***、阿拉善盟路桥工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内29民终522号 上诉人（原审被告）：***，男，1973年8月7日出生，蒙古族，阿拉善盟柏龙医院有限责任公司总经理，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：阿拉善盟路桥工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇土尔扈特南路1号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，内蒙古睿华律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人阿拉善盟路桥工程有限责任公司（以下简称阿盟路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院作出的（2021）内2921民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人***，被上诉人阿盟路桥公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 ***的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院作出的（2021）内2921民初1424号民事判决第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。首先，一审法院对本案确定的案由为租赁合同纠纷，被上诉人起诉上诉人所依据的也是阿盟公路管理局为出租方签订的《房屋租赁合同》，尤其按照被上诉人起诉状的内容可知，被上诉人显然是将自己作为出租方，作为原告提起诉讼的。被上诉人计算租金的标准也是依据阿盟公路管理局签订的《房屋租赁合同》，根据合同的相对性原则，应该是阿盟公路管理局作为原告起诉，才符合租赁合同纠纷的案由，才具备原告的诉讼主体资格。所谓合同必须是双方当事人意思表示趋于一致形成的结果，也就是须有合意。尽管案涉房屋在2011年时所有权登记在了被上诉人名下，但由于上诉人和被上诉人并未重新签订新的租赁合同，对双方之间是否租赁房屋、价格、期限、付款方式等合同主体条件也未进行协商并达成合意，故并不能以被上诉人取得房屋所有权就等同于其和承租方成立了房屋租赁合同关系，这是两个不同的法律关系。如果被上诉人依据的是上诉人对房屋的实际占有这一事实，那么被上诉人应该依据的是物权保护纠纷的法律关系，要求上诉人支付占用房屋期间的使用费，而并非依据房屋租赁合同来主张房屋租金，二者应属不同法律关系。因此，一审法院对法律关系及双方之间存在的事实认定错误，导致法律适用也存在错误。被上诉人并不是房屋租赁合同纠纷一案的适格原告。况且，按照阿盟公路局改制文件的要求，办理产权证时应该和医院进行协商，但在办证过程中也未和医院具体协商，就将之前医院也有份额的房屋办至被上诉人名下。其次，一审法院将上诉人个人作为合同主体并判决支付租金错误。根据被上诉人提交的阿盟公路管理局签订的《房屋租赁合同》第十一条附则第二十二、二十三的约定内容可知，签订合同虽然是签署了上诉人个人的名字，但合同相对方应该是交通职工医院，上诉人因为是医院的负责人而签字，且案涉房屋一直也是医院在使用经营，而非上诉人个人，故上诉人签字的行为是履行职务的行为，法律后果应该由医院承担。虽然被上诉人提交了上诉人缴费而开具的收据，但缴费行为仍然是代表医院的职务行为，且收据是被上诉人单方开具的，从收据上也不能认定缴费义务人及该笔缴费是具体履行的哪笔应付租金。因此，不能以收据认定上诉人个人和被上诉人形成了租赁合同法律关系，故上诉人不具备被告的诉讼主体资格。最后，按照被上诉人诉状中陈述的租金的计算方式，被上诉人主张的2018年之前的租金均已超过三年的诉讼时效，一审时上诉人也提出诉讼时效的抗辩，但一审判决却对诉讼时效问题未作任何说明。综上，请求法院查明事实，正确适用法律，依法作出公正判决。 阿盟路桥公司庭审答辩称，一审认定的裁判是正确的，针对上诉状意见补充几点：1.根据《中华人民共和国民法典》第725条所有权变动的规定，上诉人对租赁合同的上诉理由不能成立。2.主体的问题，合同相对方是上诉人，应当由上诉人承担相应的责任。上诉人的上诉理由只能在内部产生效应，也就是在上诉人所经营的公司经营之间产生效力，对外不具有效力。3.诉讼时效的问题，租赁行为持续至今具有连续性，不存在已过诉讼时效的问题。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 阿盟路桥公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付租金389833.8元，租金给付至被告返还房屋之日。2.判令解除租赁合同，被告返还租赁房屋。3.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2008年4月1日，***与阿拉善盟公路管理局签订《房屋租赁合同》，合同对租赁内容、租赁期限、租金等内容进行了约定。阿盟路桥公司主张该合同是因为改制签订，其签订合同行为代表阿拉善盟柏龙医院有限责任公司，而非个人，并提交了阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2002】115号文件一份、阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2003】214号文件一份、阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2003】170号文件一份、阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2003】124号文件一份、阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2008】274号文件一份予以证明，以及阿拉善盟柏龙医院有限责任公司的营业执照的复印件，以证明租赁主体应为阿拉善盟柏龙医院有限责任公司。本院认证认为，依据《房屋租赁合同》与被告出具的以上证据，可以确认：2007年3月19日，阿拉善盟公路管理局将阿拉善盟职工交通医院的人、财、物都划归于阿拉善盟路桥工程有限责任公司管理；2008年4月1日，***是以阿拉善盟职工交通医院的负责人的身份签订了《房屋租赁合同》；2008年9月8日，阿盟公路管理局决定注销阿拉善盟职工交通医院，原阿拉善盟职工交通医院的债权债务由新设立的阿拉善盟柏龙医院有限责任公司承担。2009年2月19日***注册了自然人独资的阿拉善盟柏龙医院有限责任公司。依据原告提交的房屋所有权证和2019年11月19日原告出具的租金《收据》，可以确认2011年5月11日阿盟路桥公司取得案涉租赁房屋的所有权，成为所有权人。阿盟路桥公司是以***为承租人收取了租金。同时依据以上证据，可以证明《房屋租赁合同》是在阿拉善盟职工交通医院改制中签订的。 一审法院认为，2009年2月19日***设立了阿拉善盟柏龙医院有限责任公司，该公司使用了案涉租赁房屋。阿盟路桥公司系阿拉善盟公路管理局设立，2011年5月11日取得阿拉善盟公路管理局划归其管理的案涉租赁房屋的所有权。2013年3月31日《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，阿拉善盟柏龙医院有限责任公司继续使用，阿盟路桥公司作为房屋所有权人没有提出异议，阿盟路桥公司以***为承租人收取了自2013年4月1日起的租金10万元，***、阿拉善盟柏龙医院有限责任公司均未提出异议，且***没有提交其他证据以证明该债务应由阿拉善盟柏龙医院有限责任公司承担，故可以确认当事人双方形成了租赁法律关系。阿盟路桥公司请求***按照2012年4月1日至2013年3月31日的租金标准（60598元/年）给付租金，客观合理，该院依法予以确认。自2013年4月1日至阿盟路桥公司提起诉讼时，***应付原告租金484784元，已付10万元，阿盟路桥公司催要下欠租金，***以阿拉善盟职工交通医院改制中存在的问题没有解决为由没有支付。首先，改制问题的决策主体不是阿盟路桥公司。其次，阿盟路桥公司已经依法取得了案涉租赁房屋的所有权，且其为合法的民事主体，对自有的财产享有独立行使所有权的资格。故对***所持未交付租金的抗辩意见不予采纳。阿盟路桥公司请求解除租赁合同，因双方间未签订书面合同，且不能确定租赁期限，依法确认为不定期租赁。虽然阿盟路桥公司享有随时解除合同的权利，但是阿盟路桥公司没有提交证据证明在合理期限之前已通知被告解除合同，依据“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”和“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”的法律规定，依法不予支持阿盟路桥公司的该项诉讼请求。依照双方就案涉租赁法律关系形成的交易习惯，至阿盟路桥公司提起诉讼时，***应向阿盟路桥公司给付至2022年3月31日的租金，即***尚需向阿盟路桥公司给付租金445382元（60598元/年×9年-10万元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告***于本判决生效之日向原告阿拉善盟路桥工程有限责任公司给付租金445382元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7148元，减半收取计3574元，由被告***负担。 二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，2008年4月1日，上诉人***与阿拉善盟公路管理局签订了《房屋租赁合同》，合同对租赁内容、租赁期限、租金等内容进行了明确约定。***认为该合同是因为改制问题签订，其签订合同行为代表阿拉善盟柏龙医院有限责任公司，而非个人，并提交了阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2002】115号文件、阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2003】214号文件、阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2003】170号文件、阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2003】124号文件、阿拉善盟公路管理局办公室的阿公路发【2008】274号文件予以证明，以及阿拉善盟柏龙医院有限责任公司的营业执照的复印件，以证明租赁主体应为阿拉善盟柏龙医院有限责任公司。2009年2月19日***设立了阿拉善盟柏龙医院有限责任公司，该公司使用了案涉租赁房屋。被上诉人阿盟路桥公司系阿拉善盟公路管理局设立，2011年5月11日取得阿拉善盟公路管理局划归其管理的案涉租赁房屋的所有权。2013年3月31日《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，***新设立的阿拉善盟柏龙医院有限责任公司继续使用租赁房屋。阿盟路桥公司作为房屋所有权人没有提出异议。阿盟路桥公司以***为承租人收取了自2013年4月1日起的租金10万元，***及阿拉善盟柏龙医院有限责任公司均未提出异议，应确认阿盟路桥公司与***形成了租赁法律关系。***主张阿盟路桥公司并不是本案适格主体的请求不能成立，本院不予支持。关于***主张2018年之前的租金均已超过三年的诉讼时效的问题。本案中的租赁行为系不定期租赁，持续至今且具有连续性，双方并未约定何时交纳租金，故***主张2018年之前的租金已超过诉讼时效的请求不能成立，不予支持。一审法院综合本案事实及双方就案涉租赁法律关系形成的交易习惯，判决***应向阿盟路桥公司给付至2022年3月31日的租金并无不当，本院应予支持。 综上，上诉人***的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7980元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长　马 卫 国 审判员　道 日 娜 审判员　哈斯塔娜 二〇二一年十二月二日 书记员　策***