深圳市海天力机电有限公司、深圳市鑫豪盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

文书内容

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤03民终10616号

上诉人（原审原告）：深圳市海天力机电有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道固戍社区海滨新村一区一巷1号海滨科技大厦201，统一社会信用代码91440300715297506B。

法定代表人：张育青。

委托诉讼代理人：张原林，广东王芬律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：深圳市鑫豪盛实业有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道白石厦社区裕华园西26栋四楼401（办公场所），统一社会信用代码914403007285726774。

法定代表人：庄世良。

委托诉讼代理人：纪树雄，北京德恒（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市东方建富实业有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道47区自由路愉盛股份合作公司综合楼7楼2号（办公场所），统一社会信用代码914403007466353282。

负责人：叶慧雯，该公司管理人的负责人。

委托诉讼代理人：焦和平。

上诉人深圳市海天力机电有限公司（以下简称海天力公司）、上诉人深圳市鑫豪盛实业有限公司（以下简称鑫豪盛公司）因与被上诉人深圳市东方建富实业有限公司（以下简称东方建富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

海天力公司的上诉请求：一、判令鑫豪盛公司和东方建富公司共同退还押金、保证金和合同转让手续费126700元；二、判令鑫豪盛公司和东方建富公司赔偿装修费用783189.56元；三、判令鑫豪盛公司和东方建富公司赔偿重装网络系统防盗系统费用9679元；四、判令鑫豪盛公司和东方建富公司赔偿拆除搬迁费用111069元；五、判令鑫豪盛公司和东方建富公司返还停水停电期间租金61014.53元；六、判令鑫豪盛公司和东方建富公司赔偿停水停电给海天力公司造成的损失960961.38元；七、判令鑫豪盛公司和东方建富公司赔偿鉴定费和律师费96795元；八、案的诉讼费用由鑫豪盛公司和东方建富公司共同承担。理由：一、一审判决认定事实不清。（一）鑫豪盛公司从事实上已经承继了东方建富公司所签订的《租赁合同》，但履行三个月之后，鑫豪盛公司要求海天力公司搬离，应为违约。本案租赁标的物深圳福永××工业园×栋×楼厂房及宿舍的所有权人是鑫豪盛公司，海天力公司与东方建富公司签订租赁合同为三年，后鑫豪盛公司接替了东方建富公司，并于2018年1月1日发出通知，要求所有承租人将租金、物业管理费、水电费等直接交到鑫豪盛公司指定的银行账户。2018年4月10日，鑫豪盛公司通知所有承租人限期搬迁，单方面解除《租赁合同》，之后又用各种手段强行逼迫海天力公司搬离租赁场地，鑫豪盛公司的行为构成违约。正如一审判决所述“鑫豪盛公司承继了东方建富公司作为出租方的相应义务和权益”，法律上的承继权利义务是共存对等的。因此，鑫豪盛公司有义务与东方建富公司共同承担退还押金、保证金及合同转让费的法律责任，而不是由东方建富公司单独承担。（二）鑫豪盛公司的违约行为是导致本次租赁合同纠纷的直接原因。既然鑫豪盛公司和东方建富公司的权利义务可以相互承继，其应当承担的责任也是不能分割。本案的诉讼费、保全费和公告费理应由东方建富公司和鑫豪盛公司共同承担，而不是分别承担。（三）在《租赁合同》有效的情况下，鑫豪盛公司要求海天力公司搬离。海天力公司在匆忙搬迁的情况下，未能留得明确规范的搬迁费用的票据，且再一次支付了搬迁的费用。海天力公司要求鑫豪盛公司和东方建富公司承担迁入深圳福永大洋鑫豪工业园时的搬家费用完全合理，有充分的事实依据。（四）鑫豪盛公司强行停水停电达48天，该期间海天力公司无法从事可以产生利润的生产经营活动，但需要支付员工工资、缴纳社保和公积金。该期间生产经营利润为零，对海天力公司来说是重大损失。故海天力公司不认可一审判定的“停工工资及搬入时的员工工资均系海天力公司应当支出的经营成本”，此损失是因鑫豪盛公司单方面违约造成的。（五）海天力公司在本案所诉求网络及防盗系统安装费用，并非是普通的互联网接入系统。海天力公司所诉求的是在公安机关申请的、链接公安机关防盗系统的特殊网络，该网络向公安机关申请由公安机关派人安装，费用共计9679元。该系统一旦离开当地派出所的管辖区将无法使用，不存在可拆卸再使用的情况。且海天力公司只剩下几把毫无用处的控制报警系统开关的钥匙，其它被鑫豪盛公司尽毁。所以一审认为系统可拆卸的理由不符合事实。因此该笔费用是海天力公司的直接损失，鑫豪盛公司和东方建富公司应当予以赔偿。二、一审判决适用法律不当。（一）鑫豪盛公司和东方建富公司应依法依约承担违约责任。海天力公司与东方建富公司签订的《租赁合同》第8.1条约定“本合同一经生效，任何一方不得无故终止或解除合同。若甲方违反，应当退还乙方缴纳的履约保证金及用电押金并赔偿乙方损失；若乙方违反，则乙方所缴纳的履约保证金及用电押金不予退还，并须赔偿甲方损失”，第8.8条约定“因一方违约行为导致另一方损失的，除应按照本合同约定和法律规定承担违约责任外，还应承担守约方为实现债权而支出的各项费用，包括但不限于诉讼费、律师服务费、为取得诉讼财产保全保函/保单向担保公司支付的担保费/或向保险公司支付的诉讼财产保全责任保险费、差旅费等”。（二）鑫豪盛公司和东方建富公司承担违约责任赔偿海天力公司的经济损失有明确的法律依据。本案一审判决以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定为由，认为海天力公司在停水停电期间的经营损失是“非违约方可预见或者应当预见到的”，因此不支持海天力公司的诉求。但是鑫豪盛公司正是因为能预见到停水停电、车辆堵门会让海天力公司无法进行正常的生产经营活动，会对海天力公司造成无法承受的经济损失，才采取上述手段加以逼迫。鑫豪盛公司无法预见的只是损失的具体数额而已。故一审的裁判理由不合逻辑。综上，海天力公司要求鑫豪盛公司和东方建富公司承担赔偿损失的责任有明确的充分的肯定的事实依据和法律依据。

东方建富公司答辩称：一、人民法院受理破产申请后，债权人不得请求人民法院作出给付判决，要求债务人对其进行清偿。海天力公司对东方建富公司享有的债权，应依法向东方建富公司管理人申报，并在破产程序中统一受偿。二、海天力公司向东方建富公司缴纳的履约保证金金额为96700元，其要求东方建富公司退还的126700元，包含了合同转让手续费20000元。该合同转让手续费，系因其与东方建富公司履行合同的行为，海天力公司已承租合同约定的厂房及宿舍并实际使用，故其主张退回该合同转让手续费无事实和法律依据。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，海天力公司未经东方建富公司同意进行装修，违反合同约定，产生的费用应由其自行承担。四、原审判决关于海天力公司主张的经营损失的认定正确，应予维持。五、海天力公司主张退还的停水停电期间的租金并未向东方建富公司缴纳，不应由东方建富公司支付，海天力公司的上诉请求应予驳回。六、海天力公司主张的拆除搬迁费用，原审判决认定事实清楚，应予维持，海天力公司的该项上诉请求应予驳回。七、关于海天力公司主张的网络及防盗系统安装费用损失。海天力公司提交的证据均显示其主张的该部分费用为网络及防盗系统材料采购的费用，相关设备已被其自行拆除并搬走，海天力公司并未因此遭受任何损失，故原审判决认定东方建富公司应赔偿海天力公司损失2000元于法无据。八、关于海天力公司主张的鉴定费用及律师费。海天力公司提交的证据无法证明其已实际支出相关费用，故东方建富公司认为原审法院判决东方建富公司应承担鉴定费及律师费，与事实不符。综上，请二审法院撤销一审判决第二、三、四、六项，驳回海天力公司不合理的诉讼请求。

鑫豪盛公司的答辩意见与其上诉理由一致。

鑫豪盛公司的上诉请求：一、撤销（2019）粤0306民初1789号民事判决第三项，并驳回海天力公司要求鑫豪盛公司赔偿装修损失费626551.65元的诉讼请求；二、撤销（2019）粤0306民初1789号民事判决第四项，并驳回海天力公司要求鑫豪盛公司赔偿重装网络系统、防盗系统2000元的诉讼请求；三、撤销（2019）粤0306民初1789号民事判决第五项，并驳回海天力公司要求鑫豪盛公司返还租金58023元的诉讼请求；四、撤销（2019）粤0306民初1789号民事判决第六项，并驳回海天力公司要求鑫豪盛公司赔偿律师费27528元、鉴定费21436元的请求。理由：一、一审法院未查清案件事实，无法做出公平公正的判决。（一）一审判决将鑫豪盛公司与海天力公司之间认定为租赁合同关系不符合事实情况，属于事实认定错误。原审判决认定“鑫豪盛公司自2018年1月1日起接管××工业园，并要求园区各租户的租金、物业管理费、水电费交至其指定的账户，可见鑫豪盛公司承继了东方建富公司作为出租方的相应义务和权益。”，并直接认定鑫豪盛公司承继东方建富公司的作为出租方的相应义务和权益，即认为鑫豪盛公司与海天力公司建立了租赁合同关系，属于事实认定错误。《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”中所述一方履行义务另一方接受的，此处应指主观上的接受，而非客观上的被动接受。鑫豪盛公司收取海天力房屋占有使用费的行为，是基于鑫豪盛公司作为房屋的所有人，要求实际占用其房屋的海天力公司支付房屋占用费，以此减少自己所有房屋被占用所导致的租金损失的一种自我救济方式。（二）鑫豪盛公司与海天力公司不存在房屋租赁关系，也未签订房屋租赁合同。一审案由是房屋租赁合同纠纷，应仅就具有租赁合同关系的东方建富公司与海天力公司做出判决，并驳回海天力公司对鑫豪盛公司的起诉。鑫豪盛公司并无与海天力公司建立租赁合同关系的主观意愿，亦未就租赁合同建立进行协商。同时在东方建富公司事实上未履行亦不能履行租赁合同主要义务的前提下，鑫豪盛公司有权解除与东方建富公司的租赁合同。故海天力公司与鑫豪盛公司无租赁合同关系，即使海天力公司诉请要求鑫豪盛公司承担损失赔偿责任，亦应当另案提起侵权之诉，而非在一个判决中解决两个相互独立的法律关系。二、一审法院直接采信海天力公司提供的《司法鉴定意见书》属于缺乏实体公正，同时违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。（一）未经出租人同意的装修发生的费用不应当由出租人负担。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”以及鑫豪盛公司与东方建福富公司签订的《房屋租赁合同》第十五条“本合同有效期内，甲方或者乙方对租赁房地产进行改建，扩建或者装修的，甲乙双方应另行签订书面协议，前款规定之情形，按规定须报经有关部门批准的，应报请批准后方可进行。”，鑫豪盛公司未收到海天力公司有关装修的申请，亦未签订书面装修协议。上述租赁合同系海天力公司的举证证据，故应当视为其知晓房屋装修应先由东方建富公司与鑫豪盛公司签订房屋书面协议，并应当按照要求进行报建。海天力公司在未有上述书面协议的情况下装修应当视为私自装修。（二）鑫豪盛公司并未默认海天力公司进行装修。在海天力公司装修后不到六个月的时间内，海天力公司即收到物业公司要求拆除私搭乱建的通知，说明物业公司亦认为海天力公司存在私自搭建的行为。同时鑫豪盛公司亦未向任何案外人或东方建富公司明示可以进行装修。（三）海天力公司装修前未取得建设工程施工许可证，装修过程中未在街道备案装修情况，其装修完成后也未经消防验收。该种违法装修不仅给社会公众带来安全隐患，同时违反了鑫豪盛公司与东方建福富公司签订的《房屋租赁合同》第十五条。根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条“在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。”之规定，海天力自述的装修投资超过30万元，装修面积也超过300平方米，故应当申请建设工程施工许可证并接受建设部门的监督。但海天力公司申请鉴定时提供的施工图中未加盖设计单位章，也未提供相应的备案资料，证明该装修未经许可。装修过程也未向街道备案，存在恶意躲避监督的嫌疑。其装修完成后未申请消防验收也未取得消防验收文件，因为生产安全问题还收到安监部门的专项处理。海天力公司在无任何审批、监督以及验收的情况下进行装修，造成无法检测的房屋风险和安全，其装修的部分，任何人均有权利提出举报和控告。同时，海天力公司违反了鑫豪盛公司与东方建福富公司签订的《房屋租赁合同》第十五条第二款有关必须进行批准后才能装修的规定的情况下，出租人亦有权利要求其恢复原状，如其未按出租人要求恢复原状，出租人恢复原状的，出租人亦有权利要求其负担恢复原状所花费费用。鑫豪盛公司为恢复原状共支出175000元，应当由海天力公司支付或在海天力公司应获赔偿中扣除。（三）海天力公司提交的《司法鉴定意见书》存在重大问题和漏洞，不应当作为理赔的依据和理赔的理由。海天力公司提交的《司法鉴定意见书》是由海天力公司单方委托，不排除存在鉴定人与海天力公司有利益关系应当回避的情形。《司法鉴定意见书》中的装修前状况的有关照片均系海天力公司提供，拍摄时间、地点、位置均无法印证，无法证明系现场拍摄，也无法证明拍摄的图片符合装修前的状况，故照片不能作为鉴定依据。且海天力公司未能提供合法的装修设计图纸、资质、设计单位等证据材料，鉴定范围和装修价格均为海天力公司单方陈述，出租人从未同意装修方案、装修范围和价格等，鉴定人对检材（采购合同、发票、转账凭证、价格认证资料等）严重缺失，鉴定人对检材的真实性、合法性不负责，鉴定过程没有全部拍照和录像，工程量及价格计算严重违背事实，且鉴定程序违法，两位鉴定人员只有其中一人到现场实际测量，另一位鉴定人员未到庭接受质询，存在另一鉴定人员未参与鉴定程序的情形，故鉴定意见不应作为认定事实的依据。三、海天力公司违法加建隔层破坏了房屋的主体结构，严重影响了房屋的消防安全，鑫豪盛公司依法享有排除妨害、消除危险及解除合同的权利。且海天力公司提交的证据仅能证明其在生产经营方面的整改符合安监部门的要求，而装修装修方面的安全要求由城建及消防部门负责，海天力公司不能证明其装饰装修符合消防安全的要求。《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。海天力公司与东方建富公司签订的《租赁合同》第七条第7.3款约定了乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、没收乙方的履约保证金及用电押金，收回房屋，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失。（3）擅自拆改变动、损坏房屋的主体结构或者超过设计负荷标准（500KG/平方米）使用出租物业的；…”。海天力公司在对厂房进行装饰装修的过程中，增加隔层，改变原有的水电装修，且多次收到消防整改通知，其行为严重破坏了房屋的主体结构，影响了房屋的消防安全，海天力公司应当在搬出房屋前对房屋进行修复。鑫豪盛公司作为房屋的所有权人进行修复的情况下，有权要求海天力公司承担拆除费用或在海天力公司索要的款项中扣除。四、停水停电损失的赔偿不应由鑫豪盛公司支付。鑫豪盛公司作为房屋所有人，在海天力公司未通知停水停电并提出检修和恢复水电的申请前，无从得知停水停电的事实，亦无法进行修复。海天力公司自始至终均未举证证明其已经向鑫豪盛公司发出停水停电通知，亦未举证证实停水停电的事实和时间。一审判决认定“自2018年5月24日开始进行停水停电，后来甚至停车堵门和砸坏墙面等行为……”不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2001）第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”之规定。而在人民调解委员会组织调解时，海天力公司也没有陈述鑫豪盛公司对其实施了停水停电的行为。事实上，整座B1栋厂房的供电房位于二楼，供电房并未上锁，各租户均可按需自己操作供电及断电。而2018年5月陆续有租户自行断电拆除其原有设备，因此鑫豪盛公司客观上难以判断是海天力公司自行断电，还是其他租户错误操作影响了案涉厂房的用电，故不存在鑫豪盛公司通过停水停电强迫海天力公司退场的事实。五、鑫豪盛公司因受东方建富公司牵连而接管B1栋厂房，接管后为统一维护整栋厂房积极与全部承租户协商提前退租，甚至准备了相邻B2栋同等条件的厂房给海天力公司继续承租，并不存在停水停电强迫海天力公司退场的行为。鑫豪盛公司作为案涉厂房的产权人，将厂房所在的大洋工业园整体出租给东方建富公司，租期为2004年至2024年。2017年下旬，因东方建富公司的实际控制人涉嫌经济犯罪导致公司全面瘫痪，工业园无人管理。为维护工业园的正常运作，鑫豪盛公司应福海街道办要求，从2018年1月1日起正式接管。鑫豪盛公司接管后，发现工业园内的B1栋厂房长年缺乏维护，存在储多安全隐患，需要紧急收回统一维护。为此，鑫豪盛公司与B1栋全体租户沟通劝退，并于2018年4月10日正式书面通知，指定由深圳××物业管理有限公司（以下简称××物业公司）代表鑫豪盛公司，按照当时东方建富公司的租赁合同条款，与全体租户友好协商签订提前退租协议。截止2018年5月31日，B1栋总共八家租户，除海天力公司之外，均已和平撤场。尽管海天力公司存在擅自变动租赁厂房建筑主体和承重结构或者扩建的实质违约情形，但鑫豪盛公司仍然让××物业公司多次与其沟通协商提前退租事宜。在协商过程中，××物业公司曾于2018年5月18日、19日先后按海天力公司的意愿发送了两次《退场协议》及《厂房租赁协议》范本。2018年5月22日上午，海天力公司回复修订版本，提出新厂房必须满足其对厂房使用的各种要求且费用由鑫豪盛公司承担，B2栋新厂房租期要保证3年，到期后优先续租且涨幅不得超过15%，增加3间宿舍等条件。随后双方继续沟通新厂房的装修标准，但海天力公司又提出新的补偿要求，导致前述协议没有实际签订。2018年5月23日，××物业公司向海天力公司发出通知，要求其对案涉厂房内私自搭建的隔层在两天内进行整改修复，否则将解除租赁合同。次日，海天力公司向人民调解委员会寻求调解，主张赔偿装修损失等150多万元，比其前述回复文件中的76万元翻了一倍，双方无法形成调解方案。综上，鑫豪盛公司接管涉案厂房后，并非以海天力公司擅自变动租赁厂房建筑主体和承重结构为由解除合同，而是积极与其协商提前退场。六、海天力公司在案涉厂房中大面各加建二楼隔层破坏了房屋主体结构，属于违约的一方，违约方起诉解除合同的依法不能因解除合同而减少或者免除其应承担的违约责任。尽管鑫豪盛公司不认可《司法鉴定意见书》的效力，但该意见书第七点对价格鉴定过程的描述可视为海天力公司的自认。从其自认内容可知，厂房分为办公、生产、仓储区等：办公区分为两个区域（办公区上面均有开放型的隔空层，作为材料等存储区），大门左边办公区划分有行政部及会议室，占地面积约70平方米。右边办公区为新建，新建玻璃幕墙及轻质砖墙；整个工厂新建砖墙300多平方米，新建二楼隔层总计约为230平方米，用型钢制作楼板，采用方通做立柱，工字钢做隔层，并在隔层上铺设楼层板、铁丝网做加强后铺设水泥层。由此可见，海天力公司增设的300多平方米的砖墙以及加建了230平方米的二楼隔层并铺设水泥层用于存储材料，拆改变动了房屋结构。而在××物业公司2018年5月23日催告其限期整改后，其仍然不予改正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，鑫豪盛公司认为，海天力公司在租赁厂房中加建二楼隔层等违法装修行为，已经破坏了房屋建筑主体结构，构成实质性违约，鑫豪盛公司实质上已经享有了解除租赁合同的权利。综上，海天力公司才是案涉租赁合同关系中的先行违约方，参照《九民会议纪要》第48条的规定，违约方起诉解除合同的，应当承担相应的违约责任，即本案解除合同后所产生的装修费用等损失均应由海天力公司自行承担。七、海天力公司主张鑫豪盛公司对其停水停电，且从2018年5月24日持续至7月10日，则应就其主张承担举证责任。一审法院认定鑫豪盛公司未能提供基本水电条件导致海天力公司解除合同，违反了“谁主张谁举证”的基本举证规则，请求二审法院予以纠正。八、海天力公司对案涉厂房的装饰装修未经出租人同意，其发生的费用应自行承担，且鑫豪盛公司依法可要求其恢复原状或者赔偿损失，一审法院没有查清该基本事实。首先，海天力公司于2017年11月2日向东方建富公司支付了装修保证金1万元。这仅是对装修的保证，而不能推定东方建富公司已经同意其增设300多平方的砖墙以及加建230平方米的二楼隔层的庞大装修扩建行为。其次，在海天力公司与东方建富公司签订的租赁合同第6.2条明确约定，海天力公司对房屋进行改造或者装修装饰的，应当向东方建富公司报备并获得书面许可，且不得改动房屋主体结构。而海天力公司在一审中称，其在装修之前有相应的装修报告，已向东方建富公司提交，并经过同意才装修的。但是，海天力公司未能就此提供证据，应承担举证不能的责任。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，本案的装修费用应由海天力公司自行承担，鑫豪盛公司亦有权要求海天力公司赔偿厂房恢复原状的损失。九、南天司法鉴定所的《司法鉴定意见书》存在重大瑕疵，其中认定装修金额不应作为法院的参考数据。出具《司法鉴定意见书》的鉴定人员的执业证书签发日期为2018年7月17日，评估机构资质登记证发证日期为2018年7月20日的问题，因此，在意见载明的现场勘察时点鉴定机构是没有资质的。且该次鉴定采用的是“重置成本法”，不符合租赁合同纠纷案中通常采用的“余值评估法”，也不适用于本案。海天力公司在一审庭审中自认厂房中有些装修是早就有的，其只是新装修了一部分，因此，若法院认定本案应由鑫豪盛公司承担装修评估余值的，也应由海天力公司提供相应的材料购买凭证，否则无法区分出哪些装修才是海天力公司新的装修。综上，一审法院认为广东南天司法鉴定所系有合法资质的专业鉴定机构是错误的，认定该鉴定意见不存在违法情形也与事实不符，请求二审法院予以纠正。一审法院认定事实错误、适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，发回重审或驳回海天力公司的诉讼请求。

海天力公司答辩称：海天力公司并未在房屋租赁的房间内加盖任何破坏房屋主体结构的设施，鑫豪盛公司的主张不符合事实。且海天力公司一审已经提交了完整、充分的证据证明海天力公司的主张。

海天力公司向一审法院起诉，请求：一、解除海天力公司与东方建富公司签订的《租赁合同》；二、东方建富公司和鑫豪盛公司退还押金、保证金和合同转让手续费126700元；三、东方建富公司和鑫豪盛公司赔偿装修费用783189.56元；四、东方建富公司和鑫豪盛公司赔偿重装网络系统防盗系统费用9679元；五、东方建富公司和鑫豪盛公司赔偿拆除搬迁费用111069元；六、东方建富公司和鑫豪盛公司返还停水停电期间租金61014.53元；七、东方建富公司和鑫豪盛公司赔偿停水停电给海天力公司造成的损失965961.38元；八、东方建富公司和鑫豪盛公司赔偿鉴定费和律师费96795元；九、本案的诉讼费用由东方建富公司和鑫豪盛公司共同承担。

一审法院认定事实：一、2004年2月13日，鑫豪盛公司与东方建富公司签订《深圳市房地产租赁合同书》（合同登记号：宝ＣＡＯ0××2），鑫豪盛公司将位于深圳市宝安区厂房（已取得合法有效房地产证）出租给东方建富公司，租期自2004年2月1日至2024年1月30日，并约定租赁期间，东方建富公司有权将上述房产全部或者部分转租给他人。二、2017年9月12日，东方建富公司与海天力公司签订《租赁合同》（编号：ＤＹＡ-3×××1），合同约定东方建富公司将深圳福永××工业园×栋×楼厂房（面积1250平方米）及宿舍（502、503、504房）出租给海天力公司使用，厂房每月租金41250元、履约保证金82500元，宿舍每月租金2100元、履约保证金4200元，租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日。根据合同第六条6.2约定，乙方（即海天力公司）对房屋进行改造或者装修装饰的，应当先向甲方（即东方建富公司）报备并获得甲方书面许可，且不得改动房屋主体结构，不得对房屋的安全、消防等方面造成不利影响。2017年9月11日，海天力公司向东方建富公司支付了厂房押金82500元，宿舍押金4200元，合同转让手续费20000元。另，海天力公司2017年11月2日向东方建富公司支付了装修保证金10000元。三、2018年1月1日，鑫豪盛公司发出通告，通知自2018年1月1日起正式接管××工业园，园区各租户的租金、物业管理费、水电费均交到鑫豪盛公司指定的账户。四、2018年4月10日，鑫豪盛公司发出《关于清退Ｂ1栋厂房租赁企业的通知》，通知要求，即日起凡租赁大洋工业园Ｂ1栋厂房的租赁合同到期一律清退，合同未到期的清退截止日期为2018年5月31日，租赁合同未到期的企业提前退租事宜由德金管理公司代表鑫豪盛公司和企业按照当时与东方建富公司签订的《租赁合同条款》签订提前退租协议。2018年4月12日，海天力公司联合深圳金俊业科技有限公司等五家Ｂ1栋租户向鑫豪盛公司发出《关于深圳市租赁合同的诉求》，对鑫豪盛公司要求解除合同持保留意见，要求在租户同意解除合同的前提下，对各租户的实际损失给予赔偿，并在双方签订退租协议并且赔偿到位后给予三个月的搬迁期。2018年5月23日，德金管理公司向海天力公司发出通知，通知称海天力公司对厂房私自搭建隔层自用，私自搭建行车，破坏厂房主体结构，存在严重消防及安全隐患，要求海天力公司两天内进行整改及修复，否则解除《房屋租赁合同》，并追究违约责任。2018年5月24日，海天力公司与深圳××物业管理有限公司因租赁合同纠纷在深圳市宝安区人民调解委员会进行调解，海天力公司要求赔偿搬家费、装修费等，同时给予3个月的搬迁时间，期间不得停水停电影响正常经营，双方未能达成一致意见。五、海天力公司2018年7月10日搬离涉案房屋，2018年1月1日至2018年6月30日的房屋租金及水电费均已向鑫豪盛公司缴纳。海天力公司称鑫豪盛公司为逼迫海天力公司搬离，自2018年5月24日开始进行停水停电，后来甚至有停车堵门口和砸坏墙面等行为，其中2018年5月24日至2018年6月30日停水停电期间的租金为61014.53元。鑫豪盛公司对停水停电和堵门破坏行为均予以否认。六、2018年2月1日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队向海天力公司发出《临时查封决定书》，称海天力公司一层车间单一安全出口，安全出口数量不足，不具备安全疏散逃生功能，不符合《建筑设计防火规范》，存在严重威胁公共安全的火灾隐患，对海天力公司一层车间予以临时查封。2018年3月5日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队发出了《同意解除临时查封决定书》，称海天力公司对上述问题已整改，复查合格，同意解除查封。2018年2月27日，深圳市宝安区安全生产监督管理局发出《责令限期整改指令书》，称海天力公司存在：1、未如实记录安全生产教育和培训情况；2、生产车间部分机械设备（铣床、钻床等）未张贴操作规程；3、木材切割区与存储区设置于同一车间，无有效分隔；4、木材切割区域切割机未安装漏电保护装置。责令海天力公司限期整改。海天力公司在指定期限内完成了整改，并通过了深圳市宝安区安全生产监督管理局的复查。七、海天力公司提交广东南天司法鉴定所出具的粤南【2018】鉴价字第9144号《价格鉴定意见书》，证明海天力公司的装修部分，包括砖墙体、玻璃墙体、二楼隔层、电气线路和控制、电话、网络及监控等固定不可移动的装修部分，价值为783189.56元。海天力公司支付鉴定费26795元。海天力公司提交增值税发票证明其安装网络系统防盗系统花费9679元。海天力公司提交收款收据和发票证明其进驻涉案房屋以及搬离的拆除和搬迁费用为111069元。另，海天力公司还主张2018年5月24日至2018年7月10日停水停电期间，海天力公司的停工工资损失316614.76元、经营损失499624.58元、2017年搬入涉案房屋时产生的员工工资149722.5元。海天力公司为本案诉讼支付律师费70000元。八、鑫豪盛公司称海天力公司未经允许，私自搭建隔层，破坏房屋的主体结构，对房屋安全造成隐患，但未提供相应的证据证明。

一审法院认为，一、鑫豪盛公司与东方建富公司签订《深圳市房地产租赁合同书》（合同登记号：宝ＣＡＯ0××2）合法有效。东方建富公司基于上述合同，与海天力公司就深圳福永××工业园×栋×楼厂房及宿舍签订的《租赁合同》（编号：ＤＹＡ-3×××1）亦合法有效，受法律保护。鑫豪盛公司自2018年1月1日起接管××工业园，并要求园区各租户的租金、物业管理费、水电费交到其指定的账户，可见鑫豪盛公司承继了东方建富公司作为出租方的相应义务和权益。鑫豪盛公司应当向海天力公司提供房屋使用基本的水电条件。2018年5月24日至2018年7月海天力公司搬离时，涉案房屋一直处于停水停电状态。海天力公司称鑫豪盛公司为迫使海天力公司搬离而强行采取停水停电措施。鑫豪盛公司予以否认，并称不知具体原因。鑫豪盛公司作为涉案房屋的房东及物业管理方，自2018年1月1日起收取租金、物业管理费及水电费，对于2018年5月24日起长达一个多月的停水停电原因不知情，不符合常理。结合海天力公司与德金管理公司在深圳市宝安区人民调解委员会的调解情况，一审法院对鑫豪盛公司的辩解不予采纳。另，鑫豪盛公司称海天力公司未经允许，私自搭建隔层，破坏房屋的主体结构，对房屋安全造成隐患，但未提供充分的证据予以证明，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。海天力公司要求解除与东方建富公司签订的《租赁合同》（编号：ＤＹＡ-3×××1）的诉请合法有据，一审法院予以支持。东方建富公司收取的厂房押金82500元、宿舍押金4200元、装修保证金10000元应向海天力公司退还。关于合同转让手续费，海天力公司与东方建富公司签订的《租赁合同》期限为3年，海天力公司实际使用的时间为9个月，根据公平原则，东方建富公司应退还合同转让手续费15000元（20000-20000×9÷36）。鑫豪盛公司并未收取上述押金、保证金及合同转让手续费，也无证据证明东方建富公司将上述款项转交鑫豪盛公司，故海天力公司要求鑫豪盛公司承担共同退还责任缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。二、关于装修损失。经广东南天司法鉴定所鉴定，海天力公司对涉案房产的装修部分（包括砖墙体、玻璃墙体、二楼隔层、电气线路和控制、电话、网络及监控等固定不可移动的装修部分）价值为783189.56元。海天力公司支付鉴定费26795元。鑫豪盛公司对该鉴定结论不予认可。一审法院认为，鑫豪盛公司在海天力公司交还涉案房屋之后，在明知双方尚有纠纷未解决的情况下，未对房屋的装修等做好证据保全措施，亦未及时进行相应的评估鉴定，应承担举证不能之责任。广东南天司法鉴定所系具有合法资质的专业的鉴定机构，没有证据表明其作出的粤南【2018】鉴价字第9144号《价格鉴定意见书》存在违法违规的情形，鉴定人员也出庭回应了鑫豪盛公司的相关质询。一审法院对上述价格鉴定意见书予以采信。因《价格鉴定意见书》评定装修价值783189.56元，未考虑折旧，根据公平原则，按照海天力公司使用的时间折算，一审法院酌定装修损失为626551.65元（783189.56×80%）。东方建富公司和鑫豪盛公司作为租赁合同的缔约方和实际履行方，未能提供房屋使用的基本水电条件，导致海天力公司要求解除租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，东方建富公司和鑫豪盛公司应当赔偿海天力公司装修费损失626551.65元，并承担鉴定费21436元（26795×80%）。三、关于网络及防盗系统安装费用损失。海天力公司提交的发票包括了服务年费及设备费用，相关的设备并非不可拆卸搬移，故该部分损失，一审法院酌定为2000元。四、关于拆除搬迁费用损失。海天力公司提交的证据部分为收款收据，且大部分票据为2018年以前，另2018年6月1日的收款收据显示为“租赁定金”。因此，海天力公司的该项诉请缺乏理据，一审法院不予支持。五、关于停水停电期间的租金损失。海天力公司主张停水停电期间租金损失61014.53元（2018年5月24日至2018年6月30日期间）。根据海天力公司提交的银行转账凭证，海天力公司2018年5月8日向鑫豪盛公司支付房租48352.5元，2018年6月4日向鑫豪盛公司支付房租48352.5元。经折算，2018年5月24日至2018年6月30日期间的租金为58023元。海天力公司停水停电期间无法正常使用涉案房屋，鑫豪盛公司收取的租金应予以退还。六、关于停水停电期间的经营损失。海天力公司主张2018年5月24日至2018年7月10日期间停工工资损失316614.76元、经营损失499624.58元、2017年搬入涉案房产时产生的员工工资149722.5元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，海天力公司主张的停工工资及搬入时的员工工资均系海天力公司应当支出的经营成本，海天力公司提交的纳税证明也未能充分证明因停水停电导致的必然经营损失，并且该经营损失也非违约方可预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故海天力公司的此项主张，一审法院不予支持。七、关于律师费。根据《租赁合同》第八条8.8的约定，一方违约导致另一方损失的，违约方应承担守约方为实现债权而支出的各项费用，包括律师费。本案海天力公司支付了律师费70000元，按一审法院支持的诉讼请求占其全部诉讼请求的比例，鑫豪盛公司、东方建富公司应当承担的律师费为27528元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、解除海天力公司与东方建富公司签订的《租赁合同》（编号：ＤＹＡ-3×××1）；二、东方建富公司于本判决生效之日起十日内向海天力公司退还押金、保证金、合同转让手续费共计111700元；三、东方建富公司、鑫豪盛公司于本判决生效之日起十日内向海天力公司赔偿装修费损失626551.65元；四、东方建富公司、鑫豪盛公司于本判决生效之日起十日内向海天力公司赔偿重装网络系统、防盗系统费用损失2000元；五、鑫豪盛公司于本判决生效之日起十日内向海天力公司返还2018年5月24日至2018年6月30日期间的租金58023元；六、东方建富公司、鑫豪盛公司于本判决生效之日起十日内向海天力公司赔偿鉴定费21436元、律师费27528元；七、驳回海天力公司的其他诉讼请求。案件受理费24035.26元，保全费5000元，公告费500元，由海天力公司承担17421.16元，东方建富公司承担8049.16元，鑫豪盛公司承担4064.94元。

经审理查明，根据海天力公司提交的粤南【2018】鉴价字第9144号《价格鉴定意见书》显示：新建二楼隔层总计为230平方米，用型钢制作楼板，采用方通做立柱，工字钢做隔层，并在隔层上铺设楼层板、铁丝网做加强后铺设水泥层；进门右手隔层工程总计47660元、人工29290元；进门左手隔层工程总计5055元、人工40300元，总计167305元。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为，各方对解除案涉《租赁合同》（编号：DYA-3×××1），没有异议，本院予以确认。

海天力公司与东方建富公司签订《租赁合同》（编号：DYA-3×××1），海天力公司向东方建富公司缴交押金、保证金及合同转让手续费，鑫豪盛公司并未收取上述费用，海天力公司也未提交证据证明东方建富公司将上述款项转交鑫豪盛公司，故海天力公司主张要求鑫豪盛公司承担共同退还责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

海天力公司提交的发票包括了服务年费及设备费用，相关的设备并非不可拆卸搬移，该部分损失，一审法院酌定为2000元，并无不当，本院予以维持。

海天力公司提交搬迁费用的证据，部分为收款收据，且大部分票据为2018年以前，另2018年6月1日的收款收据显示为“租赁定金”。故海天力公司的该项主张，无事实依据，本院不予支持。

海天力公司主张鑫豪盛公司应支付停水停电期间（即2018年5月24日至2018年6月30日期间）损失，鑫豪盛公司对此不予确认。海天力公司未提交在上述期间停水停电的相关证据，且2018年5月24日的《人民调解受理登记表》只记载搬迁期间不得停水停电等，并未记载存在停水停电情况，而该调解时间是海天力公司主张停水停电的第一天。如果存在停水停电的情况，在长达一个多月的期间停水停电，海天力公司竟不向有关部门投诉，且海天力公司可以进行场地装修的鉴定固定证据，却对停水停电的相关证据不进行收集和固定证据，有悖常理。海天力公司也未举证证明停水停电系鑫豪盛公司造成。故海天力公司应承担举证不能的法律不利后果，海天力公司主张鑫豪盛公司退还停水停电期间的租金和赔偿该期间的经营损失等，无事实依据，本院不予支持。一审对此认定有误，本院予以更正。

根据海天力公司提交的粤南【2018】鉴价字第9144号《价格鉴定意见书》显示，新建二楼隔层总计为230平方米，故鑫豪盛公司主张海天力公司未经允许，私自搭建隔层，破坏房屋的主体结构，对房屋安全造成隐患，有《价格鉴定意见书》证实，证据确凿，本院予以采信。鑫豪盛公司在海天力公司交还涉案房屋之后，在明知双方尚有纠纷未解决的情况下，未对房屋的装修等做好证据保全措施，亦未及时进行相应的评估鉴定，应承担举证不能之责任。根据《价格鉴定意见书》评定装修价值783189.56元，应剔除违法搭建的隔层的167305元，未考虑折旧，根据公平原则，按照海天力公司使用的时间折算，本院酌定装修损失为492708元（615884.56元×80%）。一审对此认定有误，本院予以更正。

根据双方《租赁合同》第八条8.8的约定，一方违约导致另一方损失的，违约方应承担守约方为实现债权而支出的各项费用，包括律师费。本案海天力公司支付了律师费70000元，按海天力公司诉讼请求占其全部诉讼请求的比例，鑫豪盛公司应当承担的律师费为16074元。

综上，上诉人鑫豪盛公司的上诉主张部分成立，本院对成立部分予以支持。上诉人海天力公司的上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初1789号民事判决第一项、第二项、第四项；

二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初1789号民事判决第五项、第七项；

三、变更广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初1789号民事判决第三项为：被上诉人深圳市东方建富实业有限公司、上诉人深圳市鑫豪盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市海天力机电有限公司赔偿装修费损失492708元；

四、变更广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初1789号民事判决第六项为：被上诉人深圳市东方建富实业有限公司、上诉人深圳市鑫豪盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市海天力机电有限公司赔偿鉴定费21436元、律师费16074元；

五、驳回上诉人深圳市海天力机电有限公司的其他诉讼请求。

如被上诉人深圳市东方建富实业有限公司、上诉人深圳市鑫豪盛实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费24035.26元、保全费5000元、公告费500元，共计29535.26元（已由上诉人深圳市海天力机电有限公司预交），由上诉人深圳市海天力机电有限公司承担17735.26元，被上诉人深圳市东方建富实业有限公司承担7900元，上诉人深圳市鑫豪盛实业有限公司承担3900元。上诉人深圳市海天力机电有限公司上诉部分二审案件受理费16565元（上诉人深圳市海天力机电有限公司已预缴），由上诉人深圳市海天力机电有限公司负担；上诉人深圳市鑫豪盛实业有限公司上诉部分二审案件受理费11155元（上诉人深圳市鑫豪盛实业有限公司已预缴），由上诉人深圳市鑫豪盛实业有限公司负担8042元，上诉人深圳市海天力机电有限公司承担3113元。上诉人深圳市海天力机电有限公司向上诉人深圳市鑫豪盛实业有限公司径付3113元，本院不再找退。

本判决为终审判决。

审判长　邢　 蓓　 华

审判员　蔡　 雪　 燕

审判员　彭　 建　 钦

二〇二〇年十一月二十五日

书记员　麦绮梨(兼)

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。