深圳市海天力机电有限公司与深圳市东方建富实业有限公司、深圳市鑫豪盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0306民初1789号

原告：深圳市海天力机电有限公司。

法定代表人：张育青。

委托诉讼代理人：张原林，广东王芬律师事务所律师。

被告：深圳市东方建富实业有限公司。

法定代表人：杨汉军。

被告：深圳市鑫豪盛实业有限公司。

法定代表人：庄世良。

委托诉讼代理人：谭海波，广东中熙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张亚舟，广东中熙律师事务所实习律师。

原告深圳市海天力机电有限公司（以下简称海天力公司）与被告深圳市东方建富实业有限公司（以下简称东方建富公司）、深圳市鑫豪盛实业有限公司（以下简称鑫豪盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告法定代表人张育青及其委托诉讼代理人张原林、被告鑫豪盛公司委托诉讼代理人谭海波、张亚舟到庭参加诉讼，被告东方建富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，被告东方建富公司受被告鑫豪盛公司委托，于2017年9月12日与原告签订《租赁合同》，将被告鑫豪盛公司所属的东方建富深圳福永大洋鑫豪工业园B1栋一楼，面积1250平方米场地出租给原告作为厂房办公及宿舍使用，合同期限三年。合同签订后，原告经过数月装修于2017年12月30日入驻开始生产。2018年1月，被告东方建富公司退出该工业园，把该工业园管理权交给被告鑫豪盛公司，到2018年4月10日，被告鑫豪盛公司发出通知要求租赁工业园的各个公司迁出该工业园。在协商赔偿方案时，原告同意被告鑫豪盛公司的异地安置并由被告鑫豪盛公司负责厂房装修的安排，然后重新与被告鑫豪盛公司签订租赁合同并迁出。在新合同条款没有谈妥的情况下，被告鑫豪盛公司寻找借口，说现在厂房装修不符合安全要求，强行停水停电达48天，逼迫原告撤走。原告求助于社区工作站调解未果，被告鑫豪盛公司步步紧逼，甚至找来车堵在原告公司门口，原告无奈另寻场地准备搬迁期间，被告鑫豪盛公司还派人半夜砸破原告厂房墻面，进一步逼迫，原告无奈于2018年7月10日搬离。综上所述，二被告的行为不仅违约，而且违法，已经给原告造成严重经济损失，为维护自己的合法权益和经济利益，现原告依法提起诉讼，请求：1、依法判令解除原告与被告东方建富公司签订的《租赁合同》，三年总租金为人民币1560600元；2、依法判令被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司退还押金、保证金和合同转让手续费人民币126700元；3、依法判令被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司赔偿装修费用783189.56元；4、依法判令被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司赔偿重装网络系统防盗系统费用9679元；5、依法判令被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司赔偿拆除搬迁费用111069元；6、依法判令被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司返还停水停电期间租金61014.53元；7、依法判令被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司赔偿停水停电给原告造成的损失965961.38元；8、依法判令被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司赔偿鉴定费和律师费96795元；2至8项共计：2154408.47元；9、本案的诉讼费用由被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司共同承担。

被告东方建富公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。

被告鑫豪盛公司辩称，1、原告海天力公司对涉案厂房进行改装、装饰装修未经东方建富公司书面许可，故其对房屋装饰装修而产生的费用及其他费用应由其自行承担；2、原告海天力公司在对厂房的装饰装修过程中破坏了房屋主体结构，严重影响了房屋的消防安全，被告鑫豪盛公司依法享有排除妨害、消除危险及解除合同的权利；3、被告鑫豪盛公司已于2018年4月10日作出清退通知，要求原告海天力公司于2018年5月31日前退租，原告应及时停止生产，做好停产搬迁准备，及时止损；4、被告鑫豪盛公司并未采取停水停电措施，原告因停水停电造成损失与被告鑫豪盛公司无关，原告要求被告鑫豪盛公司赔偿停水停电造成的损失无事实和法律依据；5、原告提出的各项诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。关于押金、保证金及合同转让手续费，依照原告与被告东方建富公司签订的租赁合同约定，被告东方建富公司有权没收保证金和用电押金。原告缴纳的押金、保证金均由被告东方建富公司收取，故原告要求被告鑫豪盛公司承担退款责任无法定依据。关于装修费及网络系统、防盗系统费用，原告装修未经过合法报批手续系违法装修，装修后的添附并非原告合法取得财产，同时在此进行鉴定是不具有合法性，且鉴定意见书未经鉴定人签字，不能作为定案根据。原告未举证证明其有安装网络系统、防盗系统，亦未取得被告东方建富公司同意，同时网络系统、防盗系统不属于不可拆卸的附着物，故原告有关装修费及网络系统、防盗系统费用的请求无事实和法律依据。关于搬迁费用及停水停电期间租金，原告提交的搬迁费用票据发生在搬迁之前或与搬迁无关，不应支持搬迁费用。原告在停水停电期间仍占有使用厂房故应支付租金，且被告鑫豪盛公司并未采取停电措施。关于停水停电期间损失、鉴定费及律师费，原告支付工人工资等属于经营企业正常开销，应在其营业收入范围支出，被告鑫豪盛公司不存在违约或侵权行为，原告是否存在虚开增值税发票等行为无法证实，其仅提供纳税申报表等证据不足以证实其实际产生的营收，且被告鑫豪盛公司并未采取停水停电措施，故原告主张的损失不应由被告鑫豪盛公司承当。综上原告诉请无事实和法律依据，请求依法予以驳回。

经审理查明以下事实：

一、2004年2月13日，被告鑫豪盛公司与被告东方建富公司签订《深圳市房地产租赁合同书》（合同登记号：宝CAOXXX），被告鑫豪盛公司将位于深圳市宝安区福永镇大洋开发区福安路鑫豪第一工业区第一栋、第二栋厂房（已取得合法有效房地产证）出租给被告东方建富公司，租期自2004年2月1日至2024年1月30日，并约定租赁期间，被告东方建富公司有权将上述房产全部或者部分转租给他人。

二、2017年9月12日，被告东方建富公司与原告签订《租赁合同》（编号：DYA-XXXXXXX），合同约定被告东方建富公司将深圳福永大洋鑫豪工业园B1栋1楼厂房（面积1250平方米）及宿舍（502、503、504房）出租给原告使用，厂房每月租金41250元、履约保证金82500元，宿舍每月租金2100元、履约保证金4200元，租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日。根据合同第六条6.2约定，乙方（即原告）对房屋进行改造或者装修装饰的，应当先向甲方（即被告东方建富公司）报备并获得甲方书面许可，且不得改动房屋主体结构，不得对房屋的安全、消防等方面造成不利影响。2017年9月11日，原告向被告东方建富公司支付了厂房押金82500元，宿舍押金4200元，合同转让手续费20000元。另，原告2017年11月2日向被告东方建富公司支付了装修保证金10000元。

三、2018年1月1日，被告鑫豪盛公司发出通告，通知自2018年1月1日起正式接管东方建富大洋田工业园，园区各租户的租金、物业管理费、水电费均交到被告鑫豪盛公司指定的账户。

四、2018年4月10日，被告鑫豪盛公司发出《关于清退B1栋厂房租赁企业的通知》，通知要求，即日起凡租赁大洋工业园B1栋厂房的租赁合同到期一律清退，合同未到期的清退截止日期为2018年5月31日，租赁合同未到期的企业提前退租事宜由深圳市德金物业管理有限公司代表鑫豪盛公司和企业按照当时与东方建富公司签订的《租赁合同条款》签订提前退租协议。2018年4月12日，原告联合深圳金俊业科技有限公司等五家B1栋租户向被告鑫豪盛公司发出《关于深圳市鑫豪盛实业有限公司提前解除B1栋租赁合同的诉求》，对被告鑫豪盛公司要求解除合同持保留意见，要求在租户同意解除合同的前提下，对各租户的实际损失给予赔偿，并在双方签订退租协议并且赔偿到位后给予三个月的搬迁期。2018年5月23日，深圳市德金物业管理有限公司向原告发出通知，通知称原告对厂房私自搭建隔层自用，私自搭建行车，破坏厂房主体结构，存在严重消防及安全隐患，要求原告两天内进行整改及修复，否则解除《房屋租赁合同》，并追究违约责任。2018年5月24日，原告与深圳市德金物业管理有限公司因租赁合同纠纷在深圳市××××街道桥头社区人民调解委员会进行调解，原告要求赔偿搬家费、装修费等，同时给予3个月的搬迁时间，期间不得停水停电影响正常经营，双方未能达成一致意见。

五、原告2018年7月10日搬离涉案房屋，2018年1月1日至2018年6月30日的房屋租金及水电费均已向被告鑫豪盛公司缴纳。原告称被告鑫豪盛公司为逼迫原告搬离，自2018年5月24日开始进行停水停电，后来甚至有停车堵门口和砸坏墙面等行为，其中2018年5月24日至2018年6月30日停水停电期间的租金为61014.53元。被告鑫豪盛公司对停水停电和堵门破坏行为均予以否认。

六、2018年2月1日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队向原告发出《临时查封决定书》，称原告一层车间单一安全出口，安全出口数量不足，不具备安全疏散逃生功能，不符合《建筑设计防火规范》，存在严重威胁公共安全的火灾隐患，对原告一层车间予以临时查封。2018年3月5日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队发出了《同意解除临时查封决定书》，称原告对上述问题已整改，复查合格，同意解除查封。2018年2月27日，深圳市宝安区安全生产监督管理局发出《责令限期整改指令书》，称原告存在：1、未如实记录安全生产教育和培训情况；2、生产车间部分机械设备（铣床、钻床等）未张贴操作规程；3、木材切割区与存储区设置于同一车间，无有效分隔；4、木材切割区域切割机未安装漏电保护装置。责令原告限期整改。原告在指定期限内完成了整改，并通过了深圳市宝安区安全生产监督管理局的复查。

七、原告提交广东南天司法鉴定所出具的粤南【2018】鉴价字第9144号价格鉴定意见书，证明原告的装修部分，包括砖墙体、玻璃墙体、二楼隔层、电气线路和控制、电话、网络及监控等固定不可移动的装修部分，价值为783189.56元。原告支付鉴定费26795元。原告提交增值税发票证明其安装网络系统防盗系统花费9679元。原告提交收款收据和发票证明其进驻涉案房屋以及搬离的拆除和搬迁费用为111069元。另，原告还主张2018年5月24日至2018年7月10日停水停电期间，原告的停工工资损失316614.76元、经营损失499624.58元、2017年搬入涉案房屋时产生的员工工资149722.5元。原告为本案诉讼支付律师费70000元。

八、被告鑫豪盛公司称原告未经允许，私自搭建隔层，破坏房屋的主体结构，对房屋安全造成隐患，但未提供相应的证据证明。

上述事实，有《深圳市房地产租赁合同书》（合同登记号：宝CAOXXX）、《租赁合同》（编号：DYA-XXXXXXX）、房产证、《关于清退B1栋厂房租赁企业的通知》、《通知》、《临时查封决定书》、《同意解除临时查封决定书》、《责令限期整改指令书》、《整改复查通知书》、粤南【2018】鉴价字第9144号价格鉴定意见书、增值税发票、鉴定费发票、律师费发票、收款收据等证据及庭审笔录予以证实。

本院认为：

一、被告鑫豪盛公司与被告东方建富公司签订《深圳市房地产租赁合同书》（合同登记号：宝CAOXXX）合法有效。被告东方建富公司基于上述合同，与原告就深圳福永大洋鑫豪工业园B1栋1楼厂房及宿舍签订的《租赁合同》（编号：DYA-XXXXXXX）亦合法有效，受法律保护。被告鑫豪盛公司自2018年1月1日起接管东方建富大洋田工业园，并要求园区各租户的租金、物业管理费、水电费交到其指定的账户，可见被告鑫豪盛公司承继了被告东方建富公司作为出租方的相应义务和权益。被告鑫豪盛公司应当向原告提供房屋使用基本的水电条件。2018年5月24日至2018年7月原告搬离时，涉案房屋一直处于停水停电状态。原告称被告鑫豪盛公司为迫使原告搬离而强行采取停水停电措施。被告鑫豪盛公司予以否认，并称不知具体原因。被告鑫豪盛公司作为涉案房屋的房东及物业管理方，自2018年1月1日起收取租金、物业管理费及水电费，对于2018年5月24日起长达一个多月的停水停电原因不知情，不符合常理。结合原告与深圳市德金物业管理有限公司在深圳市××××街道桥头社区人民调解委员会的调解情况，本院对被告鑫豪盛公司的辩解不予采纳。另，被告鑫豪盛公司称原告未经允许，私自搭建隔层，破坏房屋的主体结构，对房屋安全造成隐患，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。原告要求解除与被告东方建富公司签订的《租赁合同》（编号：DYA-XXXXXXX）的诉请合法有据，本院予以支持。被告东方建富公司收取的厂房押金82500元、宿舍押金4200元、装修保证金10000元应向原告退还。关于合同转让手续费，原告与被告东方建富公司签订的《租赁合同》期限为3年，原告实际使用的时间为9个月，根据公平原则，被告东方建富公司应退还合同转让手续费20000-20000×9÷36=15000元。被告鑫豪盛公司并未收取上述押金、保证金及合同转让手续费，也无证据证明被告东方建富公司将上述款项转交被告鑫豪盛公司，故原告要求被告鑫豪盛公司承担共同退还责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

二、关于装修损失。经广东南天司法鉴定所鉴定，原告对涉案房产的装修部分（包括砖墙体、玻璃墙体、二楼隔层、电气线路和控制、电话、网络及监控等固定不可移动的装修部分）价值为783189.56元。原告支付鉴定费26795元。被告鑫豪盛公司对该鉴定结论不予认可。本院认为，被告鑫豪盛公司在原告交还涉案房屋之后，在明知双方尚有纠纷未解决的情况下，未对房屋的装修等做好证据保全措施，亦未及时进行相应的评估鉴定，应承担举证不能之责任。广东南天司法鉴定所系具有合法资质的专业的鉴定机构，没有证据表明其作出的粤南【2018】鉴价字第9144号价格鉴定意见书存在违法违规的情形，鉴定人员也出庭回应了被告鑫豪盛公司的相关质询。本院对上述价格鉴定意见书予以采信。因价格鉴定意见书评定装修价值783189.56元，未考虑折旧，根据公平原则，按照原告使用的时间折算，本院酌定装修损失为783189.56×80%=626551.65元。被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司作为租赁合同的缔约方和实际履行方，未能提供房屋使用的基本水电条件，导致原告要求解除租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被告东方建富公司和被告鑫豪盛公司应当赔偿原告装修费损失626551.65元，并承担鉴定费26795×80%=21436元。

三、关于网络及防盗系统安装费用损失。原告提交的发票包括了服务年费及设备费用，相关的设备并非不可拆卸搬移，故该部分损失，本院酌定为2000元。

四、关于拆除搬迁费用损失。原告提交的证据部分为收款收据，且大部分票据为2018年以前，另2018年6月1日的收款收据显示为“租赁定金”。因此，原告的该项诉请缺乏理据，本院不予支持。

五、关于停水停电期间的租金损失。原告主张停水停电期间，租金损失61014.53元（2018年5月24日至2018年6月30日期间）。根据原告提交的银行转账凭证，原告2018年5月8日向被告鑫豪盛公司支付房租48352.5元，2018年6月4日向被告鑫豪盛公司支付房租48352.5元。经折算，2018年5月24日至2018年6月30日期间的租金为58023元。原告停水停电期间无法正常使用涉案房屋，被告鑫豪盛公司收取的租金应予以退还。

六、关于停水停电期间的经营损失。原告主张2018年5月24日至2018年7月10日期间停工工资损失316614.76元、经营损失499624.58元、2017年搬入涉案房产时产生的员工工资149722.5元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张的停工工资及搬入时的员工工资均系原告应当支出的经营成本，原告提交的纳税证明也未能充分证明因停水停电导致的必然经营损失，并且该经营损失也非违约方可预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故原告的此项主张，本院不予支持。

七、关于律师费。根据《租赁合同》第八条8.8的约定，一方违约导致另一方损失的，违约方应承担守约方为实现债权而支出的各项费用，包括律师费。本案原告支付了律师费70000元，按本院支持的诉讼请求占其全部诉讼请求的比例，被告应当承担的律师费为27528元。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

一、解除被原告深圳市海天力机电有限公司与被告深圳市东方建富实业有限公司签订的《租赁合同》（编号：DYA-XXXXXXX）；

二、被告深圳市东方建富实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海天力机电有限公司退还押金、保证金、合同转让手续费共计人民币111700元；

三、被告深圳市东方建富实业有限公司、深圳市鑫豪盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海天力机电有限公司赔偿装修费损失626551.65元；

四、被告深圳市东方建富实业有限公司、深圳市鑫豪盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海天力机电有限公司赔偿重装网络系统、防盗系统费用损失2000元；

五、被告深圳市鑫豪盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海天力机电有限公司返还2018年5月24日至2018年6月30日期间的租金58023元；

六、被告深圳市东方建富实业有限公司、深圳市鑫豪盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海天力机电有限公司赔偿鉴定费21436元、律师费27528元；

七、驳回原告的其他诉讼请求。

本案受理费人民币24035.26元，保全费5000元，公告费500元，由原告承担17421.16元，被告深圳市东方建富实业有限公司承担8049.16元，被告深圳市鑫豪盛实业有限公司承担4064.94元。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。

审　判　长　张　 朝　 军

人民陪审员　王　 仰　 青

人民陪审员　张　 应　 辉

二〇一九年十二月二十五日

书　记　员　张里奕（兼）

书　记　员　叶　 宝　 英

附本案相关法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》

第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《诉讼费用交纳办法》

第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。

部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。

共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。