某某与北京昌水建筑公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)京0114民初18751号

原告：***，男，1968年3月6日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：许天怡，北京市滕之信律师事务所律师。

被告：北京昌水建筑公司，住所地北京市昌平区昌平镇二毛路口。

法定代表人：高俊杰，总经理。

委托诉讼代理人：娄强，北京市易和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑宇，北京市易和律师事务所律师。

原告***诉被告北京昌水建筑公司（以下简称昌水公司）合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人许天怡到庭参加诉讼，被告昌水公司委托诉讼代理人娄强、郑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2013年11月28日签订的《房屋土地租赁合同》无效；2.判令被告返还原告已支付的地上物购置费200万元；3.判令被告赔偿原告的装修费80万元；4.本案诉讼费由被告承担。本案审理中，***撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：2013年11月28日，原被告签订了《房屋土地租赁合同》，约定被告将位于南口李庄村东基地出租给原告，租期自2013年12月1日至2055年6月30日，租金为每年7760元，地上物购置费200万元。合同签订后原告如约支付了地上物购置费200万元，并按照合同约定履行了全部义务。自2013年12月1日至今，该租赁合同项下的房屋及土地一直由原告使用，原告在使用期间进行了装修。2021年6月，南口镇政府告知原告要拆除原告租赁的土地上的地上物，同时告知原告该租赁合同项下的房屋因未办理用地审批手续，北京市国土资源局已于2009年7月21日作出《国土资源行政处罚决定书》，对被告建设的办公房及仓库给予没收。被告在与原告签订合同时，故意隐瞒事实，原告在不知情的情况下与被告签订的《房屋土地租赁合同》应为无效合同，原告多次与被告协商解决此事均无果，故诉至法院。

昌水公司辩称：1.本案实体法律依据应适用《民法典》等相关规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。昌水公司与***之间《房屋土地租赁合同》的签订及履行的事实持续到《民法典》施行之后，本案应当适用《民法典》的相关规定。2.昌水公司与***签订的《房屋土地租赁合同》因违反了法律、行政法规的效力性强制性规定应认定无效，但***在签订案涉合同时，未尽到购置人合理审慎的审查义务，就涉案地上物不合法、不合理的交易模式为明知，其应该按照其过错承担相应的责任，结合昌水公司与***的过错程度，双方应各自承担50%的责任。3.尽管涉案合同无效，但***已依据合同购置房屋并实际占有、使用涉案土地与房屋长达8年，其要求昌水公司全部返还地上物购置费违反“任何人不得从违法行为中获利”这一基本原则，***应向昌水公司支付购置房屋的折旧费。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及财政部出台的《企业会计准则应用指南》，房屋属于固定资产应当计提折旧，折旧年限为20年，残值率5%，计算公式为：年折旧额=固定资产原值*（1-残值率）/折旧年限。***占有、使用房屋达8年，房屋购置费用200万元，根据上述计算公式，***需向昌水公司支付折旧费用76万元。另，***未支付2017年度、2020年度、2021年度土地租金共计23280元。结合前述关于昌水公司与***签订无效合同的责任认定，即昌水公司与***各自承担50%的过错责任，且***需向昌水公司支付折旧费用76万、支付土地租金23280元，故昌水公司仅需向***返还60.8万元（按[200-76-23280]/2计）。综上所述，***在签订案涉合同时未尽到房屋购置人合理审慎的审查义务，亦明知购买模式不符合法律规定，存在一定的过错，故对于合同无效双方应根据各自的责任比例承担过错责任，具体责任比例为各自承担50%。同时，***购置房屋后占有、使用房屋长达8年，合同无效后应从购置款中扣除房屋折旧费，综合计算可知昌水公司仅需向***返还60.8万元。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2005年6月6日，北京市昌平区南口镇东李庄村委会（出租方）与昌水公司（承租方）签订《土地租赁合同》，主要约定：出租方将位于昌平区南口镇东李庄村东，面积52.67亩的荒地及其地上物（电井1眼及变压器）出租给承租方使用，其位置东至温南路，西至李庄村，南至村级砼路，北至军队大院；租赁期限共50年，从2005年7月1日至2055年6月30日。《土地租赁合同》还约定了租金标准、权利义务等其他内容。2005年8月28日，北京市昌平区南口镇东李庄村委会（出租方）与昌水公司（承租方）签订《补充协议》，主要约定：出租方将原《土地租赁合同》地块西南角预留土地5.08亩地一并租给承租方，租赁期限、起止日期及租费标准、交费期限等条款与原合同一样。

2009年7月21日，北京市国土资源局作出京国土（昌）分局罚字【2009】第14号《国土资源行政处罚决定书》，载明：“昌水公司2005年7月未办理用地审批手续，占用北京市昌平区南口镇东李庄村集体土地33386.88平方米（合50.08亩）建设办公用房及仓库，建筑占地面积7095.48平方米，建筑面积7095.48平方米。其中：15幢平房，占地面积5632.55平方米，建筑面积5632.55平方米；9幢棚房，占地面积1462.93平方米，建筑面积1462.93平方米。场地硬化9327.07平方米。《北京市昌平区土地利用总体规划（2001-2010年）》规划为建筑用地。昌水公司的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定，依照《中华人民共和国土地管理法》第76条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条的规定，决定处罚如下：处昌水公司未经批准非法占用北京市昌平区南口镇东李庄村集体土地33386.88平方米（合50.08亩）建设的办公用房及仓库给予没收，并按每平方米占地16元罚款，共计534190.08元人民币。”

2013年11月28日，昌水公司（出租方甲方）与***（承租方乙方）签订《房屋土地租赁合同》，主要约定：“甲方把南口李庄村东基地出租给乙方使用；租赁地点南口李庄村东，面积2586.3㎡，即3.88市亩，房屋1056.19㎡，其中北房及东房637.67㎡，西房261.12㎡，车库及门卫157.4㎡；租赁用途为项目部基地；租赁期限从2013年12月1日至2055年6月30日；租赁标准2000元/市亩，租金每年7760元，每年1月10日前交付当年租赁费；地上物购置费大写人民币贰佰万元，乙方交纳的此项费用到达甲方账户之日起，且本合同双方签字盖章后，本合同生效。”《房屋土地租赁合同》还约定了其他条款。

《房屋土地租赁合同》签定后，昌水公司于2013年12月1日向***交付了土地和房屋。***于2013年12月02日支付给昌水公司地上物购置费2000000元。关于租金问题，双方均认可***交纳了2014年度、2015年度、2016年度和2018年度、2019年度的租金，未交纳2020年度的租金。昌水公司另表示***未交纳2017年度租金。***则表示2017年度的租金系现金支付，但并未提交相应证据。关于2021年度的租金，***表示其于2021年8月初搬走，未交纳租金。昌水公司则表示***搬离时间为2021年8月16日之前，2021年度的租金并未交纳。昌水公司表示***欠付的租金应当在返还款项中扣除。经询，***同意就租金问题在本案中一并处理。

另查，2021年7月14日，北京市昌平区人民政府向北京市昌平区南口镇人民政府下发《关于做好没收建筑物执行工作的通知》，称北京市规划和自然资源委员会已依据《国土资源行政处罚办法》作出《非法财物移交书》将没收建筑物移交区政府处置，责成北京市昌平区南口镇人民政府接收被没收的案涉建筑物，要求实际使用人搬离物品、撤离人员制定工作方案并具体组织拆除实施工作。

2021年7月29日，北京市昌平区南口镇人民政府下发《告知书》，通知案涉建筑物的使用人于2021年8月15日前搬离并腾空物品。

上述事实，有《土地租赁合同》《补充协议》《国土资源行政处罚决定书》《房屋土地租赁合同》《关于做好没收建筑物执行工作的通知》《非法财物移交书》《告知书》，银行交易明细、收据以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，***与昌水公司签订的《房屋土地租赁合同》虽名为租赁合同，但根据合同内容以及双方实际履行情况，该合同包含了房屋买卖和土地租赁两项合意，该合意关系虽系双方的真实意思表示，但案涉土地未办理用地审批手续，房屋未取得建设工程规划审批，且已被《国土资源行政处罚决定书》认定为违法并予以没收，故双方交易标的违法，双方的《房屋土地租赁合同》应认定为无效。

民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。现***已经腾退搬离，案涉房屋已被相关部门接收，视为***完成了返还房屋的义务。昌水公司应当将基于该合同取得的地上物购置费200万元返还于***。昌水公司辩称的应当扣减折旧费的观点，缺乏法律依据，本院不予采信。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方《房屋土地租赁合同》无效，但***应当按照约定支付使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于使用截止时间，南口镇人民政府《告知书》中要求使用人于2021年8月15日前搬离，昌水公司认可***2021年8月16日前已搬走，故本院推定***实际使用时间截止为2021年8月15日。***虽主张于2021年8月初搬离，但并未提交充分证据，本院不予采信。参照双方约定的租金标准，经计算，***应支付2017年度、2020年度以及2021年1月1日至8月15日的使用费为20370元。该使用费抵扣后，昌水公司仍应返还***1979630元。

综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、北京昌水建筑公司与***2013年11月28日签订的《房屋土地租赁合同》无效；

二、北京昌水建筑公司于本判决生效后七日内返还***地上物购置费1979630元；

三、驳回***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11400元，由***负担91元，已交纳；北京昌水建筑公司负担11309元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　　李国栋

二〇二一年九月二十九日

书记员　　郑蝶宜