某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）闽05民终867号

上诉人（原审原告）：***，女，1956年6月20日出生，香港永久性居民，住香港特别行政区。

委托诉讼代理人：杨伟良，福建致一律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈莉，福建致一律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1951年10月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。

委托诉讼代理人：张光仪（***之女），女，1984年3月22日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。

被上诉人:***，女，1947年11月30日出生，汉族，住福建省泉州市。

委托诉讼代理人：黄觉玄（系本案的被上诉人）。

被上诉人:黄觉玄，男，1972年7月31日出生，汉族，住福建省泉州市新门街北12幢407号。

原审第三人:泉州新华建筑工程公司，住所地福建省泉州市鲤城区新华桥头。

法定代表人陈辉玉，该公司董事长。

上诉人***与被上诉人***、黄达生、原审第三人泉州新华建筑工程公司（以下简称为新华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。一审判决后，黄达生去世，二审依法追加黄达生的法定继承人***、黄觉玄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、一审认定黄达生的行为构成表见代理错误。黄达生与***签订房屋买卖合同书，将房产出售给***的行为是一种无权处分行为,黄达生及***均未能提供任何证据证实黄达生有获得授权出售诉争房屋，且黄达生本人亦确认是在***不知情的情况下出售该房屋，房屋买卖合同书的落款处并没有***的名字，而是直接签署黄达生的名字，可见黄达生是以自己名义与***从事房屋买卖行为，该行为不具备代理行为。如果属于代理行为，***不是善意相对人，也是无权代理。黄达生是***的哥哥，但同时也是***的姐夫，故***知道诉争房屋是***的，***未能提供证据证实***有授权委托黄达生代理实施该行为，也未能提供证据证实其已尽到审查义务，***不是善意相对人,***未对房屋买卖行为进行追认，相应的后果应由行为人自行承担。一审仅凭***在购房至起诉期间多次从香港往返泉州就认定***知情，显然是错误的。二、一审适用法律错误。***系诉争房产的权利人，并非房屋买卖合同书的一方，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，当事人一方是针对无权出让人和受让人，不涉及财产权利人，一审适用该条进行裁判显然错误。***基于买卖合同而占有居住，***对房屋享有所有权属于物权，根据物权的对世性、绝对性优于债权的特性，***与黄达生的债权不能对抗***的物权。

***辩称：一、一审适用法律正确。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，诉争房屋买卖合同是有效的；二、***的诉讼主体不适格。诉争房屋系职工集资兴建宿舍楼，泉州新华建筑工程公司在1988年至1989年均查无***的职工身份，且1989年一整年时间***均未进入大陆，如何交完集资款，收款收据实际也不是***持有，是黄达生与***恶意串通；假设***是诉争房屋的实际拥有者，其对黄达生将房屋卖给***也是知情。

***、黄觉玄辩称：由法院依法处理。

***向一审法院起诉请求：1.确认***与黄达生关于址在泉州市丰泽区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内宿舍楼第四层第三号房屋签订的买卖合同无效；2.***将上述诉争房屋返还给***。

一审法院认定事实：***系黄达生的妹妹，黄达生系***的姐夫。黄达生与***于2001年5月21日签订一份《房屋买卖合同书》，约定卖方***委托代理人黄达生将位于”泉秀路、乌洲路泉州华侨磁带厂生活区B栋403室套房”转让给买方***，房屋售价44000元，合同签订后十日内一次性付款。合同签订后，被告***依约于2001年5月26日将购房款44000元汇入被告黄达生开设于中国建设银行账号为65×××65的银行账户内。自2003年5月份起，被告***的母亲苏琴娥、女儿张光仪共同入住上述房屋至今。另查明，第三人泉州新华建筑工程公司与案外人泉州华侨磁带厂于1988年8月10日签订一份《合作兴建宿舍楼协议书》，约定”双方为解决职工居住困难，经协商同意合作兴建宿舍楼一幢……址在本市泉秀路乌洲路口……”。1988年10月5日，泉州新华建筑工程公司出具一份通知书给”***同志”，载明”我司与泉州华侨磁带厂为解决双方职工居住困难问题，联合向职工集资兴建宿舍楼一幢，位于鲤城区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内。安排你宿舍壹套，列本宿舍楼第四层第叁号”。1989年1至9月，泉州新华建筑工程公司先后出具五份收款收据，载明收取”***”支付的诉争房屋购房款共计31300元。***并非泉州新华建筑工程公司职工，其于1988年7月移居香港并取得香港永久性居民身份。1989年间，***无任何从香港进入大陆的记录；自2001年5月21日诉争房屋签订买卖合同之日起至2013年10月29日***首次起诉要求***、黄达生返还诉争房屋之日止，***共往返香港与大陆144次。本案审理过程中，泉州新华建筑工程公司先后出具了两份证明，该证明载明诉争房屋所在宿舍楼”虽名义为单位集资房，但由于当时政策不完善，该房产也向非我单位职工出售，非我单位职工也可参与集资购房”，同时确认”址在泉州市丰泽区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内宿舍楼第四层第三号房屋系***同志所购，该房屋的产权全部归***同志，我单位对该房屋不享有任何权利”。截至本案法庭辩论终结时止，***尚未取得诉争房屋的房屋权属证书。本案审理过程中，经审查认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，黄达生与***就诉争的址在泉州市丰泽区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内宿舍楼第四层第三号房屋于2001年5月21日签订的《房屋买卖合同书》有效。据此，一审依法向***释明其所诉的合同效力有误，是否申请变更诉讼请求，但***明确表示不予变更。一审法院认为，本案诉争的址在泉州市丰泽区泉秀路乌洲路口磁带厂厂区内宿舍楼第四层第叁号房屋系泉州新华建筑工程公司与案外人泉州华侨磁带厂合作兴建。***虽并非泉州新华建筑工程公司的职工，且至今尚未取得诉争房屋的权属证书，但其确已向第三人新华公司购买了该房屋并付清全部购房款，第三人新华公司亦将该房屋实际交付给***，故***与诉争房屋具有法律上的利害关系，其诉讼主体适格。2001年5月21日，黄达生与***签订一份《房屋买卖合同书》，将诉争房屋以44000元的价格转让给***。签订的上述《房屋买卖合同书》中明确载明”卖方***委托代理人黄达生买方***”，即黄达生系以***委托代理人的名义与***订立该合同，***对该房屋的所有权人系***亦是明知的。但因***长期定居香港并一直将诉争房屋交由黄达生代为保管、出租，而黄达生与***、***双方均是亲戚，其既是***的哥哥，又是***的姐夫。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条”行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，***有理由相信黄达生是有权代理***出售该房屋的，黄达生的行为构成表见代理，黄达生与***签订的上述《房屋买卖合同书》有效。现***以黄达生在与***签约时对合同约定转让的房产不享有所有权或者处分权为由主张该合同无效，经依法释明后，***明确表示不变更诉求，仍主张该合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，***该诉讼请求应予驳回。另***以诉争房屋所签订的房屋买卖合同无效为由，主张***将因该合同取得的房产返还给***。两被告签订的上述房屋买卖合同系属有效，且诉争房屋自2003年5月份起至今一直由***一家占有使用，而***在黄达生将该房屋转让给***至***于2013年10月29日首次起诉要求返还该房屋十余年的时间里，先后从香港往返泉州达144次，故***主张其在此期间从未到现场查看或向黄达生了解该房屋的相关情况、亦不知晓该房屋已被出售的事实，显然与常理不符，***对诉争房屋已由黄达生代为出售给***这一事实是知道或者应当知道的，对其要求***返还该房屋的诉求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第三条、《最高人民法院》第三十五条的规定，判决：驳回***的诉讼请求。本案受理费4200元，由***负担。

二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。本院查明事实与一审一致。

本院认为，《房屋买卖合同书》中明确载明”卖方***委托代理人黄达生买方***”，黄达生以***委托代理人的名义与***订立该合同，***对该房屋的所有权人系***亦是明知的。***长期定居香港并一直将诉争房屋交由黄达生代为保管、出租，且黄达生与***、***双方均是亲戚，其既是***的哥哥，又是***的姐夫，诉争房屋自2003年5月份起至今一直由***一家占有使用，在此期间***先后从香港往返泉州达上百次，***不可能没有向黄达生了解该房屋的相关情况且不可能不知道该房屋已被出售的事实，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定”行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，认定***有理由相信黄达生是有权代理***出售该房屋的，黄达生的行为构成表见代理，黄达生与***签订的上述《房屋买卖合同书》有效，证据确实充分，予以确认。***上诉主张表见代理不能成立，没有事实依据，不予支持。诉争房屋已出售且交付***使用，***要求返还诉争屋不能成立。

综上，***的上诉请求不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4200元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李翔峥

审判员　　陈志杰

审判员　　郑玉蒜

二〇一七年三月八日

书记员　　薛　波

附件：本案所适用的法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。