上诉人承德市天丰生物工程有限公司与被上诉人承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

河北省承德市中级人民法院

民事案件判决书

（2016）冀08民终2845号

上诉人承德市天丰生物工程有限公司因与被上诉人承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服承德市鹰手营子矿区人民法院（2016）冀0804民初309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人承德市天丰生物工程有限公司的委托诉讼代理人钱利军，被上诉人承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司的委托诉讼代理人徐学武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人承德市天丰生物工程有限公司上诉请求为：1,请求撤销一审判决;2,要求发还,改判或驳回被上诉人的诉讼请求。3，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：1，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人已不是诉争租赁物的所有权人，不属于本案适格主体，其无权要求解除租赁合同。2，被上诉违反租赁合同中的供电义务，违约在先，导致上诉人未按时交纳租金。

承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人拒绝缴纳租金，已构成根本违约，且上诉人自行改变用电方式，电力迁改行为与被上诉人无关。要求驳回上诉，维持原判。 承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司一审的诉讼请求和理由为：原告于2008年3月份依法受让东风煤矿破产资产后，将原东风煤矿燕山生化制品厂厂房及院落出租给被告使用，年租金7000.00元，被告拖欠租金至今。后因政府统一规划收储土地，征收了包括被告承租的燕山生化制品厂厂房及院落在内的原东风煤矿所有资产，为及时履行征收协议，原告与被告协商要求解除租赁合同，但被告拒绝迁出房屋。原告认为现因客观条件改变，双方无法继续履行租赁协议，请求法院判决解除原、被告之间的租赁合同关系，责令被告立即腾空并返还占用原告所有的原东风煤矿燕山生化制品厂厂房及院落，并给付2008年3月至2016年4月的租金56583.00元。

承德市鹰手营子矿区人民法院一审判决认定：原告承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司（甲方）与被告承德市天丰生物工程有限公司（乙方）于2008年3月4日签订了厂房租赁协议，协议约定将位于东风煤矿原燕山生化制品厂的厂房出租给被告，租赁期限为30年，出租期自2008年3月4日起至2037年3月3日止，租金每年7000.00元，应于每年3月4日以前支付当年租金，在租赁期限内，甲方不可单方终止本合同。该协议履行过程中，被告于2008年6月8日向原告交纳了2008年4月至2009年4月的租金7000.00元，于2011年1月6日向原告交纳了2009年4月至2010年4月的租金7000.00元，于2011年12月8日向原告交纳了2010年4月至2011年4月的租金7000.00元，共计21000.00元。该租赁物被告一直使用至今，被告未向原告支付自2011年4月以后的租金。另查明，本案所涉租赁物原系承德市东风煤矿财产，承德市东风煤矿破产后，原告通过公开竞买取得了承德市东风煤矿净资产（不含土地），并于2009年3月30日与承德市东风煤矿破产管理人签订了协议书。再查明，原告承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司于2015年8月24日因租赁合同纠纷向本院提起诉讼【案号为（2015）鹰民初字第652号】，要求解除与被告承德市天丰生物工程有限公司之间的租赁合同，要求被告腾空并返还原告所有的原东风煤矿生化制品厂厂房及院落，要求被告承德市天丰生物工程有限公司支付2008年3月至2015年8月份的租金共计52470.00元，该案因原告经本院合法传唤未到庭，本院裁定按撤诉处理。（2015）鹰民初字第652号案件结案至今被告承德市天丰生物工程有限公司仍未向原告支付拖欠的租金。一审法院认为，原告承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司与被告承德市天丰生物工程有限公司签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，租赁协议合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。因合同具有相对性，承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司系租赁协议的甲方，其作为原告提起诉讼符合法律规定。原、被告双方虽然约定在租赁期限内，甲方不可单方终止本合同，但是被告在使用租赁物期间未按照租赁协议约定的期限支付租金，其行为已构成违约。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同。原告于2015年8月24日以诉讼的形式向被告主张租金，被告仍未支付，因此原告要求解除租赁协议符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告继续占有租赁房屋无法律依据，故原告要求被告返还该房屋及院落的请求本院予以支持。被告主张其与原告公司职员口头约定，2011年4月份以后不需要交租金的事实，但未能提交相关证据予以证明，对此本院不予支持。被告主张2013年以前的租金已过诉讼时效，原告就此未能提供诉讼时效中断或中止的证据，因此被告该主张应予支持。故被告应当向原告支付2014年度以后的租金。一审法院判决：一、解除原告承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司与被告承德市天丰生物工程有限公司于2008年3月4日签定的房屋租赁协议；二、被告承德市天丰生物工程有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出并返还原告原东风煤矿燕山生化制品厂厂房及院落；三、被告承德市天丰生物工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司2014年1月1日至2016年4月1日的租金15741.00元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1214.58元，减半收取607.29元，由原告承德市鹰手营子矿区安保君江商贸有限公司承担437.29元，被告承德市天丰生物工程有限公司承担170.00元 经审理,二审所查明的事实及采信的证据与一审查明的事实和采信的证据一致。二审期间当事人未向法庭提供新的证据。

本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否具备诉讼主体资格,以及双方所签订的租赁合同是否应当解除。被上诉人在取得租赁物所有权后，将租赁物出租给上诉人。在合同履行过程中，被上诉人与承德市鹰手营子矿区土地收储中心签订了买卖协议，将该租赁物出卖，并在买卖协议中约定，先付部分款项，待出卖方将所出卖的房屋清空后余款再全部付清。因出卖的房屋未实际交付，故上诉人仍具备本案的诉讼主体资格。上诉人在履行租赁合同过程中将用电性质自行变更，与被上诉人负责用电无关，其以此作为拒绝缴纳租赁费的理由不充分。上诉人未按租赁合同约定缴纳租赁费用已构成根本违约，被上诉人要求依法解除合同的诉讼请求应予支持。 综上所述，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，承德市天丰生物工程有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1214.58元，由上诉人承德市天丰生物工程有限公司承担。 本判决为终审判决。

审判长　刘音审判员于相成代理审判员付相如

书记员　刘　　　　　　 明　　　　　　 喆