南充电子工业学校、某某与四川合铁建筑工程有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

成都铁路运输中级法院

民 事 判 决 书

（2016）川71民终19号

上诉人（原审被告）南充电子工业学校，住所地南充市高坪区东顺路航空港工业集中区。

法定代表人***，校长。

委托代理人赵云，四川鑫中云律师事务所律师。

委托代理人***，四川鑫中云律师事务所律师。

上诉人（原审被告）***，男，汉族，1963年3月4日出生，住四川省南充市。

委托代理人赵云，四川鑫中云律师事务所律师。

委托代理人***，四川鑫中云律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）四川合铁建筑工程有限公司，住所地遂宁市火车站水电工区办公楼。

法定代表人诸建全，总经理。

委托代理人邹明辉，四川信言律师事务所律师。

委托代理人张盛，四川信言律师事务所律师。

上诉人南充电子工业学校、***因与被上诉人四川合铁建筑工程有限公司（简称合铁建筑公司）租赁合同纠纷一案，不服成都铁路运输法院（2015）成铁民初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭审理了本案，上诉人南充电子工业学校、***的委托代理人***，被上诉人合铁建筑公司的委托代理人邹明辉、张盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：原告合铁建筑公司与被告南充电子工业学校于2013年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于南充东站片区约90亩土地及其上总建筑面积约60000平方米的房屋出租给被告南充电子工业学校办学，租赁期共1年，从2013年11月1日至2014年10月31日；租金1350000元，被告南充电子工业学校在合同签订后3日内向原告合铁建筑公司支付租金；如被告南充电子工业学校逾期支付租金，应按拖欠租金的5%每天向原告支付违约金。2014年10月31日，原告合铁建筑公司与被告南充电子工业学校签订《终止协议书》，双方同意终止于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》；被告南充电子工业学校同意于2014年11月10日前全部付清拖欠的房租1395495.66元，2015年4月30日前搬离所租赁房屋及场地，并在搬离前支付原告2014年11月1日至2015年1月31日期间的租金337500元；原告合铁建筑公司给予被告南充电子工业学校3个月搬迁时间；若被告南充电子工业学校未能按期支付上述房屋租金，每逾期一日按应付未付金额的1‰支付违约金，直至付清为止；如果原告合铁建筑公司通过诉讼程序向被告南充电子工业学校主张债权，被告南充电子工业学校应承担原告实现债权所支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；被告***同意就被告南充电子工业学校上述所有债务承担连带保证责任。2015年3月5日，原告合铁建筑公司向被告南充电子工业学校发出《询证函》，载明截止到2015年1月31日，被告南充电子工业学校欠原告合铁建筑公司1732995.66元，被告南充电子工业学校在《询证函》签章处加盖其财务专用章予以确认。2015年4月27日和6月2日，被告南充电子工业学校分别向原告转账100000元和200000元。

另查明，原告合铁建筑公司与达成铁路有限责任公司分别于2013年10月30日、2014年8月13日、2015年6月30日签订《委托经营协议书》，约定自2013年1月1日至2015年12月31日，达成铁路有限责任公司将其所有的南充东站片区交由原告经营，原告享有该片区的使用、经营、收益权。案件审理过程中，原告合铁建筑公司和被告南充电子工业学校签订了《房屋及场地腾退交接协议书》，确认被告已于2015年10月13日将所租赁房屋及土地返还给原告。

上述事实有双方当事人身份证明，《房屋租赁合同》、《询证函》、《委托经营协议书》，银行回单两份，《房屋及场地腾退交接协议书》等证据以及原被告当庭陈述在案佐证。

原审认为：当事人双方合法订立的合同依法应当受到保护。本案中《房屋租赁合同》、《终止协议书》是原被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应受该合同约束，履行相应的合同义务。被告南充电子工业学校租用了该标的，未对原告合铁建筑公司履行合同情况提出异议，且在《询证函》上加盖了印章，即为对双方的债权债务关系及金额的确认，被告南充电子工业学校应当按照约定履行支付租金的义务。由于被告南充电子工业学校未按期履行合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当承担相应责任，因此原告合铁建筑公司要求判令被告南充电子工业学校支付房屋租金和违约金的诉讼请求原审予以支持。2014年10月31日签订的《终止协议书》中约定，被告南充电子工业学校应于2015年4月30日前搬离所租赁房屋及场地，但双方交接协议书确认被告南充电子工业学校实际搬离并交还房屋土地的时间是2015年10月13日，原告合铁建筑公司因此要求其支付房屋、土地占用费，亦应予支持。此费用为1350000／125＋1350000／12／3013=611250元。被告南充电子工业学校以原告合铁建筑公司未能结算大中修费用进行抗辩，但《终止协议书》并未就大中修费用的处理作出约定，并且当原告合铁建筑公司发来《询证函》要求核对账目的时候，被告南充电子工业学校并未相应提出应由对方承担大中修费用问题，而直接对账目进行了确认，因此其抗辩理由不能成立。

庭审中被告南充电子工业学校认为，《终止协议书》中关于每逾期一日按应付未付金额的1‰支付违约金的约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，原审将违约金调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计付。

原告合铁建筑公司要求被告南充电子工业学校承担实现债权所支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）的主张，没有法律依据，原审不予支持。

综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决：（一）南充电子工业学校、***于判决生效之日起10日内向合铁建筑公司支付房屋租金人民币1432995.66元及违约金（违约金计算方法为：以本金人民币1395495.66元为基数，自2014年11月10日计算至2015年4月30日；以本金人民币1632995.66元为基数，自2015年4月30日计算至2015年6月2日；以本金人民币1432995.66元为基数，自2015年6月3日计算至本判决确定的本金给付之日止），上述违约金均以中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；（二）南充电子工业学校、***于判决生效之日起10日内向合铁建筑公司支付房屋、土地占用费人民币611250元；（三）驳回合铁建筑公司其他诉讼请求。案件受理费10920元，由南充电子工业学校承担6552元，合铁建筑公司承担4368元。

上诉人南充电子工业学校、***上诉称：（一）上诉人***不是适格被告。1.租赁合同的双方为出租人与承租人，南充电子工业学校为承租人，***为该学校法定代表人，故***不具备被告的适格主体。2.双方签订的《终止协议书》约定由***承担连带责任显失公平，该协议书应予撤销。（二）原审计算违约金错误，上诉人不应承担违约金。双方签订的房屋租赁合同约定由被上诉人在承租期内负责房屋的大、中修费用，且上诉人在原审中举证证明上诉人对租赁标的物进行了大、中修，但原审并未采纳；因被上诉人迟迟不与上诉人进行大、中修费用的结算才导致没有腾房和支付租金，上诉人并不存在违约情形。（三）上诉人不应向被上诉人支付房屋、土地占用费611250元。因被上诉人与上诉人迟迟未进行大、中修费用的结算，上诉人并不存在延迟腾房，双方约定有三个月的腾房时间，且上诉人多次联系被上诉人进行结算，故上诉人不应向被上诉人支付房屋、土地占用费。综上，由于被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，更不应承担违约金，据此请求：（1）撤销原判第一项、第二项，并依法改判；（2）一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人合铁建筑公司答辩称：1.《终止协议书》是各方真实意思表示，不存在法律行政法规规定的无效、可撤销等情形，合法有效。2.上诉人***是《终止协议书》的一方当事人，是本案适格被告。3.腾房时间是各方协商一致确定，本案未发生租赁合同约定的大、中修费用，上诉人在结算时并未提出相关请求，故上诉人提出因大、中修费用未结算导致延迟腾房和未支付租金与事实不符。4.双方于2014年10月31日进行租赁结算，并考虑实际情况给予上诉人南充电子工业学校三个月腾房时间，故迟延腾退房屋场地系上诉人自身原因造成，合铁建筑公司请求从搬迁期限届满次日起计算房屋、土地占用费合理合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院在二审审理过程中，双方当事人均当庭表示对原审判决查明的事实无异议，本院对此予以确认。

本院认为：本案《房屋租赁合同》和《终止协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同和协议约定享有权利和承担义务。

（一）关于上诉人***是否属于本案适格被告的问题

本案租赁标的物的出租人和承租人虽然分别是合铁建筑公司和南充电子工业学校，但***作为南充电子工业学校的法定代表人，在《终止协议书》中以独立的第三方即丙方身份签订该协议，并约定***就该学校对合铁建筑公司所负所有债务承担连带保证清偿责任，故***与南充电子工业学校应共同向合铁建筑公司承担债务，属于并存的债务承担。现南充电子工业学校与***仍然欠付租金及房屋、土地占用费等债务，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合铁建筑公司有权要求南充电子工业学校和***按照约定共同承担所有债务。上诉人提出***并非本案适格被告、仅应对部分债务承担连带责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（二）关于《终止协议书》是否显失公平的问题

《终止协议书》是本案三方当事人在平等协商一致的基础上自愿达成的协议，合铁建筑公司作为债权人既没有利用优势地位，也没有利用债务人南充电子工业学校和***没有经验；该协议书也未在原租赁合同之外加重债务人的负担，双方的权利与义务并未明显违反公平、等价有偿原则。因此，《终止协议书》并不符合《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日法（办）发（1988）6号］第72条关于显失公平的认定标准，该协议书并未显失公平；同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，对于显失公平的合同，受损害方当事人有权请求人民法院变更或者撤销，但本案上诉人并未行使撤销权即提起撤销之诉。综上，上诉人提出的《终止协议书》约定由***承担连带责任显失公平、应予撤销的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（三）关于上诉人是否应当承担违约责任并支付违约金的问题

本案各方当事人并未在《终止协议书》中就大、中修费用承担问题予以约定；在被上诉人合铁建筑公司向上诉人南充电子工业学校发出的《询证函》中，上诉人对应付租金予以确认，也未提出大、中修费用的承担问题；且大、中修费用如何结算承担及是否应与租金相互抵销的问题，由于上诉人并未提出反诉，故不属于本案审理范围，故上诉人提出因被上诉人合铁建筑公司迟迟不进行大、中修费用结算才导致未腾房和支付租金、上诉人并未违约不应承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，由于上诉人未按合同约定支付租金，其应按《终止协议书》的约定向被上诉人合铁建筑公司承担违约责任并支付违约金，原审以欠付租金本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准分段计算违约金并无不当。

（四）关于上诉人是否应支付房屋、土地占用费611250元的问题

本院上述已认定大、中修费用的结算问题并不能成为上诉人迟延腾房和未付租金的抗辩理由，因此，根据《终止协议书》的约定，上诉人南充电子工业学校应于2015年4月30日前全部搬离，但其至2015年10月13日才实际搬离并移交租赁物，故上诉人应承担此期间的房屋、土地占用费。原审依据租赁合同约定的租金标准计算上述期间的房屋、土地占用费611250元并无不当，上诉人提出的因被上诉人迟迟未进行大、中修费用的结算导致迟延腾房、上诉人不应支付房屋和土地占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持，上诉人南充电子工业学校和***提出的各项上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审诉讼费用按原审判决执行。二审案件受理费21840元，由上诉人南充电子工业学校和***共同承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　黄东太

审　判　员　　钟　欣

代理审判员　　杨璐璘

二〇一六年四月二十日

书　记　员　　陈　晓