赣南数据湖示范园入园协议》中约定的经营指标要求，应当支付协议约定的2021年度、2022年度租金、综合管理费（含水费）、电梯费、电费等费用。 原告向一审法院提交赣州蓉江新区管理委员会作为甲方、赣州市某某资产投资集团有限公司作为乙方、北京某某信息技术股份有限公司作为丙方于2018年11月21日签订的《大数据产业园合作协议》一份，协议载明：“……第二条、项目建设内容（一）赣州大数据产业园—赣南数据湖示范园，项目预计总投资约人民币3亿元，在蓉江新区**号楼现有厂房（约1万平方米）基础上进行设计改造建设……第三条、项目运作模式：赣州大数据产业园采用企业直接投资的模式，赣南数据湖示范园由乙方、丙方在蓉江新区注册成立某丁公司，同时由丙方引进某某有限公司等战略伙伴来共同推动包括赣南数据湖科创园项目在内的规划、投资、建设及运营工作……项目公司首期注册资本人民币10000万元，其中乙方拟占股51%，丙方拟占股49%。（一）赣南数据湖示范园项目：1.甲方提供赣南数据湖示范园项目用房，建筑总面积约为1万平方米，保证无产权、使用权等纠纷，确保免租金及物业费使用十年。……2.项目公司负责1号楼的设计、装修，面积约7666平方米……甲方按不超过2500元／平方米对1号楼设计、装修进行补贴，其中装修补贴不超过1916万元……5.甲方对项目公司运营进行适当补贴……双创中心、互联网驿站江西总站、中关村京港澳青年创新创业中心引进一次性补贴合计200万元，于本协议签订后一个月内支付项目公司……第四条、项目建设期：……2019年5月31日前完成三楼、四楼项目建设并实现投产运营。第五条、三方义务（一）甲方义务……6.项目公司及园区入户企业，依法享受赣州招商引资优惠政策……（三）丙方义务……5.丙方承诺在甲方和乙方大力支持下，引进在甲方区域内注册的主营业务收入为1000万元以上的生态企业不少于10家，2020年在示范园注册的企业每年为蓉江新区贡献500万元税收（增值税、所得税），且2021年-2024按照10%逐年递增，自2025年起，示范园所有企业每年为蓉江新区贡献至少2亿元产值和1000万元税收。……”等内容。 被告向一审法院提交赣州市财政局于2022年6月17日公布的《关于进一步做好2022年行政事业单位国有房屋租金减免工作的通知》，显示：一、政策标准。对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内承租国有房屋的从事生产经营活动的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金，划为疫情封控区、管控区的区域，享受中高风险地区房租减免政策，其他地区减免3个月房屋租金。对于转租、分租房屋的，严禁层层克扣，减租政策必须全部传导至实际承租人，减免3个月房屋租金完成时间截止2022年8月31日，减免6个月房屋租金在被列为疫情中高风险地区后2个月内完成。二、操作流程及办理时限。出租房屋的行政事业单位要切实承担起主体责任，对老租户实行“免申即享”模式，确保6月底前老租户租金减免全部落实到位等内容。被告提交2022年10月9日《赣州市人民政府办公室印发关于进一步减负纾困助力小微企业平稳发展的若干政策措施的通知》，显示：一、降低运营成本：1.减免标准厂房租金，鼓励有条件的县（市、区）对承租国有性质的工业园标准厂房或小微企业双创基地房产的中小微企业，免收或缓收一定期限租金，倡导社会资本建设的经营用房和对承租的工业企业予以房租减免；2.降低水电气成本。对受疫情影响暂时出现生产经营困难的小微企业和个体工商户实行用水、用电、用气“欠费不停供”正常，在原有缓缴基础上延长至2022年12月，设立6个月的费用缓缴期，缓缴期间免收欠费滞纳金等内容。被告向一审法院提交江西某某科技有限公司、江西某某文化科技有限责任公司2022年12月增值税及附加税费申报表显示：江西某某科技有限公司按通用税率计算销售额本年累计3891467.91元、江西某某文化科技有限责任公司按通用税率计算销售额本年累计78202911.61元。被告主张其引进企业已完成2022年度最低应税营业收入目标12000万元的一半，即6000万元。原告对此不予认可，认为被告主张最低应税营业收入目标减半没有依据，某甲科技有限公司及江西某某文化科技有限责任公司并非入园协议的一方当事人，因此其纳税并不当然由被告承受。被告向一审法院某甲置业有限公司2021年6月4日出具的《机构地址确认证明》一份，载明：“江西某某数字经济技术有限公司所在江西省赣州蓉江新区潭东镇白鹭湖出口加工区标准厂房Ａ1栋三层建筑面积2090平方米，为赣州蓉江新区锦源置业划拨房屋，无偿提供使用”等内容。后原告经过质证后，某甲置业有限公司2024年1月22日出具的《情况说明》一份，载明：“一、本公司向江西某某数字经济技术有限公司出具的《机构地址确认证明》材料，仅用于工商地址注册。二、本公司向江西某某数字经济技术有限公司出具的《机构地址确认证明》材料中载明的‘为赣州某某置业有限公司划拨房屋’，‘无偿提供使用’的表述系为工商注册资料的格式用语，厂房的权属系赣州蓉江新区管委会及包含本公司在内的下属企业共同保证江西某某信息技术有限公司依照三方协议的厂房无产权、使用权等纠纷，江西某某信息技术有限公司如何行使权利是否收取租金与本公司无关。”等内容。 另查明，被告某甲公司成立于2021年6月16日，注册资本500万元，实缴资本：无，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），小微企业。某乙科技有限公司，持股比例100%，认缴出资额500万元，认缴出资日期2024年6月14日。 一审法院认为，原、被告之间签订的《赣南数据湖示范园入园协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点在于：一、原告是否为适格诉讼主体问题，是否有收取租金的权利；二、关于合同解除的问题；三、被告是否达到免租条件，是否需要支付租金的问题；四、关于原告的各项诉请应否支持的问题。 一、关于原告是否为适格诉讼主体问题，是否有收取租金的权利。原告主张依据双方签订的《赣南数据湖示范园入园协议》，被告未完成相应营业指标，按合同约定应缴纳租金、综合管理费、电费等费用。被告对此不予认可，被告认为案涉厂房的所有权人为赣州某某置业有限公司，赣州某某置业有限公司出具《机构地址确认证明》明确厂房无偿提供给被告使用，原告并非案涉厂房的所有权人，其仅有使用权，并无收益权，其没有向被告收取租金的权利。一审法院认为该案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人作为合同一方当事人，并非以所有权人为限。原告提供了《大数据产业园合作协议》，证明其取得上述厂房出租权的来源。同时根据赣州某某置业有限公司出具的情况说明，说明了其出具《机构地址确认证明》的背景，仅用于工商注册，赣州某某置业有限公司并非该案租赁合同的出租主体，故对被告的该项辩解意见，一审法院不予采信。该案被告已实际使用案涉厂房，在无其他权利人向被告主张权利的前提下，原、被告均应受案涉《赣南数据湖示范园入园协议》的约束，承担相应的合同义务。二、关于双方2021年6月29日签订的《赣南数据湖示范园入园协议》应否解除问题。该案中，某甲公司与某乙公司签订《赣南数据湖示范园入园协议》，将案涉房屋租赁给某甲公司，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”之规定，现原告向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《赣南数据湖示范园入园协议》，被告亦当庭表示同意解除《赣南数据湖示范园入园协议》。故对原告某乙公司要求解除其与被告某甲公司签订的《赣南数据湖示范园入园协议》的主张，一审法院依法予以支持。关于合同解除时间问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”该案中，原告在诉前未通知被告解除涉案租赁合同，故涉案租赁合同解除时间应以被告收到诉状的时间为依据，因该案被告收到诉状的时间为2023年7月31日，因此一审法院依法确认涉案租赁合同于2023年7月31日解除。三、被告是否达到免租条件，是否需要支付租金以及被告主张减免租金是否支持的问题。1.关于2021年度是否减免租金的问题。原告主张因被告未能达到《赣南数据湖示范园入园协议》约定的2021年度（6-12月）最低应税营业收入指标5000万元、2022年度最低应税营业收入指标12000万元、2023年度最低应税营业收入指标14400万元，故应当按协议约定支付相应租金；被告辩称因装修原因于2021年10月16日试营业，2021年11月16日正式开业运营，其实际营业时间不足半个月，2021年度的租金计算应当享受6个月的免租期。一审法院认为，被告提出免租期，但并未提供装修审计报告，无法证明其装修竣工完成时间；且原、被告双方签订的《赣南数据湖示范园入园协议》中并未对装修免租期进行约定，其自身装修时间应当计算在被告租期之内。故对被告的该项辩解意见，一审法院不予采信。2.关于2022年度是否减免租金的问题。被告辩称其2022年受疫情影响，基于赣州市政府相关政策，被告应当享受减免6个月租金的优惠政策，同时双方约定的最低应税营业收入也应当按比例降低一半，故被告实际已达成合同约定目标，不应支付租金。一审法院认为，根据《关于进一步做好2022年行政事业单位国有房屋租金减免工作的通知》《赣州市人民政府办公室印发关于进一步减负纾困助力小微企业平稳发展的若干政策措施的通知》，2022年疫情爆发，政府采取系列管控措施，给被告公司生产经营造成影响，结合疫情防控要求、被告公司的实际经营状况，依照公平原则可以酌减3个月的租金。3.关于被告主张的2022年度最低应税营业收入也应当按比例降低一半问题以及其引进企业江西某某科技有限公司、江西某某文化科技有限责任公司2022年度已完成合同约定应税营业收入问题。租金减免政策系政府为减少各承租企业因疫情所造成的影响而施行的优惠政策，而非被告主张最低应税营业收入减半的依据，且《赣南数据湖示范园入园协议》并未对因疫情或其他不可抗力造成的应税营业收入指标标准进行约定，故对被告的该项辩解意见，一审法院不予采信。四、原告主张的各项费用应否支持的问题。根据《赣南数据湖示范园入园协议》约定，被告未能按要求完成应税营业指标，应当向原告支付相应费用。1.关于原告主张被告支付2021年7月1日起至2022年12月31日止的租金问题。协议约定租赁物总面积为2090平方米，2021年每月租金为22元／平方米，2022年每月租金24.2元／平方米。故被告应支付租金为882816元（2090㎡×22元／㎡×6个月＋2090㎡×24.2元／㎡×12个月＝882816元）。因一审法院已确定2022年度可酌情减免3个月租金，故在扣减后，被告从2021年7月1日起至2022年12月31日止需要支付租金为627072.6元［882816元-（2090㎡×24.2元／㎡×3个月）＝627072.6元］；后续租金按合同约定计算至被告实际搬离之日止。2.关于欠付电费问题。原告主张被告自2023年10月至2023年12月拖欠电费共计4309.92元，原告并未提供证据证实其实际已缴纳电费，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。3.关于综合管理费问题，原告主张被告自2021年7月至2023年12月拖欠综合管理费，协议约定综合管理费（含水费）按3.8元／平方米，按季收取，即为190608元（3.8元／㎡×2090㎡×24个月＝190608元）。故对原告主张的自2021年7月至2023年12月的综合管理费190628元，一审法院予以支持。后续综合管理费按合同约定计算至被告实际搬离之日止。4.关于原告主张被告从2021年7月1日至2023年12月31日止的电梯使用费，合同约定电梯使用费按1元／㎡计算，即为50160元（1元／㎡×2090㎡×24个月＝50160元），故对原告主张的自2021年7月1日至2023年12月31日的电梯使用费50160元，一审法院予以支持。后续电梯使用费按合同约定计算至被告实际搬离之日止。5.关于原告主张的违约金问题。原告认为该案系因被告未缴纳租金及商业管理费等相关费用，已构成违约，原告主张依据双方签订的《赣南数据湖示范园入园协议》中：“第十二条、违约责任：1.迟延缴纳电费、综合管理费的违约责任：（1）乙方未按本协议规定之期限和数额缴付各期电费、综合管理费等款项的，每逾期一日应按到期未付金额之3‰支付逾期违约金，计至缴清之日止。……2.因乙方违约导致合同解除的（含提前退租等违约情况），乙方除向甲方支付拖欠的租金、电费、综合管理费、逾期违约金等费用外，还应按解约当时3个月房租标准向甲方支付违约金，乙方支付前述费用和违约金前，甲方有权不予退还押金。……”之规定，被告应向原告支付违约金，现原告自愿调整为按被告拖欠费用的总数的30%计算违约金，截止2024年1月4日，被告应支付违约金311590.13元。一审法院认为上述约定过分高于原告因被告未按时交纳租金及电费、综合管理费导致的损失。一审法院结合该案案情，在原告主张的金额内酌定由被告按拖欠租金额627072.6元的10%向原告支付违约金，计62707.26元（627072.6元×10%＝62707.26元）。6.关于押金处理的问题。原、被告双方签订的《赣南数据湖示范园入园协议》中约定押金为137940元，因一审法院已经确认合同解除，故被告缴纳的押金137940元应当予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审法院判决：一、确认原告江西某某信息技术有限公司与被告江西某某数字经济技术有限公司于2021年6月29日签订的《赣南数据湖示范园入园协议》于2023年7月31日解除；二、被告江西某某数字经济技术有限公司于判决生效后十日内腾空所租赁的原告江西某某信息技术有限公司厂房交还给原告江西某某信息技术有限公司；三、限被告江西某某数字经济技术有限公司于判决生效之日起十日内向原告江西某某信息技术有限公司支付2021年7月1日起至2022年12月31日止房屋租金627072.6元，2023年1月1日起的租金按合同约定继续计算至实际搬离日止；四、限被告江西某某数字经济技术有限公司于判决生效之日起十日内向原告江西某某信息技术有限公司支付2021年7月1日至2023年12月31日止的综合管理费190608元，2024年1月1日起的综合管理费按合同约定继续计算至实际搬离日止；五、限被告江西某某数字经济技术有限公司于判决生效之日起十日内向原告江西某某信息技术有限公司支付自2021年7月1日至2023年12月31日的电梯使用费50160元，2024年1月1日起的电梯使用费按合同约定继续计算至实际搬离日止；六、限被告江西某某数字经济技术有限公司于判决生效之日起十日内向原告江西某某信息技术有限公司支付违约金62707.26元；七、限原告江西某某信息技术有限公司于判决生效之日起十日内向被告江西某某数字经济技术有限公司退还押金137940元；八、驳回原告江西某某信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17594元，由原告江西某某信息技术有限公司负担6158元，被告江西某某数字经济技术有限公司负担11436元。 二审期间，当事人未提交新证据。 本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据当事人的上诉意见和答辩意见，二审的争议焦点为：1.某乙公司是否为适格诉讼主体；2.一审判决某甲公司向某乙公司支付租金、综合管理费、电梯使用费的数额是否适当。 关于争议焦点1。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”案涉双方签订的《赣南数据湖示范园入园协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方具有法律约束力。虽然某乙公司并非案涉租赁物的所有权人，但无法律规定出租人以所有权人为限，且某乙公司在一审时已提供《大数据产业园合作协议》和赣州某某置业有限公司出具的《情况说明》证明其对案涉租赁物享有出租权。根据当事人的证据和陈述，能够证实某甲公司系基于与某乙公司签订《赣南数据湖示范园入园协议》以及某乙公司的交付行为，占有使用案涉租赁物，某乙公司作为《赣南数据湖示范园入园协议》的合同主体，其有权依据该协议向某甲公司主张权利，某甲公司提出诉讼主体不适格的上诉理由不能成立。某甲公司主张所有权人已免除其租金，其无需向某乙公司支付租金，并提供赣州某某置业有限公司于2021年6月4日出具的《机构地址确认证明》证明其主张。某乙置业有限公司已出具的《情况说明》，说明了出具《机构地址确认证明》的背景，仅用于工商注册。因此，《机构地址确认证明》不能证实某甲公司从所有权人处获得案涉租赁物的使用权，否则某甲公司没有理由于2021年6月29日与某乙公司签订案涉《赣南数据湖示范园入园协议》。故某甲公司主张所有权人已免除其租金，缺乏依据。 关于争议焦点2。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，案涉《赣南数据湖示范园入园协议》对租金标准有明确约定，并约定如某甲公司达到约定所有经营指标要求，可享受前三年免租金，第四及第五年租金减半的优惠政策，若未达到所有的经营指标要求，则不享受租金优惠政策。根据一审查明的事实，某甲公司未能达到所有经营指标要求，故不能享受约定的租金减免政策。某甲公司主张，2022年因疫情对企业经营造成影响，双方约定的最低应税营业收入也应当降低一半，其引进企业江西某某科技有限公司、江西某某文化科技有限责任公司2022年度已完成应税营业收入指标的一半，2022年租金及管理费、电梯费应予以减免。本院认为，案涉《赣南数据湖示范园入园协议》约定“若政府对入驻企业应税营业收入要求进行变更，则双方依照规定另行协商并签订补充协议”，本案无证据证明政府对应税营业收入要求进行了变更，案涉双方未协商一致变更应税营业收入，案涉《赣南数据湖示范园入园协议》签订时疫情已经发生，某甲公司未举证证明合同履行过程中当事人订立合同的基础条件发生了无法预见的、不属于商业风险的重大变化，故某甲公司以疫情为由主张最低应税营业收入应当降低一半，2022年租金及管理费、电梯费予以减免，缺乏依据。其次，某甲公司并非《大数据产业园合作协议》的合同主体，某乙公司是否依据该协议获得装修补贴、运营补贴，不是某甲公司主张减免租金的依据。案涉双方签订的《赣南数据湖示范园入园协议》没有约定装修免租期，某甲公司主张享有装修免租期，缺乏依据。第三，某甲公司主张享受6个月的疫情租金减免政策。根据某甲公司提供的相关政策文件，对2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域承租国有房屋从事生产经营活动的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月房屋租金。但某甲公司未提供证据证明案涉租赁物属于疫情中高风险地区，无法证实其符合减免6个月租金的条件，一审判决酌情减免3个月租金，并无不当。某甲公司未按约支付租金、综合管理费等相关费用，构成违约，一审认为约定的违约金标准过高，酌定某甲公司按拖欠租金金额的10%向某乙公司支付违约金，并无不当。 综上所述，上诉人江西某某数字经济技术有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理22474元，由上诉人江西某某数字经济技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十一月十五日 代理书记员*** 代理书记员***