内蒙古海湾安装工程有限责任公司、赤峰永业房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

赤峰市松山区人民法院

民事判决书

（2019）内0404民初2975号

原告（执行案外人）:北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司。住所地:赤峰市松山区永业大厦。

负责人:唐伯飞，经理。

委托诉讼代理人：张薇，女，1982年4月10日出生，公民身份号码×××，汉族，职员，现住北京市海淀区张家口小区。

委托诉讼代理人：张海涛，男，1986年8月10日出生，公民身份号码×××，汉族，职员，现住赤峰市松山区新城德润公馆7号楼1单元1033室。

被告（申请执行人）:内蒙古海湾安装工程有限责任公司。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市新城区海东路农垦劳动小区综合楼8号楼2层1022-A。

法定代表人:张宏大，经理。

委托诉讼代理人:王景双,内蒙古昭乌达律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王磊,内蒙古义德律师事务所律师。

被告（被执行人）:赤峰永业房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区永业大厦B座23层。

法定代表人:苏占怀，经理。

委托诉讼代理人:李艳杰,内蒙古昭乌达律师事务所律师。

原告北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司（以下简称华联公司赤峰分公司）与被告内蒙古海湾安装工程有限责任公司（以下简称海湾公司）、赤峰永业房地产开发有限责任公司（以下简称永业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华联公司赤峰分公司的委托诉讼代理人张薇、张海涛，被告海湾公司的法定代表人张宏大及其委托诉讼代理人王景双，被告永业公司的委托诉讼代理人李艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华联公司赤峰分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决立即停止执行关于限期迁出房产证号分别为“XXXX、1XXXX、112051546661”的房屋的公告；2.判令原告依法享有涉案房屋的租赁使用权，在原告租赁期限内阻止向受让人移交占有前述房屋。事实和理由：二被告之间建设工程施工合同纠纷一案，贵院于2016年4月28日作出了（2016）内0404民初3435号民事裁定书，查封了松山区东方永业城市广场房产证号分别为“XXXX、1XXXX、112051546661”的三处房屋，但在贵院作出财产保全裁定之前，北京华联商厦股份有限公司已经合法承租该房屋。现贵院欲将对该房屋进行评估、拍卖，原告认为贵院的行为损害了原告的合法财产权益，原告遂于2019年1月22日提出执行异议，但于2019年2月25日收到（2019）内0404执异31号执行裁定书，异议被驳回，现原告依法提出执行异议之诉。第一，原告于2012年签署房屋租赁合同，2014年设立属地项目公司，合法的承租人权益应当受到保护。北京华联商厦股份有限公司（简称华联商厦）于2012年9月与被告永业公司签订房屋租赁合同，华联商厦租赁经营位于赤峰市××区交叉处，永业房地产开发建设的赤峰永业广场项目地下1层至地上4层部分商业用房，总租赁建筑面积约80559平方米，租赁期限20年。房屋租赁合同第十七条三款约定，如承租方依法在标的房屋所在地注册企业实体（简称“项目公司”）经营该项目，自项目公司注册成立之日起，由本合同设定的承租方权利义务一并转让给项目公司。2016年，华联商厦与永业公司签署房屋租赁合同之补充协议，扩租标的房屋地上五层约2806.87平方米。扩租完成后，华联商厦承租总面积为86287.21平方米。2017年4月11日，原告与华联商厦、永业公司签署补充协议，明确自原告注册成立之日起，华联商厦于房屋租赁合同项下的权利义务全部转移至原告，原告依法取得赤峰永业广场项目地下1层至地上5层商业用房合法的承租使用权。第二，松山区法院公告拟要求限期迁出的房屋全部位于原告合法承租的房屋范围内。本次拟执行的标的房屋全部是原告合法租赁使用的房屋，原告合法的承租人权益应当受到保护，不应迁出上述涉案房屋。根据华联商厦与永业公司于2012年9月签订的《房屋租赁合同》附件二，明确标示了标的房屋的位置、面积和租赁范围图。原告承租永业广场为红线范围内的整体租赁，附件二3、4分别为地上二层、三层平面图，该平面图与赤峰市松山区人民法院送达公告时送达的“要求限期迁出房屋的《房产分户图》”底图完全一致，贵院拟要求迁出的位置完全在原告承租房屋的地上二层、三层租赁范围内。根据进一步的核实确认，现贵院拟执行的标的房屋已经分别出租给8个品牌商户正常经营使用。一旦被强行要求迁出，一方面导致原告合法承租的整体购物中心无法继续运营；另一方面，也必将导致场内租户与原告，原告与被告永业公司的若干连环诉讼纠纷。第三，原告依法享有继续承租使用房屋的权利，在合法的租赁期限内，阻止向受让人移交占有承租房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。又根据“买卖不破租赁”原则和《中华人民共和国合同法》第229条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原告的租赁行为先于被告的保全查封、申请执行行为之前存在，故此，松山区人民法院无权要求原告自动迁出涉案房屋，即使贵院要对涉案房屋进行评估、拍卖，原告作为承租人对于涉案房屋的使用权，也不能因为涉案房屋的所有权变动而受影响，新的买受人仍应当继续履行原租赁合同的约定，由原告在原合同承租期内继续承租该房屋。综上所述，请求法院依法支持原告诉讼请求，以维护原告的合法权益。

被告海湾公司辩称，原告华联公司赤峰分公司的诉请无事实及法律依据，请求贵院依法驳回其请求。理由如下:第一，我公司与被告永业公司之间存在真实合法有效的工程欠款事实，并得到人民法院判决的确认。2018年6月13日，贵院作出（2016）内0404民初3435号民事判决书，判决：赤峰永业房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付内蒙古海湾安装工程有限责任公司工程款13586874.38元及违约金2753858.5元，合计16340732.88元。赤峰市中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）内04民终3768号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。第二，2016年4月28日，松山区法院作出的（2016）内0404民初3435号民事裁定书及2018年12月18日作出公告合法有效，不存在执行行为错误的事实。我公司对案涉房屋保全在先，原告华联公司赤峰分公司占有承租房屋在保全之后。依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，原告华联公司赤峰分公司的请求不能得到支持。第三、原告华联公司赤峰分公司与被告永业公司签订的租赁合同内容具有虚假性，其请求权不能排除案件的执行。被告永业公司因经营业绩差，为防止法律诉讼风险，阻止案件执行，与原告华联公司赤峰分公司恶意串通，将合同时间提前，伪造交付租金证据，对其提出的阻止执行的请求依法不能成立。第四，原告华联公司赤峰分公司提交的房屋租赁合同没有相关证据证实涉案房屋与租赁合同有关联性。

被告永业公司辩称，第一，同意原告华联公司赤峰分公司的诉讼请求，原告华联公司赤峰分公司与被告永业公司签订的租赁合同真实有效且已实际履行，应保护原告华联公司赤峰分公司的承租权。第二，被告永业公司所欠被告海湾公司的工程款属实，被告永业公司可以通过其他途径予以偿还，希望被告海湾公司给予宽限期。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，房屋租赁合同1份、租赁面积确认表1份、2016年房屋租赁合同之补充协议1份、2017年4月11日签订的补充协议1份、2017年6月23日签订的补充协议三1份、关于合同权利义务转移的协议书1份、支付凭证，上述证据能够证明原告华联公司赤峰分公司与被告永业公司存在房屋租赁合同关系。上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。北京华联赤峰店接管验收报告及工程遗留问题备忘录1份、北京华联赤峰购物中心装饰及机电工程施工合同1份、房屋交接确认单、房屋租赁合同及房产分户图，能够证明原告华联公司赤峰分公司实际占有使用涉案房屋的事实。上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。房屋所有权证3份、房产分户图3份，公告1份、执行裁定书1份，能够证明法院要求迁出房屋的位置在原告华联公司赤峰分公司承租房屋的租赁范围内。上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。（2016）内0404民初3435号民事判决书、（2018）内04民终3768号民事判决书、（2019）内民申1220民事裁定书、上述法律文书系已经生效的裁判文书，且与本案具有关联性，本院予以采信。

本院经审理确认以下案件事实：海湾公司与永业公司建设工程施工合同纠纷一案，海湾公司于2016年4月28日向本院提出财产保全申请，要求将永业公司位于赤峰市××区西的3套房屋（产权证号分别为赤峰市房产证松山区字第XXXX号、1XXXX号、1XXXX号）予以查封，查封财产价值2000万元。同日本院作出(2016)内0404民初3435号民事裁定书，裁定：将赤峰永业房地产开发有限责任公司位于赤峰市××区西的3套房屋（产权证号分别为赤峰市房产证松山区字第XXXX号、1XXXX号、1XXXX号）予以查封，查封财产价值2000万元。该案经本院审理于2018年6月13日作出(2016)内0404民初3435号民事判决书，判决：一、赤峰永业房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付内蒙古海湾安装工程有限责任公司工程款13586874.38元及违约金2753858.5元，合计16340732.88元。二、驳回内蒙古海湾安装工程有限责任公司的其他诉讼请求。永业公司不服一审民事判决，上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰市中级人民法院于2018年9月26日作出(2018)内04民终3768号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。永业公司未履行给付义务，海湾公司向本院申请强制执行，本院于2018年12月18日发出公告，责令被执行人永业公司在2019年1月18日8时前自动迁出本院查封的登记在赤峰永业房地产开发有限责任公司名下的位于赤峰市××区西的三处房产（产权证号分别为赤峰市房产证松山区字第XXXX号、1XXXX号、1XXXX号），到期仍不迁出，本院将依法强制执行。

另查明，2012年9月10日，永业公司与北京华联商厦股份有限公司签订房屋租赁合同，约定北京华联商厦股份有限公司承租赤峰永业广场项目地下1层至地上4层的部分商业用房，总租赁面积约为80559平方米，其中地下一层约31590平方米，地上一层约12624平方米，地上二层约11175平方米，地上三层约13177平方米，地上四层约11993平方米，租赁期限20年。

2017年4月11日，永业公司（甲方）与北京华联商厦股份有限公司（乙方）、华联公司赤峰分公司（丙方）签订补充协议，乙方租赁合同项下实测建筑面积最终确认为83480.34平方米，约定扩租原合同标的房屋地上五层约定2806.87平方米。扩租完成后，乙方承租总面积为86287.21平方米。乙方将《租赁合同》项下的权利义务全部转移至丙方，丙方依据《租赁合同》享有承租人的全部权利义务，乙方不再享有承租人权利义务。甲方同意丙方实际支付租金日期顺延至起租日起的第二个租赁年度，首次支付时间定于2017年5月，此后每月支付一次，租金支付时间按《租赁合同》约定。

2017年6月23日，永业公司与华联公司赤峰分公司签订补充协议（三），双方对租赁标的物的位置及面积进行变更调整，总租赁面积为67489.82平方米，其中地下一层13433.4平方米，地上一层13059.28平方米，地上二层11815.1平方米，地上三层13124.19平方米，地上四层13250.98平方米，地上五层2806.87平方米。

再查明，华联公司赤峰分公司于2019年1月22日以其对本院查封的涉案房屋享有合法的租赁权，在租赁期限内，阻止向受让人移交占有的房屋为由提出执行异议。本院于2019年1月29日作出（2019）内0404执异31号执行裁定书，裁定：驳回华联公司赤峰分公司的异议。华联公司赤峰分公司不服该执行裁定书，于2018年3月11日向本院提起案外人执行异议之诉。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告华联公司赤峰分公司作为案外人对执行标的是否享有实体权益，该实体权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。原告华联公司赤峰分公司提交了租赁合同、支付租赁费的银行凭证、北京华联赤峰店接管验收报告及工程遗留问题备忘录、北京华联赤峰购物中心装饰及机电工程施工合同，并将部分商铺转租的相关证据，足以证明原告华联公司赤峰分公司在本院查封之前，已经与被告永业公司签订了合法有效的书面租赁合同，原告华联公司赤峰分公司占有、使用涉案房屋，原告华联公司赤峰分公司与被告永业公司之间的租赁合同已经得到实际的履行。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭。涉案房屋系被告永业公司的财产，被告永业公司未履行生效裁判文书确定的义务，本院执行被告永业公司的财产并无不当。原告华联公司赤峰分公司在租赁期限内对涉案房屋享有承租权，但原告华联公司赤峰分公司要求阻止向受让人移交涉案房屋，其本质是要求不得执行、拍卖涉案房屋，其诉讼请求于法无据。原告华联公司赤峰分公司可向执行法院主张带租拍卖或向法院主张保障承租人在法院执行涉案房屋过程中的优先购买权。综上，原告华联公司赤峰分公司对涉案房屋享有民事权益，但不足以排除强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：

驳回原告北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。

审　判　长 林立楠

人民陪审员 郎凤玉

人民陪审员 赵文君

二０一九年八月三十日

书　记　员 苏日娜