***、安徽泰睿置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

安徽省阜阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖12民终3776号

上诉人（原审原告）：***,男,1993年2月7日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。

委托诉讼代理人：张得利，安徽恒言律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽泰睿置业有限公司（以下简称泰睿公司）住所地安徽省阜阳市中市办事处界首路**锦华名郡**商住楼**，统一社会信用代码913412003488220640。

法定代表人：李井坤，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：丁成龙，该公司总经理助理。

委托诉讼代理人：王伟，安徽风采律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人安徽泰睿置业有限公司（以下简称泰睿公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2020）皖1204民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理结束。

***上诉请求：撤销阜阳市颍泉区人民法院（2020）皖1204民初1312号民事判决，发回重审或改判解除双方签订的车位租赁协议并赔偿损失和违约金60000元。事实与理由：1.案涉租赁协议租赁期限至2087年1月17日，违反法律规定，应属无效；2.案涉地下车位属人防工程，开发商无权出售或出租；3.新冠疫情发生时，泰睿公司已逾期交付三个多月，政府治理环保也不能作为延期交付的理由，且泰睿公司刚交付一期、二期至今尚未交付，一审认为泰睿公司属轻度违约明显不妥。综上，一审认定事实与适用法律均存在错误，依法应予撤销。

泰睿公司答辩称：1.一审法院认定协议有效，事实清楚，涉案租赁合同并没有超过二十年，根据合同约定，租赁是2019.10.1-2039.10.1，到期后是续约免费使用，租赁期限符合法律规定。2.涉案车位为非人防车位，无论是人防车位还是非人防车位均可出租。3.因涉案项目建设期间先后经历了环保政策性停工，新冠疫情等不可抗力因素，加上市政配套设施没有按计划完成施工，正是这些因素导致项目建设的逾期和车位的逾期交付，这些显然不是泰睿公司的过错造成的。4.原审法院适用法律正确，根据本案实际情况，一审法院适用九民纪要及合同法相关规定完全正确。综上，***的上诉理由不能成立，依法应予驳回。

***向一审法院起诉请求：1.解除***与泰睿公司签订的《翰林华府车位租赁协议》；2.泰睿公司返还***支付的租金150000元并赔偿损失40000元；3.判令泰睿公司支付违约金18000元。

一审法院查明事实：2018年11月11日，***与泰睿公司签订一份《翰林华府车位租赁协议书》。该协议主要内容约定：“甲方：泰睿公司…乙方：***…一、车位租赁的基本情况，乙方所租车位位于“翰林华府”第0134号。乙方租用本车位期限为20年，自2019年10月1日起至2039年10月1日止。此车位到期后自动续约，免费使用年限终止为2087年1月17日。二、计价方式与价款，双方约定该车位租赁总价款为150000元。…四、交付期限，甲方应当于2019年10月1日前，按有关规定经验收合格，交付乙方使用。…五、甲方延期交付的违约责任。…(2)逾期超过九十日，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方在三十个工作日内退还全部己付款，并按千分之一的车位款向乙方支付违约金；乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付车位款万分之一的违约金…”。租赁协议签订之日***支付给泰睿公司车位款150000元，泰睿公司至一审宣判仍未交付车位。

泰睿公司已向***支付2019年11月份一个月的违约金1596元［其中车位违约金一个月450元（150000元×0.1‰×30天）住房违约金1146元（764383元×0.05‰×30天）］。一审庭审中，泰睿公司愿意继续支付给***违约金至实际交付之日止。

涉案项目位于翰林华府小区，东临光华路，西临前张路，南临姚营路，西临双河路。工程于2017年开工建设。2019年12月竣工验收合格，2020年4月通过竣工验收备案，４月29日泰睿公司向涉案项目小区业主发出书面交房通知。

涉案项目市政配套道路设施建设至今没有完工，对此阜阳市颍泉区重点工程建设管理局2020年5月21日出具“关于光华路（双河路—姚营路）段情况说明”，内容为光华路（双河路—姚营路）工程于2020年3月19日进场施工，计划2020年10月中旬建成通车。涉案项目配套电力设施2020年5月底刚投入使用，对此阜阳市颍泉区电力设施建设协调领导小组2020年5月20日出具“情况说明”，内容为欧阳变电站位于北侧，于2019年1月开工建设，计划于2020年5月底投运送电。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时参照最高人民法院法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”。本案中，***与泰睿公司签订的房屋买卖合同及车位租赁协议均是双方当事人的真实意思表示，且已支付了价款，双方应当遵照履行。泰睿公司未能按约定期限向***交付车位属于违约，但泰睿公司逾期交付，客观上受到了市政配套的道路、电力等设施没有如期跟进的影响，后期又受到新冠××疫情防控的影响，这些都不是泰睿公司所能左右的因素，对因此造成的违约后果应当综合考虑。本案租赁协议明确双方是车位租金150000元，不是购买车位的价款，且泰睿公司已向***承担了违约责任支付了一定数额的违约金，泰睿公司属轻度违约。同时，根据***提供的现场车位照片和关于车位主体框架已建成的陈述，结合泰睿公司提供的工程竣工验收备案表，能够证明在本案一审庭审后，泰睿公司已达到了对房屋和车位交付的基本条件，因此，逾期交付不影响***的合同目的实现，对***要求解除车位租赁协议并要求泰睿公司赔偿损失40000元的诉讼请求，一审法院不予支持。

关于***要求泰睿公司支付违约金18000元的问题，按照双方协议第五条规定，***的违约金为（150000元×0.1‰）/日，即为15元/日，自2019年10月2日起至诉讼之日止，应为3285元（15元/日×219天），一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、安徽泰睿置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付***违约金3285元（返还时扣除已支付的450元）；二、驳回***其他的诉讼请求。案件受理费减半收取2210元，由***负担2175元，安徽泰睿置业有限公司负担35元。

二审中，***提供四张照片，拟证明涉案工地依然没有完工，车位无法交付。

泰睿公司质证认为，该组照片有三张拍的是地面情况，不能证明车位建设情况，另一张拍摄的与实际情况不符。

泰睿公司提交照片两张，证明车位已基本建成，可以交付。

***质证认为，车位上无标线图，无消防设施，达不到交付条件。

鉴于双方当事人对以上照片的真实性均不持异议，本院对双方所举证照片的真实性予以认定。以上照片整体显示，案涉小区主体工程业已完工，路面、绿化等配套工程尚未结束，案涉车位未完全达到交付条件。

当事人对一审所列证据均未提出新的质证意见，本院对一审证据的认证意见与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点为，1.案涉车位租赁协议是否有效；2.若车位租赁协议有效，应否予以解除。

对于焦点一。1.***虽上诉称案涉车位为人防工程，但并未提供证据予以证明，依法应承担举证不能的后果。即便该车位系人防工程，依照《人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，涉案车位由泰睿公司投资建设，该公司对涉案车位享有平时使用权，并享有转让平时使用权获取收益的权利。泰睿公司向***转让地下车位的使用权，不违反物权法、防空法等法律、法规的禁止性规定。2.租赁协议载明“乙方（***）租用本车位期限为20年”，租期未超过法律规定的最高出租期限；至于泰睿公司是否同意***在租期届满后免费使用，则属于当事人对自身民事权益的处置。故案涉车位租赁协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制规定，***主张案涉地下车位租赁协议无效，缺乏法律依据。

对于焦点二。诚实信用原则是民商法的基本原则，人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量违约过错程度、违约行为形态等因素，合理判定。尽管我国合同法坚持严格责任原则，在确定是否违约时不考察违约方是否具有过错，但并不意味着过错在合同法中没有任何意义，在考察约定的解除条件是否成就时，要考察违约方的过错程度是轻微过失、严重过失还是故意，如果仅是轻微过失，一般不宜认定解除合同成就。本案中，虽然泰睿公司存在逾期交付车位的违约行为，但该违约行为客观上受到响应政府治理大气污染号召停工151天，政府配套道路、电力等设施施工制约工程进度等因素的影响；且违约行为发生后，泰睿公司愿意承担违约赔偿责任，并努力克服上述不利因素及新冠疫情防控的叠加影响，积极推进工期进度，已达到车位交付的基本条件。以上事实可以认定泰睿公司不存在违约的故意或严重过失。一审法院综合双方当事人签约时的主观动机与客观情势、泰睿公司违约行为形态、过错程度及违约行为后果，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，认定泰睿公司违约程度显著轻微，不影响合同目的实现，对***有关解除车位租赁协议的诉讼请求不予支持，并无不当。

综上，***的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1300元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　许汝佺

审判员　　罗亚敏

审判员　　姚　莉

二〇二〇年十月三十日

法官助理刘梦李

书记员徐玉洁

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。