北京顺天鑫地置业有限公司等与北京力博明科技发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2019）京01民终6052号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺天鑫地置业有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇燕丹村222号。

法定代表人：于海成，总经理。

委托诉讼代理人：包世星，北京市华堂律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京力博明科技发展有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇金燕龙大厦505室。

法定代表人：张秀颖，总经理。

委托诉讼代理人：蒲良翠，北京京创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗婕，北京京创律师事务所律师。

原审被告：刘进全，男，1965年4月16日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。

上诉人北京顺天鑫地置业有限公司（以下简称顺天鑫地公司）因与被上诉人北京力博明科技发展有限公司（以下简称力博明公司）、原审被告刘进全租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初11495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人顺天鑫地公司之委托诉讼代理人包世星，被上诉人力博明公司之委托诉讼代理人蒲良翠、罗婕到庭参加诉讼。原审被告刘进全经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

顺天鑫地公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回力博明公司的全部诉讼请求，判令力博明公司赔偿我公司损失88万元。事实和理由：1.涉案《租赁合同》合法有效，且因不可抗力依法解除，涉案租赁物属农村集体土地及地上物，无需也无法取得建设工程规划许可证，一审认定合同无效错误；2.涉案合同终止并非我公司单方原因造成，我公司对此并无过错，不应当承担支付补偿款的责任；3.一审判决我公司支付90万元没有事实和法律依据，力博明公司应当按照约定无偿退出承租土地；4.应当支持我公司一审反诉请求，由于力博明公司超期占用租赁场地，导致我公司被强拆及追究违约责任，力博明公司应赔偿该项损失。

力博明公司辩称，同意一审法院判决。1.涉案的《房屋厂房租赁合同》系无效合同；2.顺天鑫地公司同意与村委会解除一手承包土地合同，该行为是真正导致其无法继续履行与我公司之间租赁合同的根本原因，顺天鑫地公司对此有过错，应当承担支付补偿款的责任；3.一审判决顺天鑫地公司支付90万补偿款有事实和法律依据支持，我公司提供证据证明新建房屋的事实，且我公司新建和装修房屋是顺天鑫地公司认可的，我公司应当获得解约补偿；4.顺天鑫地公司一审的反诉请求无事实依据和法律依据，延期拆除可能产生的损失是顺天鑫地公司单方造成的，且其未提交任何证据。

力博明公司向一审法院起诉请求：1.判令顺天鑫地公司、刘进全赔偿我公司经济损失3545566.53元；2.诉讼费由顺天鑫地公司、刘进全承担。

顺天鑫地公司向一审法院反诉请求：1.确认我公司与力博明公司之间的《房屋厂房租赁合同》于2017年6月18日解除；2.判令力博明公司按照每日2万元的标准赔偿我公司逾期搬迁的损失88万元；3.本案诉讼费由力博明公司承担。

一审法院认定事实：2009年10月19日，顺天城公司（法定代表人为刘进全）与力博明公司签订《房屋、厂房租赁合同》，约定顺天城公司将昌平区北七家镇西沙工业区的独院一座（北四号院）出租给力博明公司，包括停车场约1900平方米，二层楼房约300平方米，厂房约800平方米。租赁期20年，自2009年11月20日起至2029年11月19日止。

2010年10月22日，顺天城公司（甲方）、顺天鑫地公司（乙方）与力博明公司（丙方）签订一份协议，内容为由顺天鑫地公司接管顺天城公司与力博明公司在2009年10月19日签订的房屋厂房租赁合同。在原有合同签订的条款、内容、权利及义务不变的情况下，自2010年10月20日起由顺天鑫地公司与力博明公司双方继续履行合同中约定的条款、内容、权利及义务等事项。

2017年5月12日，顺天鑫地公司向力博明公司发函称“2017年5月2日我司接到有关部门关于清理整治工业大院的通知，被告知在2017年6月18日前将完成腾退工作，在此虽双方签署合同日期为2009年11月20日至2029年11月19日，但遇此政府占地拆迁行为，双方须在有关部门规定的腾退期限（2017年6月18日前）解除合同，即从2017年6月18日后双方将终止履行此房屋租赁合同中的所有内容和义务。”后力博明公司实际于2017年8月12日从租赁场地房屋腾退。

经法院调查，在腾退工作中，西沙各庄村村委会于2017年6月20日与刘进全签订了解约协议，并向刘进全支付了相应的补偿款。对于涉案的北四号院，腾退工作中由评估公司制作的评估单显示，32-38号楼房屋重置成新总价为2924029元。力博明公司称其中32号楼（310.4平方米，评估价427331元），34号楼（848.64平方米，评估价1310544元）是顺天鑫地公司租给自己的约1100平方米房屋，现有其他的地上物都是自己后加建的，总共有1000余平方米，对于原有的32号和34号楼，也是力博明公司进行的装修。顺天鑫地公司不认可力博明公司的说法，称租赁合同中的1100平方米房屋是刘进全所建，其他现状建筑物是顺天鑫地公司在管理涉案场地过程中加建。

一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，力博明公司从顺天鑫地公司租赁的厂房没有建设工程规划许可手续，双方之间的租赁合同应为无效合同。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案土地、厂房被疏解腾退，客观上讲，出租人和承租人均有损失。由于刘进全并不是租赁合同的双方当事人，力博明公司要求刘进全承担连带赔偿责任没有法律依据。同时，无论刘进全从村委会获得了多少补偿款，从法律关系上看，本案处理的也是力博明公司与顺天鑫地公司因合同无效产生的责任问题，与刘进全获得的补偿款没有必然联系。对于力博明公司主张的损失赔偿，法院结合力博明公司提交的证据，参考腾退过程中形成的评估单，酌情判定顺天鑫地公司补偿力博明公司90万元。顺天鑫地公司要求力博明公司赔偿逾期搬迁损失的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、北京顺天鑫地置业有限公司于本判决生效后七日内向北京力博明科技发展有限公司支付90万元；二、驳回北京力博明科技发展有限公司的其它诉讼请求；三、驳回北京顺天鑫地置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可等相关的审批手续，故顺天鑫地公司与力博明公司之间租赁合同应为无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉案土地被腾退，必然会给力博明公司造成损失，其有权获得一定的拆迁补偿。因租赁合同无效，顺天鑫地公司主张按照合同约定力博明公司无权获得赔偿或补偿缺乏依据，本院不予支持。一审法院结合评估单等证据酌情确定的力博明公司应获得的补偿款数额并无不当，本院予以确认。

关于顺天鑫地公司反诉要求力博明公司赔偿逾期搬迁的损失，顺天鑫地公司并未提交证据证明其存在相应损失，其该项主张缺乏事实和法律依据，故对于顺天鑫地公司之反诉请求，本院不予支持。

综上所述，顺天鑫地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70330元，由北京顺天鑫地置业有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　范　磊
审　　判　　员　　　柳适思
审　　判　　员　　　朱文君

二〇一九年十月十八日

法　官　助　理　　　李　正
法　官　助　理　　　武　旋
书　　记　　员　　　马子萌