**与内蒙古驼龙实业有限公司、包头泰兴建筑工程有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

包头市中级人民法院

民事判决书

（2018）内02民终1986号

上诉人（原审原告）:**,住内蒙古自治区包头市。

被上诉人（原审被告）：内蒙古驼龙实业有限公司。

法定代表人：张某。

委托诉讼代理人：郝某，内蒙古天祺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贺某，内蒙古天祺律师事务所律师。

原审被告：包头泰兴建筑工程有限责任公司。

法定代表人：鲁某，该公司董事长。

原审第三人：程某，住内蒙古自治区包头市。

上诉人**因与被上诉人内蒙古驼龙实业有限公司（以下简称驼龙公司）、原审被告包头泰兴建筑工程有限责任公司（以下简称泰兴公司）、原审第三人程某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2018）内0207民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**，被上诉人驼龙公司的委托诉讼代理人郝某，原审被告泰兴公司的法定代表人鲁某，原审第三人程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，**和驼龙公司签订的《包头市九原区黄草洼城中村改造拆迁补偿安置协议》对双方都有约束力，当事人不得擅自变更或者解除协议。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，**应当优先取得补偿安置房屋。双方签订的拆迁安置补偿协议是合法有效的，应当履行。租房费也应当支付给**。

驼龙公司辩称，**不享有包括优先权在内的任何权益，驼龙公司对未能签订回迁协议不存在过错。驼龙公司以涉案房屋抵顶工程款的行为合法，泰兴公司向程某出售房屋的行为与驼龙公司无关。租房费是对被拆迁人的补偿，被拆迁人高元支已经去世，去世时起已经无需租房，驼龙公司不应当向**支付房租。

泰兴公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，**不享有涉案房屋的所有权，该房屋不是高元支的遗产。驼龙公司顶账出售涉案房屋给泰兴公司，泰兴公司出售房屋给程某的行为都是合法的。请求依法驳回**的上诉请求。

程某述称，同意一审判决。

**向一审法院起诉请求：1、要求确认驼龙公司、泰兴公司与程某买卖黄草洼安置楼3号楼2单元204号楼房的行为无效；2、驼龙公司履行拆迁安置补偿协议与**签订回迁房安置协议并交付**黄草洼安置楼3号楼2单元204号楼房；3、驼龙公司从2013年5月1日至实际交房之日按每月800元的标准支付**房租；4、诉讼费由驼龙公司、泰兴公司承担。

一审法院认定事实：为推进包头综合物流园项目建设，加快黄草洼城中村的整体改造工作，九原区于2011年3月成立了包头综合物流园项目征迁指挥部，该项目的征地、拆迁、安置由驼龙公司负责具体实施。黄草洼村民高元支的一处房产在该项目需征地、拆迁范围内。诉讼中，**提交了一份**1与包头综合物流园项目拆迁指挥部签订的《包头市九原区黄草洼城中村改造地上建筑物附着物拆迁安置补偿协议书》(协议书中无乙方签字、无签订时间)，以及一份黄草洼城中村改造房屋拆迁核实认定单（此认定单房屋所有者姓名一栏中为高元支；房屋所有人确认一栏中姓名为代理人**）和一份黄草洼村拆迁补偿款核算单（此核算单户主签字一栏中为**1；落款时间为2011年4月20日），驼龙公司提供了**1与包头综合物流园项目拆迁指挥部签订的《包头市九原区黄草洼城中村改造地上建筑物附着物拆迁安置补偿协议书》一份，该协议乙方为**1，乙方签字处签有**的名字。该协议约定内容为：由驼龙公司拆除**1在黄草洼村的房院一处，补偿款为69050元，房屋拆除后付50%，剩余50%作为购买回迁房的预付款，拆迁完毕后由**1选定回迁房屋，并与驼龙公司签订《回迁房安置协议》，回迁房交房时按多退少补原则一次性完成支付，方可办理入住手续。**1于2011年8月21日去世。2014年10月20日，**的次子**2作为代理人填写了入住流程单和安置楼预选房单，所选房为安置楼3号楼2单元204号楼房（面积48.88平方米），因**不能提供继承公证书，故驼龙公司未与**签订《回迁房安置协议》，驼龙公司也未收取**补交的房款。在黄草洼安置楼交款通知单内有“请在-年-月-日-时（未填写时间）之前将补交房款交回回迁楼分配财务小组，逾期未交回房款的视为回迁户自动放弃此轮分配。在财务组约定在20日内仍未交清房款的，视为自动放弃安置房分配，驼龙公司有权自行处理房屋的约定”的表述。驼龙公司于2015年1月26日将部分房屋交付泰兴公司，抵顶其所欠的部分工程款，其中包括本案争议的房屋。泰兴公司于2015年10月23日将本案争议的房屋以112424元的价格（泰兴公司提供的收据两张的总金额）出售给黄草洼村村民程某，并给程某的妻子**秀出具了收据一张，收据内容为收到**秀房款24440元，同时将驼龙公司给泰兴公司出具的87984元的房款收据交给了程某。2015年11月26日，包头市路诚公证处出具了（2015）包路诚证内民字第2930号公证书，该公证书证明**1的遗产由其二弟**枝、三弟**共同继承。2016年4月6日，包头市路诚公证处再次出具了（2015）包路诚证内民字第2930号公证书，该公证书在内容上有所变更，增加了继承人**女，并且**女放弃对本案诉争财产的继承，经一审法院向公证处调取，**女出具了放弃声明。该份公证书的最后证明内容仍为**1的遗产由其二弟**枝、三弟**共同继承。**枝于2016年5月23日死亡，其唯一的继承人**成放弃对本案标的物的“继承”，并由包头市路诚公证处出具（2016）包路诚证内民字第1498号公证书。另查明，该案诉争房屋由第三人程某于2016年装修并入住至今。

一审法院认为，对于本案的主体，**1的法定继承人有**、**女、**成，**女、**成均通过公证的方式放弃了对该案诉争财产的继承，故无需追加成共同原告，**的主体资格适格。对于**的第一、二项诉讼请求：即要求确认驼龙公司、泰兴公司与程某买卖黄草洼安置楼3号楼2单元204号楼房的行为无效、要求驼龙公司履行拆迁安置补偿协议与**签订回迁房安置协议并交付**黄草洼安置楼3号楼2单元204号楼房。**认为该房已经由其经过选房等程序选走，应为**所有，驼龙公司均无权处分该房屋。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（三）第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对于**要求确认驼龙公司、泰兴公司与程某签订的合同无效的诉请，不予支持；**1与包头综合物流园项目拆迁指挥部签订的《包头市九原区黄草洼城中村改造地上建筑物附着物拆迁安置补偿协议书》，仅是对安置补偿的方式达成的协议书，并没有对具体安置补偿的房屋进行约定，虽然**的次子**2作为代理人填写了入住流程单和安置楼预选房单，所选房为**主张的房屋，但该行为仅是对房屋进行预选，最终安置房屋应以《回迁房安置协议》为准。因双方并未实际签订《回迁房安置协议》进行确认，且该房已经被驼龙公司于2015年1月26日交付泰兴公司抵顶其所欠的工程款，泰兴公司出售给第三人程某，第三人支付了合理的对价，该房已经交付且装修并入住至今，故**要求驼龙公司履行拆迁安置补偿协议并交付该房屋的诉请不予支持。一审法院在审理过程中曾向**释明并询问是否变更诉讼请求，**坚持其诉讼请求。对于**的第三项诉讼请求：驼龙公司从2013年5月1日至实际交房之日按每月800元的标准支付**房租。因该房租是对被拆迁人租房费用的一种补偿，被拆迁人**1已经去世，从其去世时起已经无需租房，故**作为其继承人无权要求驼龙公司支付租房费用，故该项诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（三）》第三条的规定，判决：驳回**的诉讼请求。案件受理费1040元，（**已预交），由**负担。

经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点一是驼龙公司是否应向**交付涉案回迁安置房屋；二是涉案回迁安置房屋买卖是否有效；三是驼龙公司是否应向**支付房租。现分述如下：

（一）关于驼龙公司是否应向**交付涉案回迁安置房屋问题。驼龙公司因开发包头综合物流园项目而征拆了**1的房屋，根据双方提交的《包头市九原区黄草洼城中村改造地上建筑物附着物拆迁安置补偿协议书》、《黄草洼城中村改造房屋拆迁核实认定单》、《黄草洼村拆迁补偿款核算单》、《黄草洼安置楼预选房单》、《入住流程单》、《黄草洼安置楼交款通知单》等证据，驼龙公司作为该项目拆迁安置的具体实施人，有义务对**1进行安置。**提供的证据能够证明高元某1去世后涉案遗产由其继承。结合驼龙公司在**1去世后支付给**房屋拆迁补偿款、租房费，并预留房屋拆迁补偿款的50%作为购买回迁房的预付款的事实，驼龙公司应当将《黄草洼村安置楼预选房单》确认的面积为48.88平米、房号为3号楼2单元204楼房的回迁安置房屋交付给**。因涉案回迁安置房屋已被顶账出售，驼龙公司应参照《黄草洼村安置楼预选房单》确定的回迁安置房屋(面积为48.88平米、房号为3号楼2单元204楼房)为**安置同地段、面积为48.88平米的二层回迁安置楼房，但鉴于二审中，双方当事人均同意安置涉案回迁安置房屋的楼上一层，即3号楼2单元304号楼房，因此，驼龙公司应将黄草洼安置楼3号楼2单元304号楼房安置给**。至于房屋差价问题，可另行解决。一审法院认为**仅是对涉案回迁安置房屋进行预选、最终安置应以《回迁安置协议》为准而判决驳回**的此项诉讼请求错误，本院予以纠正。

（二）关于涉案回迁安置房屋买卖是否有效问题。驼龙公司擅自将**选定的回迁安置房屋顶账给泰兴公司的行为存在过错，但**在选定回迁安置房屋后没有提供其是完全继承人的相关证据也是导致该回迁安置房屋被顶账出售给程某的原因之一，同时考虑涉案回迁安置房屋已由程某装修入住且实际占有，不宜认定程某购买涉案房屋的行为无效。一审法院对**的此项请求不予支持正确，本院对**主张涉案回迁安置房屋买卖行为无效的上诉请求不予支持。

（三）关于驼龙公司是否应向**支付房租的问题。**提供的公证书等证据能够证明其于2016年6月13日取得完全的继承权，此时，驼龙公司应向**履行交付涉案回迁安置房屋义务，涉案回迁安置房屋亦可由**居住或为其带来他经济利益，但驼龙公司将涉案回迁安置房屋顶账给泰兴公司，未能履行交房义务，应就此行为给**造成的损失承担赔偿责任，故对**主张房租损失的诉讼请求，从其取得完全继承权起予以支持。一审法院认为**从去世起无需租房、**作为继承人无权要求租房费而判决驳回**此项请求错误，本院予以纠正。驼龙公司应当从2016年7月至实际交付房屋之日，按照每月800元的标准支付给**房租。

综上所述，**的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院判决驳回**的全部请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2018）内0207民初248号民事判决；

二、内蒙古驼龙实业有限公司于本判决生效后三十日内向**交付黄草洼安置楼3号楼2单元304号楼房；

三、内蒙古驼龙实业有限公司于本判决生效后三十日内给付**房租费（自2016年7月1日起至回迁安置房屋交付之日止按照每月800元标准给付）；

四、驳回**的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费总计2080元，由内蒙古驼龙实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长   边 学 武

审 判 员   胡 鹏 芳

审 判 员   青格乐图

 

二○一九年五月十日

法官助理   张　　璐

书 记 员   张　　蕾

书记员张蕾

附：本判决适用的法律规定：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。