某某与某某、某某、泉州新华建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

福建省泉州市丰泽区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）丰民初字第1号

原告***，女，1956年6月20日出生，香港永久性居民，住香港特别行政区。

委托代理人杨伟良、陈莉，福建致一律师事务所律师。

被告***，男，1951年10月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。

委托代理人张光仪（被告***之女），女，1984年3月22日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。

被告***，男，1944年12月14日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。

委托代理人黄觉玄（被告***之子），男，1972年7月31日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。

第三人泉州新华建筑工程公司，住所地福建省泉州市鲤城区。

法定代表人陈辉玉，该公司董事长。

原告***与被告***、***及第三人泉州新华建筑工程公司（以下简称为新华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日、2014年8月26日两次公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人杨伟良、陈莉，被告***及其委托代理人张光仪，被告***的委托代理人黄觉玄到庭参加诉讼，第三人泉州新华建筑工程公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，1988年，泉州华侨磁带厂与泉州新华建筑工程公司为解决职工居住问题，联合向职工集资兴建宿舍楼一幢，原告交纳集资款取得了址在泉州市丰泽区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内宿舍楼第四层第三号房屋。后因原告移居香港，遂将该房屋托付给被告***代管。2013年9月，原告要求收回诉争房屋，才发现该房屋被被告***占用。经了解，系被告***擅自将诉争房屋出售给被告***。原告认为，两被告之间的房屋买卖合同属无效，被告***应将占用的诉争房屋腾空交付给原告。故起诉至法院，请求判决：1、确认被告***与被告***关于址在泉州市丰泽区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内宿舍楼第四层第三号房屋签订的买卖合同无效；2、被告***将上述诉争房屋返还给原告。

被告***辩称，一、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，即使被告***无权处分诉争房屋，其与被告***签订的房屋买卖合同也是有效的。二、原告***的诉讼主体不适格。据泉州新华建筑工程公司及福建省第五建筑工程公司出具的证据表明，该两公司在1988年至1989年间均查无”***”的职工身份。据原告***提供的香港永久性居民身份证可以证实其在1988年7月前就已在香港居住，被告申请法院调取的1989年原告出入境记录显示原告这一年并未进入大陆，而其提供的五张交纳集资款的收款收据显示的交款时间均为1989年，故上述款项均不是原告***缴交。另据原告提供的第三人新华公司出具的证明所载：”该宿舍楼虽名义为单位集资房，但由于当时政策并不完善，该房产也向非我单位职工出售，非我单位职工也可参与集资购房”。但该公司于1988年与泉州华侨磁带厂签订的《合作兴建宿舍楼协议书》却载明诉争房屋系集资房。三、诉争房屋在2001年5月21日就由被告***出卖给被告***。双方签订合同时，被告***告知说诉争房屋是其以”***”的名义购买的，并出具一份”***”签名的委托其出卖诉争房屋的委托书。房屋买卖合同签订后，被告***依约于2001年5月26日将购房款汇入被告***的账户，并于2001年6月29日将该房屋的装修费用13000元汇给***。诉争房屋装修完毕后，被告***就与父母一起入住。自两被告于2001年5月21日签订房屋买卖合同起至2013年10月长达10多年的时间里，原告从未对被告居住在诉争房屋提出过任何异议，也没有任何人对该房屋提出过产权争议。三、假设原告***系诉争房屋的实际拥有者，其也应当知道两被告签订协议、履行协议的事实。诉争房屋已交付给被告***长达十多年，长期一直有返乡探亲的原告***对被告***已将诉争房屋出卖的行为没有任何察觉是不可能的。综上，两被告就诉争房屋签订的房屋买卖合同是合法有效的，应依法驳回原告的全部诉讼请求。

被告***辩称，被告***认可原告提出的所有诉求。被告***找被告***索要诉争房屋系因原告***要求***应负责解决该房屋的相关事宜。

经审理查明，原告***系被告***的妹妹，被告***系被告***的姐夫。被告***与被告***于2001年5月21日签订一份《房屋买卖合同书》，约定卖方***委托代理人***将位于”泉秀路、乌洲路泉州华侨磁带厂生活区B栋403室套房”转让给买方***，房屋售价44000元，合同签订后十日内一次性付款。合同签订后，被告***依约于2001年5月26日将购房款44000元汇入被告***开设于中国建设银行账号为65×××65的银行账户内。自2003年5月份起，被告***的母亲苏琴娥、女儿张光仪共同入住上述房屋至今。另查明，第三人泉州新华建筑工程公司与案外人泉州华侨磁带厂于1988年8月10日签订一份《合作兴建宿舍楼协议书》，约定”双方为解决职工居住困难，经协商同意合作兴建宿舍楼一幢……址在本市泉秀路乌洲路口……”。1988年10月5日，第三人泉州新华建筑工程公司出具一份通知书给”***同志”，载明”我司与泉州华侨磁带厂为解决双方职工居住困难问题，联合向职工集资兴建宿舍楼一幢，位于鲤城区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内。安排你宿舍壹套，列本宿舍楼第四层第叁号”。1989年1至9月，第三人泉州新华建筑工程公司先后出具五份收款收据，载明收取”***”支付的诉争房屋购房款共计31300元。原告***并非第三人泉州新华建筑工程公司职工，其于1988年7月移居香港并取得香港永久性居民身份。1989年间，原告***无任何从香港进入大陆的记录；自2001年5月21日两被告就诉争房屋签订买卖合同之日起至2013年10月29日原告***首次起诉要求被告***、***返还诉争房屋之日止，***共往返香港与大陆144次。本案审理过程中，第三人泉州新华建筑工程公司先后出具了两份证明，该证明载明诉争房屋所在宿舍楼”虽名义为单位集资房，但由于当时政策不完善，该房产也向非我单位职工出售，非我单位职工也可参与集资购房”，同时确认”址在泉州市丰泽区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内宿舍楼第四层第三号房屋系***同志所购，该房屋的产权全部归***同志，我单位对该房屋不享有任何权利”。截至本案法庭辩论终结时止，原告***尚未取得诉争房屋的房屋权属证书。上述事实有原、被告提供的证据及双方的陈述予以证实。

本案审理过程中，本院经审查认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告***与被告***就诉争的址在泉州市丰泽区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内宿舍楼第四层第三号房屋于2001年5月21日签订的《房屋买卖合同书》有效。据此，本院依法向原告***释明其所诉的合同效力有误，是否申请变更诉讼请求，但原告明确表示不予变更。

本院认为，本案诉争的址在泉州市丰泽区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内宿舍楼第四层第叁号房屋系第三人泉州新华建筑工程公司与案外人泉州华侨磁带厂合作兴建。原告***虽并非第三人泉州新华建筑工程公司的职工，且至今尚未取得诉争房屋的房屋权属证书，但其确已向第三人新华公司购买了该房屋并付清全部购房款，第三人新华公司亦将该房屋实际交付给原告，故原告***与诉争房屋具有法律上的利害关系，其诉讼主体适格。2001年5月21日，被告***与被告***签订一份《房屋买卖合同书》，将诉争房屋以44000元的价格转让给被告***。两被告签订的上述《房屋买卖合同书》中明确载明”卖方***委托代理人***买方***”，即被告***系以原告***委托代理人的名义与被告***订立该合同，被告***对该房屋的所有权人系原告***亦是明知的。但因原告***长期定居香港并一直将诉争房屋交由被告***代为保管、出租，而被告***与原告***、被告***双方均是亲戚，其既是原告***的哥哥，又是被告***的姐夫。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条”行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告***有理由相信被告***是有权代理原告***出售该房屋的，被告***的行为构成表见代理，两被告签订的上述《房屋买卖合同书》有效。现原告以被告***在与被告***签约时对合同约定转让的房产不享有所有权或者处分权为由主张该合同无效，经本院依法释明后，原告明确表示不变更诉求，仍主张该合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告该诉讼请求应予驳回。另，原告以两被告就诉争房屋所签订的房屋买卖合同无效为由，主张被告***将因该合同取得的房产返还给原告。但经本院认定，两被告签订的上述房屋买卖合同系属有效，且诉争房屋自2003年5月份起至今一直由被告***一家占有使用，而原告在被告***将该房屋转让给被告***至原告于2013年10月29日首次起诉要求两被告返还该房屋十余年的时间里，先后从香港往返泉州达144次，故原告主张其在此期间从未到现场查看或向被告***了解该房屋的相关情况、亦不知晓该房屋已被出售的事实，显然与常理不符，原告***对诉争房屋已由被告***代为出售给被告***这一事实是知道或者应当知道的，对其要求被告***返还该房屋的诉求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第三条、《最高人民法院》第三十五条的规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

本案受理费4200元，由原告***负担。

如不服本判决，原告***可在判决书送达之日起三十日内，被告***、被告***可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

审　判　长　　杨　伟

审　判　员　　徐翰毅

代理审判员　　吕千虹

二〇一五年十月二十二日

书　记　员　　苏慧珍

附：主要法律条文

《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《最高人民法院》第三十五条：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。

当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。

执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

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