中国农业银行股份有限公司上海金山支行等与上海金瑞建设集团有限公司执行审查类执行裁定书

上海市金山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）沪0116执异266号 案外人：上海眉山工贸有限公司，住所地上海市金山区龙胜东路297弄155号302室。 法定代表人：石淑彬，执行董事。 委托诉讼代理人：**，上海锦维律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司上海金山支行，住所地上海市金山区蒙源路99号。 负责人：郑谷，行长。 委托诉讼代理人：***、***，该行职员。 被执行人：上海金瑞建设集团有限公司，住所地上海市金山区山阳镇板桥路777号。 法定代表人：***，执行董事。 被执行人：上***钢结构有限公司，住所地上海市金山区山阳镇板桥路777号。 法定代表人：***，执行董事。 被执行人：****置业有限公司，住所地山东省威海市文登区天福办世纪大道87号。 法定代表人：***，执行董事兼经理。 申请执行人中国农业银行股份有限公司上海金山支行（以下简称“农行金山XX集团有限公司（以下简称“XX集团公司”）、上***钢结构有限公司（以下简称“诚臣公司”）、****置业有限公司（以下简称“文登公司”）金融借款合同纠纷（2013）金民二（商）初字第530号恢复执行一案（2021）沪0116执恢77号，本院裁定评估并拍卖、变卖被执行人诚臣公司名下坐落于上海市金山区XX镇XX路XX号房产（以下简称“案涉房产”）并予以公告，案外人上海眉山工贸有限公司（以下简称“眉山公司”）提出执行异议，主张其合法租赁案涉房产，请求负担租赁予以拍卖，并裁定案外人享有优先购买权。本院于2022年9月27日受理该异议，并依法组成合议庭予以审查。本案现已审查终结。 案外人眉山公司诉称，2010年4月6日，案外人与诚臣公司签订《租赁协议》，约定自2010年5月1日起承租案涉房产至2015年4月30日，租金为每年600,000元，因案外人与诚臣公司有业务往来，故租金与年底业务结算时一次付清。2014年1月1日，案外人与诚臣公司协商一致，对前述《租赁协议》进行变更，租赁结束期变更为2027年1月1日止，租金变更为每月60,000元，租金支付方式变更为：因诚臣公司至2014年1月1日止各类借款、工程款共欠案外人950万元，故租金每年底从该结算中扣除。2010年案外人承租案涉房产后，一直与诚臣公司按时结算租金，支付各类费用，依法占有并使用该房屋，并缴纳案涉房屋的水电费等。综上，案外人已合法租赁了案涉房产，应当负担案外人的租赁予以拍卖、变卖，并裁定案外人享有优先购买权。 申请执行人农行金山支行辩称，不同意案外人的异议请求。案涉房产已于2011年8月抵押给申请执行人，根据借款合同的约定，抵押人出租抵押物的，需得到抵押权人的书面同意。申请执行人在诉讼中已申请查封了案涉房产，案外人与诚臣公司的租赁不能对抗申请执行人。 被执行人文登公司述称，案涉房产登记在诚臣公司名下，对该房产的执行与文登公司无关。 XX集团公司、诚臣公司未提供答辩意见。 本院查明，2013年6月5日，本院作出（2013）金民二（商）初字第530号判决书，判决如下： 一、被告上海金瑞建设集团有限公司应于本判决生效后起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司上海金山支行借款人民币16,000,000元、利息252,000元、以及自2013年3月21日至判决生效日止的利息、罚息、复息（按合同约定计算）； 二、如被告上海金瑞建设集团有限公司如届时款未能履行上述付款义务，原告中国农业银行股份有限公司上海XX有限公司协议，以金201118008459抵押登记证明载明的房地产（位于上海市金山区XX镇XX路XX号）折价，或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款，在人民币2,452万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上***钢结构有限公司所有，不足部分由被告上海金瑞建设集团有限公司继续清偿； 三、被告****置业有限公司对被告上海金瑞建设集团有限公司上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，有权向被告上海金瑞建设集团有限公司追偿。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币117,800元，财产保全费5,000元，合计122,800元，由被告上海金瑞建设集团有限公司负担，该款应于本判决生效后七日内向本院缴纳，被告****置业有限公司对此承担连带清偿责任。 2013年12月4日本院依申请立案（2014）**字第222号，2014年5月25日，本院裁定评估、拍卖案涉房产，2014年5月28日以双方和解结案。2021年1月13日，本院立（2021）沪0116执恢77号执行上述民事判决书，2021年3月8日，本院裁定拍卖、变卖案涉房产，2021年7月2日，以终结执行结案。 另查明，案涉房产登记的权利人是诚臣公司，房地产权证号是金2005007358。截止2022年6月16日，案涉房产上有1个抵押登记，抵押的权利人是农行金山支行，最高债权限额2,452万元，核准日期是2011年8月11日，登记证明号金201118008459。案涉房产上登记存有本院的1个司法查封，查封文书号是（2013）金民保字第5号，查封期限自2013年2月6日起至2025年1月7日止，登记证明号金201318002070。 再查明，2010年4月6日，诚臣公司与眉山公司签订房屋租赁协议，约定将案涉房产租赁给眉山公司，租赁期限五年，租赁费60万元一年，以后每年递增5%，年底一次结清。协议还约定了双方合作经营的诸多事项。2014年1月1日，诚臣公司与眉山公司签订房屋租赁合同，将案涉房产约9,000平方米租赁给眉山公司，租赁期限自2014年1月1日起至2027年1月1日止，每月租金60,000元，从诚臣公司欠眉山公司的借款、工程款中扣除。 以上查明事实由民事判决书、执行裁定书、上海不动产登记簿、公告、房屋租赁协议、房屋租赁合同为证，并经本院查证属实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产（即请求负担租赁变现）成立的前提是，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。因此本案争议的焦点在***公司与眉山公司之间的房屋抵债租赁协议能否对抗申请执行人的债权而适用买卖不破租赁的规定。首先，根据本院查明的事实，诚臣公司与眉山公司所签订的房屋租赁协议，系基***公司欠缺眉出公司借款、工程款的基础（至于两者之间债务是否成立，具体金额多少，与本案无涉，本院不予审查），是为确保归还借款、工程款而签订的合同，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，签订房屋租赁协议的目的是为了保证并归还二者间的债务，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。该协议只能在诚臣公司与眉山公司之间发生效力，不能对抗其他人的债权。其次，诚臣公司与眉山公司于2014年1月1日签订房屋租赁合同，而早在2011年8月11日案涉房产上已经设立了抵押登记，抵押权人是农行金山支行。根据相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，原告要求负担租赁予以拍卖并裁定案外人享有优先购买权的诉讼请求，于法无据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人上海眉山工贸有限公司的异议请求。 如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　**根 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年九月二十九日 书记员　　曹　聪 附：相关法律条文