北京百思***科技有限公司与北京和利时系统工程有限公司一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0108民初50815号

原告（反诉被告）：北京百思***科技有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦4层408。

法定代表人：李杰，总经理。

委托诉讼代理人：吕萌，北京市汇昕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李伯鼎，北京市汇昕律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京和利时系统工程有限公司，住所地北京市海淀区清华东路25号（1-3层）。

法定代表人：徐悦，董事长。

委托诉讼代理人：张立辉，男，该公司法务总监，住北京市东城区。

原告（反诉被告）北京百思***科技有限公司（以下简称百思***公司）与被告（反诉原告）北京和利时系统工程有限公司（以下简称和利时系统工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百思***公司之委托诉讼代理人吕萌和李伯鼎、被告（反诉原告）和利时系统工程公司之委托诉讼代理人张立辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

百思***公司向本院提出诉讼请求：1.判决和利时系统工程公司于2018年3月29日以《解除通知》的方式解除双方于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同》的行为无效，双方继续履行上述《房屋租赁合同》；2.和利时系统工程公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年初，我公司与和利时系统工程公司就位于海淀区西三旗建材城中路10号院内的房屋租赁进行协商洽谈。当时，该园区仍被到期承租方占有。为此，和利时系统工程公司提出由我公司以“设施购买费”的名目帮助解决该问题，且当时园区内设施设备短缺，装修简陋，故我公司提出至少需租赁10至15年才能收回基本投入。2013年4月3日，我公司与和利时系统工程公司签订了《房屋租赁合同》，约定我公司承租和利时系统工程公司位于海淀区西三旗建材城中路10号院、建筑面积为18069平方米的1、2号楼房屋和楼前停车场地（以下称涉诉租赁房屋及场地）；合同期限为10年，自2013年9月1日至2023年8月31日。合同签订后，我公司不仅帮助和利时系统工程公司解决了园区内遗留问题，并对园区进行了超过6个月的装修、建设、开拓。合同履行过程中，我公司基于长期租赁园区的合同预期对消防设施的安装、检测及后期购买草坪、健身设施等园区需求进行投入和管理，并按期履行合同义务。2018年4月3日，我公司收到和利时系统工程公司发出的《解除通知》（以下称解约通知），该公司以“自身经营需要”为由要求解除合同。收到解约通知后，我公司向该公司表示不同意解除合同，要求继续履行合同，但该公司一直未予明确答复。双方签订的《房屋租赁合同》第44条明确约定“除本合同约定的解除合同的情形外，双方均不得无故单方解除本合同”。我公司自起租至今按合同约定缴纳租金，未有合同约定的可以解除合同的行为，现和利时系统工程公司突然发出解约通知，提前解除合同于法无据，应当依法确认解除行为无效。另，合同第44条第2款约定一旦出现法定或者约定的解除合同情形时，解除合同后对承租方的赔付计算方式，赔付计算方式的差异在于合同解除的时间节点，即承租时间是否已超过5年，如承租超过五年，则出租方仅需赔偿当月租金为违约金。现和利时系统工程公司发出解约通知的时间点恰恰为合同租赁刚满五年时，故我公司认为和利时系统工程公司违背了诚实信用原则，损害我公司的合法权益。

和利时系统工程公司承认百思***公司主张的双方签订《房屋租赁合同》以及其向百思***公司发送解约通知的事实。但认为其解除上述《房屋租赁合同》系基于自身经营需要和合同第24条、第38条和第44条的约定，乃是行使约定解除权，故不同意百思***公司的全部诉讼请求。另，和利时系统工程公司向本院提出反诉请求：1.确认《房屋租赁合同》于2018年10月2日解除；2.百思***公司将涉诉租赁房屋及场地腾空并返还和利时系统工程公司；3.百思***公司向和利时系统工程公司支付自2018年10月1日及次日房租共54660.4元并按照每月847236.13元的标准支付自2018年10月3日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；4.百思***公司自本案裁判文书生效后30日内将其转租或合作单位的注册地址从租赁房屋内迁移或注销；5.反诉费用由百思***公司承担。事实和理由：双方签订的上述《房屋租赁合同》第44条第1款约定，如一方需提前解除本合同，应提前6个月书面通知对方后方可解除，并应向对方支付当期月租金作为违约金；同条第2款又根据解除时间和收回房屋范围对我公司提前解除合同的后果做出了相应约定。至2018年初，我公司因软件研发基地建设需要使用涉诉租赁房屋及场地，遂于2018年3月29日向百思***公司发出解约通知，但该公司于2018年4月3日收到该通知后不同意终止合同。双方经多次协商未果。而根据上述约定，我公司具有提前解除合同、收回涉诉租赁房屋及场地的约定解除权。相应地，百思***公司应依据《房屋租赁合同》第34条约定，自本合同解除之日起按照合同约定将涉诉租赁房屋及场地交还给我公司，并保证其及由其转租的其他承租方自双方租赁关系解除后一个月内将注册地址从涉诉租赁房屋内迁移或注销。

百思***公司对和利时系统工程公司的反诉辩称，双方签订的《房屋租赁合同》第44条并未赋予和利时系统工程公司单方解除权，该合同仅在第36条、第41至43条约定在我公司存在拖欠房租、违法经营、发生重大事故等情形时，和利时系统工程公司可单方解除合同。故不同意其全部反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：和利时系统工程公司系涉诉租赁房屋的产权人。

2013年4月3日，和利时系统工程公司（出租方，合同甲方）与百思***公司（承租方，合同乙方）就涉诉租赁房屋及场地签订了《房屋租赁合同》，约定：本租赁合同有效期10年，起租日期为2013年9月1日，终止日期为2023年8月31日；房屋押金为75万元。该《房屋租赁合同》第24条约定：“在本租赁合同有效期内，除合同中约定的甲方单方解除合同的情形外，甲方不得无故收回房屋。”；第36条约定：“双方如违反本协议中约定的双方义务，并在接到对方书面通知后十五天内不予回应，—方有权解除本合同……”；第38条约定：“本合同其他条款约定各方享有解除权时，各方有权解除本合同。”；第41条约定：“本合同签订后，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用（租金除外）的，……如逾期超过三十日，甲方有权决定单方解除本合同（延付租金违约金不因合同解除而终止计算），乙方还应支付甲方当期月租金作为违约金，且已付押金不予退还”；第42条约定：“在租赁期内，因乙方违反本合同第二条（租赁用途）、第三十一条（乙方不得在所租房间的地面放置超过设计荷载的物品及易燃、违法、危险物品）、第三十二条（乙方应合法经营，接受政府职能部门的监管，承担经营相关的全部责任）约定；或因乙方违规经营而被吊销执照；或因乙方无力偿还对外债务而被诉讼查封财物，或因乙方责任发生重大火灾、重大安全事故被有关部门查封无法继续经营，甲方有权单方解除合同并无条件立即收回租赁房屋。乙方需支付当期月租金作为违约金；且需向甲方赔偿因本条款事项发生引起的甲方全部损失，押金不予返还。已支付的租金应先行抵付相应经济损失，如有不足补充赔付。”；第43条约定：“如乙方违反本合同第三十三条（乙方不得利用租赁标的进行违法活动，不得未经甲方事先书面同意改变租赁用途或将房屋擅自用于其他用途；在取到营业执照前不得开展经营活动。并严禁利用承租房屋进行违反法律法规及不道德的行为）约定，甲方有权单方解除本租赁合同且有权不予退还乙方已付的押金，且乙方需同时支付当期月租金作为违约金。”；第44条第1款约定：“除本合同约定的解除合同的情形外，双方均不得无故单方解除本合同，如一方需提前解除本合同，应提前六个月书面通知对方后方可解除，并应向对方支付当期月租金作为违约金。自通知之日起至合同正式解除之日止双方仍应根据本合同的约定履行义务。”；同条第2款约定：“自起租日起算至合同正式解除之日起五年内，如甲方提前解除合同收回全部房屋，除按照本条第一款约定支付违约金外，甲方应返还乙方全部押金、赔付乙方装修费用损失；如甲方提前收回部分房屋，除按照本条第一款约定支付违约金外，甲方应返还乙方收回部分的房屋押金、赔付收回部分的房屋装修费用损失。装修费用损失的计算标准见附件2；超过五年，甲方仅按照本条第一款约定承担违约责任。”

签约后，和利时系统工程公司依约向百思***公司提供了涉诉租赁房屋及场地；百思特迅捷公司依约支付了押金及租金。

2018年4月3日，百思特迅捷公司收到和利时系统工程公司发送的、落款日期为2018年3月29日的解约通知，主要内容为：“因我司自身经营需要，根据《房屋租赁合同》第四十四条规定……现我司依约提前六个月书面通知贵司：自本解除通知到达贵司之日起六个月届满，双方签署的《租房租赁合同》解除，请贵司于2018年9月30日前腾出北京市海淀区建材城中路10号院内1、2号楼房屋及楼前停车场地并返还给我司，我司将根据《房屋租赁合同》规定妥善处理解约相关事宜。”

百思特迅捷公司收到上述解约通知后，不同意解除《房屋租赁合同》，并在支付了2018年4月至9月租金后，于2018年9月27日向和利时系统工程公司邮寄了载明用途为房租的转账支票一张。次日，和利时系统工程公司向百思***公司发出《声明》，并将上述转账支票寄还百思***公司。《声明》的主要内容为：“你司寄来的转账支票、付款通知书收到，因我司已依约解除与你司签订的《房屋租赁合同》，所以不再收取你司末季度的房租，转账支票特予退回。至于《房屋租赁合同》解除后你司仍占用房屋的，房屋占用费将依法处理。”2018年9月30日，百思***公司向和利时系统工程公司发送《声明回复》，主要内容为：“你公司退回的房租支票和声明已收到，我公司不认可你公司关于租赁合同已解除的看法，你公司单方解除合同属违约行为，我公司认为应继续履行合同。”

本次诉讼期间，和利时系统工程公司提交如下证据，证明其解约原因及双方曾就解约事宜协商：证据1.北京和利时数字技术有限公司营业执照，显示该公司住所地为北京市海淀区西三环北路27号1区15号楼第11层西区1101室；证据2.北京和利时工业软件有限公司营业执照，显示该公司住所地为北京市北京经济技术开发区地盛中路2号院l号楼1416；证据3.和利时集团总经理办公会会议纪要，会议时间为2018年5月10日16时至17时30分，“工作沟通”包括“西三旗办公场地收回：经多方沟通协调，预计九月份可收回西三旗办公室，西三旗的办公室将主要开展软件相关业务，主营智能制造软件、大数据、互联网等业务。剩余的办公空间作为孵化器进行出租，届时将筛选优质的企业入驻，和利时拥有优先投资权”；证据4.《会议纪要》及《会议纪要的回函》（以下简称《回函》），其中，《会议纪要》未加盖双方公司公章，《回函》中明确“在合同期限届满前（2023年8月31日前）应依约继续履行合同”、“不能接受任何形式的变向（相）退租、解除合同”、“为解决和利时关联公司的办公问题，可将我司承租的部分房屋另行转租赁给关联公司使用。我司将与关联公司另行签订《租赁合同》”。

百思***公司认可上述证据1的真实性，但不认可其证明目的，不认可上述证据2和证据3，承认曾于2018年9月6日上午10时许与和利时系统工程公司进行洽谈，后和利时系统工程公司确曾发送上述《会议纪要》，但该《会议纪要》系和利时系统工程公司单方意思而非双方商谈内容，故向和利时系统工程公司发送《回函》。

对于上述证据，因《会议纪要》上未加盖双方公司公章，且百思***公司认为上载内容与协商内容不符，故本院对该份证据不予采信；认可其余证据材料的真实性和合法性，但就其关联性和证明目的将结合查明事实另行认定。

本案庭审中，百思***公司表示和利时系统工程公司以合同已经解除为由拒收其交付的租金，如该《房屋租赁合同》继续履行，其可随时支付。另，双方就百思特迅捷公司是否于签订《房屋租赁合同》前协助和利时系统工程公司解决前租户争议并支付大量费用存有争议。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并作为确定双方权利义务的依据。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上述《房屋租赁合同》履行过程中，和利时系统工程公司以其自身经营需要为由要求收回涉诉租赁房屋及场地，并因此与百思***公司就《房屋租赁合同》是否已经解除发生争议。上述争议的根源在于双方对上述情形是否符合《房屋租赁合同》约定的和利时系统工程公司所享有单方解除权情形的理解不同。对此，本院认为上述情形不符合约定解除权情形，理由如下：

1.《房屋租赁合同》第24条约定和利时系统工程公司享有单方解除权的情形以合同约定为限，否则，不得无故收回房屋。该条内容符合《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，即依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是，该条仅为原则性约定，对于和利时系统工程公司享有单方解除权的情形未进行逐一列举或归纳，因此，该合同中相关内容应以其他条款为准；

2.同理，该合同第38条约定亦为原则性规定，只不过是在上述第24条的基础上，将单方解除权的享有主体从和利时系统工程公司扩展至合同双方。而该条亦明确约定解除权应以该合同其他条款约定为准；

3.该合同第44条第1款的约定，包含两部分：其一，再次强调了约定解除权的情形仅以该合同约定为限，双方均不得无故单方解除该合同；其二，约定如一方需要提前解除合同，需满足书面通知的形式、提前六个月的期限，并应由解约方承担一定标准的违约金。该第二部分内容仅就提前解约方的解约行为方式及其法律后果进行约定，并未就何情形下、哪一方享有单方解除权进行约定。可见，该部分并未以约定方式赋予任何一方单方解除权。

而根据现行法律规定，解除合同除行使约定解除权外，尚有法定解除和协商解除两种方式。结合该合同第36条、第41条至第43条的约定，如因百思***公司违约，和利时系统工程公司享有单方解除权，并由百思***公司承担相应违约责任。但上述《房屋租赁合同》第44条第1款第二部分内容，约定由要求解约方承担违约责任，显然非一方行使法定解除权时应承担的法律后果，应为协议解除时双方权利义务之约定；

4.同理，该合同第44条第2款关于和利时系统工程公司提前解除合同时违约责任标准的约定，亦未就该公司享有单方解除权的情形作出约定，而是对由其提出提前解除合同并经双方协商解除时其应承担的违约责任标准作出的约定。

综上，和利时系统工程公司以其自身经营需要为由要求收回涉诉租赁房屋及场地不符合《房屋租赁合同》中关于其享有单方解除权的情形，且百思***公司不同意提前解约，故和利时系统工程公司所发送的解约通知不能发生解除上述《房屋租赁合同》的效力。相应地，和利时系统工程公司所提交的、证明其解约理由的相关证据，仅能证明其发出解约通知时的动机，而不能证明符合约定解除权情形。至于双方就百思特迅捷公司是否于签订《房屋租赁合同》前协助和利时系统工程公司解决前租户争议并支付大量费用的争议，与本案争议焦点无关，故本院不予论证。百思***公司要求继续履行《房屋租赁合同》的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；和利时系统工程公司要求确认《房屋租赁合同》解除及相应法律后果的反诉请求，本院均不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款规定，判决如下：

一、继续履行北京百思***科技有限公司与北京和利时系统工程有限公司于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同》；

二、驳回北京百思***科技有限公司其他本诉诉讼请求；

三、驳回北京和利时系统工程有限公司全部反诉诉讼请求。

本诉案件受理费73190元，由北京和利时系统工程有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

反诉案件受理费4906.5元，由北京和利时系统工程有限公司负担，已交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　佟　冰

人民陪审员　　王小微

人民陪审员　　商凤鸣

二〇一九年二月十五日

书　记　员　　蒙向东