***、***等与黑龙江省宁安农场等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省红兴隆人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黑8109民初370号

原告：***，女，1969年5月2日出生,汉族,无固定职业，住黑龙江省宁安市。

原告：***，男，1967年10月9日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宁安市。

被告：黑龙江省宁安农场，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市宁安农场。

法定代表人：王洪斌，该农场场长。

委托诉讼代理人：程常青，黑龙江畅顺达律师事务所律师。

被告：黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限责任公司，住所地黑龙江省鸡西市密山市裴德镇牡丹江分局农大新址。

法定代表人：秦希玉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张洪滨，黑龙江新时达律师事务所律师。

被告：韩加军，男，1973年12月28日出生，汉族，黑龙江省宁安农场第二管理区职工，住黑龙江省。

委托诉讼代理人：韩加力（韩加军之兄），住黑龙江省宁安农场中心街1号楼4门市。

原告***、***与被告黑龙江省宁安农场（以下简称宁安农场）、黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限责任公司（以下简称兴达建筑公司）、韩加军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，被告兴达建筑公司不服黑龙江省红兴隆人民法院（2019）黑8109民初2233号民事判决，向黑龙江省农垦中级法院提起上诉，黑龙江省农垦中级法院作出（2019）黑81民终797号民事裁定，撤销一审判决发回原审法院重审。本院于2020年3月20日立案受理后，依法另行组成合议庭，因受新冠××疫情影响，于2020年11月19日公开开庭进行了审理，原告***、***，被告宁安农场委托诉讼代理人程常青、被告兴达建筑公司委托诉讼代理人张洪滨、被告韩加军委托诉讼代理人韩加力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：一、依法解除***与韩加军于2011年7月20日签订的《2011年房屋产权调换协议》；二、判令宁安农场、兴达建筑公司、韩加军给付房屋赔偿款及安置费206038.56元；三、宁安农场、兴达建筑公司、韩加军承担诉讼费及诉讼中的实际支出费用。诉讼过程中，***、***将第二项诉讼请求变更为：宁安农场、兴达建筑公司、韩加军给付拆迁安置补助费1500元、搬迁费400元、96个月的安置费34560元、房屋赔偿款171478.56元，共计207938.56元。事实和理由：为加快推进宁安农场城镇化建设，2011年宁安农场组织机关工作人员协助兴达建筑公司在宁安农场组建的第一施工处员工韩加军对***、***的房屋进行动迁。在与宁安农场协助动迁人员杨春福协商后，***于2011年7月20日在兴达建筑公司第一施工处办公室与韩加军签订《2011年房屋产权调换协议》。协议约定：韩加军用兴达建筑公司开发的中心街小区12号楼7单元4层401室、402室调换原来的房屋，建筑面积170.22平方米，***需补交楼房面积差价款75000元。***、***的房屋早已被施工处拆除，但兴达建筑公司并没有进行房地产开发，致使合同目的无法实现。***、***多次要求宁安农场解决此事，宁安农场也几次协助***、***与韩加军进行协商，但因种种原因未达成一致意见。此事已严重侵害了***、***合法权益，宁安农场作为监管部门对此负有不可推卸的责任。

宁安农场辩称，宁安农场在开展危房改造建设项目工作中，宁安农场名为建设单位，但实际上并不是开发建设主体，所有的拆迁补偿协议均是由施工单位（实际施工人）与被拆迁人签订，无论是给付补偿款还是交付回迁房屋，宁安农场均不知情，施工单位在房屋建成后均未向宁安农场交付，出售房屋获得的价款也是由施工单位收取，至今动迁房屋的土地出让金以及相关的房产交易税均在拖欠当中。***、***起诉的动迁12号楼，宁安农场并没有该工程项目的相关审批手续，是兴达建筑公司想要对该地块拆迁后进行房地产开发，为此与***达成产权调换协议，兴达建筑公司没有任何证据能证实是宁安农场委托其进行拆迁，兴达建筑公司的行为也不构成表见代理，因此本案不能突破合同的相对性。***、***要求宁安农场承担赔偿责任，没有事实依据和法律依据，法院应驳回***、***要求宁安农场承担赔偿责任的诉讼请求。

兴达建筑公司辩称，兴达建筑公司没有到宁安农场进行房地产开发，***与韩加军签订的合同与兴达建筑公司无关，法院应驳回***、***要求兴达建筑公司承担赔偿责任的诉讼请求。理由如下：一、***与韩加军签订的协议对兴达建筑公司没有法律效力。1.***自认协议内容是与宁安农场的工作人员杨春福协商确定，并多次要求宁安农场解决此纠纷，由此看出***并不是与兴达建筑公司协商协议内容，也未向兴达建筑公司主张权利。2.协议中明确写明征收人是宁安农场，本协议甲乙双方签字盖章之日起生效，但协议上并没有任何印章。协议虽然是在兴达建筑公司办公室签订的，但韩加军并不是兴达建筑公司的职工，公司也没有委派韩加军执行过案涉房屋的拆迁事宜。二、危房改造12号楼的建设单位应当为宁安农场。1.兴达建筑公司提交的《牡丹江分局2010年危房改造建设项目（一）A17标段建设工程施工合同》、竣工验收记录、工程验收内业审查报批表，可以确定危房改造建设项目的建设主体是宁安农场。2.危房改造项目工程立项批准文号为牡垦局文[2010］14号，该文件确定宁安农场新建楼房住宅1010户，总建筑面积55550平方米，这就包括宁安农场已建设的1号楼、3号楼、4号楼，同时也包括未建设的12号楼。3.建设工程施工合同中约定发包人必须完成“三通一平”，因此可以确定房屋拆迁工作是由建设单位宁安农场完成，与施工单位或者兴达建筑公司无关。4.《黑龙江垦区2009年危房改造项目实施方案》、《2011年宁安农场房屋征收与补偿方案》以及《黑龙江省垦区和森工林区小城镇规划建设管理办法》明确规定，垦区危房改造由分局、农场为建设单位主体，通过公开招标确定施工单位，严禁转包给开发企业开发出售，因此宁安农场的危房改造拆迁的主体是宁安农场。三、宁安农场在本案中应对房屋拆迁实施进行负责，而不是兴达建筑公司。1.危房改造项目的土地为国有土地，属于国投建设项目，应由宁安农场进行管理。2.宁安农场并没有发起12号楼招投标手续，兴达建筑公司也没有投标、中标，不属于施工单位，兴达建筑公司在本案中没有合法身份地位以及权利义务，不应向***、***支付任何拆迁补偿款项。3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》以及《黑龙江省垦区和森工林区小城镇规划建设管理办法》的规定，房屋征收与补偿工作应当由宁安农场负责，并对征收与补偿行为承担法律后果。

韩加军辩称，***在与宁安农场安排的动迁工作人员洽谈同意后，由韩加军代表宁安农场与***签订动迁协议，韩加军个人没有动迁资格，无权动迁。在动迁协议上已经写明征收人是宁安农场，并不是韩加军，法院应驳回***、***的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人提交的证据，经本院审核，证据内容真实，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：

根据《黑龙江垦区危房改造工程规划（2009-2011年）》，为进一步改善职工住房条件，推进城镇建设快速发展，经黑龙江农垦总局和黑龙江省农垦总局牡丹江分局批复，宁安农场开展危房改造工作。危房改造建设工程要求建设单位是宁安农场，宁安农场应与危房改造住户签订协议，但在建设项目实际实施过程中，却是施工单位与危房改造住户签订协议，并履行协议约定的义务。宁安农场居民***、***的平房在危房改造投资计划范围内，2011年7月20日，***（乙方）与韩加军在兴达建筑公司第一施工处办公室签订一份《2011年房屋产权调换协议》，该份协议是由韩加军提供的预先拟定并重复使用的打印格式文本，但需要填写征收人的名称、被征收人名称、被征收人的房屋面积、位置、房屋差价的数额等内容。双方在协议中载明：“征收人（甲方）宁安农场，被征收人***（乙方），根据《宁安农场房屋征收与补偿方案》***用67.5平方米的平房与位于宁安农场中心街小区××楼××单元××室（建筑面积81.38㎡）、402室（建设面积88.84㎡）进行置换；***于2011年7月20日前将房屋腾空交给甲方，甲方验收合格后，应向乙方出具房屋验收单；甲方向乙方支付征收安置补助费1500元、搬迁费400元；此楼开工起120天回迁；因甲方原因逾期不能交付产权调换房屋时，甲方从逾期之日起，按照《宁安农场房屋征收与补偿方案》规定的标准支付每月每户360元安置补助费；乙方补交75000元楼房面积差”。协议签订当日，***与丈夫***的房屋由兴达建筑公司第一施工处拆除。至今，宁安农场中心街小区12号楼没有得到建设部门批准进行施工建设。宁安农场2011年回迁房屋四层的价格为1468元/㎡。

韩加军的哥哥韩加力系兴达建筑公司的股东之一，2010年兴达建筑公司（承包人）与宁安农场（发包人）签订《建设工程施工合同》，工程内容为宁安农场危房改造1号楼、3号楼、4号楼，任命韩加力为承包人代表，并设立第一施工处。韩加力指派韩加军负责在上述工程项目范围内的房屋拆迁工作，韩加军、韩加力个人还与被拆迁人签订房屋产权调换补偿协议,并由兴达建筑公司交付回迁的房屋。韩加力在庭审中陈述，上述工程项目是由其个人承包投资建设，自拆自建，自行销售，自负盈亏。

本院认为，综合诉辩双方的意见，双方当事人争议焦点：一是案涉房屋置换协议的责任主体如何确定；二是案涉房屋置换协议应否解除；三是***、***主张的损失是否合理。

关于案涉房屋置换协议的责任主体如何确定的问题。协议载明的主体与签名主体不一致，应当结合协议的签订背景、协议履行所表现出来的权利外观等综合认定合同主体。本案中，***与韩加军签订的《2011年房屋产权调换协议》虽然没有兴达建筑公司加盖的公章，也没有载明拆迁人是兴达建筑公司，但该协议签订的前提是宁安农场开展危房改造工作，动员危房改造住户搬迁，***的平房在危房改造投资计划范围内，兴达建筑公司作为施工单位在宁安农场进行危房改造建设项目的施工，韩加军受兴达建筑公司任命的代表人韩加力的指派开展前期的房屋拆迁、协议签订等工作，在这一前提下，***才确信韩加军有权与其签订协议，并允许兴达建筑公司第一施工处拆除其房屋。从兴达建筑公司与其他危房改造户签订的协议及协议履行所表现出来的权利外观，韩加军、韩加力也是代表兴达建筑公司签订协议，回迁的房屋也是由兴达建筑公司交付给危房改造户。由此认定韩加军与***签订协议应是履行职务的行为。兴达建筑公司未按照约定交付回迁的房屋，已构成违约，***主张兴达建筑公司承担赔偿责任，本院予以支持。***要求韩加军个人承担民事责任，无事实依据和法律依据，本院不予支持。宁安农场实际上只是该建设项目报批的建设单位，但其并没有履行建设单位的项目投资、与危房改造户签订协议、拆迁房屋等相关义务，韩加军辩称韩加军代表宁安农场与***签订协议，并无相关证据证实，本院不予支持。根据合同相对性原则，案涉房屋置换协议的签订主体应是***与兴达建筑公司，***要求宁安农场承担民事责任，本院不予支持。

关于案涉房屋置换协议应否解除的问题。协议约定交付的房屋为宁安农场中心街小区××楼××单元××室、402室，但订立协议时12号楼并没有得到建设部门的批准，至今也未进行施工建设，12号楼已经不可能交付，房屋置换协议的目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，***关于解除房屋置换协议的请求，本院予以支持。

关于***、***主张的损失是否合理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，房屋置换协议解除后，兴达建筑公司应予赔偿***、的损失。房屋置换协议是根据《宁安农场房屋征收与补偿方案》及相关规定达成的，补偿方案规定回迁房屋四层1468元/㎡，房屋置换协议约定补偿房屋面积170.22㎡，***补足75000元，为此***主张房屋损失171478.56元（1448元/㎡×170.22㎡-75000元），未超过协议约定及补偿方案规定的范围，本院予以支持。双方在协议中约定搬迁费400元，为此兴达建筑公司应支付搬迁费400元。双方在协议中约定安置补助费1500元，此楼开工起120天回迁，逾期按照每月每户360元支付安置补助费，因案涉12号楼至今未开工，双方未约定过渡期限，***主张兴达建筑公司支付自2011年7月20日至2019年7月20日的安置补助费34560元（360元/月×96个月），本院予以支持。***另行主张安置补助费1500元，属于重复计算损失数额，本院不予支持。本案系合同之诉，***不是合同的相对人，其要求赔偿损失，本院不予支持。

综上,***的损失206438.56元（171478.56元+400元+34560元）应由兴达建筑公司承担,宁安农场、韩加军不应承担赔偿责任。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、***与韩加军于2011年7月20日签订的《2011年房屋产权调换协议》于本判决生效之日解除；

二、黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限责任公司赔偿***各项损失206438.56元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

三、驳回***、***要求黑龙江省宁安农场、韩加军承担赔偿责任的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4419元，由***、***负担22元，黑龙江省牡丹江垦区兴达建筑工程有限责任公司负担4397元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。

审　判　长　　孙宝林

审　判　员　　李苏里

人民陪审员　　于德卫

二〇二〇年十二月二十九日

书　记　员　　班彦昭