山东幸福实业有限公司、烟台明远物业管理有限公司建设用地使用权纠纷二审民事裁定书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）鲁06民终697号

上诉人（原审原告）：山东幸福实业有限公司，住所地：烟台市芝罘区幸福中路62号。

法定代表人：王**发，董事长。

委托诉讼代理人：郑德龙，山东德衡（烟台）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：寻广言，山东辰静律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：烟台明远物业管理有限公司，住所地：烟台市环山路130号。

法定代表人：高文永，总经理。

被上诉人（原审被告）：烟台金光城建有限公司，住所地：烟台市莱山区观海路75号附2号。

法定代表人：王东亮，总经理。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：张宗魁，山东君孚律师事务所律师。

上诉人山东幸福实业有限公司（以下简称幸福实业）因与被上诉人烟台明远物业管理有限公司（以下简称明远物业）、烟台金光城建有限公司（以下简称金光城建）建设用地使用权纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初4602号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人幸福实业上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院进行审理。事实与理由：一、原审裁定认定事实与客观实际情况严重不符。上诉人原审起诉所涉停车场除位于祥和综合楼东面外，大部分位于综和楼南面，即东面及南面均有。南面车位在烟台市自然资源规划局芝罘规划管理办公室提供的最初项目规划图纸中有明确标注，该部分车位即属于规划用于停放汽车的车位。原审法院未经开庭审查，未经实地调查，径自认定“本案所涉停车场位于祥和综合楼东面”，无视位于综合楼南面的大部分车位，认定事实错误，更改了上诉人起诉主张的车位范围。二、上诉人具备原审诉权，起诉主体适格一方面，对于祥和综合楼南面的车位。涉案综合楼属上诉人与第三方合作开发建设，上诉人所属地块已办出独立的房屋产权证及土地使用权证。对于上诉人所属祥和综合楼南面的车位，已在最初项目规划图纸中有明确标注，该部分车位即属于规划用于停放汽车的车位，并非是占用业主共有的道路或者其他场地自行规划的车位。故该部分车位所有权属于上诉人所有。祥和综合楼房屋的出售，业主的实际入住，并没有伴随着车位的一并处分。房屋买卖合同并没有约定车位的出售、附赠、出租等处分内容，车位的所有权依法仍属上诉人所有。另一方面，对于祥和综合楼东面的车位，虽然规划图纸中没有标注，但作为上诉人实际管理的范围，上诉人有权对该部分车位进行管理，有权自行管理或委托物业公司进行管理。

被上诉人明远物业、金光城建答辩称，上诉人不具备起诉资格，并非本案适格主体，一审裁定正确，应当予以维持。

幸福实业向一审法院起诉请求：1.判令烟台市芝罘区幸福路126号、幸芝里162号的停车场（含100个车位）归原告管理使用收益；2.两被告停止侵害原告对涉案停车场车位的管理经营；3.两被告赔偿原告经济损失480000元；4.两被告承担诉讼费用。

一审法院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案所涉停车场位于祥和综合楼东面，并非规划用于停放汽车的车位；且涉案祥和综合楼绝大部分房屋均已出售且业主均已实际入住，故原告并非本案适格主体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，一审法院于2020年10月24日裁定：驳回原告山东幸福实业有限公司的起诉。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交房屋买卖合同三份，证实涉案车位并没有伴随房屋买卖对外出售。二被上诉人质证称：对买卖合同真实性无法确认，但从合同来看出卖方是幸福居民委员会，并非上诉人，与本案无关。该合同也无法证明上诉人对涉案车位享有所有权；上诉人提交证明一份，证实上诉人是幸福居委会改制，与幸福居委会是同一主体。被上诉人对此质证称：上诉人是2003年改制的，但合同是2016年签订，且依旧是幸福居委会名义签订；上诉人提交缴纳土地出让金的单据、关于祥和综合楼土地分割的说明及证明，证明上诉人享有涉案车位所有权和管理使用收益权，具备诉讼主体资格。被上诉人质证称：对单据真实性不清楚，但从该证据内容看，支出方是王**发，收款人是烟台市经济适用房发展中心莱山区开发二部，不能证明上诉人所陈述的缴纳土地款的相关内容。因为正常缴纳土地款的话是由缴纳方直接缴纳至财政，通过该专票反而证明上诉人并不是涉案标的开发者。说明及证明是复印件，真实性不清楚，且双方两个主体均没有上诉人，和上诉人无关。当事人再未能提交其他新证据。

本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由，以及二被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：上诉人作为本案原告起诉主体是否适格。上诉人主张其与烟台市经济适用房发展中心莱山区开发二部合作开发祥和综合楼，其基于开发行为获得该地块部分土地使用权，享有涉案车位的所有权和管理使用收益权，故具备诉讼主体资格。上诉人为证明其主张，提交了缴纳土地出让金的单据、《关于祥和综合楼土地分割的说明及证明》（签订时间为2014年），并提交3份《房屋买卖合同》（签订时间分别为2014年、2016年、2019年）证明其虽对外出售房屋但并未出售车位，其仍有权对涉案车位进行管理。对此本院认为，上述证据中载明的当事人均不是上诉人，而是幸福居民委员会。上诉人虽提交幸福街道办事处出具的证明证实幸福居委会于2003年10月18日改制为山东幸福实业有限公司，但其在改制后仍以幸福居委会名义签订上述协议，且上诉人二审庭审中认可涉案不动产证登记在幸福居委会名下，故上诉人作为本案原告起诉，主体不适格。一审法院裁定驳回起诉，并无不当，应予维持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　栾建伟

审判员　　曹红岩

审判员　　于　青

二〇二〇年三月四日

书记员　　王　玥