上饶市华隆电气有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省上饶县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）赣1121民初2633号

原告：上饶市华隆电气有限公司，住所地江西省上饶经济开发区旭日片区，统一社会信用代码91361100688512417Q。

法定代表人：林仙凤，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：王饶飞，上饶县法律事务所法律工作者，特别授权。

被告：**，男，1984年7月29日出生，汉族，初中文化,个体经营户，住江西省上饶市上饶县。

原告上饶市华隆电气有限公司（以下至判决主文前简称华隆公司）与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华隆公司的法定代表人林仙凤、委托诉讼代理人王饶飞、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华隆公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的租赁合同，要求被告立即腾出所租赁的房屋；2、判令被告支付尚欠原告的租金38,400元（截止2017年7月31日），违约金11,520元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月26日，原、被告签订了《店面租赁合同》，被告租赁原告位于上饶经济开发区一舟大道12号的四间店面。合同第三条第一、三款约定“店面租赁每月租金为3,200元，年租金为38,400元；乙方以每六个月为一个支付周期”，第六条第六款约定“店面租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，乙方超过租金支付日未支付租金的，乙方应向甲方交纳违约金，每日违约金按年度租金的1%计算。如乙方超过租金支付日一个月未支付租金的，甲方有权自行终止本合同，收回租赁物”。被告自2016年8月1日起分文未支付原告租金。原告多次催款，被告以种种理由推脱，故原告提起诉讼。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付尚欠原告的租金48,000元（截止2017年10月31日），违约金11,520元。

原告华隆公司为证明自己的主张，向本院提交下列证据：

1、原告营业执照、法定代表人身份证复印件，证明原告系适格主体；

2、《店面租赁合同》，证明原、被告之间的租赁合同关系。

被告**辩称，1、不同意支付原告自2016年5月17日至2017年6月30日的租金。被告不支付四间店面上述时间段租金系事出有因，被告租赁原告的四间店面用于开汽车修理店及洗车店，被告租下四间店面后不久即自费将门前的路段浇好水泥，原告的老板林仙凤为了出租其他的店面，于2016年5月17日安排人员将被告浇好的水泥路面挖开，承诺很快会重新浇好水泥，但该路段系工业园区绿化带，因路段产权问题城管部门阻止原告浇路，导致小轿车无法进出，影响了被告经营，给被告造成了损失，根据合同第八条第二款规定：如因产权问题影响乙方生意由甲方负一切责任并给予赔偿。原告应赔偿被告因路段未能平整、浇筑影响正常生产经营的损失；2、原告出租的店面系单位办公用途房屋，非商业用地，原告欺骗被告并以店面的形式出租给被告；3、自2017年7月1日路段浇好之后的店面租金被告同意支付，但被告第二次浇筑水泥路面开支的3,000元费用，原告答应承担，该费用应在租金中扣减；4、原、被告双方签订了5年的租赁合同，被告要求继续租赁。

被告**为证明自己的主张，向本院提交下列证据：

1、产权证复印件，证明原告没有资格将涉诉店面租赁给被告；

2、照片7张，证明被告承租的店面门口水泥路被挖开，影响了被告正常经营。

本院经审理认定事实如下：位于上饶经济开发区一舟大道**（建筑面积4,707.01平方米）房屋的所有权人系原告华隆公司。2016年1月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《店面租赁合同》，约定：甲方将上饶经济开发区一舟大道12号的四间店面租赁给乙方…店面租赁自2016年2月1日起至2021年1月31日止，租赁期为五年…甲乙双方约定，该店面租赁每月租金为人民币3,200元，年租金为人民币38,400元。甲乙双方一旦签订合同，乙方须在一个星期之内一次性向甲方支付自2016年2月1日起至2016年7月31日的店面租金，计人民币19,200元…乙方以每六个月为一个支付周期。甲方在租金支付日前三十天通知乙方付款，乙方接到甲方通知日起三十天内支付六个月的租金，依次类推…乙方须向甲方支付押金人民币叁仟圆整，待合同终止乙方将租赁物恢复原来状态，水电费、店面租金结清七天内甲方退还押金…乙方超过租金支付日未支付租金的，乙方应向甲方交纳违约金，每日违约金按年度租金的1%计算。如乙方超过租金支付日一个月未支付租金的，甲方有权自行终止合同，收回租赁物…租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿…。

合同签订后，被告即向原告支付了四间店面自2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金19,200元，被告在此经营汽车修理及汽车清洗，被告租下店面后不久即自费将四个店面门口的路面用水泥浇好。2016年5月中旬，因原告将另外几个店面也予以出租，为了路面的平整、统一，原告的法定代表人林仙凤说服被告将浇好水泥的路面挖开，林仙凤承诺由华隆公司统一浇筑水泥路面，并承诺半个月左右就能浇好，路面挖开后城管部门却以原告出租物不是店铺而是办公用房，门口的地段系绿化带为由阻止原告浇筑水泥路面。在原告与城管部门协商没有结果的情况下，被告与林仙凤商量由其自行将四个店面前的路面浇好，费用在租金中扣减，林仙凤表示同意。被告开支近3,000元将四个店面门前的路面浇好，不料，第二天城管部门就将被告浇好的路面重新挖掉。至此，原告出租的店面门口路段一直处于不平整状态，至2017年6月下旬原告才将所有店铺门口路面浇筑完好。被告自2016年8月1日起未再向原告缴纳店面租金，截止2017年10月31日止共计15个月，合计租金48,000元。原告多次催款，被告均以店面门口路段未平整好影响其生产经营为理由拒绝支付，要求免除路段未浇筑期间的全部租金。故原告提起诉讼。

庭审期间，原告认可被告第二次浇筑路面开支3,000元，并同意由其承担。

另查明，被告经营的汽车修理店及洗车店在店铺门前路段未浇筑水泥路面期间并未歇业，一直正常营业。此外，被告主张因路面未浇筑水泥，影响其正常经营，导致其经济受损，要求原告予以赔偿，但被告没有提交证据证明其具体的经济损失情况。

以上事实，有《店面租赁合同》、房屋产权证及当事人的庭审陈述等在案佐证。

本院认为，原、被告双方签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，原告作为租赁标的物的产权所有人，其出租行为并未违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。本案原、被告双方主要争执焦点为租赁物前的路面平整、浇筑水泥是否影响被告的正常经营、被告是否有经济损失。被告主张原告在2016年5月中旬将其已经浇筑好水泥的路面挖开，原告承诺很快可以恢复路面平整并浇筑水泥，但原告事实上拖延至2017年6月底才将路面平整并完成浇筑，严重影响了租赁物的经营，导致被告经济受损，被告应免交一年的店面租金；原告则主张关于店铺前路面平整及浇筑问题，因店铺门口路面属于公共区域，城管部门不允许浇筑水泥，虽然没有浇筑水泥，但路面是平整的，不会影响被告的经营，被告实际也一直在经营，被告以此擅自扣减租金理由不成立。本院认为，原、被告双方在签订房屋租赁合同时，对租赁物的现状及周围的路面情况应有比较清晰的了解，双方在租赁合同中对路面平整及浇筑水泥问题没有约定，合同履行中被告自费将其租赁的店面门口的路面浇筑水泥，原告表示承认，之后因原告方面的原因，水泥路面被挖开，路面处于不平整状态，该状态持续一年之久，在此期间，被告经营的汽车修理店及洗车店则一直正常开业。故尽管本案租赁物前的路面平整、水泥浇筑对被告的生产经营活动会造成一定影响，但该租赁物的进出入口尚在，不会对租赁物的使用造成根本性的影响，租赁合同的目的基本可以实现，被告以此单方扣减租金无事实和法律依据，被告要求免交一年租金的理由不充分，本院不予支持；考虑被告浇好的水泥路面确系被原告挖开，以及被告经营的洗车店生意对路面是否浇筑水泥有一定的要求，因被告没有提交证据证明其具体经济损失金额，本院酌情扣减被告一个月的租金即3,200元。《店面租赁合同》第六条约定：…如乙方超过租金支付日一个月未支付租金的，甲方有权自行终止本合同，收回租赁物…。该条款是原、被告双方对解除合同的约定，其本意应理解为承租方主观上有违约的故意，客观上有无正当理由拖欠租金行为的发生，但本案中被告作为承租方只是因路面平整、浇筑水泥等事宜协商未果单方扣减部分租金，主观上并没有拖欠租金的故意，违约的恶性程度不大，考虑到合同履行中原、被告双方确实因路面平整、浇筑水泥等问题多次协商的事实以及根据租赁物使用现状贸然解除合同会造成承租方的经济损失等因素，本案原、被告双方租赁合同继续履行更有利于均衡的保护原、被告双方的合法利益，故对原告要求解除合同及赔偿违约损失的主张不予支持。原告在诉讼中表示愿意负担原告第二次浇筑水泥路面开支的3,000元，并在租金中予以扣减，本院予以准许；故被告按照合同约定截止到2017年10月31日尚欠原告租金为48,000元，扣减一个月的租金3,200元及3,000元的浇路费用，被告实际还需支付原告租金41,800元，该款被告应予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、原告上饶市华隆电气有限公司继续履行与被告**签订的《店面租赁合同》；

二、被告**于本判决生效之日起十日内支付原告上饶市华隆电气有限公司截止2017年10月31日的店面租金41,800元；

三、驳回原告上饶市华隆电气有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,288元，减半收取644元，被告**负担423元，原告上饶市华隆电气有限公司负担221元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。

本案申请执行期限为本判决生效自动履行期满之日起二年内，逾期则丧失申请执行权利。

审判员　王　萍

二〇一七年十一月十五日

书记员　徐梦莹

交纳执行款及上诉的告知事项：

判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。