某某、深圳华侨城滨海有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0306民初37371号

原告***，男，汉族，1983年5月11日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。

委托诉讼代理人骆训文，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人林冕填，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。

被告深圳华侨城滨海有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝兴路8号，统一社会信用代码914403005615360750。

法定代表人谢滔。

委托诉讼代理人汤娟。

委托诉讼代理人罗舒文。

第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区民田路171号新华保险大厦2503B，统一社信用代码91440300785254915R。

法定代表人李耀智。

委托诉讼代理人曹晴冉。

原告***诉被告深圳华侨城滨海有限公司（以下简称华侨城滨海公司）及第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行独任审理，原告及其委托诉讼代理人骆训文，被告委托诉讼代理人汤娟，第三人委托诉讼代理人曹晴冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告返还定金500000元及支付相应利息13405.48元（自2020年1月15日起按贷款市场报价利率暂计至2020年9月10日，逾期继续计息直至偿还之日）；2.被告按贷款市场报价利率向原告支付购房款13499846元自2020年1月15日至2020年4月14日期间的相应利息，共计136372.44元；3.被告承担本案诉讼费和保全费。具体事实与理由:被告委托第三人代理销售深圳市宝安区新安街道海府路海府生态大厦商铺，并承诺商铺以“返租”的形式销售。2019年11月2日，第三人现场销售人员向原告确认开发商承诺每年返租收益可达3%-4%。基于此，原告与被告签订《深圳市房地产认购书》及《补充协议》，约定原告认购海府生态大厦项目的E栋106号房，用途为商业，套内建筑面积45.49平米；总价款15663988元；签订认购书时支付定金500000元，原告享有95折+96折+98折优惠，折后总价为13499846元。签约当日，原告向被告支付定金500000元。2019年11月10日，原告支付首期款6509846元；2019年12月3日，原告支付购房尾款6990000元，付清全部购房款。2019年12月15日，原告依约准备签署房地产买卖合同时发现，被告提供的《商铺委托经营管理协议书》部分条款不合理，如委托经营管理期限自约定交付期限届满日的第181日起算、买方应向卖方开具增值税专用发票、租赁合同到期给予15天免租撤离期等。原告认为上述条款严重影响原告收益，且被告及第三人签订《认购书》前后并未告知。经磋商，被告拒绝修改管理协议书中上述条款，致使原告最后未能与被告成功签约。2020年1月15日，原告按被告提供的资料清单提交资料办理退款手续，但直至2020年4月10日和4月14日才收到被告返还购房款6990000元、6509846元，仍有定金500000元拒绝退返。原告基于返租承诺购买涉案商铺，被告及第三人未就《管理协议书》条款提前告知说明，导致双方未能签属正式买卖合同，原告无任何过错；双方就合同的条款存在分歧且未能达成一致，并非原告主观上故意违约拒绝签署合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应当向原告返还500000元定金及利息及占用购房款期间的利息。望判如所请。

被告华侨城滨海公司辩称，一、本案《深圳市房地产认购书》及《补充协议》解除系原告个人原因导致的，2020年1月15日，原告已知悉退房为违约行为，表示愿意承担没收定金的风险退房，原告无权主张50万元定金及利息。二、《商铺委托经营管理协议书》与房屋买卖系独立行为，原告亦可自行经营，是否订立委托协议不能作为拒绝签署正式买卖合同的理由。三、被告在《深圳市房地产认购书》及《补充协议》终止前合法占有购房款，原告无权主张利息。

第三人中原地产公司辩称，中间人是我公司的员工，我方作为中介方履行了义务，不存在过错。

当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：

2019年9月3日，被告华侨城滨海公司取得深圳市宝安区住房和建设局颁发的《深圳市房地产预售许可证》[深房许字（2019）宝安011号]，其开发的海府生态大厦（一期）项目E栋、F栋、G栋准予预售，房地产证号为粤（2018）深圳市不动产权第0022415号。被告华侨城滨海公司委托第三人中原地产公司代理销售海府生态大厦项目房屋。

2019年11月2日，原告***作为买方、被告华侨城滨海公司作为卖方，双方签订《深圳市房地产认购书》及《补充协议》，约定：第一条，原告向被告购买位于深圳市宝安区，套内建筑面积45.49平方米。第二条，总价款为人民币15663988元整。第四条，签订认购书时，买方应向卖方支付定金人民币50万元整，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付定金自动转为购房款。第五条，买卖双方应自签订认购书之日起10日签订正式买卖合同；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意认购书延期，否则认购书效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予返还；如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双方返还买方已付定金。双方同时签订《补充协议》，约定：第2条，涉案海府路海府生态大厦Ｅ栋106号房屋购房总价款人民币15663988元，优惠折扣98折后购房总价为人民币15350708元；定金50万元。第4条，买卖双方同意采用一次性付款，并按相应条件签订买卖合同，Ａ.在协议第2条优惠折扣基础上再享95折；Ｂ.买方应在签订认购书及补充协议后10日内付清全部购房款，交付完整的合同备案资料，方可签订买卖合同，买方在规定时间内付清全部购房总价并签订买卖合同的，可在Ａ条优惠基础上再享96折，买方逾期签订买卖合同将无权享有优惠折扣并自行承担逾期所有责任。第11条，卖方在本项目营销过程中所涉售楼广告、售楼书、图文影像资料以及模型等所有口头、书面或任何其他方式说明的内容及标准等均不构成卖方的要约邀请、要约或承诺，且在局部范围可能存在与认购书及补充协议、买卖合同及实际交付房产不一致的情形，卖方对此已在签订认购书及补充协议时明确向买方进行解释说明，买方对此予以确认，并承诺认购书及补充协议签订后不再提出任何形式的异议及权利主张；对于上述不一致之情形，将以双方最终约定或实际交付房产为准。

《深圳市房地产认购书》及《补充协议》签订当日，***向华侨城滨海公司支付定金人民币50万元。华侨城滨海公司当日向***出具《收款收据（NO.C10295）》，载明收到***付海府生态大厦E栋106号房定金人民币50万元。

2019年11月10日，***向华侨城滨海公司支付6509846元，并与中行波托菲诺支行签订贷款协议，但实际未放款。

2019年12月3日，***向华侨城滨海公司支付6990000元。

2019年12月15日，***与华侨城滨海公司约定于当日签订正式买卖合同。华侨城滨海公司向***出示《商铺委托经营管理协议书》，载明：海府生态大厦E栋、F栋、G栋1座底商将由华侨城滨海公司进行商业统一运营管理，***自愿将其购买的海府路海府生态大厦商铺全权委托华侨城滨海公司经营管理。第1.2.1条约定委托经营期限自该物业根据买卖合同约定交付期限届满日的第181日起算，委托期限为5年。第3.1条约定，华侨城滨海公司以固定回报方式支付***委托经营管理收益，具体支付标准为第1-3年收益为买卖合同约定购房总价款的3%/年；第4年收益为买卖合同约定购房总价款的3.5%/年；第5年收益为买卖合同约定购房总价款的4%/年。第3.4条约定***应向华侨城滨海公司开具当地税务部门所规定的增值税专用发票，发票额应与当次华侨城滨海公司支付的委托经营管理收益等额。第5.2.1条约定租赁合同到期的，***给予华侨城滨海公司或承租人15天的撤离期，该期间不计租金、委托经营管理收益。第5.3条约定委托期限届满时租赁合同到期的（含撤离期内），华侨城滨海公司有权选择按现状或者毛坯标准向***交付物业；附带经***同意的超出委托经营期限租约的，按现状交付。***对上述协议部分条款存在异议，要求修改，双方当日未签署该协议。双方当日亦未签署正式房屋买卖合同。

2019年12月29日，中原地产公司工作人员金阳通过微信告知***《商铺委托经营管理协议书》租赁税的相关条款不能修改。

2020年1月15日，***通过微信向中原地产公司工作人员陈星提交退款资料并询问退款进度，陈星回复“今天填了单子，交上去了，他们（指华侨城滨海公司）回复说要上会之后……我会跟进的……”，***表示“好的”。

华侨城滨海公司确认于2020年1月15日收到中原地产公司转达的***要求退房的请求。

2020年3月16日，华侨城滨海公司工作人员王璇添加***微信，并于2020年3月20日通过微信告知***“我们会下周一上公司办公会，下周四上华侨城集团办公会”，***表示“好的”。2020年3月26日，王璇微信告知***华侨城集团已同意扣除定金后退款，***当日回复表示保留就定金问题及其合法权益追诉的权利。

其后，***于2020年4月3日、4月13日询问退款情况。

***确认，其收到华侨城滨海公司退返购房款共计13499846元，其中2020年4月10日退返6990000元、4月14日退返6509846元；截至庭审时，尚有50万元已付购房定金未退返。

华侨城滨海公司确认未向***退返已付购房定金50万元。

另查，1.关于未签订正式房屋买卖合同的原因。***主张其基于销售人员关于华侨城滨海公司承诺售后返租净收益达到年3%-4%的收益认购涉案房屋，但销售人员未具体说明其他房租条件，华侨城滨海公司在拟签订房屋买卖合同当日出示的《商铺委托经营管理协议书》关于自交付期限届满日第181日开始支付收益、合同期满给予15天的不付收益的撤离期及需向华侨城滨海公司开具收益等额增值税专用发票的条款与销售时承诺不符。

华侨城滨海公司主张，其司已于2020年2月27日经集团总经理办公会审议准许***自营涉案E106商铺，但***于2020年3月16日拒绝自营坚持退款；房屋买卖合同与《商铺委托经营管理协议书》是两个独立的合同，销售过程中未将签订《商铺委托经营管理协议书》作为签订房屋买卖合同的条件，而是提出几种方案，其中之一为售后返租给华侨城滨海公司并口头承诺预期年收益为3%-4%；销售现场已将正式房屋买卖合同进行公示，但当时售后返租的方案没有定，因此没有将《商铺委托经营管理协议书》公示。

中原地产公司主张，其方工作人员于2019年12月***付款后第一次看到《商铺委托经营管理协议书》；***认为返租条款不合理未能签订，具体原因不清楚。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告***与被告华侨城滨海公司签订的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。各方应当依法全面履行协议约定的义务。本案双方当事人争议的焦点为：1.原告***在签订房产认购书时，华侨城滨海公司是否承诺售后返租净收益；2.原、被告未能签订房屋买卖合同的原因，原告***是否应对此承担违约责任。

关于焦点1。依据本院已认定的事实，被告华侨城滨海公司确认在销售现场未公示《商铺委托经营管理协议书》，但宣传中确实存在售后可以返租给华侨城滨海公司并口头承诺预期年收益为3%-4%的情况；第三人中原地产公司亦确认于2019年12月第一次得知《商铺委托经营管理协议书》的具体内容，因此，可以确认***在销售现场华侨城滨海公司公示的材料及中原地产公司工作人员处均未知晓亦无法知晓售后返租的具体条款。结合本案证据及庭审情况，华侨城滨海公司在销售现场作出了售后返租给华侨城滨海公司预期收益为年3%-4%的承诺，但并无证据表明承诺的收益为已扣税的净收益，亦无证据表明具体收益时间范围。

关于焦点2。依据本院已认定的事实，原告***支付全部购房款后，原、被告约定于2019年12月15日签订正式商品房买卖合同，但因原告***提出异议，双方未在约定时限内签订。关于拒绝签署正式商品房买卖合同的原因，原告主张，被告未在签订认购书时并未向原告提供完整的《商铺委托经营管理协议书》条款，原告于2019年12月15日收到被告提供的《商铺委托经营管理协议书》中部分条款存在与认购时承诺条件不一致的情况，故要求被告作相应修改，但被告对大部分条款拒绝予以修改，因此，双方未签订买卖合同的原因为未就合同条款达成一致。被告认为，依据原告签署的认购书第五条约定，双方未签订买卖合同是原告拒绝造成的，与双方是否签订《商铺委托经营管理协议书》即协议书具体内容无关。***主张，销售现场主要宣传售后返租，其基于售后返租及相关收益承诺签署《深圳市房地产认购书》及《补充协议》。虽然***未能提交销售现场宣传资料，但结合其后华侨城滨海公司准予自营需经集团审议等情况推断，***的主张较为可信。参考焦点1论述，被告华侨城滨海公司以可售后返租并固定收益进行宣传销售，但未能向原告说明具体条款，因此，原告对承诺的收益是否为净收益及支付收益期间的理解与拟签订买卖合同时华侨城滨海公司出示的《商铺委托经营管理协议书》内容不一致、原告要求修改《商铺委托经营管理协议书》相关条款内容，不是原告单方原因造成的，不应认定为原告违约。原、被告双方提交的微信聊天记录亦说明认购书约定的订立正式商品房买卖合同期限届满后，双方仍在对《商铺委托经营管理协议书》条款进行磋商，但最终未能达成一致意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告按照认购书约定支付的购房定金为签订正式商品房买卖合同提供担保，原、被告双方对订立正式商品房买卖合同附属合同条款协商未果，属于不可归责于当事人双方的事由，因此导致正式商品房买卖合同未能订立的，双方均无需承担违约责任，被告应当将购房定金50万元返还原告。原告主张其于2020年1月15日向中原地产公司发送退款资料时被告华侨城滨海公司已同意退款，被告应于当日返还全部购房款。但***并未举证证明双方协商一致的具体内容。鉴于原告已于2020年3月26日明确知晓被告要求按照《深圳市房地产认购书》第五条约定没收已付定金，原告要求解除《深圳市房地产认购书》及《补充协议》并退返定金应及时主张权利，原告未及时处理，直至2020年10月15日提起本案诉讼应自行承担怠于处理双方争议事项期间的责任。原告在被告未及时返还购房定金期间的损失为该定金的法定孳息，因此，被告应以50万元为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年10月15日起计至清偿之日止。原告诉请超出认定部分，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告深圳华侨城滨海有限公司应自判决生效之日起七日内向原告***返还购房定金人民币50万元及利息（利息以人民币50万为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年10月15日起计至清偿之日止）；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10298元、保全费3769元，由被告负担受理费8137元、保全费2978元，由原告负担受理费2161元、保全费791元。受理费10298元、保全费3769元原告已预交，其中受理费8137元、保全费2978元由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费8137元、保全费2978元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审判员　娄　　　靓

二〇二一年十月十三日

书记员　周璐（兼）

书记员　李　玉　婷

附本案相关法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》

第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。