余姚市城郊公路养护有限公司
某某、杭州满溢投资有限公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
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浙江省宁波市中级人民法院
民事判决书
（2021）浙02民终5629号
上诉人（原审原告）：***，男，1971年10月1日出生，汉族，住浙江省余姚市兰江街道江南新城东区。
委托诉讼代理人：王琦，浙江欧硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州满溢投资有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区闻堰街道戈雅街3-3。
法定代表人：何丽娜，该公司经理。
委托诉讼代理人：韩春江，男，该公司员工。
原审第三人：浙江龙门钢结构有限公司。住所地：浙江省余姚市牟山镇新东吴村。
诉讼代表人：瞿国伟，该公司管理人工作小组负责人。
委托诉讼代理人：纪周成，浙江海浩律师事务所律师。
原审第三人：余姚市五洲金属制品有限公司。住所地：浙江省余姚市牟山镇新东吴村。
法定代表人：余文富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊杰，余姚市姚南法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：余姚市城郊公路养护有限公司。住所地：浙江省余姚市子陵路117号。
法定代表人：夏亚珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊杰，余姚市姚南法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：余姚市姚洲物资有限公司。住所地：浙江省余姚市凤山街道子陵路63号。
法定代表人：夏亚珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊杰，余姚市姚南法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：杨文军，男，1966年12月20日出生，汉族，住浙江省余姚市。
委托诉讼代理人：熊杰，余姚市姚南法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：夏亚珍，女，1968年6月12日出生，汉族，住浙江省余姚市。
委托诉讼代理人：熊杰，余姚市姚南法律服务所法律服务工作者。
上诉人***因与被上诉人杭州满溢投资有限公司（以下简称满溢公司）、原审第三人浙江龙门钢结构有限公司（以下简称龙门公司）、余姚市五洲金属制品有限公司（以下简称五洲公司）、余姚市城郊公路养护有限公司（以下简称城郊公司）、余姚市姚洲物资有限公司（以下简称姚洲公司）、杨文军、夏亚珍案外人执行异议之诉一案，不服浙江省余姚市人民法院（2021）浙0281民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持其全部一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。本案发生租赁关系的主体是***与案涉房屋所有权人姚洲公司；租赁合同中姚洲公司的公章系姚州公司法定代表人夏亚珍所盖，且夏亚珍指定租金收款账户，夏亚珍与杨文军系夫妻关系，杨文军也是姚州公司员工，夏亚珍对该租赁关系是认可的。二、一审判决适用法律错误。案涉房产抵押权设立在租赁关系之后，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立之前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响，案涉租赁关系继续有效。请求支持其上诉请求。
满溢公司辩称，***诉称的租赁关系实际系其与余姚市龙门客栈之间的承包经营关系，案涉房产所有权人系姚洲公司，姚洲公司与余姚市龙门客栈签订的租赁合同明确约定不得转租，且租赁合同已于2017年8月31日届满。***虽提出对转租合同进行变更的约定，但未提出相关证据证明，即便变更真实，也属无效。请求驳回***的上诉请求。
龙门公司述称，一、龙门公司经法院裁定已进入破产清算程序，管理人已认定满溢公司的债权；二、龙门公司非本案直接利害关系人，管理人将根据实际情况及满溢公司的申报调整其债权金额。请求依法裁判。
五洲公司、城郊公司、姚洲公司、杨文军、夏亚珍述称，一审判决认定事实及适用法律正确。请求驳回***的上诉请求。
***向一审法院起诉请求：1．判令***依据租赁合同对位于余姚市子陵路63号房地产（以下简称案涉房产）享有租赁权期限到2027年1月18日止；2．依法判令***对案涉房产享有优先购买权。
一审法院认定事实：案涉房产登记在姚洲公司名下。2013年9月1日，姚洲公司与案外人余姚市龙门客栈签订租赁合同1份，姚洲公司将案涉房产出租给案外人余姚市龙门客栈，租赁期限为2013年9月1日至2017年8月31日；合同并约定租金及不可转租等事项。2012年12月22日，案外人余姚市龙门客栈的投资人杨文军与***签订租赁经营合同1份，案外人余姚市龙门客栈将客栈交由***租赁经营，租赁场所即在案涉房产，租赁期限为2013年1月22日至2017年1月21日；合同同时约定有租金及其他权利义务等事项。合同签订后，***实际利用案涉房产进行经营，并向案外人余姚市龙门客栈支付租金至2022年1月21日止。
后经***与案外人余姚市龙门客栈协商，杨文军在案外人余姚市龙门客栈与***的经营租赁合同上添写如下内容：由于甲乙协调商量，乙方投大量装修费用，双方同意租期延长至2027年1月18号止。租金按每年壹拾贰万元整。其他按上述条款等。
2014年5月27日，姚洲公司与案外人中国工商银行股份有限公司余姚支行（以下简称工商银行余姚支行）签订最高额抵押合同1份，约定将案涉房产抵押给案外人工商银行余姚支行，姚洲公司并将其与案外人余姚市龙门客栈的租赁合同（租赁期限至2017年8月31日止）向案外人工商银行余姚支行提供。因金融借款合同纠纷，案外人工商银行余姚支行以龙门公司、姚洲公司、五洲公司、城郊公司、杨文军、夏亚珍为该案被告，于2015年8月31日向该院起诉。同年10月21日，该院作出（2015）甬余马商初字第283号民事判决，判决：一、五洲公司归还工商银行余姚支行借款56000000元，支付借款利息935666.66元（计算至2015年6月20日止）及至2015年6月21日起至本判决确定的义务履行日止按合同约定计算的利息、复息、罚息，款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行；二、如五洲公司不支付上述款项，工商银行余姚支行有权以姚洲公司所有的案涉房产折价、拍卖或者变卖所得价款在25000000元范围内优先受偿，其承担担保责任后，有权向五洲公司追偿；三、城郊公司对上述款项中的借款本金49000000元及至2015年6月20日止的利息818708.33元和从2015年6月21日起至本判决确定的义务履行日止按合同约定计算的利息、复息、罚息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向五洲公司追偿；四、龙门公司、杨文军、夏亚珍对上述款项承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向五洲公司追偿。判决生效后，该案被告均未履行判决义务，案外人工商银行余姚支行向该院申请强制执行。执行中，该院于2019年6月20日作出（2019）浙0281执异84号执行裁定书，裁定变更满溢公司为（2015）甬余执民字第4986号案件的申请执行人。因***认为其享有案涉房产的租赁权等，就此向该院执行局提出异议，2021年6月10日该院作出（2019）浙0281执异92号执行裁定书，裁定驳回***的执行异议。***不服该裁定，又向该院起诉，遂有此讼。
一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。从***的诉讼请求来分析，本质上应当是主张阻却执行或者带租拍卖的权利。***认为其与被执行人即姚洲公司之间有租赁关系，应当提供相应依据。但从该院查明事实来看，与案涉房屋所有权人直接发生租赁关系的是案外人余姚市龙门客栈，双方为此签订有租赁合同，约定的租期是2013年9月1日至2017年8月31日，其后未就租赁期限进行延长，且约定承租人不得转租转包等事宜。***虽与杨文军签订有租赁合同，但杨文军既非姚洲公司的法定代表人，又无证据证明其受姚洲公司委托，即使***提出的杨文军系姚洲公司的员工成立，亦不能认定该合同的相对人即为姚洲公司；实际上，杨文军系案外人余姚市龙门客栈的投资人，故杨文军应当是代表案外人余姚市龙门客栈与***签订租赁合同；另***所提交的合同不仅包括租赁内容，亦有经营方面内容，综合来看，***是与案外人余姚市龙门客栈发生直接的合同关系，而非与姚洲公司直接发生合同关系，故***与姚洲公司之间就案涉房产不存在直接的租赁关系。因姚洲公司与案外人余姚市龙门客栈所签订的租赁合同中明确约定有不得转租转包事宜，故***与案外人余姚市龙门客栈之间签订的租赁经营合同中涉及案涉房产租赁部分应认定为无效；由此，虽杨文军作为余姚市龙门客栈的投资人在***持有的租赁经营合同上添写有延长租赁期限至2027年1月18日等内容，但该内容的填写亦未经过案涉房产所有权人即姚洲公司的同意，亦为无效。现姚洲公司应就其名下所有财产向满溢公司承担责任，故***不能就无效合同的权利来阻却满溢公司所享有的强制执行权利，同时也无权要求该院在执行案涉房产时带租拍卖。故***提出的诉讼请求缺乏法律依据，该院不予支持。另，即使***的转租合同有效，但因2014年5月27日姚洲公司已就案涉房产办理抵押手续，而办理抵押手续时所确认的抵押物租赁情况为：承租人为案外人余姚市龙门客栈；租赁期限到2017年8月31日止等。其后，针对案涉房产的租期若有延长的，应得到抵押权人的同意，否则不能对抗抵押权人基于生效法律文书所确定的为实现抵押权而提出的强制执行。现作为抵押权人的债权受让人的满溢公司不认可案涉房产2017年8月31日之后的租赁关系，故姚洲公司与案外人余姚市龙门客栈以及案外人余姚市龙门客栈与***在2017年8月31日之后对案涉房产租赁权的处分，不产生阻却或影响满溢公司对案涉房产的强制执行的法律后果。基于这一理由，***的诉讼请求亦不能得到支持。***认为就其所享有的权利可以向合同当事人或依据其他法律关系提出的，可另行主张。龙门公司不到庭参加诉讼，不影响该院依法审判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（第三次修正）第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费80元（后裁定补正为11737元），由***负担。
二审期间，***向本院提交以下证据：1．银行汇款记录、聊天记录，拟证明***均是按照夏亚珍与徐兴华的指示汇款给指定的人（夏亚珍的儿子、母亲、杨文军的兄弟）。2．人口信息查询结果、计划生育登记表、短信截图，拟证明租期延长期限内，夏亚珍指示***将租金支付给其儿子杨洲。3．（2015）甬余马商初字第283号民事判决书，拟证明余姚市龙门客栈与姚洲公司的租赁合同是因本案而补充的一份合同，该合同是虚假的。
满溢公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明徐兴华代表姚洲公司催收房租，也不能证明该笔款项是向姚洲公司支付的租金。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明该笔款项是支付给姚洲公司的租金，也不能证明姚洲公司是***租赁合同的相对方。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为是否存在租赁关系不是该案件的审理焦点，***认为在该判决书中没有提到姚洲公司与余姚市龙门客栈存在租赁关系从而推测租赁合同是后补的不合常理，于法无据。
龙门公司、五洲公司、城郊公司、姚洲公司、杨文军、夏亚珍认可满溢公司的质证意见。
本院认为，***提供的上述证据，因满溢公司、龙门公司、五洲公司、城郊公司、姚洲公司、杨文军、夏亚珍对其真实性均无异议，可以认定。
本院二审查明，杨文军与姚洲公司的法定代表人夏亚珍系夫妻关系。工商银行余姚支行对姚洲公司的案涉房产享有的抵押权登记于2014年5月28日。二审中，***委托诉讼代理人称***提供的2012年12月22日签订的龙门客栈租赁经营合同中后面的手写内容（一审判决第6页最后一段倒数三行）实际是2017年添加，而非落款日期2013年2月19日，该协议加盖的姚洲公司印章系续签协议时所加盖。2017年12月26日，夏亚珍短信通知***将租金汇入其子杨洲银行账户。2018年12月20日、2019年1月14日，徐兴华短信通知***将租金汇入杨文华银行账户，2020年12月29日，徐兴华微信通知***将租金汇入杨文华银行账户。对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点主要是***对案涉房产是否享有租赁权？如享有，该租赁权能否阻却一审法院的强制执行？
本院认为，根据***提供的《龙门客栈租赁经营合同》及补充协议，该合同的当事人为余姚市龙门客栈的投资人杨文军和***，而杨文军并非案涉房产的所有权人，且双方签订的是租赁经营合同，并不等同于租赁合同。***在未取得案涉房产所有权人姚洲公司同意余姚市龙门客栈转租或认可的情况下，无权基于上述租赁经营合同及补充协议取得案涉房产的租赁权。即使***基于该租赁经营合同、补充协议和姚洲公司的认可享有案涉房产的租赁权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付了租金且租金支付标准符合当地市场行情。因上述租赁经营合同最初约定的经营承包期限至2017年1月21日止，***与杨文军之后达成的补充协议对租赁期限作了延长，对租金也作了增加，该补充协议系新的合同，而工商银行余姚支行对姚洲公司的案涉房产享有的抵押权登记于2014年5月28日，抵押人姚洲公司在办理抵押手续时所确认的抵押物租赁情况为：承租人为案外人余姚市龙门客栈，租赁期限到2017年8月31日止，***与杨文军之后达成的补充协议其签约时间（按照***二审委托诉讼代理人称系2017年添加）晚于上述抵押权登记时间，故***即使享有案涉房产的租赁权自2017年8月31日之后也不能对抗满溢公司取得的原工商银行余姚支行对姚洲公司的案涉房产享有的抵押权，***请求在补充协议约定的租赁期限内对满溢公司取得抵押权的案涉房产停止执行于法无据，一审判决对其该部分诉讼请求不予支持并无不当。至于***要求判令其对案涉房产享有优先购买权，该部分诉讼请求不属于本案执行异议之诉审理范围，一审判决对其该部分诉讼请求不予支持也无不当。
综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（第四次修正）第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11737元，由上诉人***负担。
本判决为终审判决。
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审判长张良宏
审判员胡曙炜
审判员朱静
二○二二年二月二十八日
代书记员李雨霏
