上饶市华隆电气有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省上饶市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）赣11民终308号

上诉人（原审原告）：上饶市华隆电气有限公司，住所地江西省上饶经济开发区旭日片区，统一社会信用代码91361100688512417Q。

法定代表人：林仙凤，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：王饶飞，上饶县法律事务所法律工作者，特别代理。

上诉人（原审被告）：**，男，1984年7月29日出生，汉族，初中文化,个体经营户，住江西省上饶市上饶县。

上诉人上饶市华隆电气有限公司（以下简称“华隆公司”）因与上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1121民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

华隆公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判解除双方租赁合同，责令被上诉人立即腾出所租赁的房屋；2、改判原审判决第二项，被上诉人支付上诉人租金45,000元，支付上诉人违约金11,520元；3、判令被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：1、华隆公司出租物是店面，城管是因为水泥路面占用了绿化事而挖开的；2、挖开路面并未影响**的经营；3、**不支付房租的行为违反了《租赁合同》约定，故华隆公司有权解除合同。

**辩称：1、华隆公司违约在先，应当赔偿我的全部损失；2、应当补偿我2016年5月份中旬到2017年6月份中旬的经营损失。

**上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方的《店面租赁合同》已经约定因房屋产权问题造成上诉人损失的，被上诉人应当赔偿损失，本案被上诉人因房屋性质问题造成门口路面平整一年多给**经营造成损失；2、上诉人**所经营的车辆烤漆，对车辆通行有要求，被上诉人的行为造成上诉人生产惨淡；3、**店面门口自2016年5月份中旬到2017年6月份中旬达一年，严重影响车辆进出，造成了**的经营损失。

华隆公司辩称：**的上诉事实及理由不成立，而且路面并不影响**的经营，也没有造成其损失，**也没有证据证明其损失。

华隆公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的租赁合同，要求被告立即腾出所租赁的房屋；2、判令被告支付尚欠原告的租金48,000元（截止2017年10月31日），违约金11,520元。3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：位于上饶经济开发区一舟大道12号（建筑面积4,707.01平方米）房屋的所有权人系原告华隆公司。2016年1月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《店面租赁合同》，约定：甲方将上饶经济开发区一舟大道12号的四间店面租赁给乙方…店面租赁自2016年2月1日起至2021年1月31日止，租赁期为五年…甲乙双方约定，该店面租赁每月租金为人民币3,200元，年租金为人民币38,400元。甲乙双方一旦签订合同，乙方须在一个星期之内一次性向甲方支付自2016年2月1日起至2016年7月31日的店面租金，计人民币19,200元…乙方以每六个月为一个支付周期。甲方在租金支付日前三十天通知乙方付款，乙方接到甲方通知日起三十天内支付六个月的租金，依次类推…乙方须向甲方支付押金人民币叁仟圆整，待合同终止乙方将租赁物恢复原来状态，水电费、店面租金结清七天内甲方退还押金…乙方超过租金支付日未支付租金的，乙方应向甲方交纳违约金，每日违约金按年度租金的1%计算。如乙方超过租金支付日一个月未支付租金的，甲方有权自行终止合同，收回租赁物…租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿…。合同签订后，被告即向原告支付了四间店面自2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金19,200元，被告在此经营汽车修理及汽车清洗，被告租下店面后不久即自费将四个店面门口的路面用水泥浇好。2016年5月中旬，因原告将另外几个店面也予以出租，为了路面的平整、统一，原告的法定代表人林仙凤说服被告将浇好水泥的路面挖开，林仙凤承诺由华隆公司统一浇筑水泥路面，并承诺半个月左右就能浇好，路面挖开后城管部门却以原告出租物不是店铺而是办公用房，门口的地段系绿化带为由阻止原告浇筑水泥路面。在原告与城管部门协商没有结果的情况下，被告与林仙凤商量由其自行将四个店面前的路面浇好，费用在租金中扣减，林仙凤表示同意。被告开支近3,000元将四个店面门前的路面浇好，不料，第二天城管部门就将被告浇好的路面重新挖掉。至此，原告出租的店面门口路段一直处于不平整状态，至2017年6月下旬原告才将所有店铺门口路面浇筑完好。被告自2016年8月1日起未再向原告缴纳店面租金，截止2017年10月31日止共计15个月，合计租金48,000元。原告多次催款，被告均以店面门口路段未平整好影响其生产经营为理由拒绝支付，要求免除路段未浇筑期间的全部租金。故原告提起诉讼。庭审期间，原告认可被告第二次浇筑路面开支3,000元，并同意由其承担。另查明，被告经营的汽车修理店及洗车店在店铺门前路段未浇筑水泥路面期间并未歇业，一直正常营业。此外，被告主张因路面未浇筑水泥，影响其正常经营，导致其经济受损，要求原告予以赔偿，但被告没有提交证据证明其具体的经济损失情况。一审法院认为，原、被告双方签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，原告作为租赁标的物的产权所有人，其出租行为并未违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。本案原、被告双方主要争执焦点为租赁物前的路面平整、浇筑水泥是否影响被告的正常经营、被告是否有经济损失。被告主张原告在2016年5月中旬将其已经浇筑好水泥的路面挖开，原告承诺很快可以恢复路面平整并浇筑水泥，但原告事实上拖延至2017年6月底才将路面平整并完成浇筑，严重影响了租赁物的经营，导致被告经济受损，被告应免交一年的店面租金；原告则主张关于店铺前路面平整及浇筑问题，因店铺门口路面属于公共区域，城管部门不允许浇筑水泥，虽然没有浇筑水泥，但路面是平整的，不会影响被告的经营，被告实际也一直在经营，被告以此擅自扣减租金理由不成立。一审法院认为原、被告双方在签订房屋租赁合同时，对租赁物的现状及周围的路面情况应有比较清晰的了解，双方在租赁合同中对路面平整及浇筑水泥问题没有约定，合同履行中被告自费将其租赁的店面门口的路面浇筑水泥，原告表示承认，之后因原告方面的原因，水泥路面被挖开，路面处于不平整状态，该状态持续一年之久，在此期间，被告经营的汽车修理店及洗车店则一直正常开业。故尽管本案租赁物前的路面平整、水泥浇筑对被告的生产经营活动会造成一定影响，但该租赁物的进出入口尚在，不会对租赁物的使用造成根本性的影响，租赁合同的目的基本可以实现，被告以此单方扣减租金无事实和法律依据，被告要求免交一年租金的理由不充分，不予支持；考虑被告浇好的水泥路面确系被原告挖开，以及被告经营的洗车店生意对路面是否浇筑水泥有一定的要求，因被告没有提交证据证明其具体经济损失金额，故酌情扣减被告一个月的租金即3,200元。《店面租赁合同》第六条约定：…如乙方超过租金支付日一个月未支付租金的，甲方有权自行终止本合同，收回租赁物…。该条款是原、被告双方对解除合同的约定，其本意应理解为承租方主观上有违约的故意，客观上有无正当理由拖欠租金行为的发生，但本案中被告作为承租方只是因路面平整、浇筑水泥等事宜协商未果单方扣减部分租金，主观上并没有拖欠租金的故意，违约的恶性程度不大，考虑到合同履行中原、被告双方确实因路面平整、浇筑水泥等问题多次协商的事实以及根据租赁物使用现状贸然解除合同会造成承租方的经济损失等因素，本案原、被告双方租赁合同继续履行更有利于均衡的保护原、被告双方的合法利益，故对原告要求解除合同及赔偿违约损失的主张不予支持。原告在诉讼中表示愿意负担原告第二次浇筑水泥路面开支的3,000元，并在租金中予以扣减，予以准许；故被告按照合同约定截止到2017年10月31日尚欠原告租金为48,000元，扣减一个月的租金3,200元及3,000元的浇路费用，被告实际还需支付原告租金41,800元，该款被告应予支付。判决：一、原告上饶市华隆电气有限公司继续履行与被告**签订的《店面租赁合同》；二、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告上饶市华隆电气有限公司截止2017年10月31日的店面租金41,800元；三、驳回原告上饶市华隆电气有限公司其他诉讼请求。

二审中，**向本院提交了12张照片，欲证明水泥路浇好前后的差别。华隆公司的质证意见：照片上不能看出是什么时间平整的，而且租房之前也是好的。本院的认证意见：仅凭照片本身不能证明路面好及差的时间顺序，且该证明目的亦不能当然印证其主张的经营受到损失的事实，故本院对该照片的证明对象不予确认。本院查明的事实与原审认定的事实相一致。

本院认为，本案二审期间的争议焦点有二：一是双方的租赁合同是否应当解除？二是如何认定**因为路面平整造成的损失及责任？分述如下：

一、关于本案双方的租赁合同是否应当解除的问题，华隆公司主张**不支付房租已经违约故应当解除合同，**则认为其已经支付了房租，但是对路面平整期间的房租应当免交，本案不应解除合同。本院认为，一方面，**未交纳房租的直接原因在于华隆公司将路面挖开且在一年期间都未恢复致使双方发生纠纷，故华隆公司主张**违约不支付房租合同应当解除的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳；另一方面，本案双方约定了五年租赁期，承租人为了经营汽车修理及清洗，也实际添设了烤漆房等设施，在双方仅承租一年半且承租方未有过错的情形下，原审法院判决双方继续履行合同，既符合双方制订合同的目的，又有利于保护市场正常的生产经营秩序，并无不当。

二、关于如何认定**因为路面平整造成的损失及责任的问题，**认为综合其财务资料可以印证其在路面平整期间经营收入下降故华隆公司应当承担赔偿责任；华隆公司则认为在路面平整期间**一直在经营故华隆公司既不应当承担赔偿损失也不应补偿损失。本院认为，一方面，**所租赁房屋的用途是汽车修理及清洗，故在租赁店门前路面车辆能够无障碍通行的前提下，店门口路面的平整程度大小对经营虽有影响但并非决定汽车修理及清洗行业的经营收入的主要因素或关键因素，故原审法院本案酌情认定由出租方补偿承租方一个月的房租损失，并无不当；另一方面，**虽然主张财务收入降低事实，但是该事实并未经对方书面或者口头认可，且即使**该事实属实，也不能当然推定其收入降低就是因为门前路面平整程度不高所致，故**仅以店面门口路面不平整就拒付房租的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，华隆公司、**的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审由上饶市华隆电气有限公司预交的1,213元案件受理费，由上饶市华隆电气有限公司负担；由**预交的845元案件受理费，由**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　郑国辉

审判员　　周立峰

审判员　　夏旭莉

二〇一八年三月二十一日

书记员　　谢雅婷