湖北利达建设工程集团有限公司、某某创臻远房地产有限公司等债务转移合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市东西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂0112民初7012号 原告：湖北利达建设工程集团有限公司，住所地湖北省公安县斗湖堤镇油江路特5号。统一社会信用代码91421022706978086M。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。 被告：***创臻远房地产有限公司，住所地武汉市东西湖区径河街道十字东街7号（10）。统一社会信用代码91420112MA4KNC617Y。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 第三人：***创康养置业发展有限公司，住所地湖南省岳阳市南湖风景区湖滨办事处八仙台社区滨水翡丽商业1/2栋110。统一社会信用代码91430600MA4RXPWD7Y。 法定代表人：***，总经理。 原告湖北利达建设工程集团有限公司（以下简称利达公司）与被告***创臻远房地产有限公司（以下简称***创公司）及第三人***创康养置业发展有限公司（以下简称***创公司）债务转移合同纠纷一案，本院于2022年8月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告***创公司提出反诉，但未在规定期限内缴纳反诉费。原告利达公司的委托诉讼代理人***、***，被告***创公司的委托代理人***在线参加了诉讼，第三人***创公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利达公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告***创公司交付***创观澜府项目10-2-301、10-2-302、10-1-302房屋，并协助办理不动产物权转移登记。如被告***创公司履行不能则以货币方式偿还欠款人民币8,648,789.00元及逾期付款利息（利息以8,648,789.00元为基数，自2021年12月17日按LPR标准计算至付清为止，截止2022年8月1日已产生逾期付款利息199,016.93元）。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2021年5月11日，原告利达公司与第三人***创公司签订《湖南城市公司***创健康城项目A地块一分期建筑安装总承包合同》，约定原告利达公司为该项目总承包单位，第三人***创公司按进度支付工程款。2021年12月17日，第三人***创公司为履行对原告利达公司负有的第5次工程进度款10,720,235.92元给付义务，经原告利达公司同意，将该债务中的8,648,789元转移给被告***创公司承担，由被告***创公司采用以物抵债的方式履行。为此，原告利达公司向第三人***创公司签署《工程款申请报告》一份；原告、被告及第三人分别签订《工抵房协议》、《债务转让协议》各一份；原告利达公司与被告***创公司签订《房屋认购合同》三份。其中：1、《工程款申请报告》主要内容为：第5次工程款中8,648,789元用于冲抵原告利达公司在被告***创公司处购买融创观澜府三套精装商品房的购房款8,648,789元。2、《工抵房协议》约定主要内容为：本协议签订生效后，第三人***创公司应付原告利达公司的第5次工程款8,648,789元由被告***创公司承担，原告利达公司应付被告***创公司商品房购房款、装修款8,648,789元与被告***创公司应付原告利达公司工程款8,648,789元等额抵销。3、《债务转让协议》约定主要内容为：第三人***创公司根据《***创健康城A-1分期总承包工程合同》和第5次《工程款申请报告》应向原告利达公司支付的工程款8,648,789元，由第三人***创公司转让给被告***创公司承担。4、三份《房屋认购合同》约定的主要内容为：原告利达公司分别以2,921,575元、2,846,703元、2,880,511元，共计8,648,789元认购被告***创公司开发销售的融创观澜府项目10-2-301、10-2-302、10-1-302三处房屋（下称抵债房屋）。上述协议签订且抵债房屋符合法定交付条件及不动产物权转移登记条件后，原告利达公司要求被告***创公司履行房屋交付义务及不动产物权转移登记义务，但被告***创公司拒绝履行。双方为此产生纠纷。原告认为，上述《工抵房协议》《债务转让协议》及《房屋认购合同》立约主体适格，内容不违反法律禁止性规定，属有效合同。依据《工抵房协议》《债务转让协议》及《房屋认购合同》的约定，原告利达公司与被告***创公司建立债务转移合同关系，即第三人***创公司经原告利达公司同意，将其对原告利达公司负有的8,648,789元金钱债务转让给被告***创公司承担，依据《中华人民共和国民法典》第二百五十一条之规定，被告***创公司对原告利达公司负有还款义务；原、被告协商一致，由被告***创公司用其建设的抵债房屋抵销原告利达公司债权，原、被告之间建立以物抵债法律关系，该以物抵债协议是在债务履行期限届满后达成的，不存在恶意损害第三人合法权益或虚假诉讼的可能，被告应当履行抵债房屋的交付义务及不动产转移登记义务（观点授引《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条）。以物抵债协议为要物清偿协议，若抵债房屋因被转让、被执行等原因导致被告***创公司事实上和法律上履行不能，被告***创公司仍需向原告利达公司履行原有8,648,789元金钱债务的给付义务并负有赔偿原告利息损失的义务。为此提起诉讼，请求判如所请求。 被告***创公司辩称，一、案件事实：原、被告双方签署了《房屋认购协议》，约定原告利达公司购买被告***创公司开发的融创观澜府项目10-1-302、10-2-301、10-2-××号××套抵债房屋。本案第三人***创公司应向原告利达公司承担一笔8648789元的债务，鉴于第三人***创公司与被告***创公司均为融创房地产集团有限公司的下属公司，为缓解第三人***创公司的债务压力，被告***创公司及第三人***创公司和原告利达公司三方于2021年12月17日签署了《工抵房协议》与《债务转让协议》，以工抵为形式实现债务展期。一般而言，被告***创公司进行跨项目工抵操作如下：施工单位（等同于本案原告）认购被告***创公司开发房源，施工单位应付被告***创公司的购房款与产值方（等同于本案三人）成功转让给被告***创公司的应付施工单位的债务款进行抵销，明确约定债务转让款的支付时间及金额，若产值方未按约定支付债务转让款的，被告***创公司有权解除同步签署的协议，各方权利义务恢复到原始状态。若产值方依约支付债务转让款的，即抵销完成视为施工单位支付了购房款，此时给予施工单位更名权，施工单位可自行或指定买受人与被告***创公司签订《武汉市商品房买卖合同》。指定买受人若采用一次性方式付款的，施工单位收取对应购房款，并配合办理完成更名手续即可。指定买受人若采用按揭贷款方式付款的，施工单位配合办理更名，买受人将首付款支付至被告***创公司账户，待按揭放款后，被告***创公司将施工单位支付的购房款支付至其指定账户。配套签署协议约定债务款支付时间、签署《武汉市商品房买卖合同》的时间延后，一定程度上缓解产值方债务压力。《债务转让协议》第二条载明：“乙方（被告***创公司）承担本协议第一条约定的债务后，甲方（第三人***创公司）应于2022年6月30日前向乙（被告***创公司）方支付债务转让款人民币8648789元，甲方（第三人***创公司）委托**（***恒房地产开发有限公司）代为向乙方（被告***创公司）支付前述款项，且**（***恒房地产开发有限公司）接受代为支付的委托。乙方（被告***创公司）委托丙方（原告利达公司）代为接收债务转让款，且丙方（原告利达公司）接受上述委托。”《债务转让协议》虽然名为债务转让，被告并非无条件受让债务，就签订时各方的合意而言，已明确第三人***创公司于2022年6月30日前支付债务转让款8648789元作为被告***创公司受让案涉债务的条件，原告利达公司作为该协议的签署主体之一进行了确认，明确知悉该条件。委托支付及委托收款的内容系各方合意补充约定，因原被告之间无其他债权债务关系，被告***创公司无任何出发点委托原告利达公司代收债务转让款，而各方约定按照《债务转让协议》第二条执行就其本质而言系各方同意第三人***创公司于2022年6月30日前向原告利达公司支付8648789元，延期履行其对原告利达公司的债务，即债务的展期，债务的承担主体仍应为第三人***创公司。换一方面看，第三人***创公司未依约支付债务转让的对价款，债务未成功转让给被告***创公司，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条，主张抵销的前提是原被告双方互负债务，而被告***创公司对原告利达公司并不负有债务，因此原告利达公司无权主张抵销。二、案涉《工抵房协议》《债务转让协议》《房屋认购合同》应予以解除。从《房屋认购合同》《工抵房协议》《债务转让协议》的签订时间、合同的内容、实际履行的条件等因素来看，案涉数个合同服务于共同的目的即原告利达公司购买被告***创公司开发的融创观澜府项目案涉房屋，为了避免各方之前繁琐的往来支付，第三人***创公司将应付原告利达公司的债务转让给被告***创公司以实现与原告利达公司应付被告***创公司的购房款进行抵销，第三人***创公司应向被告***创公司支付的债务转让款从一定方面可理解为被告***创公司就案涉房源的应收房款。上述合同相互结合、紧密联系构成合同联立，以上合同中的权利义务相互关联、不可分割、构成复合且统一的法律关系，并非将债务转让与以物抵债协议割裂开来，合同的履行或解除应整体评价。截至起诉之时，第三人***创公司仍未按照《债务转让协议》第二条的约定于2022年6月30日之前向被告***创公司支付债务转让款8648789元，其迟延履行主要债务,经被告***创公司催告后在合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，被告***创公司有权要求解除《债务转让协议》，据此《工抵房协议》应同步解除。案涉债务并未成功转让给被告***创公司，购房款并未进行抵销，被告***创公司并未就案涉房屋取得购房款，若仍要求被告***创公司交付案涉房屋或支付案涉款项明显显失公平，无事实及法律依据。三、根据《工抵房协议》与《房屋认购合同》的约定，被告***创公司与原告利达公司签署《武汉市商品房买卖合同》的时间为2022年11月30日，目前尚未到期且双方并未就案涉房源签署《武汉市商品房买卖合同》，双方并未形成商品房买卖合同关系，因此原告无权请求被告交付案涉房源并办理不动产物权转移登记。四、客户**已与被告***创公司就10-2-302号房签署了网签版《武汉市商品房买卖合同》要求被告交付案涉房屋并办理不动产物权转移登记已履行不能。五、要求被告***创公司自2021年12月17日起以8648789元为基数，按照ＬＰＲ计算逾期付款利息无合同及法律依据。综上，请求贵院驳回原告利达公司对被告***创公司的全部诉讼请求。 第三人***创公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见和证据。 本院经审理认定事实如下：2021年4月，第三人***创公司（发包人）与原告利达公司（承包人）签订《湖南城市公司***创健康城项目A地块一分期建筑安装总承包工程合同文件》，约定发包人将湖南城市公司***创健康城项目A地块一分期建筑安装总承包工程委托由承包人实施，承包人愿意接受发包人委托，完成本工程项下范围内的施工、总包管理、维护、调试、竣工验收、修补、保修、工程保险和工程服务等工作。工程概况：建筑面积暂定171433㎡，结构型式为剪力墙结构。合同价款暂定不含税价格为人民币228,877,706.2元，含税价格为人民币249,476,699.76元（增值税税率为9%）。合同及其专用条款还约定了其他内容。2021年6月16日，上述项目的监理公司向原告利达公司下达了《工程开工令》，原告利达公司对上述项目进行施工建设。 2021年11月8日，原告利达公司向第三人***创公司提出《工程款申报报告》（第5次付款），载明根据双方合同约定，原告利达公司已完成健康城项目A地块（A-1分期）3#、7#栋已施工至8层、且7-8层混凝土已浇筑完成；4#、5#、6#栋已施工至4层、且1-4层混凝土已浇筑完成；E-P轴-F-B轴*48轴-120轴区间除主楼外地下室顶班浇筑（即达到-1.50）完成。以上合同金额为￥249,476,699.76元，累计实际已支付金额为￥6,998,990.83元（已支付比例2.8%）；本次申请支付工程款￥10,720,285.92元（累计支付比例7.1%），具体支付方式为：其中第5次工程款中8,648,789元用于冲抵原告利达公司购买的标的全装修商品房购房款8,648,789元（详见附表），剩余工程款2,071,496.92元通过银行转账方式或商业承兑汇票方式支付给原告利达公司。附表为《工抵单位情况明细表》：原告利达公司工抵房源及房价为：武汉观澜府10-1-302号房（毛坯+装修）288.05万元，武汉观澜府10-2-301号房（毛坯+装修）292.16万元，武汉观澜府10-2-302号房（毛坯+装修）284.67万元。抵款额度与实际抵款总价差额处理方式为：如有剩余金额，以银行转账或其他方式支付。 2021年12月17日，第三人***创公司（甲方、发包人）、原告利达公司（乙方、承包人）及被告***创公司（丙方、出卖人）签订《工抵房协议》，主要约定：鉴于乙方于2021年11月8日就《***创健康城Ａ-1分期总承包工程合同》向甲方递交了第5次《工程款申请报告》，此次应付工程款总金额为人民币10720285.92元，乙方本次申请工程款中人民币8648789元按本协议约定由丙方承担并冲抵乙方的购房款（下称抵房工程款）。乙方与丙方签订《商品房认购合同》，购买了丙方开发建设的武汉观澜府项目全装修商品房（具体房源及价格详见附件1，下称标的商品房），总房款为人民币8648789元，按本协议约定与抵房工程款冲抵。据此，甲、乙、丙三方经友好协商，就上述抵偿一事达成如下一致：1、债务的抵销，本协议签订生效后，甲方依据《***创健康城Ａ-1分期总承包工程合同》、第【5】次《工程款申请报告》应向乙方支付的抵房工程款由丙方承担且同乙方应丙方支付的标的商品房购房款、装修款等额抵销，抵销金额合计为人民币8648789元，即视为甲方已按《***创健康城Ａ-1分期总承包工程合同》和第【5】次《工程款申请报告》中8648789元向乙方支付了抵房工程款，乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。乙方在***的商品房全部房款（含装修款）后，应于2022年11月30日前指定第三人（下称买受人）同丙方就标的商品房签署网签版的《商品房买卖合同》或自行作为买受人同丙方就标的商品房签署网签版的《商品房买卖合同》，乙方与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与丙方及甲方无关，因此产生的价款给付问题由双方自行解决，任何一方不得因此向丙方及甲方主张任何权利。2、各方权利义务中约定乙方保证在签订网签版《商品房买卖合同》前，丙方无需履行标的商品房交付义务。《工抵房协议》中还约定了其他内容，附件1：标的商品房（全装修）房源信息载明：1、武汉观澜府10-1-302住宅抵款金额合计（毛坯＋装修）2880511元；2、武汉观澜府10-2-301住宅抵款金额合计（毛坯＋装修）2921575元；3、武汉观澜府10-2-302住宅抵款金额合计（毛坯＋装修）2846703元。同日，第三人***创公司（甲方、债务转让方）、被告***创公司（乙方、债务受让方）、原告利达公司（丙方、债权人）及案外人***恒房地产开发有限公司（**、代付方）签订《债务转让协议》，主要约定：鉴于甲方与丙方就丙方承包甲方发包的***创健康城Ａ-1分期总承包工程，施工单位于2021年11月8日就《***创健康城Ａ-1分期总承包工程合同》向甲方递交了第5次《工程款申请报告》，此次应付工程款总金额为人民币10720285.92元。甲方、乙方与丙方签订了《工抵房协议》，根据《工抵房协议》约定，甲方将根据《***创健康城Ａ-1分期总承包工程合同》和第【5】次《工程款申请报告》应向施工单位支付的工程款共计人民币8648789元债务转让给乙方承担。现甲、乙、丙三方经协商一致，就上述工程款债务转让事宜达成如下一致：一、债务的确认，甲方、乙方、丙方三方确认，本协议约定债务总金额为8648789元，该债务由甲方转给乙方承担。二、债务的转让对价，乙方承担本协议第一条约定的债务后，甲方应于2022年6月30日前向乙方支付债务转让款人民币8648789元，甲方委托**代为向乙方支付前述款项，且**接受代为支付的委托。乙方委托丙方代为接收债务转让款人民币8648789元，且丙方接受上述委托。三、其他约定，若甲方未按照本协议第二条约定的时间向乙方支付前述款项的，则付款期限届满次日起甲方以债务转让款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准向乙方支付利息。丙方代为接收债务转让款后应全额向乙方支付，丙方未支付的，则在《工抵房协议》约定的标的商品房办理更名且指定买受人向乙方支付标的商品房总房款后，乙方有权从应退丙方的溢缴房款中扣除。《债务转让协议》还约定了其他内容。之后，被告***创公司（出卖方、甲方）与原告利达公司（买受人、乙方）分别签订了融创观澜府项目10-1-302、10-2-301、10-2-××号××套房屋的《房屋认购合同》，三份《房屋认购合同》主要约定，乙方认购甲方上述三套房屋，三套房屋价款分别为《工抵房协议》附件1中确定的价款。付款方式为一次性付款，无明确的付款时间。乙方须持本合同于2022年11月30日前到甲方售楼处（或甲方另行通知的地点）签署《武汉市商品房买卖合同》。在签订《武汉市商品房买卖合同》之前，如遇不可抗力或意外事件导致乙方所购房屋不能出售，甲方有权解除本合同，甲方解除本合同30天内应将所收款项无息退回乙方，甲方不再承担其他任何责任。甲方依据约定解除本合同的，自甲方发出解除通知之日起本合同解除。甲方在行使本合同所约定的解除权时，乙方如有异议，应在甲方解除通知发出之日起10日内请求人民法院确认解除合同的效力。合同还约定了其他内容。 上述协议签订后，第三人***创公司及案外人***恒房地产开发有限公司既未向原告利达公司支付工程款，也未向被告***创公司支付债务转让对价。 另查明，2020年12月22日，被告***创公司已将案涉的10-1-302、10-2-301、10-2-302号房屋初始登记到该公司名下，其中10-1-302号房屋的不动产权证号为鄂（2020）武汉市东西湖不动产权第0064116号，10-2-301号房屋的不动产权证号为鄂（2020）武汉市东西湖不动产权第0064119号。2022年5月17日，10-2-302号房屋转移登记至案外人**名下，不动产权证号为鄂（2022）武汉市东西湖不动产证明第0015913号。被告***创公司未将出售10-2-302号房屋的转让款支付给原告利达公司。 本院认为，原告利达公司、被告***创公司及第三人***创公司签订的《工抵房协议》《债务转让书》《房屋认购合同》系三方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，各方均应当按照约定履行相应的义务。关于原告利达公司要求被告***创公司交付10-1-302、10-2-301、10-2-302号房屋并协助办理不动产物权登记的请求。因《工抵房协议》约定在双方未签订网签版《商品房买卖合同》前，被告***创公司无需履行标的商品房交付义务。而原告利达公司与被告***创公司签订的《房屋认购合同》仅为预约合同，不具有商品房买卖合同的性质，无法实现不动产物权的转移登记，故对于原告利达公司的该项请求，本院不予支持。但根据《工抵房协议》和《债务转让书》的约定，上述协议签订生效后，第三人***创公司对原告利达公司的债务转让给了被告***创公司，三方虽约定以工抵的形式实现原告利达公司的债权，但经庭审调查被告***创公司已不愿与原告利达公司签订相应的《商品房买卖合同》来实现原告利达公司的债权，且其中一套商品房已被被告***创公司出售给他人，故为保证原告利达公司债权的实现，被告***创公司应当向原告利达公司支付8,648,789元工程款。对于逾期利息，因上述合同中并未约定逾期付款的利息，但因案涉工程款长期未支付确实给原告利达公司造成了资金占用的损失，本院酌定以8,648,789元为基数，从2022年8月30日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用费至实际清偿之日止。对于原告利达公司超出部分的请求，本院不予支持。对于被告***创公司辩称因第三人***创公司未按照《债务转让协议》约定的期限支付债务转让款，该债务并未转让给该公司，且其有权以此要求解除三方签订的上述合同的意见，因在《工抵房协议》的债务的抵销中和《债务转让协议》的债务的确认和转让对价中均已明确约定了协议签订生效后，第三人***创公司对原告利达公司的债务转让给被告***创公司，原告利达公司已接受该约定，转让后该债务与第三人***创公司无关，至于第三人***创公司未按照约定向被告***创公司支付债务转让款与原告利达公司无关，被告***创公司在履行相应的债务后，可以另行向第三人***创公司主张。故对于被告***创公司的辩称意见，本院不予采纳。 第三人***创公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，可依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，缺席判决如下： 一、被告***创臻远房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告湖北利达建设工程集团有限公司支付8,648,789元及资金占用费（资金占用费以8,648,789元为基数，从2022年8月30日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。 二、驳回原告湖北利达建设工程集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36,867元（已减半收取，原告湖北利达建设工程集团有限公司已预缴），保全费5,000元，合计41,867元，由被告***创臻远房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员　张　邹 二〇二二年十一月二十一日 书记员　***