广东润民建安工程有限公司、广州艺优美文化艺术发展有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0106民初26353号

原告（反诉被告）：广东润民建安工程有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西140号华港商务大厦518房，统一社会信用代码91440000752067478W。

法定代表人：黄宏华，董事长。

委托诉讼代理人：谭力，系广东金桥百信律师事务所律师。

被告（反诉原告）：广州艺优美文化艺术发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路179号第21层自编032房-27，统一社会信用代码91440101MA5AP1WU3U。

法定代表人：宋迪，执行董事。

委托诉讼代理人：刘勇，系广东道里律师事务所律师。

原告（反诉被告）广东润民建安工程有限公司（以下简称润民公司）诉被告（反诉原告）广州艺优美文化艺术发展有限公司（以下简称艺优美公司）房屋租赁合同纠纷一案，润民公司诉请：1.艺优美公司向润民公司支付拖欠的租金65906.64元（2020年2月1日至2020年5月31日，共4个月，每月租金为16476.66元）及支付上述租金的逾期付款滞纳金3954.4元（按月分期计算，每期滞纳金以该月拖欠租金总额为本金，按每日千分之一的标准计算，分别从2020年2月5日、3月5日、4月5日、5月5日开始计算，均计至2020年5月15日止）；2.艺优美公司因拖欠租金产生的违约金49429.98元（等同于3个月的租金，属于解约违约金性质）；3.艺优美公司承担本案的律师费6000元；4.艺优美公司向润民公司支付润民公司垫付的2020年3月25日至4月24日期间的电费37.4元及2020年4月1日至5月31日期间的物业费3586元（每月1793元），合计3623.4元；5.艺优美公司承担本案的诉讼费。艺优美公司向本院提出反诉请求：1.润民公司向艺优美公司退回艺优美公司已交付的租赁保证金31380.3元；2.润民公司向艺优美公司减半支付2020年2月、3月、4月的租金，共计21968.88元（其中2月整月租金减半收取后为8238.33元、3月整月租金减半收取后为8238.33元、4月租金支付至4月20日减半收取后为5492.22元）；3.润民公司承担本案的诉讼费。本院受理后，依法进行审理，本案现已审理终结。

本案相关情况

一、租赁房屋（以下简称案涉房屋）的位置：广州市天河区中山大道西路140号华港商务大厦501房。

二、案涉房屋的规划用途：办公。

三、案涉租赁合同签订时间：2018年11月12日。

四、合同约定租赁期限：2018年11月12日至2021年12月26日。

五、合同约定的租金标准：2019年12月27日至2020年12月26日期间为16476.66元/月；

六、合同约定的租金支付方式：按月结算；乙方于每月第5日前按当月租金转账一次性支付。

七、合同约定的逾期支付租金违约金标准：每逾期一天按所欠金额的0.1%。

八、合同约定的租赁保证金金额：31380.3元。

九、合同第6.2.2条约定：承租人逾期30天以上支付全部租金、物业管理费、水电费等费用（不可抗力因素除外），出租人有权单方面解除合同。

十、合同第6.4条约定：出租人依本合同第6.2解除合同的，无需退还承租人租赁保证金，且承租人需另行向出租人支付最近一个月租金的三倍作为违约金。

十一、合同第7.4条约定：守约方依据本合同起诉违约方，违约方除依据本合同承担违约责任外，仍需赔偿守约方基于诉讼所支出的律师费、差旅费等损失。

十二、物业管理费的标准：1793元/月。

十三、艺优美公司已付租赁保证金金额：31380.3元。

十四、艺优美公司搬离案涉房屋时间：2020年5月15日。艺优美公司称其在2020年4月24日就与润民公司沟通希望搬离剩余物品，但润民公司直至5月14日才允许艺优美公司搬离上述物品。艺优美公司为证明该主张提交了润民公司、艺优美公司之间的微信聊天记录；润民公司对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。

十五、润民公司以艺优美公司欠租为由向艺优美公司发出解除合同通知的时间及艺优美公司收到的时间：均为2020年4月20日。

十六、未付租金的期间：2020年2月起未付。

十七、未付管理费的期间：2020年4月1日起未付。

十八、润民公司为本案诉讼支出律师费6000元。

十九、需要说明的其他事项：1.因为新冠××疫情，广东省人民政府于2020年1月23日启动公共卫生突发事件一级响应；于2020年2月23日调整为二级响应至2020年5月8日。2.润民公司、艺优美公司双方曾就疫情期间租金进行协商，但未能达成一致意见；庭审中，本院组织双方就疫情期间租金标准进行协商，润民公司表示2020年2月同意只收取一半租金，之后的租金坚持按合同约定的标准来收取，艺优美公司表示2020年2月、3月和4月1日计至4月20日租金应减半收取。3.艺优美公司称案涉房屋用于经营线下幼儿舞蹈培训；润民公司称不清楚艺优美公司的实际用途，确认在艺优美公司搬离时案涉房屋内有大的舞蹈镜。4.艺优美公司同意向润民公司支付润民公司第四项诉请中的电费。5.微信协商交还案涉房屋的情况：2020年4月24日，艺优美公司询问润民公司能不能先搬离空调、柜子，搬离东西不影响法律途径解决问题等，润民公司未回复；2020年4月27日，艺优美公司询问润民公司马上5月了现在最终答复是什么？润民公司回复之前通知都讲按合同处理，否则按法律程序走。

判决结果

本院认为：润民公司以艺优美公司欠租为由发出解除合同通知后，艺优美公司并未对解除合同提出异议，应认定双方合同已经于2020年4月20日解除。关于润民公司的第一项和第二项诉讼请求和艺优美公司的反诉请求，第一，艺优美公司身为负有交还案涉房屋义务的承租人，应及时交还案涉房屋给润民公司，润民公司作为出租人也应尽到防止损失扩大的义务，从艺优美公司提交的证据微信聊天记录来看，案涉房屋在合同解除后未能及时交接的主要责任在于润民公司，次要责任在于艺优美公司。第二，根据广东省人民政府在2020年发出的关于新冠××疫情的突发公共卫生事件一级响应、二级响应的客观情况，结合艺优美公司所述的承租案涉房屋后的经营用途、双方约定的租赁期间，根据日常生活经验法则判断，上述新冠××疫情对于艺优美公司使用案涉房屋必然会产生负面的影响，已经超出正常的商业风险范围，鉴于此，本院根据公平原则，充分考虑新冠××疫情期间防控影响程度等情况，结合双方对于合同解除后交还案涉房屋问题的协商情况及履行减损义务的情况，综合本案案情酌情认定由艺优美公司向润民公司支付2020年2月1日至2020年4月27日期间租金及占用费31300元和解约违约金24715元；润民公司向艺优美公司退还租赁保证金31380.3元。艺优美公司未按时支付上述租金，主要系受新冠××疫情影响导致经营困难的原因，从这方面而言并无主观恶意，本院基于公平原则，综合本案案情对润民公司要求艺优美公司支付逾期付租滞纳金的诉请不予支持。关于润民公司的第四项诉请，艺优美公司同意支付其中电费37.4元，故本院对润民公司要求艺优美公司支付电费37.4元的诉请予以支持；参照前述租金及占用费的认定意见，本院对润民公司要求艺优美公司支付2020年4月1日至27日期间物管费1613.7元（1793元/月÷30日×27日）的请求予以支持。关于润民公司要求艺优美公司支付律师费6000元的诉请，合法有据，本院予以支持。

综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

一、广州艺优美文化艺术发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向广东润民建安工程有限公司支付2020年3月1日至2020年4月27日期间租金及占用费31300元。

二、广州艺优美文化艺术发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东润民建安工程有限公司支付解约违约金24715元。

三、广州艺优美文化艺术发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东润民建安工程有限公司支付物管费1613.7元，电费37.4元。

四、广州艺优美文化艺术发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东润民建安工程有限公司支付律师费6000元。

五、广东润民建安工程有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州艺优美文化艺术发展有限公司退还租赁保证金31380.3元。

六、驳回广东润民建安工程有限公司的其他诉讼请求。

七、驳回广州艺优美文化艺术发展有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费2878元，由广东润民建安工程有限公司1456元，广州艺优美文化艺术发展有限公司负担1422元。反诉受理费566元（已减半收取），由广东润民建安工程有限公司负担333元，广州艺优美文化艺术发展有限公司负担233元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员　秦　雯

二〇二一年八月二十三日

书记员　牛立萍

谢丽军