南充电子工业学校与四川合铁建筑工程有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：诸建全，总经理。

委托诉讼代理人：李凤嫱，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。

上诉人南充电子工业学校因与被上诉人四川合铁建筑工程有限公司（以下简称合铁建筑公司）租赁合同纠纷一案，不服成都铁路运输法院（2019）川7101民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南充电子工业学校的委托诉讼代理人张玲，被上诉人合铁建筑公司的委托诉讼代理人李凤嫱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

南充电子工业学校上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.该学校原租赁的南充东站片区土地上的绿化植物所有权应属该学校。房屋租赁合同签订后，学校移栽、新栽花草树木，并支付了养护费用，一审判决认定学校提供的证据不能证明绿化植物归学校所有，属认定事实不清。2.绿化植物抵扣租金是唯一合理途径。租赁合同约定，学校购置的可分割的动产财产归学校所有，双方的搬迁交接未涉及绿化问题。由于合铁建筑公司不准学校挖走绿化植物，故以绿化植物抵扣租金是唯一合理途径。

合铁建筑公司辩称，1.学校没有证据证明其享有80余万元绿化植物的所有权；2.双方有明确约定，学校应当知道绿化植物等动产属于学校应当搬离拆除的财产，并且已给学校留了足够的搬出时间；3.学校也没有购买绿化植物的意思表示；4.学校仍然拖欠合铁建筑公司租金。请求驳回上诉，维持原判。

南充电子工业学校向一审法院起诉请求：1.合铁建筑公司给付绿化植物款831434元；2.评估费2万元由合铁建筑公司承担；3.诉讼费由合铁建筑公司负担。

一审法院认定事实：2006年6月6日，南充电子工业学校与达成铁路有限责任公司南充机辆段签订了《房屋租用合同》，租用南站东片区部分闲置房屋用于教学使用，租期为2006年7月6日至2010年10月31日。2010年10月31日期满后，南充电子工业学校与合铁建筑公司签订了《房屋租赁合同》，约定南站东片区总建筑面积约6万平方米出租给学校用作教学使用，租期为三年，从2010年11月1日至2013年10月31日止。2013年11月1日，双方又续签了《房屋租赁合同》，租期为一年，从2013年11月1日至2014年10月31日止。2014年10月31日，双方签订了《终止协议书》，同意终止于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》，协议约定学校最迟于2015年4月30日前须全部搬离租赁房屋及场地，学校搬离时应按原合同相关约定撤除相关设施设备并恢复房屋、场地设施设备原貌。

2015年9月22日，双方签订的《大门保卫工作交接协议》约定，从2015年9月22日起，南充电子工业学校将租用的南站东片区场地大门保卫工作移交给合铁建筑公司，同时还约定租用场地内涉及绿化及临时建筑等事宜另行协商。2015年10月13日，双方签订了《场地腾退交接协议书》，约定经双方2015年10月13日现场核实，学校已基本撤出相关设施设备，双方就房屋及场地腾退交接日定为2015年10月13日，同时约定学校仍未搬离的少部分设备设施必须在合铁建筑公司同意并安排人员配合的情况下方能搬离，否则该公司有权阻止和采取相关法律措施。

2018年8月9日，南充电子工业学校委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对位于南充市高坪区小龙镇江东北路二段60号林木及构筑物进行了评估，林木评估价为707180元，围墙评估价为124254元；该评估报告第七章特别事项说明的第一条载明：本次询价中的林木及构筑物的数量是以南充电子工业学校工作人员现场确认及南充电子工业学校盖章确认为准，若其数量与实际不符，本公司对询价对象重新询价并对询价结果进行调整。

另查明，因南充电子工业学校欠合铁建筑公司租金未支付，合铁建筑公司起诉至成都铁路运输法院，该院于2016年1月11日作出（2015）成铁民初字第122号民事判决，判决南充电子工业学校及陈行辉支付合铁建筑公司租金1432995.66元及违约金并支付房屋及土地占用费611250元。南充电子工业学校、陈行辉不服，上诉至成都铁路运输中级法院，成都铁路运输中级法院于2016年4月20日作出（2016）川71民终19号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，（一）关于南充电子工业学校的起诉是否超过诉讼时效的问题。虽然双方于2015年10月15日完成了房屋、场地的交接，但因南充电子工业学校欠合铁建筑公司租金未支付，合铁建筑公司起诉至法院，并由成都铁路运输中级法院于2016年4月20日作出终审判决。南充电子工业学校的诉讼时效应以成都铁路运输中级法院终审判决送达给南充电子工业学校的时间起算，南充电子工业学校于2018年12月10日向一审法院提起诉讼，未过诉讼时效。（二）关于南充电子工业学校原租赁的南充东站片区土地上的绿化植物所有权归属及补偿问题。从南充电子工业学校委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司作出的评估报告第七章特别事项说明的第一条“本次询价中的林木及构筑物的数量是以南充电子工业学校工作人员现场确认及南充电子工业学校盖章确认为准，若其数量与实际不符，本公司对询价对象重新询价并对询价结果进行调整”的内容来看，该报告评估的林木是经南充电子工业学校确认，但未得到合铁建筑公司的认可，且学校所举领条及小龙校区栽培树苗费用明细表也不能证明该评估报告所载明的南充东站片区土地上的绿化植物归其所有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，南充电子工业学校主张2006年至2014年租赁的南充东站片区土地上经评估机构评估的绿化植物归其所有并进行补偿的请求，一审不予支持。

综上，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回南充电子工业学校的诉讼请求。一审案件受理费6157元，减半收取3078.50元，由南充电子工业学校负担。

本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。二审中，上诉人南充电子工业学校还申请了证人罗某出庭作证，其证人证言能够客观反映当时学校栽种绿化植物的相关事实，本院予以采信。

本院认为，针对二审争议焦点，分别评判如下：

（一）关于南充电子工业学校对租赁范围内的绿化植物是否享有所有权的问题。首先，双方并未具体约定租赁范围内的树木等绿化植物明确的权属。其次，南充电子工业学校据以提出权属主张的主要证据为《资产询价报告》，但该报告已明确，“询价对象涉及的资产由南充电子工业学校工作人员现场确认及南充电子工业学校盖章确认为准”，说明该报告所列的林木及围墙构筑物为该学校单方确定；同时，在二审中，该学校申请出庭作证的证人当庭陈述称，“铁树我们没有栽种”、“照片上的树木有些是原先的，有些是我们栽种的，但是具体是哪一些说不清楚了”、“苗圃那一块是由被上诉人栽种的”、“围墙本身不是我们修的”等，足以说明《资产询价报告》所列的铁树等林木以及围墙并不是全部由学校栽种、修建，也足以证明学校依据的《资产询价报告》所载明的相关内容，并不能客观真实反映案件事实。综上，南充电子工业学校并未提出充分的证据证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人南充电子工业学校提出其享有租赁范围内的绿化植物所有权的上诉理由不能成立，其提出的绿化植物相应价值的主张亦不能成立，本院均不予支持。

（二）关于绿化植物是否抵扣租金的问题。《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款规定，“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”，由于南充电子工业学校并未完全履行本院（2016）川71民终19号二审生效民事判决所确定的其应向合铁建筑公司支付租金等债务，因此，即使租赁范围内的绿化植物属于南充电子工业学校所有，合铁建筑公司也可以行使留置权。且合铁建筑公司也当庭表示，如果租赁范围内的部分绿化植物是由南充电子工业学校栽种，学校可以将其迁走并将场地恢复原状，也并未限制南充电子工业学校的权利。综上，上诉人南充电子工业学校提出绿化植物应抵扣租金的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。

综上所述，南充电子工业学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6157元，由南充电子工业学校负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　钟　欣

审 判 员　　蒋兴平

审 判 员　　于甯一

二〇一九年九月二十七日

法官助理　　赵小凤

书 记 员　　严文涓