***、黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

黑龙江省绥北人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑8111民初615号

原告：***，女，1972年5月8日出生，汉族，无业，现住吉林省长春市二道区。

被告：黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限责任公司，统一社会信用代码91233003726904180Q，住所地黑龙江省鸡西市密山市裴德镇牡丹江分局农大新址。

法定代表人：秦希玉，职务执行董事。

委托诉讼代理人：李培新，该公司项目施工处经理。

被告：黑龙江省二龙山农场，统一社会信用代码912330051320642769，住所地黑龙江省黑河市五大连池市二龙山农场。

法定代表人：李成，职务该场场长。

委托诉讼代理人：乾文清，该农场社会稳定办工作人员。

委托诉讼代理人：蒋雪峰，黑龙江蒋雪峰律师事务所律师。

原告***与被告黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限责任公司（以下简称兴达建筑公司）、黑龙江省二龙山农场（以下简称二龙山农场）房屋买卖合同纠纷一案，于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告***、被告兴达建筑公司委托诉讼代理人李培新、被告二龙山农场委托诉讼代理人乾文清、蒋雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告签订购房协议无效，退回购房款71500.00元及装修损失50000.00元；2.依法判令被告交付商品房竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书；3.被告黑龙江省二龙山农场承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2012年9月26日在被告兴达建筑公司开发的二龙山农场龙发小区8号楼三单元503室购买房屋一套。被告在没有商品房销售许可证等五证不齐的情况下与原告签订购房欠款协议，严重违反国家法律，该购房协议应认定无效。被告没有出示《住宅质量保证书》等相关材料，也没有出示分户验收资料，存在欺诈的恶劣行为。现在房屋质量出现严重问题（漏雨、墙面开裂等）被告二龙山农场作为报建监管单位，理应承担连带赔偿责任，故根据《城市房地产管理办法》等规定，为维护原告合法权益诉至人民法院。

被告兴达建筑公司辩称：其五证是齐全的，原告所诉情况不存在。

被告二龙山农场辩称：1.原告诉讼事实没有证据证实，本案案涉工程五证齐备，手续齐全，原告与被告兴达公司签订的购房协议依法有效；2.本案中原告诉讼二龙山农场主体错误，二龙山农场在本案中不具备被告主体资格，二龙山农场是龙发小区项目名义报建主体，该项目的实际开发、投资建设销售均是被告兴达公司自行完成，原告与被告兴达公司之间的购房协议，依据合同相对性原则与被告二龙山农场无关；3.原告要求退还购房款没有法律依据，依据商品房销售办法规定，只有房屋鉴定后不符合安全居住条件对居住人产生安全危害才符合退房的法定条件；4.原告于2012年9月26日购买兴达公司出售房屋，时隔近十年提起确认购房协议无效的诉讼已经超过法定诉讼时效，应依法驳回原告诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据购房（欠）款协议1份、收据3张、商品房预售许可证等五证1组、案涉工程竣工验收备案证、住宅使用说明书、工程竣工验收报告各1份、住宅工程质量分户验收汇总表2页，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告***提供的证据，1.离婚协议书一份、离婚证二页，证实其与王世伟已经离婚，案涉房屋的产权归原告所有的事实。被告兴达建筑公司对该证据无异议。被告二龙山农场认为，该份离婚协议是原告夫妻之间的内部协议，对外不发生法律效力，案涉房屋原告没有提供房地产登记部门办理产权登记手续，原告在本案中不具有原告主体资格。本院认为，该组证据中的离婚证系民政部门依法出具，来源合法内容真实，离婚协议书经民政部门盖章备案，可以认定系原告夫妻真实意思的表示，对该组证据本院依法予以采信；2.照片八张，证实房屋有质量问题的事实。被告兴达建筑公司认为，因顶楼房屋是冷桥是建筑通病，其也尽全力在维修，同时案涉房屋已过保修期。被告二龙山农场认为，照片无法证明是原告方现在所居住的房屋的现状，且也无法证实该照片是原告方自己房屋的所受到的损失和该损失具体形成的时间。本院认为，该组证据由被告兴达建筑公司的自认，可以认定该房屋存在漏水现象，对该证据证实的上述事实，本院依法予以采信。

被告兴达建筑公司提供的证据，与王世伟的商品房买卖合同1份，证实当时的买卖合同是合法有效的，同时原告还欠其63000.00元购房款的事实。原告认为，其虽然不知道该合同的存在，但案涉房屋的买卖关系是事实。被告二龙山农场对该证据无异议。本院认为，该组证据可以证实案涉房屋的买卖关系成立，依法予以采信。

被告二龙山农场提供的证据，二龙山农场龙发小区13号、16号商宅楼工程开发建设协议书1份、黑龙江省绥北人民法院（2020）黑8111民初905号民事判决书1份，证实本案原告诉称的案涉工程二龙山农场是名义报建主体，被告兴达建筑公司是实际开发投资建设销售主体，房屋的销售及相关事项均由兴达公司自主完成，与农场无关，二龙山农场在案涉工程中未投资及获取利益，房屋的销售及发生的不动产销售税已被法院生效判决确认兴达公司为案涉工程房屋销售及相关事项的承担责任主体，佐证被告二龙山农场在本案中不具备主体资格的事实。原告认为，其房屋买卖合同签订的日期在法院判决之前，因此合同是无效的。被告兴达建筑公司无异议。本院认为，该组证据来源合法，内容真实，与案件有关联性，依法予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2011年3月4日，原告前夫王世伟与被告兴达建筑公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告兴达建筑公司建设的二龙山农场龙发小区8号楼3单元503室，建筑面积共84.98平方米。2012年9月26日，原告又与被告兴达建筑公司八公司签订购房（欠）款协议，约定了原告与前夫王世伟尚欠案涉房款数额、给付方式、违约责任等。2013年原告入住后发现房屋有漏水现象，即找到二被告，被告兴达建筑公司进行了维修。其后至2020年，每年原告均找二被告反映房屋漏水问题，被告兴达建筑公司给予维修，但问题至今未处理妥当。

另查，2016年4月22日，原告与王世伟协议离婚，约定案涉房屋归原告所有，2020年案涉工程开始办理房屋产权登记。

本案的争议焦点为：1.原告是否为本案适格主体；2.本案是否已过诉讼时效；3.原告诉请购房协议无效并退还购房款的诉请是否符合法律规定；4.二龙山农场是否承担连带赔偿责任。

关于原告主体资格是否适格问题，虽然在《商品房买卖合同》中仅有原告前夫王世伟个人签名，但在购房（欠）款协议中有原告本人的签名，可以推定案涉房屋交易是用于原告夫妇居住使用，形式上符合日常交易习惯。2013年房屋入住时二人夫妻关系尚在存续期间，案涉房屋为二人共同财产，2016年4月22日，协议离婚时将房屋所有权归属原告，不违反公序良俗及法律强制性规定，且案涉房屋至2020年时才可办理房屋产权登记，原告本身并无过错，故原告是本案的适格主体。被告二龙山农场的抗辩理由不成立。

关于本案是否已过诉讼时效问题。被告二龙山农场辩称，时隔近十年提起确认购房协议无效的诉讼已经超过法定诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。本院认为，无效合同的确认是一种事实确认，时间的长短不能改变合同无效的性质，提起确认合同无效的诉讼应属确认之诉，不属于诉讼时效的客体范围，故本案中对案涉合同是否无效的审查不适用诉讼时效制度，被告二龙山农场的抗辩理由不成立。

关于原告诉请购房协议无效并退还购房款赔偿装修的诉请是否符合法律规定的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中原告未提供证据证明案涉房屋的主体结构质量不合格，虽其有漏水、开裂现象但未达到法定退房并解除合同的程度，庭审中原告提出鉴定申请，申请项目为“1.对住房损失进行鉴定；2.对房屋损失原因进行鉴定”，经本院审查，原告鉴定申请项目与原告的诉讼请求无关联性，依法不准予启动鉴定程序。原告及其前夫在签订《商品房买卖合同》及购房（欠）款协议时均是双方真实意思表示，被告兴达建筑公司已按约定履行了房屋交付的义务，并未有满足合同无效的法定要件发生。故原告诉求合同无效，退还购房款及赔偿装修损失的诉讼请求，本院依法不予支持。另外被告交付商品房竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书的诉请，被告兴达建筑公司已在举证程序中出示，且与本案诉争的法律关系无关，故本院依法不予支持。

关于二龙山农场是否承担连带赔偿责任问题。本案中通过二龙山农场举证可以认定其只是案涉工程的名义报建主体，被告兴达建筑公司是案涉工程的实际开发投资建设销售主体，房屋的销售及相关事项均由兴达公司自主完成。案涉工程与被告二龙山农场无关，且被告兴达建筑公司在本案中不承担返款及赔偿责任。故被告二龙山农场在本案中不承担连带赔偿责任，原告的该诉讼请求本院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费1365.00元（已减半收取），由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。

审判员　陶　磊

二〇二一年五月三十一日

书记员　张智慧