高群与广东宾洋建筑工程公司（原茂名市茂南第五建筑安装工程公司）,谭亚伦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

广东省茂名市茂南区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）茂南法民二初字第665号

原告：高群，男，汉族，辽宁省抚顺市人，住茂名市茂**。

委托代理人：黄全儒、吴夏硕，广东诚挚律师事务所律师。

被告：广东宾洋建筑工程公司（原茂名市茂南第五建筑安装工程公司）。住所地：茂名市。

法定代表人：陈军洪，该公司总经理。

委托代理人：覃勇进，广东南天竹律师事务所律师。

被告：谭亚伦，男，汉族，住茂名市茂**。

委托代理人：梁通，广东鸿基律师事务所律师。

原告高群诉被告广东宾洋建筑工程公司（以下简称宾洋公司）、谭亚伦建设工程施工合同纠纷一案，原告高群及其委托代理人黄全儒、吴夏硕和被告宾洋公司的委托代理人覃勇进、被告谭亚伦的委托代理人梁通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高群诉称，原告高群与茂名市茂南第五建筑安装工程公司（以下简称五建公司）于2002年3月1日签订《合作建房合同》，双方约定：“原告购买愉园小区*房，购房金额226377.5元；总工期365天，开工日期2003年2月25日，竣工日期2004年2月25日；工程竣工验收合格后，五建公司负责在三个月内办好房产证给乙方。”《合作建房合同》签订后，原告高群按照五建公司及谭亚伦的要求，按时交付工程进度款，全面履行合同义务，但五建公司却怠于办理工程竣工验收手续，更没有为原告高群办理房地产权证。五建公司属于国有集体企业，因2001年1月4日变更登记机关，其有关业务、权利与义务由被告宾洋公司承接。被告宾洋公司、谭亚伦怠于履行《合作建房合同》约定的义务，严重损害了原告高群的合法权益。为此，特起诉，请求法院依法判令：一、两被告即刻为原告办理位于茂名市榆园小区*房的房地产权证并承担相关的办证费用，该房价值226377.5元；二、两被告承担本案的诉讼费用。

被告宾洋公司辩称，原告高群对其公司的诉讼请求和事实理由没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。一、其公司（包括原五建公司）从来没有与原告高群、谭亚伦签订过任何民商事合同，也从未与高群发生过任何民事法律关系。1、原告高群提供的证据《合作建房合同》中所使用的五建公司公司的印章是伪造的假印章。2、其公司从来没有一个叫谭亚伦的员工，也不认识此人，更没有委托谭亚伦与他人签订过任何合同。二、其公司从未承建或开发过茂名市愉园小区E3用地的楼房，也没有在该地段出售过任何房地产，原告高群也从没有交过一分钱给其公司，其公司对原告高群所声称的愉园小区项目无任何的利益关系，不存在为原告高群办理竣工验收及房产证的责任。

被告谭亚伦辩称，一、本案的基本事实是原告高群等业主与被告谭亚伦共同合作建房，不存在房屋买卖事实，本案不属房屋买卖合同纠纷，不适用房屋买卖的相关法律法规。二、被告谭亚伦及被告宾洋公司均无代为原告高群办理房地产权证的义务。本案是原告高群等三十四人共同出资合作建房，被告谭亚伦只是其中一合作者。被告谭亚伦对建筑工程业务流程熟识，被合作建房者推荐为合作者主要代表之一。因报建和施工需要，合作建房工程挂靠原五建公司公司进行。建设资金由合作者推举代表管理，建设施工任务由谭亚伦牵头、合作者共同组织工程队完成。合作建房的土地为合作者共有，建设施工义务、风险为合作者共担，建成的房屋由合作者共同分配，办证义务亦为合作者共同承担。本案不是房屋买卖合同纠纷，被告谭亚伦和被告宾洋公司均不是房屋出卖方，被告谭亚伦只是合作建房的牵头人和组织者之一，被告谭亚伦和被告宾洋公司均不负代为办证的法律义务。三、合作房屋至今未能办证，责任不在被告谭亚伦和被告宾洋公司。工程队完成施工任务后，由于部分合作建房者未经验收便强行装修入住，部分合作者拒绝支付尚欠的建房款，导致房屋无法如期竣工验收、结算。合作建房者至今尚未结算、付清工程款给工程队，致使房屋办证事宜至今未能解决。本案是合作建房，不是某一合作者付清款就可单独办证，必须是合作者共同付清款，统一共同办证方可操作。本案合作建成房屋未能办证，责任在原告高群等合作方，而不在被告谭亚伦和被告宾洋公司。综上，原告高群请求被告谭亚伦和被告宾洋公司代为办理合作建房的产权证缺乏事实和法律依据，办证为合作建房者的共同义务而非被告谭亚伦和被告宾洋公司的法律义务，恳请法院驳回原告高群的诉讼请求。

经审理查明，谭亚伦、高群等三十四人为了建设住宅楼，共同出资购买了茂名市愉园小区*号宗地，于2001年11月28日办理了国有土地使用证[电国用（2001）字第***号]，土地使用权人为谭亚伦、高群等三十四人。

2002年3月1日，高群（乙方）与五建公司（甲方）签订《合作建房合同》，合同主要内容为：工程名称为谭亚伦等三十四人住宅楼，原告高群购东梯701房，住房面积162.75㎡，汽车库面积20.15㎡，总金额226377.50元；工程竣工验收合格后，甲方负责在三个月内办好房产证给乙方。五建公司在甲方处盖章，高群在乙方处签名，谭亚伦在签约代表处签名。

2002年12月20日，建设单位谭亚伦等三十四人填写《建筑工程施工许可申请表》向茂名市建设局申请施工许可，聘请的施工单位为五建公司。2002年12月28日，发包人谭亚伦、高群等三十四人与承包人五建公司签订《建设工程施工合同》，发包人签章处有被告谭亚伦作为三十四人的委托代理人签名，承包人签章处由被告五建公司及法定代表人陈强签章。该合同明确约定了竣工验收与结算的具体工作程序和责任，工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告；发包人收到竣工验收报告后28天内组织有关部门验收，并在验收后14天内给予认可或提出修改意见，承包人按要求修改；工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，发包人不得使用，发包人强行使用时，由此发生的质量问题及其他问题，由发包人承担责任。工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料；发包人自收到竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，确认后支付工程竣工结算价款；承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。2003年1月20日，茂名市建设局向建设单位谭亚伦等三十四人发放《建筑工程施工许可证》，明确施工单位为五建公司。

另查明，茂名市茂南第五建筑安装工程公司于2012年5月16日经核准变更企业名称为广东宾洋建筑工程公司，经营范围是建筑工程。

庭审中，原、被告均确认谭亚伦等三十四人住宅楼的部分住户尚拖欠房款，该住宅楼建成后尚未竣工验收及结算，未办理房产证，原告高群已经入住该住宅楼的东梯701房。被告宾洋公司主张《合作建房合同》中的五建公司的印章是伪造的，但明确表示不需要对该印章进行鉴定；五建公司只是帮谭亚伦办理了施工许可，实际上五建公司没有参与施工。

原告高群申请的证人曾某、林某出庭作证。证人曾某、林某均陈述称其签《合作建房合同》时不清楚谭亚伦与五建公司的关系，住宅楼尚有部分住户未付清房款，该住宅楼建成后尚未竣工验收及结算，未办理房产证。

以上事实,有原告高群提供的常住人口个人信息表、企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料、《合作建房合同》、茂名市愉园小区E3号用地《国有土地使用证》、《建设工程施工合同》等报建资料，被告宾洋公司提供的企业营业执照，证人证言等证据材料及庭审笔录为证。

本院认为，原告高群与被告宾洋公司（原五建公司）签订的《合作建房合同》和谭亚伦等三十四人与五建公司签订的《建设工程施工合同》均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。被告宾洋公司主张《合作建房合同》中的五建公司的印章是伪造的以及五建公司虽签订《建设工程施工合同》但并非实际施工人，被告宾洋公司对该主张未能提供证据予以证实，应承担举证不能的不利法律后果。

关于本案案由问题。民事法律关系的性质由合同当事人约定的具体权利义务内容以及案件事实决定，并不取决于合同名称。根据法律规定，合作建房的实质是享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产。本案中，事实上原告高群等三十四人已于签订《合作建房合同》前出共同资购买取得了涉案的愉园小区*宗地的国有土地使用权，由原告高群等三十四人提供该宗地的土地使用权及建设资金给施工单位五建公司施工建设住宅楼一栋。2002年12月28日，原告高群等三十四人（建设单位）与被告原五建公司（施工单位）签订了《建设工程施工合同》，进一步明确了发包人、承包人双方的权利义务。原告高群与被告五建公司于2002年3月1日签订的《合作建房合同》，虽然名为《合作建房合同》，但实际上属于建设工程施工合同性质，根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第三条第五款“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”之规定，本院依据查明的原告高群与被告五建公司的实际法律关系，将本案案由变更为建筑工程施工合同纠纷。

关于办理房产证问题。《合作建房合同》中约定工程竣工验收合格后，甲方（被告五建公司）负责在三个月内办好房产证给乙方（原告高群）。《建设工程施工合同》中约定建设工程竣工后，承包人（五建公司）提供竣工材料及验收报告、结算资料及结算报告给发包人（谭亚伦等三十四人），再由发包人根据材料组织有关部门对住宅楼进行验收和对工程款进行核实结算。虽然被告谭亚伦在《合作建房合同》的签约代表上签名，但实际上谭亚伦与原告高群等三十四人共同出资合作建房，谭亚伦系涉案土地的土地使用权人之一，亦是住宅楼的发包人之一，被告谭亚伦与原告高群等三十四人均须共同履行发包人的权利和义务。即本案的谭亚伦等三十四人住宅楼需由发包人（谭亚伦等三十四人）进行竣工验收合格后，被告五建公司才能履行办理房产证义务。但该住宅楼至今尚未竣工验收及结算，因此故原告高群请求被告宾洋公司、谭亚伦为其办理房产证的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百六十九条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告高群的诉讼请求。

案件受理费4696元，由原告高群负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。

审　判　长　　程柳梅

人民审判员　　杨美娣

人民审判员　　罗　文

二〇一六年四月二十五日

书　记　员　　陈培君

速　录　员　　倪　敏