某某等与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2019）京03民终16145号 上诉人（原审被告）：***，女，1978年8月24日出生，住辽宁省昌图县。 委托诉讼代理人：***，北京市建诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1940年12月5日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：***，重庆睿通律师事务所律师。 原审第三人：北京纳人网络科技有限公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄东路18号20幢4层4089室。 法定代表人：***，总经理。 上诉人***因与被上诉人***、原审第三人北京纳人网络科技有限公司（以下简称纳人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初52031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判***支付***租金17万元；2.诉讼费用由***承担。事实和理由：一、原审法院对***和***之间的权利义务关系事实认定错误。1.***委托***代为管理房屋的初衷在于***协助***卖房变现，变现前***不用再负担费用，以出租收益来抵销案涉房屋的物业费和取暖费等养房成本。这一点原审法院未查明；2.如果***要求返还租金，应当先偿还***多年垫付的物业费和生活垃圾清运费（合计70384.94元）、供暖费22821元、消防改造费1277元、中介费19353.89元、装修款10余万元等费用，并且应当支付***前述垫付费用的利息，原审法院扣除的费用不全，且未扣除利息；3.除垫付费用外，***还应当向***支付报酬，原审法院并未确定及扣除应付的报酬；4.原审法院不应按房屋面积分割租金，应当根据***、***与租户2018年实际分开后约定的租金按比例分配租金。二、原审法院在诉讼时效的问题上适用法律错误。***在2019年5月22日起诉，委托合同的诉讼时效为3年，诉讼时效最早能够溯及至2016年5月22日。因此，2015年7月11日、2016年1月11日这两笔租金，早已经过了诉讼时效。***与***之间对于取得的租金转交问题，并不涉及分期履行的约定，因此不适用民法总则第一百八十九条关于分期履行债务的诉讼时效的规定。 ***辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和理由。 纳人公司未到庭但提交了书面意见，对一审判决无意见，对***的上诉请求和理由无意见。 ***向一审法院起诉请求：要求***返还租金60万元。 一审法院认定事实：2010年，***与北京政泉置业有限公司签订房款结算协议，约定***向北京政泉置业有限公司购买的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店×层×单元1511号房屋（现地址朝阳区大屯里317号金泉家园×单元1511号，以下简称1511号房屋）实测建筑面积为118.86平方米。同年，***与北京政泉置业有限公司签订房款结算协议，约定***向北京政泉置业有限公司购买的朝阳区大屯大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店×层×单元1512号房屋（现地址朝阳区大屯里317号金泉家园×单元1512号，以下简称1512号房屋）实测建筑面积为188.21平方米。2015年6月30日，***与纳人公司签订房屋租赁合同，约定由***将1511号房屋和1512号房屋出租给纳人公司；租赁期限自2015年7月1日至2017年7月20日，其中2015年7月1日至2015年7月20日为免租期；租金标准为每月5万元。***共计收取租金120万元。 2014年11月4日至2016年10月25日，***向北京市热力集团有限公司缴纳了1511号房屋三个采暖季的采暖费共计8557.92元。2015年9月28日和2016年10月24日，***向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司交付了1511号房屋2015年10月1日至2017年9月30日物业费及生活垃圾清运费共计18947.42元。另外，***委托他人对1511号房屋和1512号房屋进行消防设施改造支出3300元，***要求***分担1277元，***表示同意分担该笔费用。 一审法院认为，***系1511号房屋权利人，***系1512号房屋权利人。从双方提交现有证据判断，不足以证明***与***之间存在房屋租赁关系。从***交付1511号房屋供暖费、物业费判断，可以认定***委托***管理1511号房屋。***将1511号房屋出租给纳人公司并已实际履行完毕，***并未提出异议，表明***认可***将1511号房屋出租给纳人公司。因双方未以书面协议约定各自权利与义务，一审法院以房屋建筑面积计取各自应得租金数额。***所属1511号房屋建筑面积118.86平方米，***所属1512号房屋建筑面积188.21平方米，据此计算，***收取纳人公司两年租金120万元，其中***应得租金464493.44元。***为1511号房屋缴纳的供暖费8557.92元、物业费18947.42元以及双方确认的消防改造费1277元，应由***承担，一审法院确定自***应分配***租金中直接扣除。扣除上述各项费用后，***应再给付***435711.1元。***主张的中介费，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于***主张的诉讼时效问题，因双方未约定具体的履行期限，***随时有权向***主张权利，***主张超过诉讼时效，没有事实与法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十八条、第四百零四条规定，判决：一、***于判决生效之日起十日内给付***四十三万五千七百一十一元一角。二、驳回***其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，***提交2018年9月5日***与案外人签订的北京市房屋租赁合同（复印件），租金为23万，证明目的为：***和***的房子原来是合并出租的，在分开出租以后对方的年租金是23万元，故应该按照23万元计算***应给付***的租金。***对***提交的该证据的真实性认可，证明目的不认可，其认为两者没有可比性。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审笔录在案佐证。 本院认为，***系1511号房屋权利人，***系1512号房屋权利人。2015年6月30日，***与纳人公司签订房屋租赁合同，约定由***将1511号房屋和1512号房屋出租给纳人公司，***共计收取租金120万元。因***系1511号房屋权利人，故***需向***返还租金。 因双方未以书面协议约定各自权利与义务，一审法院以房屋建筑面积计取各自应得租金数额。***所属1511号房屋建筑面积118.86平方米，***所属1512号房屋建筑面积188.21平方米，据此计算，***收取纳人公司两年租金120万元，其中***应得租金464493.44元。***二审期间主张的1511号房屋在2018年的出租事实与本案无关，一审法院对于1511号房屋租金的酌定适当，本院予以维持。 ***主张***需要向***偿还多年垫付的物业费和生活垃圾清运费（合计70384.94元）、供暖费22821元、消防改造费1277元、中介费19353.89元、装修款10余万元等费用，并且应当支付***前述垫付费用的利息。但依据***提交的证据，仅能明确***缴纳了1511号房屋的供暖费8557.92元、1511号房屋的物业费18947.42元以及双方确认的1511号房屋的消防改造费1277元，一审法院确定前述三笔应由***承担，并确定自***应分配给***的租金中直接扣除适当，本院予以维持。关于***主张***需要向***偿还的其他费用，其可另行主张。关于***要求的报酬，因一审法院审理中***并未就该项诉讼请求提出反诉，且本案系租赁合同纠纷，委托事项的报酬不宜在本案中一并处理，故本院对于***的该上诉主张不予支持，当事人可以另诉解决。 关于***主张的诉讼时效问题，因双方未约定具体的履行期限，***随时有权向***主张权利，***主张超过诉讼时效，没有事实与法律依据，一审法院不予采信正确，本院予以维持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年十二月二日 法官助理*** 法官助理仉*** 书记员***