广西金水建设开发有限公司、广西久雅酒店投资管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）桂0103民初15868号

原告:广西金水建设开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区友爱路37号，统一社会信用代码：914500007230626270。

法定代表人：韦海涛，董事长。

委托诉讼代理人：杨昌奎，广西创想律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈振宇，广西创想律师事务所律师。

被告：广西久雅酒店投资管理有限责任公司，住所地：南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西3栋2103号，统一社会信用代码：91450103MA5L83CN1T。

法定代表人：王九荣，经理。

委托代理人：曾家勇，广西金惠律师事务所律师。

委托代理人：朱小清，广西金惠律师事务所实习律师。

案由：房屋租赁合同纠纷

适用程序：普通程序

立案时间：2018年12月20日

开庭时间：2019年4月10日

当事人到庭情况：

原告方：原告的委托诉讼代理人杨昌奎、陈振宇到庭

被告方：被告的委托诉讼代理人曾家勇、朱小清到庭

原告诉请要点

一、被告向原告支付2018年4月1日至2018年9月30日期间租金96402元；二、被告向原告支付违约金（以拖欠的租金本金为基数，从2018年3月11日，每日按千分之三从应付之日起计算至付清之日止，现暂计至2018年11月10日为57552元）；三、被告赔偿原告为本案诉讼支出的律师费7427元；四、本案诉讼费由被告承担。

被告答辩要点

被告不交纳租金的原因是原告提供的租赁房屋不具备能正常使用的电力设施，如电压器、增容达不到酒店经营正常使用的要求，导致热水系统无法安装，空调主机位无法确定，电梯无法正常使用，这些原因致使被告无法对房屋进行装修。原告也没有兑现承诺，积极更换电梯，协调业委会与物业公司关系。酒店近期才完成电力设施及用水系统安装，影响了酒店正常的开业，原因在于原告而并非被告。如法院认为被告存在违约行为，原告主张的违约金标准过高且起算时间不合理，被告认为违约金应按年利率6%从判决生效之日起算。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

事实认定

2017年6月，原告与南宁市三好物业服务有限公司通过广西联合产权交易所网络平台公开招租方式出租位于南宁市。在公告出租标的物详细情况时，对标的物作出特别提示：“以上标的物均按现状整体招租，意向承租人应实地查看了解房屋、土地的现状。意向承租方一经办理竞租报名手续，即视为其对标的现状无异议，并对存在或可能存在的瑕疵表示认可，且承诺因存在或可能存在的瑕疵造成的风险由意向承租方自行承担”。2017年7月5日，被告成功竞租。

2017年10月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《广西金水建设开发有限公司房屋（场地）租赁合同》（合同编号：ＧＸＪＳ-ＨＪＹ-2017-04，以下简称《房屋（场地）租赁合同》），约定由乙方承租位于南宁市房屋，计租面积为595.08㎡，租赁期从2017年9月30日至2028年3月30日（2017年9月30日至2018年3月31日为装修免租期），计租时间为2018年4月1日至2028年3月30日。首年租金为27元／月，2018年第二季度和第三季度的租金均为48201元。租金按季度（自然季）结算，乙方应于每季度第3个月的10日之前，以转账方式交纳下一季度的租金。逾期支付某月租金，每逾期1日，则每日按欠缴费用的3‰向甲方支付违约金。合同十七条约定：“甲方出租给乙方的房屋不包含水电表等设施。乙方应自行负责以乙方的名义申请安装或报建承租房屋水电表等设施，甲方应积极协助，相应费用由乙方承担。乙方不申请（或不及时）安装或报建的，对乙方装修、营业等造成影响的，乙方自行承担一切后果。”

合同签订当日，原告将租赁房屋交付被告使用。

合同签订后，被告以原告未能提供符合酒店装修运营电力设备和电梯设备等为由拒绝交纳2018年4月1日至2018年9月30日（2018年第二季度、第三季度）期间的租金。2018年5月7日、7月17日，原告向被告发出两份《费用缴纳的通知》，向被告追要上述租金及违约金，被告于2018年5月8日、7月19日分别予以签收。2018年5月15日，被告复函原告，告知原告其在免租期内无法完成项目酒店的装修，主要原因是被告在装修的过程中出现了房屋租赁合同没有约定的新情况、新问题，比如酒店配电设施和热水系统安装、空调主机位确定、酒店门口停车位、业委会和物业公司干涉、阻碍装修等问题一直无法解决，要求原告顺延免租金装修期至2018年9月10日。因原告不同意被告延长免租期的请求，双方因此发生争议，原告遂以被告违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。

另查明，原告为南宁市双拥路40号汇金苑31B号房的所有权人。

判决理由

原告与被告于2017年10月11日签订的《房屋（场地）租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方应恪守履行。根据租赁合同约定，被告应当于2018年3月10日前向原告支付2018年第二季度即2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金48201元，于2018年6月10日前向原告支付2018年第三季度即2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金48201元。被告以原告提供的租赁房屋电力设备电压器达不到酒店正常使用、空调主机无法确定、电梯无法正常使用以及业委会、物业公司阻挠等原因为由拒绝支付租金。对此，本院认为，本案租赁房屋系原告通过公开招标方式确定的承租人，其面向的是不特定的承租人，故在招标公告中以特别提示的方式告知意向承租人应实地查看了解房屋、土地现状，对可能存在的瑕疵应该了解并接受。被告作为酒店经营者，应当对于开办酒店所需的水电设备、空调设备以及电梯设备要求是十分清楚的，其应当结合自身经营需要在竞租前实地查看了解意向承租房屋是否符合承租需求，进而决定是否参与竞租，其最终与原告签署租赁合同就应当视为其认可并接受了房屋的现状。被告在给原告的复函中认为，酒店装修延迟的主要原因是出现了租赁合同中没有约定的新情况、新问题。但结合招租公告的特别提示以及租赁合同第十七条看，是被告自身没有能够充分预估房屋水电、空调设备现状与酒店经营所需是否匹配所致。被告主张两部电梯损坏影响其装修，但未能向本院提交因电梯损坏影响装修期限、程度等方面的证据予以证明。对于被告主张业委会以及物业公司阻挠装修导致延迟，被告未能提供他人阻挠装修的事实、原因及影响程度的相关证据，无法认定原告存在违约行为。故对于被告上述不予支付房屋租金的理由本院不予支持。被告应当向原告支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的房屋租金共计96402元。关于逾期支付租金的违约金应如何计算的问题。根据租赁合同约定，乙方逾期支付某月租金，每逾期1日，则每日按欠缴费用的3‰向甲方支付违约金。被告以违约金过高为由请求法院予以降低至年利率6%。对此，本院认为，在无证据证实原告存在其他损失的情况下，被告未依约支付租金给原告造成的损失仅为租金利息损失，双方在合同中约定的违约金计算标准为每日千分之三，确实过高，故应对违约金计算标准予以调整。根据本案的实际情况，本院酌情调整至年利率6%。故被告应支付违约金的计算方式为，以48201元为基数，从2018年3月11日起按照年利率6%计算至2018年6月10日止；以96402元为基数，从2018年6月11日起按照年利率6%计算至租金付清之日止。对于原告主张的律师费损失，因双方在合同中并未约定律师费的承担方式，且律师费也并非诉讼所必须支出的费用，故本院不予支持。

判决结果

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

一、被告广西久雅酒店投资管理有限责任公司向原告广西金水建设开发有限公司支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金96402元；

二、被告广西久雅酒店投资管理有限责任公司向原告广西金水建设开发有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金计算方式：以48201元为基数，从2018年3月11日起按照年利率6%计算至2018年6月10日止；以96402元为基数，从2018年6月11日起按照年利率6%计算至租金付清之日止）；

三、驳回原告广西金水建设开发有限公司其他诉讼请求。

上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

本案受理费3528元，由原告广西金水建设开发有限公司负担1352元，由被告广西久雅酒店投资管理有限责任公司负担2176元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　谢　倩

审　判　员　　郭慧敏

人民陪审员　　邱　静

二〇一九年十二月二十四日

书　记　员　　覃树鹏