***与华融湘江银行股份有限公司**分行案外人执行异议之诉二审裁定书

湖南省**市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）湘06民终466号 上诉人（一审原告）：***，女，1986年9月4日出生，汉族，住湖南省汨罗市。 委托诉讼代理人：**，湖南大义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖南大义律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：华融湘江银行股份有限公司**分行，住所地湖南省**市**楼区**大道36号。 负责人：**其。行长。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 一审第三人：湖南熙恒建设有限公司，住所地汨罗市高泉南路18号。 负责人***，该公司法定代表人。 一审第三人：***，男，1960年9月29日出生，汉族，住湖南省汨罗市。 上诉人***因与被上诉人华融湘江银行股份有限公司**分行（以下简称华融湘江银行**分行）、一审第三人湖南熙恒建设有限公司、***案外人执行异议之诉一案，不服**市**楼区人民法院（2021）湘0602民初8232号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人***上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、改判确认上诉人与***于2016年3月14日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并确认上诉人依据合同在高泉南路18号101、102室持续经营至2026年3月19日止，改判阻止向相关权利人交付高泉南路18号101、102室（房产证号为汨房权证城关镇字第0××0号）。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清：（一）一审法院确认2016年3月14日，上诉人与环宇地产公司签订《房屋租赁合同》这一基本事实认定清楚。但并未明确说明***亦是本案当事人（第三人）湖南熙恒建设有限公司法定代表人，其作为当时该公司的法定代表人有权签订相应合同，相对上诉人而言，构成对湖南熙恒建设有限公司的表见代理。作为上诉人而言，其与有权利签订合同的相对方签订合同，并已实际占有、使用房屋多年这一基本事实如果不能详细明确的确定为基本事实，将明显致使本案相关基本事实被埋没，湖南熙恒建设有限公司作为本案当事人从未否认与上诉人签订有相关合同,从未否认上诉人已实际占有使用该房屋多年。确认上诉人与本案当事人湖南熙恒建设有限公司存在租赁合同关系并无不当；（二）一审法院没有查明如何送达（2019）湘0602执98-1号限期协助执行通知书。一审法院虽然提供了**通知，但明知上诉人有联系电话、上诉人在疫情期间没有开门营业的情况下，**通知但不电话告知显然属于未履行通知义务，致使上诉人丧失了如期履行异议、剥夺了上诉人的知情权以及行使优先购买权的权利，其次，依据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。而一审法院执行庭室发送通知内容为“你们现使用的湖南熙恒建设有限公司名下位于高泉南路18号101室、201室（房产证号为汨房权证城关镇字第0××0号）正在拍卖过程中，请在房屋拍卖成交或以物抵债后，将房屋无条件交付给权利人”，可见即便其**通知，亦未明确告知作为承租人的上诉人何时开始拍卖，从而实质上的侵害的了作为承租人的上诉人的优先购买权。二、一审法院适用法律错误。（一）错误适用《中华人民共和国物权法》规定。首先，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉租赁合同的法律事实已经横跨2021年1月1日，其应当适用《中华人民共和国民法典》，因此属于适用法律错误。其次、依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条规定，第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案中，上诉人在标的物查封之前就已签订租赁合同且已实际占有使用，并为此花费巨额投入，据此出于保护原有合法权利人、维护经济秩序角度也应当适用民法典。再者，民法典第四百零五条已经非常明确的将原《物权法》规定予以修改，删除了第一百九十条中关于不得对抗抵押的规定。结合最高院的指导意见可知，其已经不应适用物权法的该条规定。最后，即便适用《物权法》第一百九十条之规定，上诉人认为其租赁关系并未对抗抵押登记。上诉人自始至终并未否认债权人（抵押权人）有权依法处置该不动产，但处置不动产应当通知上诉人以保护其优先购买权或者即便不通知上诉人,也应当在对外拍卖时明确告知相应权利瑕疵。因此，上诉人认为租赁关系的成立从未否认抵押登记的效力更未否认或者影响债权人的优先受偿权,适用该条规定并不能驳回上诉人的诉讼请求。而事实上，该房屋抵押权人对于该房屋已经实现了抵押权且已优先受偿。因此，更不能说上诉人主张租赁关系成立就影响或者对抗了其抵押权利的实现。（二）一审法院并未适用买卖不破租赁之法定原则：1、《中华人民共和国民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。这是我国民法典明文规定的条文。也是“买卖不破租赁”原则的由来。一审法院对此置之不理、充耳不闻；2、依据最高人民法院民一庭相关指导意见，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人的租赁标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭。承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，承租人享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。本案中，租赁合同是在查封之前签订，同时也是在最高额抵押贷款债权确立前签订。其依据上述指导意见应当停止对租赁标的物的执行。3、无论是买卖不破租赁还是抵押不破租赁，其均要求承租人已实际并系善意占有标的物的相对人，上诉人自签订租赁合同之后，装修经营5年有余，为开办艺术培训中心斥资数百万元，呕心沥血操劳至今，为此花费的人力、资源和时间难以历数。一审法院即便没有认识到该法条的适用，从庭审调查亦可知晓上诉人为此付出了多少艰辛，上诉人确系已实际占有且为善意占有；（三）一审法院错误认定租赁关系确认需另案处理，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。该条规定一方面体现的是租赁合同应当有效，一方面体现的要符合市场合理价值。但是认定租赁合同有效与是否支持诉讼请求有直接关系，一审法院错误认为主张合同有效系另一法律关系显然是给当事人增加诉累更是对该案未做深入了解。属于错误认定。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。 华融湘江银行股份有限公司**分行辩称：上诉人与湖南熙恒建设有限公司签订的租赁合同无效，不构成表见代理。第一点，上诉人认为***在签订合同时，同时作为湖南环宇房地产开发有限公司与熙恒公司的法定代表人，其行为能够构成熙恒公司的表见代理，答辩人认为租赁合同无效。上诉人与环宇房地产公司签订房屋租赁合同，且合同加盖环宇房地产公司印章。而环宇房地产公司并非涉案房屋的所有权人无权对房屋进行处置。同时***以环宇房地产公司的名义与上诉人签订租赁合同。其行为也不构成对熙恒公司的表见代理。再者，上诉人曾在一审庭审中表示，其一次性支付了35万元租金，将租赁期限从五年续至十年，并口头约定递增事项。而根据上诉人提供的房屋租赁合同中，合同期限从五年手动涂改成十年，递增事项却未见任何涂改,答辩人认为手动涂改应当无效，且此指涂改期限，不涂改租金递增事项，不符合交易习惯。上诉人出示的证据及作出的陈述均有瑕疵，应当承担举证不能的不利法律后果。二、原审法律适用原审法院适用法律正确。三、上诉人其他请求超出执行异议之诉审理范围，请求不予支持，执行异议之诉是指在执行过程中，当事人和案外人对执行标的的实体权益享有争议，存在争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼，上诉人享有的租赁权是否能对抗抵押权。该实体权利已经一审法院审理。本案抵押权设立在租赁之前已经达成破租条件，上诉人所提出的一审法院未查明如何送达协助执行通知书，丧失优先购买权、知情权等请求，并非对实体权利存有争议，我方请求不予支持。综上所述，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。 上诉人***向一审法院起诉请求：不得执行（2019）湘0602执98号《限期腾空房屋通知书》关于要求本人腾空位于汨罗市房屋的指令。其在一审庭审中又当庭变更诉讼请求：1、撤销**楼区人民法院作出的（2021）湘0602执异62号执行裁定书。2、确认***与***于2016年3月14日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并确认***依据合同在高泉南路18号101、102室持续经营至2026年3月19日止。3、阻止向相关权利人交付高泉南路18号101、102室（房产证号为汨房权证城关镇字第0××0号）。4、本案诉讼费用由华融湘江银行股份有限公司**分行承担。 一审法院认定的事实：1、2016年3月14日，***作为乙方与案外人环宇房地产公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定***租赁位于汨罗市城区院内（原医药办公楼一层仓库）用作艺术培训中心。房屋租赁合同期限为2016年3月20日起至2026年3月19日止。2、2015年10月29日，华融湘江银行**分行作为甲方与湖南环宇建筑工程有限公司作为乙方签订《最高额抵押合同》合同约定环宇建筑公司以其名下土地使用权［土地使用权证号汨国用（2015）第3××2号、湘汨政国用（2015）第1××1号、汨国用（2015）第22113-01号）］、房屋所有权［房产证号为汨房权证城关镇字第0××0号、第0××1号、第0××2号］为其于2015年10月29日至2018年10月28日期间，在华融湘江银行**分行处18600000元最高余额范围内的贷款提供抵押担保。双方于2015年10月30日，到汨罗市国土局就抵押土地使用权办理了抵押登记，他项权证号为汨抵他项2015第0××7号；到汨罗市房地产管理局就抵押房产办理了抵押登记，他项权证号汨房他证城关镇字第0××4号。3、2016年10月25日，湖南环宇建筑工程有限公司向华融湘江银行**分行申请3200000元贷款。同日，***与华融湘江银行**分行签订《最高额保证合同》，约定***为湖南环宇建筑工程有限公司于2016年10月25日至2018年10月24日期间在华融湘江银行**分行处发生的最高余额31170000元范围内的债权提供连带责任保证担保。2016年10月27日，湖南环宇建筑工程有限公司与华融湘江银行**分行签订《流动资金贷款合同》，约定湖南环宇建筑工程有限公司向华融湘江银行**分行贷款11300000元。2017年10月26日，湖南环宇建筑工程有限公司在华融湘江银行**分行处的贷款到期，湖南环宇建筑工程有限公司未依约偿还华融湘江银行**分行贷款本息，***亦未依法履行保证责任。华融湘江银行**分行向该院提起诉讼,该院于2018年10月30日作出（2018）湘0602民初4576号民事判决：“……二、华融湘江银行股份有限公司**分行对湖南熙恒建设有限公司用于抵押担保的土地使用权［土地使用权证号汨国用（2015）第3××2号、第1××1号、22113-01号），面积为3299.4363㎡］、房屋所有权［房产证号为汨房权证城关镇字第0××0号、第0××1号、第0××2号,面积为2489.37㎡］在拍卖、变卖后，就上述欠款本金及利息、罚息等在18600000元范围内享有优先受偿权……。”4、上述民事判决发生法律效力后，华融湘江银行**分行向该院申请强制执行。该院于2019年4月15日作出（2019）湘0602执98号之一执行裁定：拍卖、变卖被执行人湖南熙恒建设有限公司名下的土地使用权（汩国用（2015）第22113-01号、1××1号、30072号）和房产（汩房产证城关镇字第0××0号、0××1号、0××2号）。5、2019年11月15日，该院在汨罗市大门处**（2019）湘0602执98-1号限期协助执行通知书，告知异议人“你们现使用的湖南熙恒建设有限公司名下位于高泉南路18号101室、201室（房产证号为汩房权证城关镇字第0××0号）正在拍卖程序中，请在房屋拍卖成交或以物抵债后，将房屋无条件交付给权利人。”6、受该院委托，**方源房地产评估经纪有限公司对包括本案涉案房产（房产证号为汩房权证城关镇字第0××0号）在内的房屋进行评估，其中涉案房产估价为572.43万元。12月6日，该院依法委***网对被执行人湖南熙恒建设有限公司所有的包括案涉房产在内的房屋进行变卖产，湖南***控股实业集团有限公司竞得上述房屋。2019年12月17日，该院作出（2019）湘0602执98号之二执行裁定书，裁定被执行人湖南熙恒建设有限公司所有的位于汨罗市房屋（权证号：汩房权证城关镇字第0××0号）……归买受人湖南***控股实业集团有限公司；买受人湖南***控股实业集团有限公司可持本裁定到相关部门办理相应的过户手续。7、2021年3月9日，该院作出（2019）湘0602执98号限期腾空房屋通知书，责令***对位于汨罗市（产权证号为：汩房权证城关镇字第0××0号）两套房屋在2021年3月24日前自行腾空房屋。 一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。庭审查明案涉租赁物系第三人湖南熙恒建设有限公司名下财产，第三人湖南熙恒建设有限公司以案涉房产为其在被告华融湘江银行**分行的债务进行抵押担保，并于2015年10月30日在汨罗市国土局办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因***承租案涉租赁物时间为2016年3月14日，其在后的租赁关系不能对抗登记在前的抵押权，故该院作出的（2021）湘0602执异62号执行裁定书符合法律规定，***请求撤销该裁定书及阻止向相关权利人交付高泉南路18号101、102室（房产证号为汨房权证城关镇字第0××0号）的诉讼请求无事实与法律依据，该院依法不予支持。***腾退承租房屋后，其与第三人***所签订的《房屋租赁合同》将不可能继续履行。另***主张确认《房屋租赁合同》有效，属另一法律关系，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定判决驳回***的诉讼请求。案件受理费100元，由***负担。 二审期间，***提交了电表开户信息表、电费明细表及离婚证，拟证明涉案房屋在2016年就以***的丈夫**的名字开具了电表缴费账户，***与**因租赁合同已实际使用涉案房屋多年。华融湘江银行**分行质证认为该证据没有明确房间号，而鸿园小区有很多栋房间，不能证明以**名义开户并缴纳费用的电表所在的房屋就是涉案房屋，另外本案的抵押权成立在上诉人的租赁权之前。 二审经审查查明，本案的湖南熙恒建设有限公司系湖南环宇建筑工程有限公司更名后的公司。 双方当事人没有提供新的证据，一审认定的事实该院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。***上诉提出其与湖南环宇建筑工程有限公司签订的租赁合同真实有效，且已经实际履行并使用房屋多年，而根据“买卖不破租赁”原则，案涉房屋拍卖或者被实现抵押权并不会导致租赁权消灭。经查，根据法律规定，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼，据此案外人执行异议之诉的目的在于保护案外人对执行标的物享有的所有权免受损害，而本案中，***虽提交了证据证明案涉房屋享有实际租赁使用多年，但其所主张的权利是基于与湖南环宇建筑工程有限公司之间的房屋租赁合同而享有的对案涉被执行房屋的租赁权，其要求保护的是在租赁期内占有并使用房屋的租赁权，而并未主张对房屋享有所有权从而排除强制执行，故不属于案外人执行异议之诉所诉争的对标的物所有权的保护，因此***提起执行异议之诉的主体资格不适格，另外涉案房屋已经拍卖完毕，即执行程序已经终结，故对其起诉应当依法予以驳回，一审法院将本案进行实体审理，并判决驳回***的全部诉讼请求不当，本院依法予以纠正。综上，***的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条规定，裁定如下： 一、撤销**市**楼区人民法院（2021）湘0602民初8232号民事判决； 二、驳回***的起诉。 一审案件受理费100元，退还***；上诉人***预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长　　陈　军 审 判 员　　**镔 审 判 员　　*** 二〇二二年五月二十日 法官助理　　石　雷 书 记 员　　***