某某市新盛交通工程有限公司、某某市水库管理中心房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）鲁06民终201号 上诉人(原审被告)：**市新盛交通工程有限公司，住所地**市天府路南首。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东玲珑兴律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：**市水库管理中心，住所地**市夏甸镇薄家村北。 法定代表人：**好，主任。 委托诉讼代理人：**，男，该单位副主任。 委托诉讼代理人：方向政，男，**市水库管理中心金岭水库管理所所长。 上诉人**市新盛交通工程有限公司（以下简称新盛公司）因与被上诉人**市水库管理中心（简称水库管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服**市人民法院(2022)鲁0685民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判驳回水库管理中心一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由水库管理中心承担。事实及理由：一审判决确认新盛公司欠付水库管理中心房屋租金5万元，扣除新盛公司交纳的1万元保证金，实际欠付租金为4万元，新盛公司不存在异议，但对于部分事实一审法院审理不清，依法应予纠正。2010年5月10日，**市金岭水库管理所与新盛公司签订《房屋、土地租赁合同》，约定管理所将***草沟村南房屋52间及周围土地6亩土族给新盛公司，新盛公司接收房屋后，便对房屋进行了装饰装修，该费用由新盛公司自行花费，2013年因政府相关政策调整原因，新盛公司租赁的房屋中坝后19间房屋因不允许使用，新盛公司退还给**市金岭水库管理所。因新盛公司退还的19间房屋未届期，且该退还过程不存在新盛公司违约的情况，依据《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第九条第四项的规定，基于公平原则，对于未到期部分的装修损失水库管理中心依法应对新盛公司给予补偿。上述19间房屋新盛公司装修费用按照15年租期计算，即使扣除至2013年退还时的合理损失，剩余水库管理中心应当给予新盛公司合理补偿的费用也足以抵顶新盛公司欠付的租金，因此，新盛公司有部分租金未向水库管理中心交存在正当性，不存在新盛公司违约情形。一审法院未将该部分款项从新盛公司欠付水库管理中心的房屋租金中进行扣除，以及以新盛公司违约为由判决解除双方租赁合同明显有误，依法应当纠正。鉴于以上事实及理由，一审法院所作出的错误判决依法应予撤销，为维护新盛公司权益，请求撤销一审判决，并依法改判。新盛公司当庭补充上诉意见：一审认定事实不清。一审法院认可合同变更，即通知书自认租金由3万元降至2.5万元，但因何原因而改变未查清，在合同履行过程中发生两件大事,第一，2013年水库管理中心强行收回坝后房屋19间，但房屋都已装修且营业，不可能无故退回，而是由水库管理中心收回，条件是减少租金给付装修补偿，免除部分租金,第二，马路以东会所部分因经营需要，已经投资300余万元基建装修，解除合同必然给新盛公司带来巨大损失，现场证据可以证实该事实。因此无论是合同履行过程中的变更,还是为了保护利益最大化原则，都应撤销原判查清事实，重新审理。 水库管理中心辩称，对判决结果无异议，但双方合同解除之日至今，新盛公司仍未腾退房屋，且仍在租赁房屋经营，鉴于此情况，水库管理中心申请法院要求新盛公司追加索要2022年2月10日至2023年2月10日应交房租2.5万元。水库管理中心针对新盛公司的补充上诉意见答辩：新盛公司租赁房屋投入多少钱及装修与正常的履行合同没有关联，19间房屋不是水库管理中心强行收回，是因新盛公司内部业务调整，退回给水库管理中心。新盛公司未按照合同约定按时按期缴纳房租。 水库管理中心向一审法院起诉请求：1.请求依法解除远市金岭水库管理所、新盛公司签订的租赁合同，返还水库管理中心房屋、土地;2.要求新盛公司给付2016年5月10日至2021年5月9日的租金15万元；3.诉讼费由新盛公司承担。 一审法院认定事实：2010年5月10日，**市金岭水库管理所与新盛公司签订《房屋、土地租赁合同》，约定管理所将***草沟头村南房屋52间及周围土地6亩出租给新盛公司，租赁期限15年，自2010年5月10日起至2025年5月10日止，房屋、土地租金第一年2万元，以后每年度3万元，需在每年5月10日前交付；拖欠租赁费累计3个月以上的，管理所有权终止合同，收回房屋。合同签订当日新盛公司向管理所交纳了保证金1万元。新盛公司向管理所交纳租金情况为2010年5月10日2万元、2011年5月10日3万元、2013年5月15日2.5万元、2014年8月28日2.5万元、2015年8月10日2.5万元，共计12.5万元，之后至今再未支付租金。2013年，新盛公司将租赁的坝后房屋19间退回了水库管理中心。2021年，水库管理中心承接了**市金岭水库管理所全部权利义务。2022年1月，水库管理中心向新盛公司发出通知书，主要内容为水库管理中心通知新盛公司至通知之日解除2010年5月10日的《房屋、土地租赁合同》，新盛公司应在收到通知之日起15日内向水库管理中心支付拖欠的租金15万元及违约金，搬离并腾退租赁房屋。新盛公司于同年2月向水库管理中心发出回复函，主要内容为新盛公司主张经营期间水库管理中心收回了大道西的房屋，新盛公司当时对房屋进行了装修和修整，投入了部分资金，收回期间新盛公司通知水库管理中心进行补偿和减免若干年的房屋租金，水库管理中心一直未回复等。 一审法院认为，《房屋、土地租赁合同》系合同双方自愿签订，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。水库管理中心在向新盛公司发出的《通知书》中自认“2012年，经双方友好协商，签订补充协议，协议约定自2012年起，每年度交付租金由3万元降至2.5万元”，该自认与新盛公司2012年后每年交纳的租金数额2.5万元符合，新盛公司主张自2012年起每年度租金调整为2.5万元，证据充分，予以采信。按照合同约定，2016年5月10日至2021年5月9日，新盛公司须于每年的5月10日前向水库管理中心交纳租金2.5万元，共计12.5万元。水库管理中心未举证证明于2021年5月10日前要求新盛公司交纳2016年至2018年的租金7.5万元，至水库管理中心起诉之日即2022年5月24日，已超过了法律规定的三年诉讼时效期间（2018年5月10日至2021年5月10日），新盛公司关于2016至2018年的租金已过诉讼时效的主张，予以支持。水库管理中心要求新盛公司交纳2016年至2018年的租金7.5万元，已超过诉讼时效，不予支持。水库管理中心要求新盛公司交纳2019年至2021年的租金5万元，证据充分，予以支持。新盛公司主张保证金1万元抵顶拖欠的租金，水库管理中心亦同意，予以准许。扣除后，新盛公司还应支付水库管理中心租金4万元。新盛公司未按合同约定期限交纳租金，已构成违约，水库管理中心要求解除合同，符合合同约定及法律规定，予以支持。法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。水库管理中心向新盛公司发出了通知，但未提交通知到达新盛公司的具体时间的证据，应以新盛公司发给水库管理中心的回复函落款时间即2022年2月10日为通知到达时间，认定双方合同于2022年2月10日解除。水库管理中心要求新盛公司返还房屋、土地，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第五百零九条第一款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，一审法院判决：一、**市金岭水库管理所与**市新盛交通工程有限公司签订的《房屋、土地租赁合同》于2022年2月10日解除；二、**市新盛交通工程有限公司将承租的房屋、土地腾退**市水库管理中心。于本判决生效之日起一个月内履行。三、**市新盛交通工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付**市水库管理中心租金4万元。四、驳回**市水库管理中心的其他诉讼请求。案件受理费7900元，由**市水库管理中心负担2900元，**市新盛交通工程有限公司负担5000元。 二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：新盛公司称时任水利局局长口头承诺以新盛公司的装修款抵顶租金并给予相应补偿。水库管理中心对此不予认可，新盛公司对其该主张没有证据证明。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，新盛公司与**市金岭水库管理所签订的《房屋、土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。新盛公司认可欠付水库管理中心5万元租金，扣除新盛公司交纳的1万元保证金，实际欠付租金为4万元。新盛公司未按合同约定及时足额交给租金，已构成违约，水库管理中心要求解除合同，于约相合，于法有据，一审法院予以支持并无不当。新盛公司主张时任水利局局长曾口头承诺以新盛公司的装修款抵顶租金并给予相应补偿，但水库管理中心对此不予认可，而新盛公司对其该主张没有证据证明，应承担不利的法律后果，本院对新盛公司的该主张不予采信。新盛公司的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，新盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7900元，由上诉人**市新盛交通工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　于　慧 审判员　*** 审判员　于　青 二〇二三年二月十六日 书记员　***