广东宏泰照明科技有限公司与宋银珠、盖磊、陈铖等房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

广东省东莞市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤1971民初18471号

原告：广东宏泰照明科技有限公司，住所地为广东省东莞市*******************，统一社会信用代码914************024。

法定代表人：吴兰云，该公司经理。

委托诉讼代理人：温俊斌、卢焕谦，广东百勤律师事务所律师。

被告：东莞市岭南居餐饮服务有限公司，住所地为广东省东莞市南城街道胜和社区**************，统一社会信用代码91441900MA4WGRKA3X。

法定代表人：***，该公司总经理。

被告：***，男，汉族，1987年3月25日出生，住黑龙江省克山县********，公民身份号码230************016。

被告：**，女，汉族，1988年5月8日出生，住山东省莱阳市**********，公民身份号码370************742。

上述三被告共同委托诉讼代理人：祝静敏、黄树桐，广东中建合展律师事务所律师、实习律师。

被告：**，男，汉族，1980年6月17日出生，住湖北省英山县********，公民身份号码422************053。

委托诉讼代理人：姜建奎，山东高阳律师事务所律师。

原告广东宏泰照明科技有限公司（以下简称“宏泰公司”）诉被告东莞市岭南居餐饮服务有限公司（以下简称“岭南居公司”）、***、**、**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温俊斌、卢焕谦，被告岭南居公司、***、**共同委托诉讼代理人祝静敏，被告**委托诉讼代理人姜建奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宏泰公司诉称，2017年5月16日，原告与被告岭南居公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市南城区*********第103单元（以下简称“案涉商铺”）出租给被告岭南居公司作商铺使用。租赁期限为6年，自2017年5月13日起至2023年5月12日，月租金为23652元，每两年递增10%；被告岭南居公司应在每月10日前支付当月租金，每逾期一日，应按月租金百分之一支付违约金；未经原告书面同意拖欠租金30日以上的，原告有权单方面终止合同。2019年7月，被告岭南居公司开始拖欠原告租金、物业管理费、水电费等款项。2019年9月22日，被告***向原告出具编号为FOP002-08A《承诺函》确认：到目前为止（2019年9月22日），被告岭南居公司拖欠案涉费用合计115157元；被告***知悉并同意将分四期付清所有拖欠费用，同时承诺按《房屋租赁合同》约定时间正常缴交租金等费用。但经原告多次催收，被告岭南居公司、***均未按照《承诺函》约定付清拖欠费用，亦未按《房屋租赁合同》约定时间正常缴交租金等费用。2019年10月17日，原告委托律师事务所向被告岭南居公司发出《律师函》，要求其收到律师函起五日内一次性向原告支付拖欠费用，未果。被告岭南居公司是自然人独资公司，被告**系其全资股东，存在财产混同；被告**系被告岭南居公司的发起人，与被告**均未履行出资义务；被告***承诺将付清所有拖欠的费用，故原告认为被告***、**、**应对被告岭南居公司所拖欠的租金、违约金承担连带清偿责任。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、确认原告与被告岭南居公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除；二、被告岭南居公司立即向原告支付租金323136.5元（租金按28217.5元/月，从2019年7月10日开始计算至实际腾空商铺之日止，暂计算至2020年6月12日）；三、被告岭南居公司立即向原告支付逾期违约金34813.86元（逾期违约金以被告未交款项为基数，自应付之日起按月2%计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月12日）；四、被告***、**、**承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。

被告岭南居公司、***、**辩称，一、原告与被告岭南居公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月份已经解除，被告岭南居公司无需承担案涉商铺自被原告锁门之日起的租金。2019年10月份，在被告完全不知情的情况下，原告委托案外人东莞市龙翔物业管理有限公司（以下简称“龙翔物业”）对案涉商铺上锁并告知被告***原告要求收回案涉商铺，不再租给被告岭南居公司使用，由龙翔物业负责对外招租事宜，同时拒绝让被告岭南居公司搬离存放在案涉商铺的物品。双方的租赁合同关系已于2019年10月份解除，被告岭南居公司愿意以原告未退还的租赁保证金51304元抵扣原告锁门前尚欠的租金。二、原告擅自对案涉商铺加锁的行为存在严重过错，原告无权要求被告岭南居公司支付逾期违约金。原告未提前告知被告岭南居公司的情况下直接采取锁门、停水、停电等措施，且拒绝让被告岭南居公司搬离存放在案涉商铺的物品，造成原告财产损失，存在严重过错。自原告锁门之日起，案涉商铺已不在被告岭南居公司的支配控制之下，案涉租赁合同也因原告的违约行为而提前解除。三、被告***在《承诺函》签字的行为是履行职务行为，该行为的法律后果不应由被告***本人承担，被告***不是本案的适格被告。四、被告**与被告岭南居公司财产不存在混同，且原告债权尚未明确不能得到清偿，原告要求被告**承担连带清偿责任，不符合法律规定。另外，针对原告对锁门行为不予确认，被告岭南居公司申请法院向东莞市人力资源和社会保障局调查取证。因2019年10月28日东莞市人力资源和社会保障局就被告岭南居公司与公司员工解除劳动关系及工资发放等问题在案涉商铺进行协商，当时是经过人力资源局的人沟通后物业公司才将案涉商铺的门锁打开，然后被告与员工、物业人员在案涉商铺进行协商调解工作，当时人力资源局有做笔录。综上，请求法院依法判决。

被告**辩称，原告与被告岭南居公司签订的租赁合同已经于2019年10月25日解除，原告强制将案涉商铺上锁，导致被告岭南居公司无法经营，商铺上锁之后的租金不应由被告承担；被告**已经完成出资义务，无需对被告岭南居公司的债权债务承担连带清偿责任。

经审理查明，原告宏泰公司是案涉商铺的权属人，产权证号为粤房地证字第C7197477号。2017年5月16日，原告宏泰公司（出租方、甲方）与东莞市福怡轩餐饮服务有限公司（以下简称“福怡轩公司”，承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告自愿将案涉商铺（连同案涉商铺范围内的土地使用权）出租给福怡轩公司作商铺使用；案涉商铺建筑面积共174.82平方米；租赁期限为6年，即自2017年5月13日起至2023年5月12日止；双方议定案涉商铺月租金为25652元，租金按月结算，每两年递增10%，由福怡轩公司在每月的第10号前支付当月租金给原告，付款方式为现金；在签订合同之日起福怡轩公司应向原告交纳房屋租赁保证金51304元，期间不计利息，在租赁期满或合法解除合同时，福怡轩公司未发生违约责任的，原告应将保证金退回福怡轩公司；如福怡轩公司未按合同违约，将没收房屋租赁保证金。关于违约责任，合同约定：福怡轩公司逾期交付租金给原告的，每逾期一日，须按本合同约定月租金的1%缴付违约金给原告；福怡轩公司有“未经原告书面同意拖欠租金30日以上的”严重违约行为的，原告有权单方面终止合同，福怡轩公司同时必须赔偿原告因此造成的损失。同日，双方签订《补充协议》，对开具发票、环保等事项进行补充约定。

2019年9月22日，***向原告出具《承诺函》，内容为：现因我司/本人自身原因，导致不能按时履行我司与贵司签订的关于国际商会大厦103号铺的物业租赁合同中约定租金等给付义务，到目前为止，拖欠租金为92870元，拖欠物业及水电费为22287元，拖欠费用合计115157元。现我司/本人知悉并同意：将分四期付清所有拖欠费用，分别在2019年9月25日前支付20157元，……从2019年10月13日至2019年11月12日月度开始，我司/本人按租赁合同约定的时间正常缴交租金等费用。若届时未按以上任一时间节点付清相应款项，同意贵司解除与我司/本人的物业租赁合同，并确认5天之内与贵司办理完毕解除租赁合同的所有手续，并结清所有款项；同时，同意贵司对该租赁物停止能源供应，若因停止能源供应原因造成的所有损失，我司/本人自愿承担。该《承诺函》有***签名捺印，并加盖龙翔公司的公章。

关于合同履行情况。本院于庭后组织双方对租金缴纳情况进行对账，双方一致确认：1.被告已缴清2019年7月31日前的租金，尚欠自2019年8月1日起租金；2.保证金仍在原告处未进行抵扣；3.原告明确其第二项诉请的租金从2019年8月1日起计算。

关于合同解除。原告主张被告岭南居公司自2019年起就存在未按时缴交租金的情况，最后一次缴交租金的时间为2019年10月25日，该款项用于支付2019年7月13日至2019年8月12日月度的部分租金，之后就没有缴纳。原告主张按约定解除，自原告起诉之日起合同解除；被告同意解除案涉租赁合同，但认为合同应自原告对案涉商铺锁门之日起解除。关于案涉商铺是否锁门的问题。原告主张因被告岭南居公司当时已没有正常营业，为了保护被告的财物安全，原告于2019年11月初将案涉商铺锁门，但被告岭南居公司的财物仍存放在案涉商铺内，持续占用案涉商铺；案涉商铺现由原告控制，尚未重新出租。被告主张案涉商铺锁门的时间为2019年10月中旬、2019年10月28日前，原告锁门拒绝让被告将案涉商铺内的桌椅、冰箱、碗碟等物品搬离。对于锁门时间，双方均未能提供相应的证据。

另查，被告岭南居公司于2017年5月2日成立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为***，原企业名称为福怡轩公司；原股东为被告**，2019年7月11日之后变更为被告**。

以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、补充协议、房地产权证、企业信用信息公示报告、收款收据、承诺函、律师函、EMS快递单及投递情况截图，被告岭南居公司、***、**提交的电话录音视频光盘、录音文字材料、照片、付款凭证，被告**提交的收据、银行流水、微信支付明细、支付宝明细、证明、民事判决、执行裁定以及本院证据交换笔录、庭审笔录附卷为证。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告一致确认被告已缴清2019年7月31日前的租金、租赁保证金仍在原告处未予以抵扣的事实，对该事实，本院依法予以认定。

本案争议的焦点：一、案涉租赁合同解除的时间；二、租金如何计算；三、逾期违约金应否支持；四、被告***、**、**应否承担责任。

关于焦点一。原告与被告岭南居公司签订的案涉《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告从2019年8月1日开始拖欠租金，已经违反了合同中关于按时缴纳租金的约定，原告据此要求解除合同，符合合同的约定，也符合法律规定，被告在庭审中亦明确表示同意解除合同。关于合同解除的时间。根据双方庭审的陈述，双方于2019年10月中下旬至2019年11月初期间发生纠纷，原告将案涉商铺锁门处理。原告主张因被告岭南居公司没有正常营业，出于保护其财物于2019年11月初将案涉商铺锁门；被告岭南居公司则主张原告于2019年10月中下旬锁门。双方对此均未能提供相应的证据，本院酌情认定原告将案涉商铺锁门时间为2019年10月31日。自原告锁门之日起，案涉商铺处于原告的控制之下，也即原告以自己的行为收回案涉商铺，故本院认为双方之间的案涉租赁合同于2019年10月31日解除为宜。

关于焦点二。被告岭南居公司从2019年8月1日开始拖欠租金，其应当予以补缴。根据上述认定，原告于2019年10月31日将案涉商铺锁门并控制了案涉商铺，因此，相应的租金应计至2019年10月31日，即为28217.2元/月×3个月=84651.6元。2019年10月31日之后，虽然原告主张被告岭南居公司仍有部分财物存放在案涉商铺持续占用案涉商铺。对此，本院认为，被告岭南居公司未按合同约定缴纳租金构成违约，其应依约依法承担相应的违约责任；而原告对案涉商铺锁门的行为，导致被告岭南居公司无法正常经营、且无法将其财物搬离导致继续占用案涉商铺，该部分损失系原告处理方式不当所产生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告诉请被告岭南居公司支付2019年10月31日之后至案涉商铺腾空之日的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于焦点三。由于系被告岭南居公司存在违约行为导致合同解除，故原告诉请要求被告承担解除合同的违约责任，符合法律规定，案涉《房屋租赁合同》约定：如乙方未按合同违约，将没收房屋租赁保证金。故原告无需向被告岭南居公司退还租赁保证金51304元，被告岭南居公司主张以租赁保证金抵扣拖欠的租金，本院不予采纳。虽然案涉《房屋租赁合同》中还约定，被告岭南居公司逾期交付租金的，每逾期一日须按合同约定月租金的1%缴付违约金给原告。但该条款属于逾期付款违约金的约定，由于原告已经诉请因逾期付款导致合同解除的违约责任，对其再诉请逾期付款违约金，本院不再支持。

关于焦点四。

被告***应否承担责任。案涉《承诺函》虽然是由被告***向原告出具，但案涉租赁合同的承租方为被告岭南居公司，被告***系被告岭南居公司的法定代表人，且被告岭南居公司在庭审中确认被告***在《承诺函》上签名为履行职务行为，故本案被告***的行为所产生的民事责任由被告岭南居公司承担。原告诉请被告***承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

被告**应否承担责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告**未能提供证据证明被告岭南居公司的财产独立于其个人财产，故原告诉请被告**对被告岭南居公司的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。

被告**应否承担责任。原告主张被告**未履行对被告岭南居公司的股东出资义务，但未能提供相应的证据证明，且在注册资本认缴制下，被告**依法享有期限利益。故原告诉请被告**承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认原告广东宏泰照明科技有限公司与被告东莞市岭南居餐饮服务有限公司签订的关于东莞市南城区****************的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除。

二、被告东莞市岭南居餐饮服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东宏泰照明科技有限公司支付租金84651.6元。

三、被告**对被告东莞市岭南居餐饮服务有限公司的上述债务承担连带清偿责任。

四、驳回原告广东宏泰照明科技有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6669.26元（原告已预缴），由被告东莞市岭南居餐饮服务有限公司、**负担1600.62元，由原告广东宏泰照明科技有限公司负担5068.64元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

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审　判　长　　李少娟

审　判　员　　徐　轩

人民陪审员　　陈杏珠

二〇二〇年十二月二十四日

书　记　员　　陈慧敏