上诉人赣州市现代文化用品有限公司与上诉人赣州水泵制造有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）赣中民一终字第293号

上诉人（原审本诉被告，反诉原告）赣州市现代文化用品有限公司，住所地：赣州市章贡区大公路69号-6号。

法定代表人李伟，系该公司总经理。

委托代理人朱钦昕，江西红土地律师事务所律师。

委托代理人肖明，江西红土地律师事务所律师。

上诉人（原审本诉原告，反诉被告）赣州水泵制造有限公司，住所地：赣州市章贡区文明大道8号。

法定代表人许先达，系该公司董事长。

委托代理人何永泉，江西宋城律师事务所律师。

上诉人赣州市现代文化用品有限公司与上诉人赣州水泵制造有限公司租赁合同纠纷一案，双方均不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1096号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院查明，2011年11月4日，赣州水泵制造有限公司将位于赣州市章贡区文明大道8号院内686平方米的仓库出租给赣州市现代文化用品有限公司作仓库使用，双方签订了一份《租赁合同》。合同约定，租赁期共壹年，从2011年9月15日起至2012年9月14日止。房屋土地租金每月为人民币8200元。合同期内水费按每吨2.85元、电费按每度1.3元计算。上述费用以每壹个月为一结算支付周期。乙方（即赣州市现代文化用品有限公司）在上期费用支付届满前五个工作日内一次性付清甲方（即赣州水泵制造有限公司），为保证合同得到全面履行，乙方在支付首期租金等费用的同时向甲方交纳保证金人民币24600元。租期届满，乙方应将租赁房屋、土地及属于甲方的设施以原样归还甲方，甲方验收合格后三日内将保证金无息退还乙方。若有下列情形之一，保证金予以扣减或不予退还：1、乙方损坏出租房屋及土地内的水电设施、设备及四周围墙，且拒不照价赔偿的；2、乙方未按约定时间付清租金等费用超过十个工作日；3、乙方单方面提前解除合同。甲方逾期交付房屋土地，每逾期一天按一期租金等费用的千分之五支付违约金；乙方逾期支付违约金等费用，每逾期一天按一期租金等费用的千分之五支付违约金。若逾期十个工作日未支付上述费用，除每日按每期费用的千分之五支付违约金外，甲方有权解除合同，并有权采取强制措施责令乙方搬迁，由此而产生的一切经济损失由乙方承担。租赁期满，本租赁合同自动失效。如乙方需继续租用的，应当在租赁期满前一个月内书面提出续租要求，并重新签订租赁合同；乙方不再续租的，则应在租赁期满前一个月书面通知甲方。租赁期内，乙方所租赁土地、房屋及所属设施的维修责任均由乙方负责，并承担维修费用。乙方在租赁期间安全保卫自负，因乙方消防等问题给甲方及邻里带来损失，由乙方承担全部法律责任及经济赔偿责任。租赁期满或按本合同之规定解除合同，乙方必须在5日内腾出所租赁土地房屋，每逾期一日，乙方向甲方支付违约金500元，直至计算至乙方腾出所租赁土地房屋之日止……。合同签订时，赣州市现代文化用品有限公司向赣州水泵制造有限公司交纳了保证金24600元，赣州水泵制造有限公司将上述仓库提供给了赣州市现代文化用品有限公司使用。赣州市现代文化用品有限公司按照合同约定按月交纳租金，直至2012年9月合同到期。合同到期后，双方经口头协商同意，将租金标准提高至每月10976元，并确定卫生费为每月60元。赣州市现代文化用品有限公司自2012年11月起按照每月10976元的租金标准向赣州水泵制造有限公司缴纳租金。自2013年4月起，赣州市现代文化用品有限公司未按照约定向赣州水泵制造有限公司交纳租金及卫生费，电费缴至2012年12月。2013年4月4日，一场大雨过后，赣州市现代文化用品有限公司所租赁的仓库人字架断开垮塌，部分货物被雨淋。同年4月11日，赣州市现代文化用品有限公司委托赣州市阳明公证处对上述仓库货物雨淋及受损情况进行保全证据公证，确定了货物水湿清单。2013年4月12日，赣州水泵制造有限公司向赣州市现代文化用品有限公司发出腾房通知，敦促赣州市现代文化用品有限公司在2013年5月12日前腾房。赣州市现代文化用品有限公司未在赣州水泵制造有限公司通知的期限内腾房，其要求赣州水泵制造有限公司对其经济损失进行赔偿。双方经多次协商无果，为此，赣州水泵制造有限公司诉至法院，要求赣州市现代文化用品有限公司腾房并支付所欠房租及其它费用。赣州市现代文化用品有限公司提起反诉，要求赣州水泵制造有限公司赔偿赣州市现代文化用品有限公司经济损失，并支付违约金。

本案在审理的过程中，赣州市现代文化用品有限公司向原审法院申请对上述仓库货物受损价值、残余价值及后续清理费用进行评估鉴定。原审法院依法委托江西东升资产评估有限公司进行评估鉴定。江西东升资产评估有限公司接受委托后，经现场勘查抽检，作出了《资产评估报告》（征求意见稿），但因双方当事人对评估项目损失数量、损失程度以及造成损失的原因存在严重分歧，无法进行鉴定，未得出评估鉴定结论。后赣州市现代文化用品有限公司再次向本院申请对受损货物残值进行评估鉴定，但因无法确定受损物品损失程度，无法评估货物的残余价值。2013年11月4日，赣州市现代文化用品有限公司将所租赁的仓库交还给了赣州水泵制造有限公司。

原告（反诉被告）赣州水泵制造有限公司的诉讼请求为：1、被告立即腾房，返还占用的原告房屋；2、被告支付原告2013年4月起至腾房返还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月10976元）；3、被告支付2013年5月13日起至腾房返还房屋之日止的违约金（按每日500元计付）；4、被告支付原告2013年4月起至腾房返还房屋之日止的卫生费（按每月60元计付）；5、被告支付原告所欠电费；6、被告缴纳的保证金24600元归原告所有；7、本案诉讼费及原告因诉讼所支出的一切费用由被告承担。在审理过程中，被告于2013年11月4日搬离所租赁的房屋，为此，原告变更第2、3、4、5项诉讼请求为：2、要求被告支付2013年4月至2013年11月期间的房屋占用费76832元（即10976元／月×7个月）及逾期付款违约金（即按逾期金额的5‰计算，自2013年12月6日起算至付清款之日止）；3、被告支付2013年5月13日至2013年11月4日的逾期腾房违约金85000元（即170天×500元／日）；4、被告支付原告卫生费420元（即60元／月×7个月）；5、被告支付原告电费76.70元。其它诉讼请求不变。

被告（反诉原告）赣州市现代文化用品有限公司的反诉请求为：1、被反诉人退还反诉人保证金24600元；2、被反诉人赔偿反诉人经济损失287634.48元（受损货物残值预估5万元，实际以评估为准）；3、被反诉人支付违约金24600元；4、本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。

原审法院认为，赣州水泵制造有限公司与赣州市现代文化用品有限公司所签订的《租赁合同》是双方在平等自愿基础上所形成的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，因而是合法有效的，双方均应遵照履行。赣州水泵制造有限公司已将租赁房屋交给了赣州市现代文化用品有限公司使用，赣州市现代文化用品有限公司也按照合同约定交纳房屋租金，合同期内及合同到期后至2013年3月，双方均不存在违约行为。租赁期限届满后，赣州市现代文化用品有限公司继续使用仓库，赣州水泵制造有限公司未提出异议，并就租金标准的提高重新协商达成一致，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2013年4月，赣州水泵制造有限公司提出要求赣州市现代文化用品有限公司腾房并交还租赁的仓库，赣州市现代文化用品有限公司未交还所租赁的仓库，并继续占用仓库，其应参照双方约定支付房屋占用费。赣州市现代文化用品有限公司虽因所租赁的仓库垮塌造成其货物损失，但其未及时腾房并支付房屋占用费及电费、卫生费，已构成违约，应当承担本案纠纷的违约责任。因此，赣州水泵制造有限公司要求赣州市现代文化用品有限公司支付2013年4月至2013年11月仓库交还期间的占有使用费及逾期付款违约金，并支付拖欠的电费、卫生费的诉讼请求，原审法院予以支持。由于赣州市现代文化用品有限公司已将仓库交还给了赣州水泵制造有限公司，虽有迟延，皆因涉及诉讼中赣州市现代文化用品有限公司货物损失的评估鉴定，并非赣州市现代文化用品有限公司主观上拒绝交房，且赣州水泵制造有限公司在诉请中也计算了赣州市现代文化用品有限公司迟延交还仓库期间的房屋占有使用费及逾期付款违约金，其再主张逾期腾房违约金有失公允，在审理期间，赣州市现代文化用品有限公司已腾空仓库并交还给了赣州水泵制造有限公司。因此，赣州水泵制造有限公司要求赣州市现代文化用品有限公司腾房及支付逾期腾房违约金的诉请，原审法院不予支持。保证金是合同当事人一方为担保合同的履行而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。赣州市现代文化用品有限公司在赣州水泵制造有限公司通知腾房前从未有过违约行为，后未及时交还所租赁的仓库及支付占有使用费均是基于双方对赣州市现代文化用品有限公司货物损失的赔偿问题有争议，并已诉诸法院，因此，赣州水泵制造有限公司要求将赣州市现代文化用品有限公司交纳的保证金归其所有的诉讼请求，原审法院不予支持；由于租赁合同签订时，赣州水泵制造有限公司交付给赣州市现代文化用品有限公司租赁使用的仓库是完好的、可以正常使用的房屋，赣州市现代文化用品有限公司对赣州水泵制造有限公司交付租赁房屋时的状态并未提出过异议，且本案租赁合同已明确约定，租赁期内房屋及所属设施的维修责任均由赣州市现代文化用品有限公司负责并承担维修费用。因此，在租赁期间，赣州市现代文化用品有限公司应负责所租赁房屋的维修责任。因赣州市现代文化用品有限公司在租赁期间疏于对所租赁仓库的维修，才导致仓库在使用壹年后发生垮塌事故，并造成其财产损失，因此，赣州水泵制造有限公司不存在违约行为，赣州市现代文化用品有限公司的财产损失应由其自行承担。考虑到此次垮塌事故有暴雨等不可抗力因素的影响，且确实对赣州市现代文化用品有限公司财产造成了较大的损失，为公平起见，本院酌情确定由赣州水泵制造有限公司给予赣州市现代文化用品有限公司一次性经济补偿50000元。赣州市现代文化用品有限公司要求退还保证金的反诉请求，原审法院予以支持，但其要求赣州水泵制造有限公司赔偿其经济损失并支付违约金的反诉请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、限被告赣州市现代文化用品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告房屋占有使用费76832元（即该款按合同约定的每月10976元的租金标准计算，自2013年4月起算至2013年11月止，共计7个月）。二、由被告赣州市现代文化用品有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赣州水泵制造有限公司支付逾期支付房屋占有使用费76832元之违约金（即按合同约定的每日千分之五标准计算，从2013年12月6日起算至被告付清房屋占有使用费之日止）。三、由原告赣州水泵制造有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告赣州市现代文化用品有限公司已交纳的保证金24600元。四、由被告赣州市现代文化用品有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赣州水泵制造有限公司支付拖欠的电费76.70元、卫生费420元（即60元／月×7个月），合计496.70元。五、由原告赣州水泵制造有限公司于本判决生效之日起五日内给予被告赣州市现代文化用品有限公司一次性经济补偿50000元。六、驳回原告赣州水泵制造有限公司要求被告赣州市现代文化用品有限公司腾房并支付逾期腾房违约金的诉讼请求。七、驳回反诉原告赣州市现代文化用品有限公司要求反诉被告赣州水泵制造有限公司赔偿经济损失并支付违约金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1763元，反诉诉讼费减半收取3176元，合计4939元，由原告赣州水泵制造有限公司承担763元，被告赣州市现代文化用品有限公司承担4176元。

赣州市现代文化用品有限公司上诉要求：1、依法撤销章贡区人民法院作出的（2013）章民一初字第1096号民事判决书中第二项、第七项，且在查清事实后改判；2、依法判令被上诉人立即赔偿上诉人经济损失287634.48元及违约金24600元。其上诉理由主要有：1、合同虽约定租赁期内，租赁土地、房屋及所属设施的维修责任均由赣州市现代文化用品有限公司负责，并承担维修费用，但赣州市现代文化用品有限公司是经营文化用品的，赣州水泵制造有限公司应深知这一点，且深知自己所有的仓库是否存在安全隐患。签订合同时，赣州水泵制造有限公司有意隐瞒仓库存在安全隐患的事实，在赣州市现代文化用品有限公司租用一年多就出现仓库人字架断开垮塌事故。赣州水泵制造有限公司签订合同时违反诚实信用基本原则，交付的标的物有明显瑕疵，且未告知赣州市现代文化用品有限公司仓库是否需要维修，多久需要维修。赣州市现代文化用品有限公司自2013年4月起未交付租金，完全是因赣州水泵制造有限公司的仓库出现严重问题，导致赣州市现代文化用品有限公司的货物受损，且拒绝赔偿。2、2012年9月，合同到期后，双方存在不定期的租赁合同，且未签订书面合同，只是口头对租金作了约定，并未明显约定房屋的维修条款及违约金，原审法院单一的根据已经解除的租赁合同条款认定赣州市现代文化用品有限公司承担维修责任及违约金明显不合理。倒塌事故发生后，赣州水泵制造有限公司才提出解除双方的口头合同，并于2013年4月，提出腾房要求。同时，赣州市现代文化用品有限公司提出要求赔偿其货物损失，可视为双方均提出解除合同要求，过错在赣州水泵制造有限公司，应承担全部违约责任。3、赣州市现代文化用品有限公司的损失是实际存在的，经过了公证机关的证据保全，对自己的损失尽到了举证责任。相反，赣州水泵制造有限公司并未提供足以推翻该证据的证据，且在一审时，由于赣州水泵制造有限公司的原因及鉴定机构拒不出具正式报告导致损失无法评估。一审法院依法应当支持赣州市现代文化用品有限公司提交的证据中的损失金额。

赣州水泵制造有限公司上诉要求：1、依法撤销一审判决第三项、第五项、第六项，维持一审判决第一项、第二项、第四项、第七项，并依法判令被上诉人赣州市现代文化用品有限公司缴纳的保证金24600元归上诉人赣州水泵制造有限公司所有；2、依法判令被上诉人赣州市现代文化用品有限公司支付上诉人赣州水泵制造有限公司违约金88000元（自2013年5月13日起至2013年11月4日止按每日500元计付）。其上诉理由主要为：1、双方签订的《租赁合同》第六条约定，若赣州市现代文化用品有限公司未按约定时间付清租金等费用，超过十个工作日，保证金24600元不予退还。现赣州市现代文化用品有限公司仍欠上诉人赣州水泵制造有限公司租金、卫生费及电费，赣州市现代文化用品有限公司已违约，一审法院却判决赣州市现代文化用品有限公司无需承担相关违约责任，要求上诉人赣州水泵制造有限公司退还保证金24600元。无法律依据，依法应予撤销。2、一审判决由赣州水泵制造有限公司给予赣州市现代文化用品有限公司一次性经济补偿50000元，无法律依据。《租赁合同》第十条第六款约定，租赁期内，租赁土地、房屋及所属设施的维修责任均由赣州市现代文化用品有限公司负责，并承担维修费用。租赁期间，赣州市现代文化用品有限公司疏于对租赁房屋进行维修，导致房屋垮塌造成的财产损失应由其自己承担。一审法院已认定无法评估货物残存价值，但又认定对赣州市现代文化用品有限公司财产造成较大损失，明显错误，且赣州市现代文化用品有限公司反诉请求中并未要求赣州水泵制造有限公司支付一次性经济补偿50000元，故一审法院判决第五项无法律依据。3、赣州市现代文化用品有限公司无证据证明其并非主观上拒绝腾房，一审法院凭空认定“并非赣州市现代文化用品有限公司主观上拒绝交房”明显错误。逾期腾房与逾期付款是两种不同情形的违约行为，由此产生的违约责任并不冲突，一审法院判决驳回赣州水泵制造有限公司要求赣州市现代文化用品有限公司腾房并支付逾期腾房违约金的诉讼请求无法律依据。

二审期间，双方均未向法庭提交新证据。

二审认定的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，赣州水泵制造有限公司与赣州市现代文化用品有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方应遵照履行。合同约定租期为一年，即从2011年9月15日起至2012年9月14日止，租赁期满，本合同自动失效。如赣州市现代文化用品有限公司需继续租用，应当在租赁期满前一个月内书面提出续租要求，并重新签订租赁合同。合同签订后，双方当事人均按约履行合同义务，直至2012年9月14日合同期满。在合同期满后，双方并未签订书面的续租协议，经口头协商，赣州市现代文化用品有限公司继续使用仓库并从2012年11月起按照每月10976元的租金标准和每月60元的卫生费标准向赣州水泵制造有限公司缴纳租金等费用，赣州水泵制造有限公司未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”应认定为双方的《租赁合同》为不定期租赁。根据该法第二百三十二条规定，双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。本案中，赣州水泵制造有限公司作为出租人，其在2013年4月12日通过邮寄方式向赣州市现代文化用品有限公司发出腾房通知，要求赣州市现代文化用品有限公司于2013年5月12日前腾房，该通知于2013年4月13日到达赣州市现代文化用品有限公司，应认定不定期租赁合同解除日期为2013年4月13日。在赣州水泵制造有限公司发出解除合同的通知后，赣州市现代文化用品有限公司应按通知要求于2013年5月12日前腾房，但其直至2013年11月4日才腾房，应支付2013年4月至2013年11月间的房屋占有使用费。一审法院支持赣州水泵制造有限公司要求支付房屋占有使用费的请求处理正确。

赣州市现代文化用品有限公司认为，其自2013年4月起未交付租金，是因为赣州水泵制造有限公司出租的仓库出现严重问题，导致赣州市现代文化用品有限公司的货物受损，是赣州水泵制造有限公司先行违约导致本案纠纷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案当事人已在《租赁合同》第十条第六款中约定，租赁房屋及所属设施的维修责任均由赣州市现代文化用品有限公司负责，且赣州水泵制造有限公司将仓库租赁给赣州市现代文化用品有限公司时是完好的，赣州市现代文化用品有限公司并无证据证明在双方签订《租赁合同》之时，仓库不符合要求。赣州市现代文化用品有限公司货物的损失一方面是其未及时维修租赁物所致，一方面是受大雨天气的影响，虽然赣州水泵制造有限公司在此过程中不存在主观上的过错，但赣州市现代文化用品有限公司货物遭受损失也是事实，一审法院考虑到货物受损存在不可归责于双方当事人的天气因素的影响，判决赣州水泵制造有限公司支付赣州市现代文化用品有限公司一次性经济补偿金50000元，体现公平原则，兼顾双方利益，处理妥当。赣州市现代文化用品有限公司以赣州水泵制造有限公司先行违约为由要求赔偿经济损失287634.48元及违约金24600元无事实、法律依据，本院不予支持。

关于24600元保证金是否应当退还给赣州市现代文化用品有限公司的问题。《租赁合同》第六条约定：“为保证合同得到全面履行，乙方在支付首期租金等费用的同时向甲方缴纳保证金24600元人民币。……若有下列情形之一，保证金予以扣减或不予退还。……2、乙方未按约定时间付清租金等费用超过十个工作日。”从上述约定来看，该保证金是为担保合同顺利履行而支付的履约保证金，且本案租赁合同2013年4月13日已解除，2013年4月份之前的租金赣州市现代文化用品有限公司已付清，不存在违约情形，故该履约保证金24600元赣州水泵制造有限公司应退还给赣州市现代文化用品有限公司。

关于逾期支付房屋占有使用费的违约金和逾期腾房违约金的问题。《租赁合同》虽约定了逾期腾房的违约金计算方法，但违约金应以实际造成的损失为基础，赣州市现代文化用品有限公司逾期腾房造成的损失，主要表现为所租赁仓库未及时出租而造成的租金损失，因赣州水泵制造有限公司已要求赣州市现代文化用品有限公司按租金标准支付房屋占有使用费，已弥补了赣州市现代文化用品有限公司逾期腾房造成的损失，故赣州市现代文化用品有限公司不宜再支付逾期腾房违约金。至于赣州水泵制造有限公司要求赣州市现代文化用品有限公司按照每日5‰标准支付逾期支付房屋占有使用费违约金，本院认为《租赁合同》第九条第二款约定：“乙方逾期支付租金等费用，每逾期一天按一期租金等费用的千分之五支付违约金。”根据约定，本案房屋租金以一个月为结算支付周期，即“一期租金等费用”是指一个月的租金、水电费、卫生费等费用，因水电费并非每月都相同，为便于计算，“一期租金等费用”宜按照一个月租金10976元和一个月卫生费60元合计11036元来计算，即违约金为每日55元（11036元＊5‰）。因赣州市现代文化用品有限公司应参照每月租金标准支付2013年4月至2013年11月间房屋占有使用费，而合同约定，每期租金费用，乙方（赣州市现代文化用品有限公司）在上期费用支付届满前五个工作日内（每月5日之前）一次性付清甲方（赣州水泵制造有限公司）。故赣州市现代文化用品有限公司应按照每日55元的违约金标准，从2013年12月6日起支付逾期支付房屋占有使用费的违约金，直至房屋占有使用费付清为止。一审判决主文第二项内容中，违约金的计算方式不明确，本院予以纠正。因赣州市现代文化用品有限公司已于2013年11月4日将租赁仓库归还赣州水泵制造有限公司，故一审法院驳回赣州水泵制造有限公司要求赣州市现代文化用品有限公司腾房并支付逾期腾房违约金的诉讼请求，处理妥当。双方当事人对章贡区人民法院（2013）章民一初字第1096号民事判决书第四项均无异议，视为双方对一审判决的认可，本院予以确认。

综上，上诉人赣州市现代文化用品有限公司关于支付违约金的意见本院部分采纳，其他上诉理由不能成立，上诉人赣州水泵制造有限公司的上诉理由不成立，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但逾期支付房屋占有使用费违约金计算标准不明确，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1096号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项。

二、变更赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1096号民事判决第二项为：由赣州市现代文化用品有限公司于本判决生效之日起五日内向赣州水泵制造有限公司支付逾期支付房屋占有使用费之违约金（即按每日55元标准，从2013年12月6日起计算至赣州市现代文化用品有限公司付清房屋占有使用费之日止）。

一审案件受理费4939元，由赣州水泵制造有限公司承担939元，赣州市现代文化用品有限公司承担4000元；二审案件受理费10688元，由上诉人赣州水泵制造有限公司承担4000元，上诉人赣州市现代文化用品有限公司承担6688元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　郑小兵

代理审判员　　赖国东

代理审判员　　王阿婷

二〇一六年一月二十七日

书　记　员　　王　佳

书　记　员　　刘恒芬